柏悦主题酒店营销推广策划方案【精品策划】 .ppt

boyue,营销推广方案,柏悦商务大厦,created by huge 2007-12-25,核心问题,诸候割据，谁来实现大一统？,商业。酒店。办公。 每一个产品都面对不同的客层， 都有属于自己特殊的生财之道。 独立塑造或者个性实足， 但削弱了产品的整体性和对市场的冲击力度， 更为品牌塑造和认知带来分化。 谁是启动整个项目的关键？,突破点甄选,利：项目周边商业网点密集，以配套型商业为主，主要消费 客户为周边居民 弊：本案的商业体量太小 不足以带动整体产品的塑造,商业？,利：地处行政商务聚集带，商务氛围浓厚，成为昆山办公市场供求最热的片区，聚集了如名仕商务楼、诚泰国际广场、银河大厦，新建项目有帝标、永泰田和华敏世家等 弊：目前城区内写字楼租金水平比较接近，一般在1.3-2.0元/天/m2之间，平均1.5元/天/m2左右，利润难以突破 市中心纯写字楼竞争激烈， 是继续加入竞争，还是另辟没有对手的新市场？,突破点甄选,办公？,利：昆山酒店客房出租率季度性波动性幅度不大，商务型消费市场趋于稳定，保持稳步上扬的态势 高星级酒店达到60以上，属于一个待开发性的酒店市场。为产权式酒店发展奠定基础。 产权酒店的销售确保价值快速回笼 酒店经营实现项目长期经营收益,突破点甄选,酒店？,突破点： 酒店!,号召力最强,广泛的客层，市场形象塑造的多样化以及品牌引入的无限可能都为此提供了强大的基础。,包容性最大,它为商业带来明晰客群与命题；为办公楼带来管理与服务的星级附加值。,需要最强大,未来会展中心的昆山，几十万入驻的台商，每年客如云来的吃蟹客都为昆山的酒店业带来无限商机与可能。首推产品的成功赢利必然未其他产品的推出提供了信心保证。,只有酒店可以成为整个柏悦商务大厦核心产品. 一个主题鲜明,个性突显的酒店,将成为整栋大厦营销和市场定位的总精神. 我们需要把这个产品统一在这个总精神里,以化解单一宣传,产品割据带来的销售弱势.,只需要走五步,第一步/反省产品检测 第二步/创造营销概念 第三步/落地概念下的产品塑造 第四步/道具表现体系 第五步/推市营销策略,第一步：自省 产品检测,1、市场扫描 2、产品检测 3、客群选择 4、自我评估 5、概念切入点,产品检测,产品检测,产品检测 / 自我评估 / 客群选择 / 概念切入点,优势 中心城区，行政商务区，靠近台籍人士聚集地，交通发达、配套成熟 唯一可售的综合性商务楼4050平米小面积分割5.2米的层高现代化的建筑外观滨水生态景观,劣势 1、仅一栋高层，体量较小 2、地处前进中路与珠江路的内凹处， 非直接临街，不容易导入客流,机会 产业发展、高素质人口的聚集，为房地产发展带来契机,威胁 1、宏观调控政策风雨欲来，未来投资走向不明朗 2、中心区写字楼项目集中，造成分流,产品检测,产品检测 / 自我评估 / 客群选择 / 概念切入点,自我评估,办公,商业,酒店,为商业带来稳定消费群,为办公酒店提供配套支持,商业、酒店、 办公形成资源共生、相互促进的小型生态系统,为办公提供高端配套服务,为商业带来稳固消费群,为商业带来稳固消费群,为酒店注入商务客源,产品检测,产品检测 / 自我评估 / 客群选择 / 概念切入点,客群选择,边缘客群 昆山本地客群,主流客群 观光旅游/两大季节性客群,核心客群 会展商务客群，以台湾人居多,酒店终端消费群判断,产品检测,产品检测 / 自我评估 / 客群选择 / 概念切入点,客群选择,主流客群 （观光旅游/两大季节性客群）,边缘客群 （昆山本地消费需求）,核心客群 （会展商务客，台湾人居多）,1.对价格不太敏感，有极强的消费力 2.重视形象意识 3.追求个性化消费，希望享受与众不同 4.希望快速了解昆山特色,1.关注性价比，有较强消费力 2.渴望休闲放松 3.希望了解昆山特色,1.消费力较强 2.希望享受不同 3.注重形象档次,酒店终端消费群需求特征,产品检测,客群选择,酒店终端消费群精神属性,他们可能年龄在25-45左右;高职高收入提升了他们的生活要求；但长期的商务出行使之疲于奔命，有极大抗性； 飚升的物质能积，使之对精神需求的渴望前所未有的强大，他们最怕被人当成“暴发户”，期望与“文化”有染 他们关注时尚，注重细节，追求格调与享受，消费力强大;他们不满千人一面，拒绝克隆，希望与众不同,产品检测 / 自我评估 / / 概念切入点,产品检测,酒店的设定,当然寻找市场空白点是我们的必经之路，然而差异化竞争有很多种。 产品档次的差异化（快捷还是星级？） 产品品牌的差异化（万豪还是汉庭？） 客群的捕捉上（背包客还是商务客？） 小大小闹的差异不足以提升更大的盈利空间。或者，我们可以考虑从根本上改变人们对酒店的认知。,产品检测 / 自我评估 / 客群选择 / 概念切入点,无需和星级酒店打品牌战 也不必急着在快捷酒店群中争一日之长短 给我一个主题，我可以征服整个昆山 关于这个依靠主题站在竞争之外的酒店，让我们接着往下聊。,第二步：创造 营销概念,1、主题酒店的引入 2、主题的设定 3、产品定位,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,boutique hotel，与普通酒店保持距离 一种异于普通酒店的boutique hotel（精品酒店，于上世纪90年代初在欧洲出现，现在也已经登陆各大亚洲城市，精品酒店具有以下特征： 主题鲜明 ：或独特的艺术特色，或张扬的设计感 个性化服务：除了传统星级酒店的基础服务外，还提供各种定制服务 相应的齐全配套：配合主题设置相应的配套，一体化的个性感受,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,喜达屋集团旗下的w酒店： 酒店以无时无刻不为你服务(whatever and whenever)，无处不在的设计感，随处可以欣赏到新锐设计师的作品，独树一帜的party体验，宴会厅可以为客户量身打造不同的会餐活动。 效益：w酒店便成酒店业界的时尚女王，每年举办的时尚发布会不计其数,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,广州“我的部落”酒店 定位为“在当代艺术展览馆之中的精品酒店”。酒店入口大堂，设计成为一个具有浓郁艺术色彩的画廊、展厅，酒店客房层也是以专业画廊为概念，由弯弯曲曲长达200m的走廊贯穿而成。 效益：“我的部落”自开业以来受到广泛关注，迅速串红，成为创意人士的不二之选,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,依靠明晰的主题塑造整个酒店；赋予其无法比拟的个性特征，并为其另辟长期而稳固的客群； 它们多设立在城市的核心地段，与高级酒店为邻，因为有了这些星级酒店的参照价，和个性实足的商业特色，它们的定价往往高于普通产权酒店； 因为避开与普通酒店正面竞争（服务？设施？硬件？品牌？），他们的客群面往往十分宽泛，同时也成为城市会展业的焦点之一。 很显然，我们的产品俱备塑造主题酒店的先天条件和盈利指导；,主题酒店区别于普通酒店的关键点,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,主题设定- 终端消费群在想什么？,有艺术格调,非千人一面,放松休闲,有昆山特色,有艺术气息，有文化内涵，有品位的环境,风格多样，形式创新，跟普遍的酒店区分开来,有丰富的娱乐休闲设施，让商务旅程身心愉悦,最能代表昆山特色的风俗/饮食/文化等,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,设想一下我们的酒店,我们杜绝客隆， 杜绝把24小时短暂的商务旅途标准化， 杜绝只把酒店当作借住一夜的临时场所的观点。 杜绝不尊重个性的做法， 避免让您没有任何体验与选择地离开。,我们把酒店当作博物馆。 自您走进大堂的那一刻开始， 未来24小时就产生无限可能。 您好像来到了家居馆、美术馆、画廊、电影院、禅意山庄，古典茶楼 种迥异的艺术风格， 都被我们用不同的楼层不同的空间不同的手段 给予最感观的诠释。,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,营销概念,设想一下我们的酒店,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,您可以酒店2-4层的“世界风”体验区里 找到不同主题的对应店， 并可以免费享受与您楼层相对应的服务。 游历在每一个楼层主题鲜明的走廓里， 您始终会有新的发现。 您可以坐在走廊尽头的主题体验区静静细赏， 也可以去属于自己的私有空间默然享受。 即便是商务出行， 也可以完成您多年来环游世界的体验梦想， 也可以给予您不同的艺术解读和值得牢记的人生体验,设想一下我们的酒店,营销概念,概念导入 / 主题设定 / 产品定位,艺术与商务主题酒店,我们的课题是牢牢抓住客群的心理弱势；抓住他们害怕成为“精神乞丐”和期望与“文化”有染的心态，将形而上学的艺术的落地和实用化，将商务之行变身成为艺术之旅，把酒店变身成艺术博物馆。,第三步：落地 产品塑造,1、酒店产品塑造 2、酒店服务建议 3、商业产品塑造 4、办公产品塑造,产品概念树,1、公共大堂 2、总台 3、洗手间 4、电梯厅 5、楼层,酒店产品塑造,公共大堂,总台 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,产品塑造,功能分区 建议,公共大堂,“总台区”,“艺术区”,“主题雕塑区”,“休息区”,大堂分区示意,公共大堂,总台 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,酒店产品塑造,主题雕塑区,公共大堂,主题雕塑区 将现代感极强的主题雕塑或直立或悬挂大堂中间，起到整体点睛作用,公共大堂,总台 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,总台区,公共大堂,总台区 总台背后建议悬挂巨大的现代或抽象油画,酒店产品塑造,公共大堂/,总台 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,艺术区,公共大堂,艺术区 此区域设为艺术家作品展， 让艺术气氛渗透空间每一个角落,酒店产品塑造,公共大堂,洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,休息区,公共大堂,休息区 透亮落地窗，舒适沙发，连杂志架都摆设的象艺术品，让每一位来宾都感受到放松的又有格调的休闲。,酒店产品塑造,公共大堂/洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,电梯间,公共大堂,电梯间 选择柔和水晶吊灯与艺术装饰品般垃圾桶，墙壁两边装饰梵谷的油画，营造艺术走廊氛围,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,男性洗手间 设计成吧台，充满艺术特色， 而且非常有格调,酒店产品塑造,女性洗手间 设计成高档化妆间， 气质优雅,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅 / 楼层客房,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,五大 艺术主题,主题楼层,56f： 牧丹亭老昆山不曾老去（昆曲艺术的再现） 78f： artdeco现代主义的图腾 910f： zen禅枯石云水的顿悟、 1112f： 电影百年黑白胶卷的游走 1314f： 简约北欧实用主义的解读 在对应的主题层，无论是装潢还是客房的命名，或是电梯厅、走廊、客房环境、家具、物件、装饰品，甚至服务员的服装，都会以该主题为核心进行发挥研展，同时将六大主题的特色对应至我们的商业，让来宾感受彻头彻尾的“世界风”,酒店产品塑造,牡丹亭,56f,昆曲艺术的再现 昆曲，我国古老戏曲的瑰宝。 昆山是昆曲的发源地，经历了六个世纪的发展与洗礼，独具艺术魅力，其中尤以白先勇的牡丹亭最为有名。 56f牡丹亭主题层 装潢/背景/家具/物件：全都取材于牡丹亭 服务员：复制牡丹亭的服装/打扮,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,电梯厅,56f 牡丹亭,设计要点： 墙：牡丹亭戏服裱装的挂画 摆设：明清茶几/案台/屏风,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,走廊,56f 牡丹亭,设计要点： 墙：将牡丹亭剧情做成油画挂在走廊上,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,客房,56f 牡丹亭,客房设计要点： 将牡丹亭的背景 融入客房装潢中，包括 壁纸/装饰画/家具等,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,物件,56f 牡丹亭,物件设计要点： 杜丽娘中人物所写的诗歌，所用的信笺，所用的扇子以及其他的小道具，都被一一创意复制到5-6f的主题层中,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,现代主义的图腾,7-8f art deco,art deco（装饰工艺美学） 起源于1925年的“the exposition internationale des arts decoratifs et industriels modernes ”（巴黎艺术装饰与工业展）的art deco，当时取意为“最豪华”之意，它们的设计是一种自然形式的高级风格化，包括精美的茎、叶、花的基本图案和柔弱无力的长发美女。,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,气派电梯厅 巨大的装饰镜子，充满装饰感的雕塑，意大利装饰皮质沙发，还有免费提供咖啡/红茶，整个人都暖起来,电梯厅,7-8f art deco,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,墙纸的魅惑 装饰性强的格调墙纸，营造出低调的奢华感,走廊,7-8f art deco,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,装饰美学的别致奢华 具备装饰感的高档墙纸、丝锻被子、印度羊绒地毯， 将装饰美学进行到底,房间,7-8f art deco,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,art deco家具的贵气 沉稳的色调，极具设计感的花纹，贵族气息悄然显露,家具,7-8f art deco,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,灯具/物件,7-8f art deco,水晶灯的低调奢华 高档水晶灯，饰感强的台灯，流露奢华气息,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,装饰品,7-8f art deco,细微见华丽 色调或华丽或高贵的装饰品、小雕塑，设计感极强,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,枯石云水的顿悟,9-10f zen禅,zen禅 讲究“天人合一， 将自然界的材质大量运用于居室的装修、装饰中， 不推崇豪华奢侈、金碧辉煌， 以淡雅节制、深邃禅意为境界， 重视实际功能。,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,电梯厅,9-10f zen禅,枯石云水香熏 枯山流水，红鱼游动，绿荷摇曳；长设薰香炉，香气长存；案几上有花草茶,随时随用,专人专换,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,卵石流水蜡烛的光影美学 以卵石与流水铺地，玻璃覆盖其上，蜡烛点缀两侧，人行走水景之上，浪漫之中，宛如森林中的女神归来,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,清美的回味 大量使用藤质家具， 清淡的色调为主 营造一种充满回味的禅意,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,家具物件,9-10f zen禅,质朴清朗自有格调 深褐色的藤艺家具与丝锻的布艺，将贵族感的禅意美妙传达,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,灯具,9-10f zen禅,隐约光藤灯透 充满自然质感藤艺灯具，光线从中隐隐约约摇曳出来，风韵独具,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,物件,9-10f zen禅,小小物品禅意浓 本色、质朴，藤艺与骨瓷互为辉映，似乎温润,似乎寡淡,似乎清爽，别有一番风味其中,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,电影百年 在该主题层，无论是装潢还是客房的命名，都会以经典电影为主题。 比如在装潢上以某部知名电影的片段为装修背景， 墙纸、壁画、海报都取材于该电影，将人们耳熟能详的电影人物和影视名词运用到楼层的设计中， 在该主题层的服务员，都将复制演员在影片中的道具、服饰等,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,电梯厅,11-12f,象明星那样留个手印 步出1112f的电梯，星光大道的明星手印被做成浮雕装饰在墙壁上，案桌上还贴心的设有橡皮泥，每一个人都可以象大明星那样留下自己的手印,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,走廊,11-12f,星光大道神秘归来 星光大道红地毯,摇曳蜡烛, 过道两旁以经典电影海报为裱装,恍惚中游历电影百年,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,乱世佳人,9-10f 电影百年,乱世佳人迷情 水晶灯，纱幔床，钢琴曲，红酒，传达美国19世纪浪漫的色彩,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,美国心玫瑰情的妖艳 火红的沙发，艳丽的墙纸，彩虹一般的纱幔，如同误入了仙闺,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,卧虎藏龙,9-10f 电影百年,卧虎藏龙的竹影魅 青翠挺拔的竹林，疏疏密密的影子，意境婉约其中,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,卧虎藏龙,9-10f 电影百年,龙门客栈武侠风 宝剑、酒壶、书法、宫廷灯，武侠的意蕴尽在其中,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,简约 北欧 流畅简洁的线条， 简雅朴实格调， 代表着对十九世纪简约主义的回归。 在十九世纪中期之后，北欧年轻一代的艺术家与建筑师受英国艺术与手工艺革命影响，逐渐发展出一种摒弃当时已盛行多年的华丽、繁复与粗俗，转化成更适合瑞典环境的全新居住风格： 更明亮，色彩更丰富、更大众化、 具童稚趣味、更简单、更具乡村味,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,电梯厅,13-14f 简约北欧,“油画”当道/舒适横行 电梯打开，步入1314f主题层，超大的现代抽象油画,惊艳而来，眼睛猛然被艳丽的色彩灌咀，一旁舒适的沙发，桌上摆着实用的昆山简介册子/出行手册/美食指南，心也跟着飘起来,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,客房,13-14f 简约北欧,北欧“风格即是生活” 室内的顶、墙、地六个面，完全不用纹样和图案装饰，只用线条、色块来区分点缀，北欧风格的简洁被推到极致。充满了“少就是多”的美学张力,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,家具,13-14f 简约北欧,北欧家具的“天人合一” 突破了工艺、技术僵硬的理念，讲究曲线如何与人体接触时达到完美的结合, 运用技巧将材料的特性发挥到极致，每一件家具都象一件工艺品,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,家具,13-14f 简约北欧,北欧灯具的洁简优雅 极其简洁的设计,白色作为设计元素之一被和谐地运用, 与清间的本头颜色形成美妙的呼应,明暗之间显现别致的风情,酒店产品塑造,公共大堂 / 洗手间 / 电梯厅/楼层客房,功能区/服务配置,功能区,女性功能区 可选择一个客房，专设女性化妆间，为女性提供化妆品/蒸脸器/按摩锤/脚摩浴盆等贴心设施,酒店服务建议,功能区/服务配置,24小时基础服务 每个楼层设有24小时的管家服务，为客人及时提供洗烫、擦鞋等服务。 室内电话、无线上网一律免费 商务服务（如复印/传真/打印/快递）等有求必应,个性化服务 你看上的软装饰，如客房的台灯/沙发/装饰品或者挂画，都可以买回家 vip卡（每一位入住的客人，都可以领取一张vip卡，上面记录着客人的喜好、生日等个人化信息，如下一个预定，酒店可以换上客户喜欢的家具/窗帘/被子等；客户生日，还可收到酒店特制的贺卡和短信）,酒店服务建议,1、功能分区 2、品牌业态议,商业产品塑造,商业产品塑造,功能分区 / 业态品牌建议,三大功能分区 从终端消费群的需求出发，结合本案“艺术与商务”的主题，我们将商业业态分为三大功能区,2f艺术玩赏区 将格调进行到底,3f饕餮盛宴区 挑逗味蕾的激情,4f购物之魅区 玩赏一场欲望的盛宴,2f艺术玩赏区将格调进行到底 昆曲茶艺馆 电影酒吧 art deco咖啡馆 北欧风情家居馆 禅意spa,商业产品塑造,功能分区 / 业态品牌建议,产品塑造,2f饕餮盛宴区挑逗味蕾的激情,功能分区 / 业态品牌建议,4f购物之魅区玩赏一场欲望的盛宴,商业产品塑造,功能分区 / 业态品牌建议,1、产品定位 2、样板房建议,新概念办公产品及酒店公寓塑造,在定位之前，我们需要解决以下核心问题： 问题一：如何更广的扩大客群层？ 问题二：如何更好的引导客群接受办公产品？,办公产品塑造,挑高5.2米百变艺术空间 我们不建议将办公产品只框在一个功能里 在5.2米层高的空间支撑之下，它将出现无限的可能 可能是soho族奋斗的盒子 可能是办事处的创意office 可能是商旅人士的第二个家 可能是贸易公司的产品展示间 功能的模糊定位，得以变化多端， 因此才能覆盖更广的客群。,办公产品塑造提示,第四步：道具 表现体系,1、案名 2、主题语 3、vi 4、导视 5、物件 6、画册 7、np,案名及logo表现,柏悦艺谷,艺谷-极似画廊和博物馆的命题. “柏悦艺谷”组合，即使”柏悦”品牌得到良好记忆.又恰如其分地表达出本案的艺术特色，商务旅游的享受特质,柏悦圣地,圣地-泛指艺术汇聚的聚地和高地,亦指仙人居住的地方. “柏悦圣地”组合，即使”柏悦”品牌得到良好记忆.又恰如其分地表达出本案的艺术特色，商务旅游的享受特质,logo一,logo二,logo三,logo四,与艺术纠缠不休的酒店,以拟人化的手法生动地点明了项目的产品特质，鲜明地建立市场区隔,广告主题语,营销工具组合 vi导视系统 dm 艺术画册(楼书) 主题名信片 np系列稿 实品样板屋(主题层/办公产品),vi表现,信纸,信封,名片/笔,服务手册,t恤,阵地及户外导视系统,旗帜,户外导视牌,指示一,指示二,精神堡垒,物件系统,5大主题层明信片,dm,dm形式一,dm形式二,艺谷画册(楼书),画册表现一,画册表现二,画册表现三,画册表现四,画册表现五,画册表现六,画册表现七,画册表现八,画册表现九,画册表现十,画册表现十一,np系统,第一套主题文字,主标 错了， 这里不是卢浮宫 对了， 这里俱备卢浮宫般的艺术气质 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 错了， 这里不是好莱坞 对了， 这里提供好莱坞式的电影享受 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 错了， 这里不是好莱坞 对了， 这里提供好莱坞式的电影享受 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 错了， 这里不是牡丹亭 对了， 这里重现牡丹亭似的文化精髓 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 错了， 这里不是巴厘岛 对了， 这里畅享巴厘岛式的禅意真境 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 错了， 这里不是北欧丹麦 对了， 这里融汇北欧风情的现代洗练 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,第二套主题文字,主标 在【梵谷圣地】第五层，老昆山终于得以重现 老昆山从未老去，因为【梵谷圣地】的“昆曲主题楼层”从未遗忘杜丽娘的千娇百媚 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 在【梵谷圣地】第9层，悦榕得到另一种顿悟 佛不在心中，在走廊里，在客房里，在镜子里，在浴池里，在【梵谷圣地zen 禅主题层】无处不在 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 在【梵谷圣地】第11层，好莱坞展现失神表情 电影艺术从不曾如此贴近，面对【梵谷圣地电影主题层】，好莱坞也无能为力 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,主标 在【梵谷圣地】第13层，北欧风情饱经实用主义的洗练 不是梦境，丹麦家居的简洁早已被【梵谷圣地北欧主题层】发挥到了极致 副标 昆山正中心柏悦艺谷主题酒店，与普通酒店保持距离 随文 五大主题客房牡丹亭 电影百年 zen禅 简约北欧 art deco 艺术商业中心禅意spa 电影酒吧 昆曲茶馆 北欧风情家居馆artdeco咖啡昆山特色餐厅 创意美食品牌专卖,投资主题文字,主标 听说 世界80的财富掌握在20的人手上 而这20的人的有80都投资精品酒店,主标 据传 cbd的方向就是财富的方向 财富方向就在主题酒店的手上,主标 也许 成就一个贵族需要三代。 赢得一个世界只需要一天 副标 柏悦艺谷6月1日开盘，机会仅此一次,实品样板房 柏悦大厦的销售条件之一 除却前文所示的主题层样板房外,我们将在此章节对新概念办公产品的样板房作出主题提示.,样板房-办公产品塑造,五大样板房，百变艺术 第一套：soho族的奋斗盒子（工作生活） 第二套：商旅人士的第二个家（酒店式公寓） 第三套：创意产业的艺术office（纯办公） 第四套：文化类公司的创意社交场（办公派对） 第五套：贸易公司的多功能厅（办公商品展示）,样板房建议,办公产品塑造,功能分区 / 样板房建议,样板房建议,第一套：soho族的奋斗盒子 功能：live+work（商住两用） 关键点： 将居家的舒适与工作的便利结合， 厨房、淋浴、卫生间充分满足生活所需 客厅既可作会议室/接待区， 同时又是一个放松休闲的起居室 针对客群：soho群/工作室/起步型小企业 说明： 这类小额创业、工作室、自由工作者类的小企业，将工作与生活合为一体，他们在乎工作环境的舒适性、便利性、实用性,soho族的奋斗盒子功能示意,晚上，客厅就是生活起居室 沙发展开就是一张舒适的床,白天，客厅就是会议室/接待区,样板房建议,办公产品塑造,功能分区 / 样板房建议,样板房建议,第二套：商旅人士的第二个家 功能：live（生活） 关键点： 大大的淋浴缸，可以做简餐的厨房，舒适的大床， 创造工作外的生活享受 针对客群：经常在昆山出差的商旅客群 说明： 此类客群因为频繁前往昆山，长期住酒店令他们难以忍受，因此他们更需要一个放松的住所,商旅人士的第二个家功能示意,大大的浴缸，是享受生活的第一要义,舒适的大床，告别酒店的单调乏味,样板房建议,办公产品塑造,功能分区 / 样板房建议,样板房建议,第三套：创意产业的艺术office 功能：workart（工作艺术） 关键点： 他们喜欢将公司logo做成雕塑，案名做成椅子 会议室不再呆板，懒人沙发/太师椅/贵妃榻随意放置， 甚至他们还会设计成人式儿童游乐区， 就像奥美公司的那样 针对客群：创意类公司，如广告、动画、室内装饰设计，艺术品交易等 说明： 此类客群本身从事文化创意类工作，因此独特的空间布局更能提升企业气质，赢取新客户的信任,创意产业的艺术office功能示意,创意行为艺术，成为公司的小景,休闲的一角,样板房建议,办公产品塑造,功能分区 / 样板房建议,样板房建议,第四套：文化类公司的创意社交场 功能：workparty（工作派对） 针对客群：文化类企业，如传媒、公关、会展、电视广播等 关键点： 很多时候，工作不一定是在会议室谈成的 楼上工作区 楼下就是一个很棒的社交场 说明： 此类公司往往注重资源整合，社交也是工作的一部分,文化类企业的创意社交场功能示意,大空间，钢琴等的装饰品提示社交功能,办公产品塑造,功能分区 / 样板房建议,样板房建议,第五套：贸易类公司的多功能厅 功能：workrevelation（工作产品展示） 关键点： 楼上是工作间 楼下是展示厅 针对客群：贸易类公司/古董类公司/个人设计类公司等 说明： 此类公司需要将代理/经营/设计的产品及成果展现给客户，以此拓展更多的商业机会,贸易类公司的多功能厅功能示意,楼下产品展示厅,第五步：推市 营销策略,1、推广策略 2、体验营销 3、活动营销,推广策略/体验营销/活动营销,推广策略,形成网状户外拦截，塑造精品酒店no.1形象；,数据库营销 + 网络营销+小众媒体及活动营销;,现场售楼处、样板房、大堂的包装；,重要节点的活动引爆。,户外截流,圈层营销,体验营销,活动营销,高炮：平面化高炮，差异化的户外形象； 指示牌：高炮 弱辐射区域 的补强。同时指引项目方向； 旗帜：在现场外围布置，形成仪式感 灯箱：高炮的 横向 延续，造主场气氛，树标杆形象；,依据销售推盘计划，有针对性的组织活动，结合小众媒体，集中各个推广节点。,以实景体验，切身体会艺术与商务的特色,三类活动：公关炒作树形象；事件取势建立艺术商务与项目联系；体验类维护客群，树立口碑。,营销策略,体验营销,活动目的：以实景表现增加对客户的杀伤力 切入方式：前期可先以大堂、部分主题客层实景，通过多点体验，如免费试住活动来引导客户对于“艺术与商务”酒店的深切感受。,推广策略/体验营销/活动营销,体验营销,营销策略,活动营销,活动目的：取势立名,以行为艺术提升项目调性 切入方式：由本案举办，可直接向社会公告,由设计学院学生为主,举办雕塑设计大赛 三个节点:活动前炒作，活动中跟随报道,落成后用于大堂主题雕塑区 媒体配合:昆山日报、昆山电视台、搜房网、昆山楼市等,推广策略/体验营销/活动营销,活动营销,营销策略,案名/总精神/vi体系/ 物件与导视体系/文字体系/宣传主画面/通路设定,通路设定,圈层营销,大客户来源： 高尔夫球协会、vip金卡帐单、艺术团体、高档消费品及时尚发布会等活动 营销手段：银行vip客户帐单、艺术及奢侈品联合活动、财经论坛、财经杂志、金卡生活、航空杂志等小众媒体。,大客户营销,数据库营销,数据库来源： 高档车业主/私营企业业主/台湾企业业主 营销手段：短信群发、dm邮寄、口碑传播等。,推广策略,xx馆某酒店式 公寓营销策划 方案经典,贵之邻，尊之所,走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点但是，我舍弃不了城市。我，已经成为城市的组成部分。,关于酒店式公寓,酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。 酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。,who am i,唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未来。 我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场中“火线”突围？,我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程碑式的一笔， 因为,我，龙头 不仅仅是在打造一个项目， 我打造的是一个从我开始的时代！,让我开启这一场新时代的征战,xx馆,贵之邻，尊之所,xx馆 之 征战江山,胸怀江山 大隐于市,第一回合： 市场研判,第二回合： 定位延展,第三回合： 专案推广,第一回合 市场研判,孙子兵法：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！,龙头公寓,本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进入京津高速公路,公寓,环型结构的公寓楼。酒店为17层楼， 公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2部客梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权 。,关于自己 项目四至,入 口,关于自己 项目四至,园区内,关于自己 项目四至,园区入口,关于自己 项目四至,园区门口道路,关于自己 项目四至,园区东面美景东方,美景东方,关于自己 项目四至,关于自己 项目四至,园区南面山水文园,关于自己 项目四至,园区北面邮政综合楼,目前没有投入使用,关于自己 项目四至,园区北面香榭舍,关于自己 项目四至,园区西面近端,关于自己 项目四至,园区西面远端,关于自己 地域陈述,我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势 我的周围，有完善的交通体系三环四环，皆可随意通达 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业山水文园等成熟“豪盘”直 接带动地域价值 我的周围，有相对完善的人文气氛传统居住区，周边物业配套完善 我的周围，有相对成熟的社区环境大社区概念形成，与周边各高档物 业遥相呼应 我的周围，有成熟的商业环境购物，日常消费均可在一公里内寻找到 合适的商业消费场所 我的周围，有儒雅的文化环境首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家 园众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹,关于自己 内部指标,总计15080.81平方米 占地9723.32平方米， 绿地率33%， 使用率76.7%， 容积率为3.5， 标准层高2.9米， 现已签约163.64+108.944+68.144，现网上报价13900元/平方米，,关于自己 内部装修,入口感应电梯,关于自己 内部装修,公寓入口连廊,关于自己 内部装修,公寓室内装修,关于自己 内部装修,公寓室内洁俱,关于自己 内部装修,公寓室内日式风格装修,关于自己 装修标准,电梯（货梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火门（大门）：日本流闭（谐音）； 卧室门：全部为实木门； 空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个月有暖气。没有燃气，为电磁炉灶。） 浴盆：日本因那阿丝（谐音）； 洁具：toto；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马桶水箱的冲水。） 橱柜：日本日波； 门窗：香港雅迪； 消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。 上下水的配件都为日本进口材料。,关于自己 装修标准,装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔断可以拆。 由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进行修补也可出售，20%要重新装修。,关于自己 生活成本,空调8元/平米/月， 饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.1元/吨 物业费：3.5元/平米/月 电为商业用电0.8元/度,关于自己 市场调研,经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参与调查的年龄组成为：,超过80的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间,关于自己 市场调研,对于该区域住房，消费者普遍购买倾向为,酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能成为新的投资增长点,关于自己 市场调研,目前没有投入使用,对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为,关于自己 市场调研,目前没有投入使用,对于该区域住房，消费者购房配套需求,交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套,关于自己 我的总结,虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优异），内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）； 当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也许有点不那么in了，我的内饰风格也已经out于现今的格局。12岁的年纪，我也应该“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切，都是会影响到“客人”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又算得了什么呢？ 还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是，我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的市场形象。 我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵但不高价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有办法去迎合大众群体的需求,关于行业,只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏”未 来道路的一个重要依据。,关于行业 行业特点,意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,关于行业 客群特点,相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁居住的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半年或以上。 这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭，以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻华使馆的工作人员等。 另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。,关于行业 服务特点,在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。 其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多，为特定客群提供更多其所需的服务内容。,关于行业 户型配套特点,酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同户型也配合不同的格调。 另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，一般酒店式公寓的公共硬件设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显。其他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。,关于行业 两大功效,我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。,关于行业 北京主要分布区域,金融街,cbd区域,中关村,关于行业 北京主要分布区域,区域分布金融街（行情看好、竞争激烈）,供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。 需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。 租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.月。 由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总价不占优势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈。,关于行业 北京主要分布区域,区域分布cbd地区（发展最早，价格最高）,该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心、燕莎、等项目均已投入使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表；随着cbd的进一步发展，写字楼、大量公司的进驻，cbd核心区继续向外围扩张，紧邻cbd的其他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的酒店式公寓，包括通用时代、远洋新干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠江帝景； 需求方面：