南沙奥园营销推广方案.ppt

南沙奥园营销推广方案,广东中原地产代理有限公司,2,市场状况分析,3,一、区域发展状况分析,南 沙,政府市政配套设施逐步完善,不断改善投资环境，已形成三大国家级经济功能管理区,南沙“丰田城”、广钢等企业的入驻，南沙前景更为开阔,4,二、房地产市场分析,总体发展水平评价：,受一定的政策导向和利好，但区域房地产成熟度不足，导致其发展速度较为缓慢，未形成真正的房地产市场，发展历程较为平淡，未形成规模；,近两年随着中心城区可开发用地减少，市场不断外扩。南沙区吸引了越秀城建、碧桂园集团等大盘的进驻，南沙房地产发展步伐逐渐加快,供应的产品多为大集团的克隆，缺乏创新性，市场较为平淡,随着系列市政利好逐步到位，市场的发展前景得以发掘，其他大集团对南沙市场的开发将有力推动区域房地产的向前发展。,5,产品供应情况,在售的房地产项目不多，供应的产品大部分属于别墅类型以及少量的洋房供应，缺乏多元化的产品线； 合生创展和富力集团早期在南沙囤地即将开发，另外越秀城建地产在南沙继开发南沙滨海花园后再启动一个全新项目南沙商务区，未来市场无论纯住宅或者商业供应量会有较大的增长，市场竞争将会加剧。,6,在售项目状况,7,南沙已建/待建住宅项目,未来供应预测,另外，合生创展南沙地块为2000亩，富力360亩，越秀城建集团丰田生活区东区及西区的商住地块，深圳中航、粤鹏地块等都为南沙远期提供不同类型的产品供应市场,8,得益于政府“南拓”的东风，南沙经济将迎来一个更大的发展机遇，房地产业也将依托这一优势得到长足的发展 板块房地产业自身的起步较晚，发展的过程中必然面对较大的竞争和挑战，与此同时也要看到发展的机遇所在 南沙奥园的推售，必须在这些机遇和挑战中，寻找发展的突破点。,小结：,9,项目的定位,10,产品分析,一、定位分析,11,奥园的品牌优势及产品优势,山林湖海的环境最优化,周边配套稀缺及周边地块的荒芜,所在的南沙虽有号召力 但当地的主力客户群数量有限,我们的项目现状是怎样？,目前现状,主力优势,主力劣势,仅凭如此的优势，在市场中尚不能形成 形象鲜明的项目竞争优势，也无力面对主力劣势。,12,本项目竞争力策略,独享海景的稀缺产品,依山而居 的写意环境,特色欧洲海岸小城风格,奥园品牌不可复制性,南沙未来不可估量的发展潜力,运用高标准的前期策划推广和后期环境产品体现,解决项目所在地客户群数量不足的矛盾，扩大对周边 镇区及广州等地客户的吸引。,13,一个集度假、休闲、 酒店、住宅为一体的 海岸城市,本项目的定位,14,本项目与南沙滨海、南沙境界等项目差异在于：,它与其他同类项目区别不仅仅是建筑风格的差异；,它是一个专为休闲人士打造的风情海岸社区； 而其它社区更多的是大而全的人群组合。,它是一个专为上层人士提供的社交平台； 更加注重社区业主的交流共处。,它是一个注重环境，建筑相容的感受，具有海岸风情，欧洲小城的空间感、舒适性与趣味性，真正展现风情设计本意的社区； 而其它社区更象是一种简单的居住单位。,1,2,3,4,5,它是一个真正展现建筑与景观，空间与水体、山体，景观等 合理分布、相互融合的社区；实现了中心园林、海景、湖景、山景景观的三重景观空间。 而其它社区的建筑与自然景观隔断较为明显。,15,累积客户资源情况分析,我们的产品都能够卖给谁？,16,经典案例分析,南沙境界公开发售分析,总结得出：南沙依然是以番禺南沙、广州的客户为主，主力购买是以50万左右的洋房为主（本项目的联排别墅之所以销售相对缓慢的主要原因是产品设计相对落后）,典型个案1：南沙美国通用汽车公司高管人员，40岁左右、男性 评价：近期南沙约有45家楼盘都在他公司谈过团购，他本想买联排别墅，看过房后认为户型很差，房型不好用。 典型个案2：中国北方工业公司员工（投资商北方万坤母公司）50岁左右、女性，外省客户 评价：南沙境界目前交通很不方便，周边配套不齐，距离地铁站比较远，公交车很少，缺少出租车，老年人目前居住不便。 典型个案3：一对本地客户：黄阁中学教师，28岁，女性；其先生为南沙公司职员，30岁 评价：其同事都在市桥买房，（对市桥海伦堡评价不错，声称不过5000元每方）；而他们因为双方都在南沙工作，故考虑在南沙买房。看了南沙境界洋房，感觉户型偏大，阳台偏窄。均价4300元每方稍贵。认为现在交通还不是很方便，公交车太少等。 典型个案4：一对广州客户，男的40岁