武汉东风阳光城2期商铺推广执行方案.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目目 录录 1说明说明2 2项目项目 2 期商铺基本状况期商铺基本状况2 3商铺功能定位及运作目的商铺功能定位及运作目的2 4商铺推广策略商铺推广策略2 4.1商铺推广思路.2 4.2 项目1、2期商铺规划3 4.3项目具体招租商铺的业态规划.3 5. 具体推广方案具体推广方案.5 5.1现场展示布置及时间安排.6 5.2 销售资料准备7 5.3广告资料准备.8 5.4媒体广告.8 5.5促销活动.9 5.6 租售方式10 6人员安排人员安排10 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 武汉武汉东风阳光城东风阳光城 2 2 期商铺推广执行方案期商铺推广执行方案 1说明说明 本执行方案是基于项目 1 期商铺已经全面交付，2 期商铺进入建筑收尾期，3 期商铺正 在做修改规划的情况下制定的。2 期商铺的推广将带动 1 期商铺的招商，为 3 期商铺的设 计和运作起到试验和借鉴的作用。我司认为 2 期商铺运作的好坏将直接影响到武汉东风 阳光城的品质和项目口碑，因此我司本着负责、用心、谨慎、乐观的态度在对沌口片区社 区商业市场进行调查研究的基础上，结合本项目商铺规划的特征制定该执行方案。 2项目项目 2 期商铺基本状况期商铺基本状况 2 期商铺位于东风阳光城荟景苑 36 栋围合成的“日晷广场”两端，是长约 360 米的 阳光步行街的主景观部分。 2 期商铺面积约 4614 平米，分割为 53 间商铺，面积区间为 32126 平米，主力铺 面在 6286 平米，平均面积为 87 平米 2 期商业街上雕塑小品点缀其间，设置了喷泉、休闲座椅，是业主购物、休闲的好去 处。 2 期商铺规格如下：期商铺规格如下： 商铺类型裙楼，社区商业街 商铺规模4600 平米层数1 层高4 米6 米进深1014 米 3商铺功能定位及运作目的商铺功能定位及运作目的 社区内的步行商业街主要的经营辐射区域是小区内的居民，但是因为邻近入口广场而 对外也有一定的辐射力。 社区商业街的主要功能一方面是充分满足社区居民基本的生活需要，降低居民生活成 本，提高居民生活品质；另一方面是进一步突现社区的主题特色，让商业配套成为社区文 化亮点之一，带动后期销售。 4 商铺推广策略商铺推广策略 4.1 商铺推广思路商铺推广思路 推广目的：推广目的： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 提升项目商业配套功能，扩大项目影响力； 获得边际效益最大化； 推广方式思路： 先对东风系统内部员工销售，再对社会销售； 打造商业氛围，为 3 期商业作铺垫； 先对 2 期商铺统一进行功能划分，形成统一规划招商主力店，引导业态划分； 4.2 项目项目 1、2 期商铺期商铺规划规划 目前，项目 1 期商铺全部售出，2 期商铺未售。结合步行街的特点，进行统一的包装 和招商，可以考虑将 1 期商铺定位为社区生活配套业态： 1 区：社区超市、书报亭、自助银行、彩扩； 2 区：医疗所、西点房、通讯超市、干洗店、花店、药店、品牌家电卖场； 3 区：装饰/装潢、建材超市、家居布艺等； 考虑将 2 期商铺定位为休闲区（4 区） ，可配置：咖啡/简餐、茶艺馆、SPA 美容馆、 化妆品专卖店、美发馆、书吧、足浴等。 对于品牌商家，可以实行优惠的招商政策，品牌商家对于营造高品质商业氛围，吸引 人气，吸引其他商家、业态入驻，提升商铺价格、租金大有好处。 余下的商铺全部出售。 4.3 项目具体招租商铺的业态规划项目具体招租商铺的业态规划 根据前期对目标客户的定位以及目前已成交的业主的构成分析，未来小区内的业主都 是具有一定的文化层次、对生活品质有较高要求的群体。他们对品牌产品比较信赖，品牌 消费力很强。这就决定了商业街的业态应该契合业主特殊的心理需求、引进一些品牌商家， 在满足业主日常生活基本需求的基础上还能够进一步提升业主的生活品质。具体业态划分 见下图。 1、2 期步行街及商铺分区图期步行街及商铺分区图 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2 期步行街及商铺人流路线图期步行街及商铺人流路线图 从上图可以发现：从上图可以发现： 商铺人流首先从荟景苑 5 栋进入经过 6 栋、会所再到 4 栋、3 栋，主人流从 3 方汇集 到日晷广场。可以理解为日晷广场将是未来社区人流最集中的区域。 任何商业具有扎堆效应，因此我们在做规划时要考虑各种业态的特点 考虑到人的惰性、项目的规划，荟景苑 5、6 栋以南多为高档物业且荟景苑 5、6 栋商 铺可配置烟道，因此我司规划荟景苑 5、6 栋商铺全部为简餐、咖啡、茶艺等休闲餐厅为主。 主要服务荟景苑、怡景苑、翠晓苑、法国公寓、明雅苑、露薇苑的业主。 3 栋，4 栋人流要略小于 5、6 栋，适合经营一些较安静的行业，我司建议以足浴，书 吧、特佰惠、雅芳社区店、美发、美容、品牌干洗店等业态为主。主要服务整个社区业主。 具体规划见下图 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业态说明：业态说明： 足浴：足浴： 洗脚，修脚，按摩类服务 文化、家居：文化、家居： 中型书吧（如 STAR） 、特佰惠、雅芳专卖、百特洗衣、碟坞、窗帘/布艺、特色家居饰品 等 保健、美容：保健、美容： 女子美容店（蒙妮坦、自然美） 、SPA 馆、美发店（发源地） 、女子保健、养生馆等 棋牌：棋牌： 利用会所，设置棋牌室、阅览室、乒乓球馆等 简餐：简餐： 中西简餐厅 生活休闲：生活休闲： 咖啡吧、音乐休闲吧、清吧、茶艺吧（天福茗茶） 、糕点店（特康） 、小型中式快餐等。 5. 具体推广方案具体推广方案 推广主题：推广主题： “武汉武汉东风阳光城东风阳光城 SUNNY 商业步行街商业步行街” 推广周期：推广周期： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 考虑到沌口片区整体的生活大环境还尚未成熟，周边项目商铺销售周期偏长，招商情 况不甚理想的现状，特将本次的商铺营销执行方案分为 4 个阶段，一次性推出所有商铺供 客户选择： 铺垫期、内部认购、公开发售、主力店招商，具体划分见附件。铺垫期、内部认购、公开发售、主力店招商，具体划分见附件。 时间及阶段推广主题划分：时间及阶段推广主题划分： 铺垫期：2005 年 8 月至 2005 年 10 月初 “阳光灿烂，生活浪漫阳光灿烂，生活浪漫尽在尽在 SUNNY 商业步行街商业步行街”形象推广形象推广 内部认购期：2005 年 10 月至 2005 年 11 月 “东西好才是真的好东西好才是真的好SUNNY 商业步行街商业步行街”面向东风认购面向东风认购 招商期：2005 年 12 月 “给你一个舞台，释放你的活力给你一个舞台，释放你的活力SUNNY 商业步行街商业步行街”面向社会公开发售面向社会公开发售 公开发售期：2006 年 2 月 “成熟街区，原来一切可以更简单成熟街区，原来一切可以更简单SUNNY 商业步行街商业步行街”面向社会公开招商面向社会公开招商 建议 1、2 期业主入住达到 40%时开始正式销售商铺。 目的：目的： 满足入住业主的基本日常生活需要；为商铺聚集必要的人气。如果提早招商，人气不 旺的话会对商铺的销售造成一定的阻碍。 商铺推广和项目 2 期尾盘及 3 期销售同步穿插进行，调动市场关注点，使项目在市场 上始终保持关联性和连续性。金地置业整合操作武汉东风阳光城的全部销售工作，甲方 予以配合和监督。 5.1 现场展示现场展示布置及时间安排布置及时间安排 商铺接待点：（商铺接待点：（8 月月 5 日）日） 在武汉营销中心及十堰接待点分别设立商铺销售及招商点，武汉、十堰点每日互传商 铺客户资料，保证客户在 2 个接待点能够分别获得同质的服务。 （金地置业由专人负责和甲 方商铺运作专员对接） 武汉营销中心及十堰接待点包装：（武汉营销中心及十堰接待点包装：（8 月月 20 日）日） 2 个点除了保证项目 3 期的必备包装外，均需要布置宣传商铺的展板、易拉宝和折页。 在商铺整体形象还未出来前，建议在武汉营销中心放置日晷广场及 2 期商铺的沙盘一个， 方便现场置业顾问向客户推广商铺。 导视系统：（导视系统：（8 月月 20 日）日） 配合项目 3 期导视系统铺设，社区内包装含商铺推广内容。 商铺包装：（商铺包装：（8 月月 25 日）日） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 用喷绘包装商铺门店及橱窗，制作商铺门头，统一尺寸和包装，保证商业街统一性。 同时，在商业街沿线悬挂路灯旗、带小风车的彩带、彩旗，制造阳光步行街热闹的商业气 氛。 看房通道包装：（看房通道包装：（8 月月 20 日）日） 在 2 期商铺尚未交付前，对 1 期商业街进行包装，增加休闲区域，同时打开荟景苑施 工入口方便置业顾问带客户看商铺。 5.2 销售资料准备销售资料准备 商铺白图：（商铺白图：（8 月月 5 日）日） 项目 2 期商铺白图，供现场置业顾问日常销售及招商用。 商铺折页或单张：（商铺折页或单张：（8 月月 10 日）日） 制作商铺折页或单张，供现场置业顾问日常销售用。 商铺销售认购书、销售合同及招租合同：（商铺销售认购书、销售合同及招租合同：（9 月月 10 日）日） 制作商铺认购书，购买商铺销售合同及招商合同。 商铺效果图制作：（商铺效果图制作：（8 月月 20 日）日） 制作商铺效果图 4 张，分别表现“入口广场，步行街商铺景观，日晷广场，2 期商铺 立面” 。在商铺整体效果没有出来前，让客户通过效果图设想未来商铺情况。同时制作 4 块 展板。放置营销中心展示。 商铺单张商铺单张投资收益分析（投资收益分析（8 月月 10 日）日） 制作东风阳光城商铺单张，分析商铺投资收益、回报率等，通过数据说明，做到有理 有据，达到从心理上打动潜在客户的目标。 商铺推广及招商执行方案（商铺推广及招商执行方案（7 月月 25 日）日） 拟定商铺推广执行方案，用于商铺推广的全过程。 商铺销售价格表（商铺销售价格表（9 月月 20 日）日） 商铺销售价格，分内部认购价格和公开发售价格，经过甲方审批后对外。 商铺招商租金水平表（商铺招商租金水平表（10 月月 20 日）日） 商铺招商租金，经过甲方审批后对外。 商铺技术资料培训（商铺技术资料培训（8 月月 10 日）日） 制作商铺销售词典，统一对外说辞，统一培训，考核合格后上岗。 商铺物业管理及收费说明（商铺物业管理及收费说明（8 月月 10 日）日） 商铺装修标准说明（商铺装修标准说明（8 月月 10 日）日） 税费及其他相关费用的说明（税费及其他相关费用的说明（9 月月 10 日）日） 贷款有关说明（贷款有关说明（8 月月 10 日）日） 付款方式及优惠折扣（付款方式及优惠折扣（9 月月 10 日）日） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 岗位职责（岗位职责（8 月月 10 日）日） 认购及招商须知（认购及招商须知（9 月月 10 日）日） 客户档案（客户档案（9 月月 10 日）日） 销售报表（销售报表（9 月月 10 日）日） 特殊条件审批表（特殊条件审批表（9 月月 10 日）日） 5.3 广告资料准备广告资料准备 户外用：（均配合项目户外用：（均配合项目 3 期广告发布，不单独产生推广费用）期广告发布，不单独产生推广费用） 318 国道，十堰青年广场户外广告牌方案设计； 项目导视系统广告方案设计； 公交车身广告方案设计； 销售用：（销售用：（7 月月 31 日）日） 宣传折页或单张广告方案设计； 商铺投资收益分析单张设计； 商铺销售控制表样设计； 商铺及商业街包装用：（商铺及商业街包装用：（7 月月 27 日）日） 商业街包装方案设计； 商业街标志牌设计； 商业街户外展板设计； 商铺门头设计； 商铺包装设计； 报媒广告用：（每次报广发布前报媒广告用：（每次报广发布前 10 天提交天提交 3 个设计方案供甲方选择）个设计方案供甲方选择） 报媒广告设计稿，至少 6 期（3 个整版，3 个半版） ； 商铺推广夹报设计，至少 6 期 5.4 媒体广告媒体广告 户外广告户外广告 东风阳光城三期围墙外立面，增加 2 期商铺推广信息； 车城西路沿街路灯旗，增加 2 期商铺销售信息； 武汉 318 国道、十堰青年广场广告牌，增加 2 期商铺销售信息； 596、597 等公交线路车体广告，增加 2 期商铺销售信息； 网站推广网站推广 在项目网站上发布商铺认购，销售、招商等推广信息； 制作网络问卷，收集客户需求点和关注点； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 报纸广告、软文报纸广告、软文 在推广期间发布报纸广告，提升商业街的知名度： 时时 间间媒媒 体体版版 面面 次次 数数 主主 要要 述述 求求 点点备备 注注 2005 年 8 月 10 日 东风汽车 报 半版2 2005 年 10 月 6 日 东风汽车 报 整版 1 东风阳光城商业街登记中 SUNNY 商业步行街火热登 场。 突出大型小区的消费需求和 所处地段的无限升值潜力。 形象推广，规 划介绍； 内部认购信息 公布； 2005 年 11 月 3 日 东风汽车 报 楚天、晚 报 整版2 2006 年 3 月 2 日 东风汽车 报 楚天、晚 报 半版1 进一步凸现商业街的地段和 升值潜力。发布招租信息。 对外销售及招 商 夹报：沌口片区分别在楚天都市报和武汉晚报发布 2 期 时时 间间媒媒 体体版版 面面主主 要要 述述 求求备备 注注 2005 年 8 月 10 日 2005 年 10 月 6 日 楚天都市报 武汉晚报 夹报 2 次 东风阳光城商业街火热登场。突 出大型小区的消费需求和所处地 段的无限升值潜力。 针对沌口片区 客户 2005 年 112006 年 3 月 楚天都市报 武汉晚报 夹报 4 次 进一步凸现商业街的地段和升值 潜力。发布招租信息。 要体现商业街 的基本规划 报纸广告费用预算：商铺销售总额报纸广告费用预算：商铺销售总额 1.5% 5.5 促销