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韩国之窗 引擎与商业模式策划方案 王志纲工作室 2004 年 4 月 项目名称：韩国之窗 委 托 方：山东盛基建业有限公司 受 托 方：王志纲工作室 首席策划：王志纲 策划总监：任国刚 执行策划：周 晴 郑宗盛 胡振华 刘 扬 李 涛 提交时间：2019 年 1 月 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -I- 目 录 第一章 韩国之窗的房地产市场背景 1 一、 2004 中国房地产年发展态势.1 1、 经济繁荣带动房市平稳增长.1 2、 房产投资增长速度将趋于平稳.1 3、 房地产市场结构发生变化，中低价房将逐步成为市场主体.3 4、 房地产二级市场进一步发展.3 5、 商铺成为新的投资热点.4 二、 威海房地产.7 1、 2003 年威海房地产政府数据 8 2、 2004 年发展趋势.8 三、 竞争性项目 10 1、 显性竞争项目 .10 2、 关注潜在竞争 .11 3、 竞合性项目12 4、 大威海住宅市场状况（总体特点）13 5、 典型项目示例 .14 四、 文登房地产 20 1、 文登房地产总体发展特征.20 2、 目前的主要开发企业：.22 3、 房地产市场基本状况.23 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -II- 第二章 国际型专业市场（交易中心）研究26 一、 专业市场辨析26 1、 概念26 2、 专业市场的分类.27 3、 专业市场的一般功能.29 二、 国际专业市场的发展趋势34 1、 关于市场交易中心（Market Center）34 2、 台湾批发商的运作模式.35 3、 进入中国的跨国专业市场举例 36 第三章 韩国之窗建材家居采购中心专项策划.45 一、 “韩国之窗建材家居采购中心”的开发背景.45 1、 市场大势所趋 .45 2、 跨越式发展的需求.52 3、 中韩贸易的需求.53 4、 文登消费市场缺失的需求.54 二、 项目开发优势54 1、 政府的支持54 2、 资源优势54 3、 地处文登新城核心，位置得天独厚55 4、 项目的超前性 .55 三、 项目定位.55 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -III- 1、 定位的原则55 2、 韩国之窗建材家居采购中心项目定位.56 3、 功能定位及功能分区.56 4、 韩国之窗建材家居采购中心的推广定位：.59 5、 商业规模与风格.59 6、 建材家居采购中心目标市场定位60 四、 建材家居采购中心的运营模式.62 1、 紧挂山东半岛城市群发展战略的火车头62 2、 高标准的规划与运营.62 3、 招商、调查与项目商业规划同步进行63 4、 招商（销售）与经营相结合.63 5、 寻求韩国中介服务企业的支持 63 6、 建立韩语商务服务体系.64 五、 周边市场大致状况64 1、 威海建材家居市场概况.64 2、 文登建材家居市场概况.65 第四章 韩国之窗汽配采购中心专项策划66 一、 市场与项目可行性分析66 1、 市场分析66 2、 项目可行性分析.72 二、 汽配产业分类77 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -IV- 1、 汽车配件种类 .77 2、 汽车配件市场分类.77 3、 汽配产业物流供应链.78 4、 汽配供应体系 .78 三、 项目定位.79 1、 韩国中小汽配生产企业的市场平台79 2、 汽配产业链的供应商.80 3、 专业化、品牌化汽配采购中心 81 四、 韩国之窗汽配采购中心的运作82 1、 招商模式82 2、 目标客户群82 3、 实施品牌战略 .84 4、 营销网络的建立.86 五、 韩国之窗汽配采购中心具体操作模式87 1、 统一招商87 2、 统一管理87 3、 统一物流88 4、 统一产品展示 .88 5、 统一推广88 6、 统一经营88 7、 创建网络信息系统.89 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -V- 第五章 韩国之窗韩流馆专项策划90 一、 “韩国之窗韩流馆”的开发背景90 1、 中国消费市场时尚趋势所致.90 2、 韩国商品文化先行， “韩流”已成时尚91 3、 威海旅游购物所需.92 4、 韩国之窗战略的具体体现.94 二、 项目开发优势94 1、 政府的支持94 2、 资源优势95 3、 地处文登新城核心，位置得天独厚96 4、 项目的超前性和竞争性。.96 三、 周边市场状况96 四、 韩国之窗韩流馆项目定位.97 1、 韩国之窗韩流馆项目定位97 2、 功能定位和分区.98 3、 推广定位.102 4、 韩流馆目标市场定位.102 5、 商业形态和商品构成.107 五、 经营理念和运营模式 .108 1、 经营理念.108 2、 运营模式.109 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -VI- 六、 商业步行街形态（韩国之窗韩国风情街）.110 1、 步行街定位.110 2、 韩国之窗韩国风情街形态.111 3、 步行街的经营管理.114 第六章 韩国之窗物流中心专项策划115 一、 中国物流发展态势分析.115 1、 国内物流产业宏观经济分析115 2、 国内物流产业政策与规划116 3、 国内物流产业的发展状况及发展机遇 .124 4、 物流成本增长情况.127 5、 物流基础设施建设和装备发展状况128 6、 2004 年中国物流发展环境展望 .129 7、 现代物流发展趋势.129 二、 物流的概念131 三、 物流中心的功能132 1、 物流中心的主要功能.132 2、 物流中心基本功能.133 3、 物流中心延展功能.133 四、 物流中心的类型135 五、 物流中心的设计136 1、 物流中心设计原则.136 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -VII- 2、 物流中心线路设计.137 3、 物流中心建筑设计.138 六、 物流中心的运作流程 .139 七、 物流中心的组织管理 .140 1、 物流中心组织设计的基本原则140 2、 物流中心组织形式.140 八、 物流中心的系统规划 .140 1、 物流中心系统规划内容 140 2、 物流中心系统规划程序 142 3、 物流中心系统规划的要素142 九、 物流中心的运营策略 .143 1、 合作经营策略.143 2、 外包经营策略.144 3、 供应链管理策略.144 第七章 韩国之窗的商业模式.146 一、 关于商业模式146 二、 盛基公司战略性商业模式.147 1、 四种房地产企业的类型 147 2、 盛基公司的选择.147 3、 盛基公司的开发理念.147 4、 盛基公司的战略性商业模式147 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -VIII- 三、 韩国之窗项目的商业模式.148 1、 政府捆绑式的运作模式 148 2、 五个“统一”的运作模式148 3、 资源整合的运作模式.149 4、 引擎拉动式的运作模式 149 5、 成长性的运作模式.149 6、 长短相济、动静结合的运作模式150 7、 销售与经营相济的运作模式150 8、 多种盈利的运作模式.151 四、 韩国之窗的开发策略 .152 1、 开发过程中的控制策略 152 2、 商贸和居住开发的策略 152 3、 与开发区联动的开发策略153 4、 开发中的经营策略：.153 5、 市场的推广策略.153 6、 开发的启动策略.154 7、 项目动态的开发策略.154 五、 韩国之窗的运作特点说明.155 1、 韩国之窗的运作特点.155 2、 韩国之窗的环境特征.156 3、 项目投资与收益.156 韩国之窗引擎与商业模式策划报告 -IX- 4、 对运作管理能力的要求 156 5、 关注区域营销和子项目营销157 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -1- 第一章 韩国之窗的房地产市场背景 一、2004 中国房地产年发展态势 1、经济繁荣带动房市平稳增长 国家统计局统计，2003 年我国国内生产总值为 11664 亿元，按可 比价格计算，比上年增长 9.1%，是 1997 年以来增长最快的年份。这表 明连续 6 年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的促进作用， 1997 年亚洲金融危机爆发后，一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将 进一步缓解， 我国连续 6 年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民 消费价格指数变动在 2003 年即转负为正，2004 年居民消费价格指数 和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正 处于新一轮周期的上升期， 政策环境有利经济发展，同时外部环境改善， 世界经济将走出低谷等因素都将促进 2004 年国民经济的进一步繁荣。 2003 年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速 发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的 巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量， 2004 年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点， 作为我国近年来消 费主要增长点的住房消费，2004 年将继续升温。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -2- 2、房产投资增长速度将趋于平稳 2003 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年，在 连续 5 年年均增长近 20%的基础上，2003 年前 11 个月，我国房地产 开发投资额达到 8285 亿元，同比增长了 32.5% 。据国家发改委和国 家统局公布的数据，2003 年，中国房屋销售价格比上年上涨 4.8% 。 2003 年上海房价涨幅超过 20%，目前已在土地供应、房地产交易 制度和交易方式、供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增 长。 导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策 导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的 上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资 金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一 个重要组成部分。 改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即 1984 年-1985 年、 1988 年-1989 年和 1993 年-1994 年的经济过热， 这三次经济过热 都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话， 可能会再一次引发经济过热。 针对这种危险，2003 年政府出台了一系列针对房地产市场的政策， 2004 年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产 金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -3- 计局预测 2004 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高 于上年同期水平或与上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采 取一系列措施，通过加强土地市场建设， 压缩房地产信贷，加快和完善 房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控 制房地产市场价格， 促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害 国民经济和社会安定。 3、房地产市场结构发生变化，中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而 可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004 年，建设部将通过房地 产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对 中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程 度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房 需求。 2004 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管 理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈 建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。 所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的 需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品， 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -4- 来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。 ” 4、房地产二级市场进一步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费 者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间， 2004 年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。 “置业升级” 不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的 联动起到了极好的作用。据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃 了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选 择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅 放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等 优势而受到购房者的格外青睐， “有人没房住，有房没人住”的空置房现 象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常 运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相 比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并 且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资客趋之 若鹜。2004 年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求 后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报 率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投 资对象。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -5- 5、商铺成为新的投资热点 2003 年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型 商家已经或计划入驻北京；天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者 逐步增加；上海市 10 月初的投资型房产展示交易会上，黄金地段的商 业用房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也 有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着 2003 年开发 量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和， 商铺资源的稀缺性开始弱化， 但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供 给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的 需求：一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内 其他投资者的需求。 目前上海商铺的平均回报率则达到 8到 10 。由于平均回报率 仍维持在较高水平，因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示，未来 3 年中上海新增商铺面积将达 700 万平方米。从整个房地产市场来看， 已经形成梯级型消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会 越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势 将加强。 另一方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要 求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶 段就趋于理性。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -6- 然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国 中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的 快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应 持谨慎态度。 房地产金融市场进一步多元化改革 2003 年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广 泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业 以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要 资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动 产基金和互助会等形式来自行筹资， 国内地产业的一个软肋就是资金途 径单一化。 2003 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展 融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形 式，2003 年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有 一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市 场的创新需要。 在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出于 比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -7- 预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。一部分 资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散 对房地产的投资。 2004 年，我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革，我国近 3 个月以来房地产信托基金数量增幅达 500%，房地产上市公司普遍提 出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资 金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者 和债券市场， 尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现 在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时 代要求。 短期调整以适应国家土地政策 政府加大土地政策整改、调控力度，全面地介入房地产开发， 而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地 产的土地出让、经营等多个层面。市场行为和政府行为齐头并进。政府 从土地购买、营销过程、直至内部的管理的介入，会导致房地产市场化 行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。 结论韩国之窗的开发恰逢中国运行良好的大经济背景，房地产 市场的蓬勃稳定的发展也是项目良性运行的基础。政府对土地的控制、 对金融的调整反而使项目开发优势凸显出来，容易取得竞争优势。同时， 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -8- 安全运行也成为项目发展的制胜关键。 二、威海房地产 威海自从去年底月日荣获年度“联合国人居奖”后， 房地产市场更加欣欣向荣。 威海房地产业发展迅速，从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有， 价格适中，适合海外人士在威海定居或临时居住，购房、租房均享受国 民待遇。 威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学习环境，目 前正在规划建设两个外国人生活小区：一个欧美生活区、一个日韩生活 区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。 1、2003 年威海房地产政府数据 2003 年房地产开发完成投资 43.69 亿元，增长 77.4%。房地产开 发快速发展。全年商品房屋施工面积 531.1 万平方米，增长 20%；竣工 面积 169.7 万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积 150.5 万平方 米，增长 24.2%。商品房销售额 24.8 亿元，增长 21.6%。 2、2004 年发展趋势 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -9- (1) 楼盘旺销价格继续上窜 自从威海获得联合国“人居奖” ，房价就突然来了个“三级跳” ，一 年来房价上涨了近千元。市中心住宅平均售价三千多，地角偏僻的郊区 房房价每平方米也在两千多元，海边的房子更贵，平均四千多元。 “万福山庄”的售楼小姐称，一、二期开发的房子已经全部售完， 三期工程主体刚刚盖起来，就卖得没几套了。买主有一半是北京、上海 等城市的外地人，还有一些韩国人。 光孚实业集团有限公司开发的“悦海山庄”建筑面积七万多平方米， 现在卖得只剩下八套；他们开发的“翠海明珠”刚盖到四层，等着买房 的业主就排成了长队。 威海海滨的精装修高档楼盘“启明嘉园”每套售价七十五万元，去 年七月开盘，四点三万平方米的房子已全部售罄，现在的市场价每套至 少比去年上涨了十万元。客户中很大比例是各大城市看好威海人居环境 购置的度假用房，例如北京、济南等地。 (2) 威海“房东”多 在威海，拥有两套甚至三、四套住房的民众不在少数，买房置业已 成为此间民众一条新的投资渠道。 威海市房地产交易市场信息显示，在购房者中，属于二次置业的民 众至少占到三成。威海人大多采取的是贷款买新房，再把旧房出租，以 房租还贷的方式，即所谓“以房养房” 。首付只须几万，等几年后用房租 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -10- 还清贷款，房子就成了自己的。据此间金融部门的统计，截至今年十一 月底，全市个人住房贷款余额为二十三亿多元，比年初翻了近一番。 商铺投资因回报率较高，逐渐成为民众投资的新热点。据称，投资 此间商铺的回报率高达一成至两成。但商铺投资需要的资金太多，普通 民众往往买不起，多数人买的是住宅楼。住宅闲房多了，房租就开始走 低。两年前，一套七十平米的房子，月租要一千元，而现在八百元就可 租到。 (3) 获奖后房市持续火爆 威海市依据依山傍海的地形地貌，采取沿海岸线、环绕山体的带状 组团式结构，巧妙地将各种建筑分布于山海之间，使建筑与环境融为一 体，形成了城在海中、山在城中、楼在林中、人在绿中的生态格局。 威海市先后建成了刘公岛等四个国家级森林公园、二十五个较大的 综合公园和十二个绿地广场，公共绿地面积达到了一千一百六十公顷， 全市绿化覆盖率高达百分之三十九点八。 据该市环保局的负责官员称，威海市区的大气质量优于国家二级标 准。 得天独厚的自然环境早已使威海市获得了“最适宜人类居住的城市” 的美誉，吸引了海内外人士在此购房度假，使得此间的房市日趋火爆。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -11- 三、竞争性项目 1、显性竞争项目 (1) 海悦国际 山东大屋地产有限责任公司开发的“海悦国际”项目位于高技区商 贸中心地带，总投资 3 亿元，是一个集四星级酒店、酒店式公寓、购物、 餐饮、娱乐、健身、休闲为一体的综合性建筑，总高 29 层，总建筑面 积达 11 万平方米，由著名的香港何显毅建筑设计公司设计。项目计划 今年 4 月开工，2005 年底竣工。 (2) 国际旅游风情购物乐园 香港联达国际投资有限公司准备在经技区投资建设的国际旅游风情 购物乐园，是威海市近年来引进的最大的外资商贸项目。项目投资 1.8 亿美元兴建，是集购物、观光、休闲、娱乐、旅游、餐饮服务于一体的 旅游商贸物流中心。项目计划 3 至 5 年内建成。该项目的入驻，对改善 威海市区的商业格局，提升市区商业和旅游品位，提升威海城市形象， 都将产生积极的作用。2004 年 2 月 28 日，经技区与香港联达国际投资 有限公司签订了投资协议。市委副书记、市长宋远方出席了签字仪式。 (3) 威海韩国村 由韩商投资计划总投资约亿美元兴建，位于威海市北海旅游度假 区葡萄滩海水浴场一带，由韩食街、海边观光酒店、公园、人工湖等 个建设簇团组成，一期工程将于今年月份动工。项目建成后，将 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -12- 成为在威韩国人居住、旅游、休闲、娱乐的理想场所。2004 年 2 月 14 日，兴建韩国村项目签字仪式在威海举行。威海市委书记崔曰臣，市委 副书记、市长宋远方，韩国前仁川广域市市长、韩国村建设委员会名誉 委员长崔箕善出席了签字仪式。 2、关注潜在竞争 (1) 荣城韩国村 荣城经济技术开发区内，在隔海桥的北侧湖边约 1500 亩地打算建 韩国村，集居住、购物、休闲娱乐一体。虽然项目在我们 2003 年 12 月 6 日调研时还没有立项，但开发区内依托未来中国最大的越野车生产 基地：华泰现代汽车工业园，以及园内 70 多家韩资企业，有良好的产 业和企业资源。 (2) 石岛韩国城 石岛渔货贸易区内，石岛镇打算在原虾池添平后的 8400 亩地上规 划建造大型娱乐城。有意以韩国为主要服务对象。我们市调期间项目以 已开始规划，可能是上海复旦担纲。如果项目立项，依托石岛繁盛的渔 货贸易，也有较好的发展前景。 (3) 其它 乳山银滩、荣城天鹅湖旅游度假区等地依托良好的旅游资源和土地 资源，类似项目陆续也有开发企业在观望和试探。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -13- 3、竞合性项目 文登 man 山镇西，如果还能变相报批的话，威海大屋房地产将开 发 5000 亩 36 洞高尔夫。首期启动 600 亩 18 洞。 结论在整个威海，以韩国为主要目标客群或主要推广概念的具 有相当规模的立项处处都有可能，但在我们市调访谈中没有发现任何一 家有韩国之窗这样完整而清晰的发展思路和全局高度。因此，韩国之窗 目前启动的关键在于抢先注册、力拔头筹！在推广上先制胜，赢得众目， 公关上争得山东省的“宠爱” 。 同时，由于大威海的发展战略正在编制论证阶段（中国城市规划院 担纲） ，有很多变数，对整个区域的发展状况、各种竞争性地区和项目要 切实关注，并及时调整对策。 4、大威海住宅市场状况（总体特点） (1) 四大层级板块： 第一，威海环翠区、经区、高区属于第一层级板块，由于威海城市 人居环境的成功建设，近年发展迅猛，房价较高，开发规模和档次已经 逐年上升，销售类型较外向。 第二，各旅游度假区属于第二层级板块，威海的沿海旅游资源发展 潜力巨大，因此，旅游休闲度假市场引领的房地产市场规模档次都较高， 完全外向性。但多是普通住宅炒旅游概念的开发类型，真正做旅游休闲 地产的专家不多，适销对路的产品较少。有些旅游板块有走入歧途的趋 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -14- 势。 第三，荣城、文登、乳山的市区属于第三层级板块，威海城镇建设 来得晚，但来势迅猛，目前的市场层次较低，但发展形势不容忽视。 第四，各乡镇各有各的路子各有各的道，偶有突发性楼盘，但总体 还是差距很大。 (2) 大威海区域价格比较 威海市区一军突起，与其它各片区的差距较大。 威海市： 住宅均价在每平米 2800 元左右，最低每平米 1600 多，高已上 5000。 乳山、荣城、文登三市： 文登住宅建设稍次，但住宅的售价反而是最高的，平均 1500 多， 最低的是政府微利房每平米 800 元，最高已上 2000。 荣城发展很快，建设水平比文登高，但价格比文登稍低，主要卖本 地。住宅平均售价每平米 1400 元，低至每平米 1100 元，高至 1600 元， 个别楼盘最高每平米也能达到 2000 元。 乳山的住宅由于政府要迁至银滩，加之旅游休闲的吸引，其住宅的 亮点在滨海，基本售价在每平米 1200每平米 1600 元。 结论：优良的人居环境和旅游休闲对地产拉动很大，外向性程度高， 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -15- 很多外域消费群，主要是北京、东北、山东中西部的客群。 非典期间，有很多外地来威海躲避非典的游客现场购房，用来休闲 度假和投资，做第二、第三居所。在荣城俚岛建有几个在淄博、临沂、 济南成功推广销售的楼盘，楼盘质素不高，但低廉的价格和休闲、度假、 投资概念吸引众多买家，基本开盘即售罄。如大顺集团开发的齐都大顺 庄园、淄博新亮房地产开发公司开发的淄博度假村、荣城新亮地产开发 的黄海齐鲁花园等。 5、典型项目示例 威海房地产市场概况调查表： 项 目国际海景城海上明珠滨海锦苑望海园富华城 物业类型：综合性居住社区多层、小高层多层多层 所属区域：高技区经技区度假区环翠区 具体位置：高技区国际海水 浴场中心地段 经区海上公园北威海环翠省级旅 游度假区 望岛北 规模：（平方米） 总建面近 20 万总建筑面积 14 万 建筑面积 7 万规划总建面 28 万 楼盘现状：现房和准现现房 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -16- 参考价格：4200 元/M23400 元/M21750 元/M22680 元/M2 售楼热线： 5620599 5620899 5288977 5289699 5287753 5288338 5320658 5225857 开 发 商：威海鸿建房地产 有限公司 威海长青房地产 开发有限公司 威海市东龙实业 有限公司 威海市城市建设 综合开发公司 项 目凤凰城大屋金海湾花园齐鲁海滨花园云海山庄 物业类型：多层、小高层多层、酒店公寓多层多层、小高层、别 墅 所属区域：高技区高技区乳山市度假区 具体位置：一中后威海国际海 水浴场 乳山银滩威海旅游度假 区（影视城对面） 规模（平方米）18 万3 万140 万 楼盘现状：现房现房 参考价格：2880 元 /M2 1380 元 /M2 售楼热线： 2855518 5225857 5685165 5685735 5202950 6750188 5759498 5681032 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -17- 开 发 商：威海市城市建设 综合开发公司 山东大屋地产有 限责任公司 威海市金谷房地 产开发有限责任 公司 山东华垦房地产开 发有限公司 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -18- 项 目新世纪花园小区海景山庄曙光花园 淄博度假村 物业类型：安居社区多层多层多层 所属区域：荣城荣城荣城荣城 具体位置：荣城经区经区东北俚岛 项目规模： （平方米） 几万几万10 万500 多套 楼盘现状：现房和准现现房期房和部分现房现房 参考价格：900 元/M21500 元 /M2 1480 元 /M2 1120 元/M2 售楼热线： 7561607 开 发 商：荣成城建开 发有限公司 荣成城建开 发有限公司 荣成城建开 发有限公司 淄博新亮房 地产开发公司 上表个别项目说明： 国际海景城占地 80000 平方米，总建筑面积为 198000 平方米，由 东西两区组成。其中东区建筑面积为 98000 平方米，包含海景酒店公寓、 海景商务公寓、海景国际公寓、海景专家公寓、威海规模最大的海鲜美 食城等项目。其中海景酒店公寓总建筑面积 3.8 万平方米，由东、西两 座 17 层塔楼和三层商业裙楼组成。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -19- 东座塔楼建筑面积 1.15 万平方米，由 90-140 平方米的商务酒店套 房组成，共计 97 套，配有商务酒店大堂、商务空中会所。 西座塔楼建筑面积 1.15 万平方米，由 50-90 平米的酒店公寓和酒 店公寓套房组成，共计 209 套，配有酒店大堂、大堂酒吧、空中娱乐会 所等设施。 三层裙楼总面积 1.5 万平方米，中间三层部分是总建筑面积 6000 平方米的海鲜餐饮美食城，另设精品店、风味餐馆等设施。 健康娱乐城拟建在海景酒店公寓项目外，与主体建筑紧密结合，总 建筑面积 2000 平方米，设标准泳道海水恒温泳池，附设桑拿浴、矿泉 浴、健身房、棋牌室等康乐设施。 西区建筑面积 100000 平方米，由海景度假公寓（30-60m2） 、海 景观海公寓（70-160m2） 、海景高级公寓（90-180m2） 、海景豪宅 （180-400m2） 、酒吧商业街等部分组成。南北 78 米的间距、15000 平米的中庭花园，让您充分享受居家之乐；360 度海景中心会所、意大 利台地式空中别墅、空中私家花园，给您坐拥海景的全新体验。 海上明珠皇冠东海上公园北，距市中心 6 公里。小区紧邻经区财政 局、公安局、税务局、银行和邮政局。北面是规划中的大型城市广场和 国际会展中心。东、南面环海，小区北距威海公园 1 公里，南距海上公 园 50 米，是真正的公园间的观海住宅小区。 小区占地 12.3 万平方米，总建筑面积 14 万平方米，集中了多层 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -20- 住宅、小高层住宅；共有住户 820 多户，容积率 1.11，地下车位 300 个，地面临时车位 100 个。区内绿化率 44，有 50000 平方米的步行 广场、老年活动中心和儿童娱乐中心，楼距在 25 米以上 “滨海锦苑“是东龙实业有限公司在威海环翠省级旅游度假区内开发 的首家以“运动“为主题的生活小区，它位于度假区黄金位置，西有中央 电视台影视城及高尔夫球场，北临烟威高速公路，于威尼斯乐园和大海 几尺之遥，东南方是万亩里口山国家级森林公园。 “滨海锦苑“生活小区位于新柳公司西 50 米，度假区管委北邻，小区 占地 86 亩，建筑面积达 7 万多平方米。户型面积 66133 平米多种。 望海园生活小区毗邻威海公园，交通便捷，环境优美，总占地 398 亩，规划总建筑面积 28 万平方米。小区建设严格按省级示范小区标准 进行，采用新工艺、新技术、新材料，严格质量管理，确保工程质量。 住宅设计合理、配套齐全、经济适用、价格合理，被中国房地产协会评 为“大众精品住宅开发模式”生活小区，是置业安居的理想选择。望海 园富华城推出 90-158 平方米多种户型住宅。 大屋金海湾花园座落于美丽的海滨城市山东威海。其依山傍海， 风光秀丽。这里有 10 万平方米的金色沙滩，3 万平方米的海景公园， 40 万平方米的松林带。与威海市唯一的五星级宾馆金海湾国际饭店一 路之隔，于山东大学威海分校隔松林相望，毗邻亚洲最难征服的标准 18 球洞、洞洞见海的高尔夫球场；中央电视台威海影视文化城及旅游度假 区森林公园等。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -21- 金海湾花园度假村由山东大屋地产有限责任公司按照“分时度假” 模式设计、开发、管理。度假村设有：一室一厅、二室一厅、三室二厅 公寓房，还有产权酒店模式的标准间、套间。公寓全部按照国际度假村 共管协会RCI 加盟标准进行装修与配备：空调、冰箱、VCD、闭路电 视、宽带网、厨卫设施一应俱全。公寓内设有小型超市、婴幼儿看护中 心、桑拿、健身等配套设施。度假村与“金海湾国际饭店”及泛华高尔 夫俱乐部签约合作，优享室内海水游泳、网球、保龄球、壁球、高尔夫 球等设施及中西室餐饮服务。 齐鲁海滨花园位于乳山市享有“天下第一滩”美誉之称的国家 4A 级银滩度假区最佳位置，整个小区占地面积 50 余亩，总建筑面积 3 万 余平方米，绿化面积 45.2%。区内设有便民商店、老年儿童活动场地、 景亭及健身娱乐设施。最高楼层五层。 翠海明珠云海山庄，国家康居示范工程。翠海明珠生态旅游社 区位于威海环翠省级旅游度假区，占地约 177 公顷，规划建筑面积 140 万平方米，规划人口 3 万人，由世界一流的澳大利亚 JPW 设计公司担 纲规划设计，总体景观设计由世界顶级的五大园林设计公司之一香港贝 尔高林公司倾心打造。翠海明珠社区由住宅小区、游艇俱乐部、商业、 医疗、教育等多项配套设施组成，其中一期工程云海山庄已通过国家康 居示范工程评审，成为胶东半岛第一个国家康居示范工程，现已开工建 设，正进行主体施工。 云海山庄是翠海明珠生态旅游社区一期工程，规划占地 12.54 公顷， 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -22- 总建筑面积 12.36 万平方米，容积率 0.99，绿化率 40。物业类型以 多层住宅为主，兼有联排别墅、花园公寓和小高层住宅。区内设施配套 齐全，并设有幼儿园、高档会所、网球场、游泳池等休闲娱乐场所。 其开发商：山东华垦房地产开发有限公司隶属于山东光孚实业集团 有限公司，成立于 1996 年 10 月。是一家拥有注册资金 5000 万元、固 定资产 2 亿多元、具有年开发 15 万平方米能力的二级房地产开发资质 的民营企业。先后开发了华垦小区、悦海山庄、光孚华垦大厦、光孚佳 业大厦、光孚佳仕商城、赛节娱乐城、盛海园等数十个项目。目前，刘 公岛水师广场以及为旅游配套服务的刘公岛旅游商业街已破土动工，它 将成为刘公岛旅游的又一亮点。与此同时，140 万平方米的翠海明珠生 态旅游社区的一期工程云海山庄已申报国家康居示范工程，并且其 规划设计已通过有关专家组织的评审，成为胶东半岛第一个国家康居示 范工程。 四、文登房地产 1、文登房地产总体发展特征 (1) 文登经济发展背景良好，房地产业刚刚起步成长，发展空间广阔 文登历年 GDP 增长率在 1518之间，商品房销售增长在 12左右。房地产作为成长中的产业合理增长幅度应在 1620之 间。文登 2003 年一到三季度，房地产投资增幅接近 30。新增经营性 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -23- 土地出让面积增幅超过 60，商品房新开工面积增幅达 43，似乎过 快。但文登新城区的建设刚刚开始，经营性土地剧增是必然的。相反说 明其发展处于加速起飞阶段，目前初级的房地产市场顺应文登的发展应 该有广阔的发展前景。 (2) 整体发展势头良好，建设增长平稳，商品房交易活跃，销售价格持 续上涨 自 1992 年到 2000 年开发总面积 130 万平方米，累计开发投资 9.7 亿元，销售率达 80以上。 2003 年住宅开复工面积为 50 万平方米，竣工 23 万平方米，销售 20 万平方米。 2003 年 11 月底全市县以上房地产开发投资完成 3.6 亿元，同比增 长 94。 2003 年商品房销售价格从年处的 1500 元年底上升到 2000 元， 增长幅度 30以上。 (3) 国有体制主导，市场化程度不高 1988 年撤县设市后，房地产开发从无到有，目前处于计划经济向 市场经济转变过程中，市场刚刚开始起步的飞速启动期。有本土开发企 业十家，如房地产开发总公司、房改配套开发公司、房产开发公司、教 育房地产开发公司、鲁文实业开发总公司、住宅建设综合开发公司、电 建房产开发工程处等。从业人员 1200 人。 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -24- (4) 外来企业仅有威海开发企业同当地国有企业合资的 2003 年国有、集体、私营完成投资比例为 80%、18%、2%。一级 市场初级，二级市场缺失。 (5) 商品住宅消费结构平稳，市场有外向倾向，但开发建设水平跟不上 2003 年商品住宅预售登记属个人购买的占 97。本地居民购买的 比重达 90，外地人士购买的占 10。但开发水平在本地较好的楼盘 外地购买能达到 30。文登的经济结构开始向外向性转变，商品房购买 也同样有外向性趋势，如东北商人、义乌市场的商家、韩国企业等。但 其开发水平与威海市区比处于郊区楼宇的建设水平，远远不能满足未来 文登的发展趋势。 2、目前的主要开发企业： 开发企业简况：文登房地产开发企业主要是本土市场经济向市场经 济转型中的国有企业。企业比较自为、自主，没有外来企业的竞争冲击， 市场效益很好，开发水平较威海市区的有较大差距。 (1) 房地产开发总公司 前身是“文登市城市建设综合开发公司” ，隶属于市建委。省级二级 资质。开发建设商贸大观园小区、文福小区、霓虹灯小区等。 (2) 房改配套开发公司 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -25- 隶属中国建设银行文登之行，四级资质。开发了桃园小区、大观园 美食街、三里河小区、香水小区等。 (3) 房产开发公司 隶属文城镇政府，省级四级资质，开发了华苑小区、抱龙河小区、 香山小区、凤凰山小区等。 (4) 住宅建设综合开发公司 原隶属市建委，后划归建设集团管理。 (5) 电建房产开发工程处 2003 年文登电建房产开发工程处房地产销售收入达 8000 万元。 3、房地产市场基本状况 在大威海，除威海市区外，文登、荣城、乳山三个县级市中文登的 房地产市场最旺，其开发水平整体不如荣城，但销售价格却是其中最高 的。基本价格在平均每平米 1600 元左右。最高已超过 2000 元。 整个文登房地产市场按本地人居住习惯是市区和南面好销。 各开盘楼宇基本是开盘即销，空置率低。住宅高层很少，售价较高， 普遍是多层。 文登新城居住社区规划（来源于编制中的文登城市规划 ） 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -26- 居住社区规划：未来文登最大的社区依然是老城区，要加快旧城改 造步伐，提高环境质量和基础设施水平，在香水路以南、秀山路以北、 峰山路西南约 15 平方公里的范围内，形成容纳约 25 万人口的老城商贸 生活区。新建社区主要向东南发展，为减少单向交通量，适当向北发展。 主要分布在两个地段：以凤凰台公园为中心的凤凰台社区，以新一中为 中心的文登营社区。两个社区用地面积在 3 平方公里以上，总共可以容 纳 10 万人以上。在峰山东西两麓布置少量一类住宅。 文登主要住宅项目情况表 项 目环岛花园小区物资居住小区天福阳光花园凤凰山小区 物业类型：政府福利房 和部分商品房， 多层 多层多层多层 具体位置：文登新城西 北环岛花园边 市区环山路与 国道中间 秀山路和崑 嵛路交界 项目规模： （平方米） 17 万几万20 万500 多套 楼盘现状：准现现房，准现一期现房，现房、期房 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -27- 二期期房，三期 待建 开发周期共三期，2007 年 建完 三期，三期 参考价格：800 元 /M2（福利房） 1400 元 /M2（商品房） 1680 元 /M2 1580 元 /M2 1300 元/M2 主力户型80 平米左右100 平米左右100 平米左右 售楼热线：0631848 1888 0631845 2119 物业自己的物管望海物业 每月每平米 0.2 元 自己的物业， 暂无费用 开 发 商：文登市房地 产开发总公司 物资局下属 开发企业 威海市望海 房地产开发有限 公司和文登天福 实业总公司 文登市房产 开发公司 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -28- 项 目威凤花园小区、 西楼小区 龙河花园二期凉水湾小区 物业类型：多层带底商多层带底商多层 具体位置：西楼街市区城东凉水湾村 规模：（平方米）5 万多6 万 楼盘现状：现房现 房现房、期房 开发周期共三期，第三期在建已完成 参考价格：1800/M2（西楼）1500 元/M21120 元/M2 主力户型90 平米左右120 平米左右 售楼热线： 物 业自己的物管自己的物管 每月每平米 0.2 元 开 发 商：西楼居委会文登电建房产开 发工程处 凉水湾村自建 韩国之窗引擎与商业模式策划方案韩国之窗引擎与商业模式策划方案 正文正文 -29- 第二章 国际型专业市场（交易中心）研究 摘 要：（研究目的/研究内容/主要结论） “韩国之窗”作为中韩经贸的“窗口” 、胶东制造业产业服务的“平 台” 。其交易中心功能片区的规模、辐射范围、产品选择等都需要通过研 究确立。在此，我们通过对国际型专业市场的研究，特别是进入中国的 跨国经营的专业市场（交易中心） ；以及国内逐渐向国外拓展的专业市场 的研究，力图从中为项目决策提供依据。研究结果表明：要与国际接轨， 专业市场就应该顺应世界潮流，逐渐转型，使专业市场（交易市场）向 规模化、连锁化、国际化发展。同时，交易市场（专业市场）应和专业 化产业区互动发展。此外，还应与城市共同发展，成为城市集商业、娱 乐与社区活动为一体的“国际型”商业新区。 一、专业市场辨析 1、概念 在现实生活中， “专业市场”这一概念较为混乱，至今缺乏权威的解 释。从商业演变的历史经验表明，专业市场是集贸市场发展到一定阶