西安市广厦水岸东方地产项目规划设计任务书.doc

广厦广厦水岸东方水岸东方 规划设计任务书规划设计任务书 项目名称：广厦 水岸东方 项目地点：西安市灞桥区浐河东岸 开发单位：陕西广福置业发展有限公司 【设计任务书编制说明设计任务书编制说明】 1、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要 求 提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用； 2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位 可 以在一定幅度内进行调整； 3、本设计任务书主要针对广厦水岸东方项目整体规划提出。 内容摘要内容摘要 项目概况 项目市场定位及开发策略 项目规划设计目标 设计成果文件要求 广厦水岸东方 - 1 - 项目概况项目概况 一、基地情况一、基地情况 本项目位于西安市长乐路与咸宁路之间，浐河东岸。 占地面积 1200 亩，地块狭长，沿浐河水岸长达 2.5 公里。 紧邻规划中的东三环城市快速干道。绿化率达到 70。 与市政改造的浐河水景公园融为一体。 二、地块感受二、地块感受 该项目在西安城以东，目前地块以农用地和未利用土地为主。 有部分仓储用地和少量 村民宅基地和工厂用地。 广厦水岸东方 - 2 - 地块紧邻浐河， 有丰富的水资源， 地形、生态环境和 交通条件良好。 三、地块分析三、地块分析 1 1、优势、优势 交通便利，自然环境好交通便利，自然环境好 项目位于市区边缘，交通便利，视野开阔，水岸线完整连绵，自然环境非常 优美。 天然景观天然景观 第一景观当属得天所成的“八水”之一浐河。在西安能有自然水景的 楼盘尚为少数，本项目又占据了浐河周边众多项目中最好的一块土地,景观优 势得天独厚。 广厦水岸东方 - 3 - 滨河公园滨河公园 西安市政正在修建的滨河河滨公园，使项目在形象和环境上得到先天的改善， 滨河公园和西安少见的河中泛舟，开窗见景，非常有利于我们初期形象的兑现， 更容易进一步聚集人气。 文化文化 项目地块内部有西京大学校区，周边有著名的半坡和白鹿塬；历来浐灞一体， 关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名。 2 2、 劣势劣势 东郊板块整体人气不足东郊板块整体人气不足 城市向东发展趋势不明显，高端人群置业习惯朝南。 没有成熟的城市配套设施没有成熟的城市配套设施 片区内的项目受城市配套设施与城市功能配套的制约与影响较大，发展未形 成气候。 造纸厂、电厂形成环境污染造纸厂、电厂形成环境污染 项目地块内部有一个造纸厂，东北方向有东郊热电厂，都是对环境品质影响 很大的不利因素。 东三环形成噪音污染东三环形成噪音污染 项目紧邻规划修建中的西安东三环，会给市场潜在消费人群一种噪音污染严 重的不利印象。 广厦水岸东方 - 4 - 四气候及土壤资料四气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，2002 数据显示：年平均降水量 406.4 毫米，年平均气温 15.5 摄氏度，年日照时数 1942.4 小时，年降雨天数 106 天，平均风 速 0.8m/s 年平均蒸发量 2000 毫米。 原有地貌狭长平缓，无巨大落差、坡地 ，为浐河东岸一片农田，适合植物生长。 广厦水岸东方 - 5 - 项目市场定位及开发策略项目市场定位及开发策略 一一 项目定位项目定位 1 1项目总体形象定位项目总体形象定位 依托浐河 2.6 公里的优质水岸，依据名校效应和规模大盘开发城市新区的战略思路， 将项目定位为国际滨河名校社区国际滨河名校社区的西安高端形象。 2 2、 市场价格定位市场价格定位 项目总体价位定位：西安市中档价格，均价设计至 2700-3300 元/平方米为宜； 项目入市价格定位：考虑项目初期启动聚集人气和合理的购买门槛，均价设计至 2200- 2400 为宜；随着项目的后续开发逐渐提升价格，达至整体均价的要求 甚至更高。 3 3、 项目户型面积定位项目户型面积定位 主力户型为以 80-160 平方为主 户型比例 面积80m2以下 80-90m2120-140m2145-160m2 160m2以上 类型一房至两房两房三房三房至四房四房及以上 比例525352510 4 4、项目销售总价定位、项目销售总价定位 主力户型购买总价为：约 18 万48 万；由开发初期至结束价格由低走高。 5 5、客户定位、客户定位 a)区域富裕阶层 b)本区域购房升级换代人群 c)康复路、轻工一带小私营业主 d)区域内国企领导阶层 广厦水岸东方 - 6 - e)本市内与本区域有各种依赖或连带关系的人群 f)本市内被水景、教育主题或者品牌大盘规模开发所打动的人群 g)西安周边城、县、镇乃至辐射西北西南，意欲在西安置业的人群 二、项目开发策略二、项目开发策略 1 1、 总体策略总体策略 以 2.6 公里长浐河水岸的独有并不可替代的优秀自然景观资源为主题，以高标准名校 教育配套为依托，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综合配套优势为基础， 以丰富情景商业街为亮点，以东郊高价、城东等价、全市中价的价格策略为竞争手段，打 造改变东郊居住气质，提升东郊居住水平，改变西安城市发展现状的大规模、国际化的滨 河名校新区。 2 2、 入市策略入市策略 入市策略有两个思路 思路一：思路一： 考虑一期入市时必要的降低购买门槛，采用低成本低售价的多层加小高层的建筑形式为一 期主要产品形式。 思路二：思路二： 用较高产品形态的小高层（主要） 、中高层为主要产品形式，以足以形成销售冲击力的相 对低价格入市。 在此，非常重要的一点是，在此，非常重要的一点是，多层与小高层的建筑形式，并不能决定项目的档次，也并非开多层与小高层的建筑形式，并不能决定项目的档次，也并非开 发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采用的发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采用的 手段。手段。 思路一思路一优点：采取了较低成本优势，以低价销售开发商仍有理想利润，便于开发商滚动开发， 广厦水岸东方 - 7 - 同时有效降低初期购买门槛，比较容易规避风险，易于规模开发，开发周期相对 较短； 缺点：从规划及景观空间上不尽完美，不能较好体现广厦企业的精品路线，不易满足广 厦企业对项目初期开发的高标准要求。 思路二思路二优点：能较好体现企业形象和精品开发思路，能形成较优质的规划结构及景观空间，以 比较价格优势能形成较强的市场冲击力，为项目后期价格提升打下良好基础； 缺点：项目开发初期，在整体投入、开发周期、得房率及平方利润等方面面临交大压力， 市场风险较高。 结论：结论： 经过与广厦集团及广福公司领导的汇报交流，在贯彻集团高端形象、精品路线 要求的前提下，并充分考虑到项目从估算到预算成本增加因素的情况，决定项目开 发采用思路二的模式。 鉴于思路二基本与原都林国际规划方案的设计思路较为吻合，因此原都林国际 方案的用地比例及相关经济指标仍然是可行的，是基本可以采用的。本案后文从市 场角度对规划提出的意见或要求，请设计师在原用地比例和指标的基础上，进行相 应调整。 广厦水岸东方 - 8 - 项目规划设计目标项目规划设计目标 一、规划设计依据和基础资料一、规划设计依据和基础资料 1、西安市政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求 2、广厦集团对项目的开发要求 3、国家有关设计规范及陕西省城市规划管理技术规定 4、城市水、电、气、路、通讯等管网图 5、该地块地形图 6、设计任务书 二、规划设计方案的条件和要求二、规划设计方案的条件和要求 1 1、规划设计方案的条件 （1）总用地 426800 平方，容积率18，总建筑面积 80 万平方米左右 （2）建筑密度50(不包括代征用地) （4）建筑限高：小高层、中高层、高层 （5）出入口：东三环路、滨河路 （6）停车车位： 住宅：小汽车按 05 车每户设置(可适当提高)，自行车按 35 平方米户设置 公建：按 GB50180-93 城市居住区规划设计规范设置，公建停车与住宅停车应分别独立设 置 （7）道路规划布置应结合地形和环境合理设计，实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保 证 小区环境的安静和整洁有序：小区道路和公共场所应满足残疾人无障碍通行的要求。 （8）建筑后退绿化控制线不得小于 3m，相邻房屋间距需满足陕西省城市规划管理技术规定及 消防、环保、卫生防疫等部门的要求。 广厦水岸东方 - 9 - （9）综合考虑小区内部道路、室外地坪标高的相互关系，室外地坪标高应满足城市防汛要求， 与规划道路标高相一致。 （10）地块内外沿河驳岸建设应符合城市景观要求和水利、防汛等部门要求，地块建设应符合 防汛等要求，并与周边道路标高相衔接。 （1l）商业服务配套设施应相对集中设置在一、二期之间及滨河路，丰富沿河景观。 2 2、规划设计的要求、规划设计的要求 （1）整个居住区应统一规划，综合配套，充分体现环境、商业、休闲概念。 （2）要统一考虑沿河与沿路的空间轮廓和城市设计，形成统一有序、层次丰富的景观，沿河 的公共绿地要形成特色，并与地块绿地呼应协调。 （3）居住区规划设计应有明确的创作理念、独特的建筑个性。住宅布局应科学规划、精心设 计， 居住区空间布局应有收有放，充分考虑沿城市道路及浐河的城市景观要求。建筑群体风 格应基本统一，环境和建筑造型不但要有时代超前感，还要有浓郁的国际文化气息，要 成为西安市文明、中高端住宅的标志。 （4）充分利用环境综合资源，使居住环境更和谐、更贴近自然。内外空间应相互渗透、共同 利用，内部要有高雅、舒适的生活环境：对外，向城市展现国际化大都市居住建筑的风 貌：强调区内外环境的交融渗透，园林与建筑的和谐统一，步移景异的人景互动。有效 的利用浐河河畔的位置和 2.6 公里水岸，创造令人舒适的空间视觉、景观视觉，尽量多 的布置可销售观景住宅面积 （5）规划要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、高压走廊、绿地的相互关系。绿 化 设计应点、线、面相结合，尤其是沿河的公共绿地要精心设计，构筑亲水空间，充分注 重。 人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境。 （6）提倡新技术和新材料的运用。 （7）方案须考虑配合开发策略分期建设的可能性及可操作性。 广厦水岸东方 - 10 - （8）应满足国家康居示范工程的有关要求。 3 3、建筑单体及住宅户型设计的具体要求、建筑单体及住宅户型设计的具体要求 （1）风格及空间处理应高雅、清新、简约，体现鲜明的时代特征、国际化特色。 （2）住宅布局合理拼接单元长度应保证良好的通风及日照。 （3）住宅户型以二房二厅、三房二厅为主力户型，面积为 80-160 平方米左右。 （4）房型设计除满足陕西省、西安市住宅设计规定及国家住宅建筑设计规范以外，还要求： 楼梯单元门入口要有特色，并与周围环境相协调 户型设计合理，全明设计，具备良好的通风、采光、观景要求 室内交通组织需合理，应相对集中，并以不影响各功能区的独立使用为前提 室内空间要有层次，有良好的私密性 厅要有独立性 居室结构要考虑到北方气候特点（如暖气片位置） 4 4、公建配套要求、公建配套要求 （1）地块内设置 30 班中学一所、36 班小学一所、9 班幼儿园二所，9 班托儿所一所，用地规 模和建筑指标按国家有关设计规范执行。 （2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一二期之间。 （3）一期设置大型会所，项目开发初期用作销售中心。 （4）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政管理、社区服务、金融邮 电、 人防等其它公建配套设施按 GB50180-93 城市居住区规划设计规范和市有关规定设置。 5 5、整体经济指标设计参照、整体经济指标设计参照 分项分项整体整体一期一期二期二期三期三期 四期四期 总用地面积（总用地面积（m m2 2） 4268009380610910298270125602 容积率容积率 1.871.451.831.952.17 800000136000200000192000272000建筑面积（建筑面积（m m2 2） 比例（）比例（） 10017252434 广厦水岸东方 - 11 - 736000 117440 182080 177280 259200 住宅建筑面积（住宅建筑面积（m m2 2） 比例（）比例（） 100 16 25 24 35 64000 18560 17920 14720 12800 公建建筑面积（公建建筑面积（m m2 2） 比例（）比例（） 10029282320 注：注： 此表设计原则为：由开发初期至后期完成，容积率由低至高，公建配套先期先行； 此表仅作为规划设计的方向性参考，具体可根据实际设计状况进行相应调整 6 6、产品策略、产品策略 （1） 项目规划中按自然景观及周边市政状况，梯度分布产品。沿河应为中高层、高层，沿 三环应为多层、小高层，地块南北两端应为高层。 （2） 依据分期开发顺序，由开发初期至后期完成，应呈现容积率由低至高、建筑密度由低 至高得分布特点；开发分期初步计划为：2、3 组团一期，4、5 组团二期，6、7 组团 三期，1、8 组团四期。 （3） 户型分布上，按沿河为大面积户型设置，沿三环为中小户型设置的分布；小区车行主 入口宜设在三环路，人行入口宜设在滨河路。 （4） 宜加大沿河临街商业房面积；考虑在设计南北贯通商业街时，以社区会所及东西向商 业街等因素为节点，控制收放和节奏。 （5） 在一期规划时应包括，学校、幼儿园、12 组团间会所，2-3 组团间商业街；建议将 原方案中学校移至西京大学与纸厂之间的部分。 （6） 地下车位以沿河高层建筑地下一层为主，项目东侧 25-35 米绿化带地面停车为辅。 7 7、市政管线、市政管线 给水：城市自来水管网供给，集中泵房；绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给 雨水：经调蓄后排入浐河 污水：采用分散的小型处理装置为中水 供热：城市网集中供热 供电：引自市政配套变电站 燃气：采用天然气，引自市政管网 广厦水岸东方 - 12 - 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理 三规划方面的结论三规划方面的结论 1 1、现状分析：、现状分析： 建设用地分析基地内以农用地和还未利用的土地为基础，并有部分仓储用地，以及 少量村民宅基地和工厂用地。 建设条件分析： （1）有利条件 利用浐河的水资源利用浐河的水资源 良好的地形和生态和自然环境良好的地形和生态和自然环境 规划中交通条件会得到很好的改善规划中交通条件会得到很好的改善 （2）制约条件 位于城市边缘，地理位置不占优势位于城市边缘，地理位置不占优势 整个地块被人为的分成三部分整个地块被人为的分成三部分 城市交通的修缮会给地块带来影响城市交通的修缮会给地块带来影响 2 2、规划原则：、规划原则： 充分利用项目所处地块的地理优势，发挥地缘特征和景观优势，塑造小区形象。采用多 主题组团的特色理念，充分透析人类对滨水生活的理解和向往，通过阅读亲水住宅小区的规划 形式，将整个小区视为一个有机整体，恰到好处的柔和建筑、空间和人类三种元素，利用一条 流畅的道路贯穿基地以便提供住宅区、公共设施和景观之间强烈的连接和穿透。 3 3、用地布局、用地布局 根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，产品类型分布见附图： 如图： 广厦水岸东方 - 13 - （1） 、沿河设置中高层、高层建筑，最大化增加景观单位。 （2） 、项目地块中部至东三环部分设置小高层。 （3） 、地块两端设置高层。 广厦水岸东方 - 14 - 4 4、道路交通、道路交通 （1）入口位置 车行主入口设于基地东侧三环路边 高层 小高层 中高层、高层 广厦水岸东方 - 15 - 人行主入口设于基地西侧，结合商业街布局综合考虑 （2）地块中的道路交通体系，作用就象脊梁，将不同使用功能的建筑空间有机的串联起来， 使 之成为一个和谐统一的城市空间布局。 （3）人车关系 小区整体人车分流，部分区域可人车合流 中心景观人车分流，小高层组团人车共存，高层组团人车分隔 初期人车部分合流，后期逐渐实现人车完全分流 5 5、 首期开发策略及规划提示首期开发策略及规划提示 一期为原方案中 2、3 组团； 一期规划中应包括会所、学校、商业等公建配套（增加公建比例） ，前期会所作为销 售中心使用；地块两端先作为绿地景观； 开发次序为景观先行，配套先行；销售相关卖场样板包括按实现先后分为：河畔水 岸 景观展示区、会所（销售中心）展示区、商业街域展示区、样板组团展示区等 鉴于一期会所（销售中心）距地块两端入口仍有一段距离，建议于地块两端设置临 时 接待中心（临建）和停车场 6 6、组团管理模式、组团管理模式 小区为整体开放社区 组团封闭管理 广厦水岸东方 - 16 - 广厦 水岸东方外立面风格推荐 关键词关键词:平和 简洁 清新 现代 自然 立面的风格应与整体规划相一致,由于地形地貌的条件,由于此基地和即将建成的三环高速 路相连邻。而西部为浐河,南北均为城市主要干道,地块与浐河之间是以自然水景为特色的滨河 大道绿化带,总体条件还是相当良好。在充分解读地块和环境的条件下,相应的做出平面,立面的 思路。平面上应多多利用地块与环境优势,水的优势。在户型和规划计划上注意阳光、雨水、 视线,以及西安本地的气候特征。如露阳台的防灰、防风问题。注意环境的生态性、持续性、 居性。在既保证舒适性的前提下,使人与自然多些交流。 立面上,建议以现代化风格为主线,给居住者以简洁、清新、自然的感觉,与此同时,在近人 处加强人性化的处理,避免现代建筑风格给人带来的距离感和非居家感。同时,此风格对造价上 也有一个很好的控制。在总体上体现生态性、舒适性、自然与人居良好的结合的建筑理念。 广厦水岸东方 - 17 - 设计成果文件要求设计成果文件要求 一. 彩色规划总平面图四份，比例 1：2000 二总体模型一个，比例 1：2000，能够反映规划构思及地形特征 三. 规划方案设计文本八本，规格为 A3 幅面,内容至少包括： 1、设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一） ； 2、规划总平面图； 3、交通分析图（道路与停车场） ； 4、规划结构分析图； 5、景观分析图； 6、视线分析图； 7、住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、立面、剖 面，包括立面材料与说明； 8、表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街及商业广场； 9、经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确） ； 10、室外水、电、气管网总体规划图。 三. 文本图纸另行制作 1#图纸一套。 四. 所有内容的光碟两份。 广厦水岸东方 - 18 - 附录一附录一 设计说明设计说明 1.1 建筑设计说明 1.2 结构设计说明 1.3 给排水设计说明 1.4 电气设计说明 1.5 弱电设计说明 1.6 暖通设计说明 1.7 消防设计专篇 1.8 人防设计专篇 有人防工程须完成此部分内容。 1.9 景观概念设计说明 附录二附录二 综合技术经济指标表综合技术经济指标表 2.1规划指标表 详表 2.1 2.2公共服务设施指标表 详表 2.2 广厦水岸东方 - 19 - 附录表格附录表格 规划指标表规划指标表 表表 2.12.1 指标名称总体期 数值 （ha） 所占比重 （） 数值 （ha） 所占比重 （） 项目规划总用地项目规划总用地 1.居住用地 100100 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地 代征绿化用地 市政道路绿化用地 居住区规划用地范围内非为居住区 配建的公建用地 与居住区功能无直接关系的建筑和 设施用地 其他政府保留用地或不可建设用地 总建筑面积总建筑面积 m m 住宅建筑面积 m m 非住宅建筑面积 m m 1. 住宅建筑面积比重 % % 计入容积率建筑面积 m m2. 不计入容积率建筑面积 m m 广厦水岸东方 - 20 - 不计入容积率建筑面积比重 % % 不可售