《房地产入门建议》doc版.doc

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蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿衿羅节薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇罿膄蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈膈薄薈羀蒄蒀薇肃芇莆薇膅肀蚅薆袅芅薁蚅羇肈蒇蚄聿芃莂蚃蝿肆芈蚂羁节蚇蚁肄膄薃蚁膆莀葿蚀袅膃莅虿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆蒆螆袂腿莂螅肄莅莈螅膇芈蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀 建议：一、首先你先给自己一个定位，毕竟营销策划需要熟悉的东西太多，你不可能每方面都强。你可以先认真思考自己的特长及性格，是擅长于营销策略呢，还是文字撰写，或活动组织等？先优先把你的这个长处尽快变成优势，这是“非均衡发展策略”。二、多看专业的报纸网站等，看别人是怎么做的？进入一个新的行业，都有一个模仿的过程，模仿是一条捷径。看多了，自然就有点心得了。正如“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟”。三、多问有经验的同事、同行，哪怕是竞争对手，态度诚恳虚心。不过在问别人之前，你需要先认真想想，你的思路是什么，困惑的地方在哪里？4、 多走动，了解市场动态，多去踩盘，向一线的销售人员学习，有机会找客户交流一下，听听他们的看法。房地产营销策划的概念一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式,二、营销策划是一种主动创造效益的行为方法三、营销策划是一种运用整合效应的行为过程四、营销策划是一种实现人本思想的行为理念五、营销策划是一种塑造品牌形象的行为手段房地产策划入门学习笔记类别: 评论(1) 浏览(404) 2009-08-17 09:51标签：1、记住你自己的位置必须记住自己的位置。是站在策划的最高点。做策划，不是做执行，不能用做执行的眼光来局限策划思路。时刻提醒自己用全盘的目光。不能好高骛远做人，但要高瞻远瞩的做事。2、策划的本质。做策划要一针见血抓住事物的本质，在了解了事物的本质特色，及本质问题以后，再让看起来绝对不可能发生的事情顺理成章的发生，这才见策划的真本事。叫你策划一个电视节目录播流程，不是让你想如何包装一个活动把它搬上荧屏。比如你想找一个老婆，但面对的却是一个男人，不管你如何包装，穿得多么漂亮，本质上这仍然是个男人，它本身就不具备资格。要提出一个可行的，把一个明明本身不具备电视节目因素的活动制作成一个优秀的能有收视率的电视节目，这才叫录播方案。要的是方案，不是道具，不是舞台。导演不可能发生的事，这才是策划。3、房地产文案文案如何高雅，都不能脱离产品的卖点。需要提升楼盘档次的文案，并不是要天马行空的闲散创意，而是紧扣销售节点，将实实在在的东西，用比较优雅的语句说出来。4、不要让文案浪费你太多的时间写文案只是一个过程。刚开始你需要虔诚的去写。但你必须记住，你目前做的其实是广告公司要做的事。而你打算要成为的，是一个真正的房地产策划师。5、卓越每个行业，是否都有某种卓越值得追求？而房地产策划的真谛，什么时候可以在我心中拨云见日？我期待下一次的入门笔记！商业地产营销策划案例分析类别:我的文章 评论(0) 浏览(138) 2010-03-17 07:56标签：商业地产营销策划案例分析 在笔者的案头摆放着七份公司撰写的商业地产的营销策划案，这其中有数家是号称目前国内最专业的商业地产策划公司的方案。这七份案子无论从格式、构成、笔法、印刷、装祯各方面都无懈可击，完美之至，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。但是令这七家策划公司公司迷惑不解的是，他们提交的方案竟然全部被否定，那么为什么他们会被否定呢？ 在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？ 首先，要规范、简洁、易懂。 大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。 其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。 我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。 其次，有较强的可操作性。 开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。 再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。 现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。 最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。 其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。 附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。中国房市走势探析-文/姜仁类别:我的文章 评论(0) 浏览(20) 2010-03-17 07:57标签：房市走势 时光如梭，不知不觉又到年终，面对全国房地产市场，在大家对深圳楼市近期出现低迷不太看好的情况下，谁的筹码来决定楼市走向，房价将走高走低，楼市将何去何从，成为房地产业内不得不提及的热门话题。 开发商手中最大的筹码：“握有的土地和房子” 随着温家宝总理的新加坡出访，廉租房、经济适用房等保障性住房相继“落地”，但没有真正系统规划出不同需求结构人群的住房供应体系，距离普通商品房与保障性住房两个市场的真正形成还需要一段时间。在这种混沌不明朗的市场状态下，开发商已握有的土地和房子便成为他们手中最大的筹码。 楼市风云变幻莫测，如何面对今后的保障类与非保障类并存的“双核时代”，开发商心里也在打鼓。由此，手中握有资源的开发商开始自觉或不自觉地“押注”。有网络调查显示，84%的受访者认为当下开发商捂盘惜售的现象严重，绝大多数网友的切身体会也许正说明了开发商的选择。“现在市场内房源有限，如果等1个月每平方米能从10000元涨到12000元甚至更高，你也会选择慢慢卖，而不是一口气卖光了。”某楼盘置业顾问私下告诉记者。由于拿地越来越难，未来可开发项目有限，开发商大都想利用手中现有的资源获取更多的收益。开发商心中坚定的信念：“谁手中拥有土地，谁就拥有未来” 与此同时，捂地者更胜于捂盘者。前段时间，因部分开发商久久不对拥有的土地进行按照约定进行开发，北京市国土资源局就曾对8个项目撤销了上市资格。而此前，广州市国土房管局也首次曝光了3个延迟开工建设的项目，并发公函催促在限期前动工，逾期仍未动工者将作依法收回地块处理。深圳市国土房产局更是已依法收回了27宗土地的使用权，面积约87万平方米。 “开发商之所以会选择铤而走险，除了开发资金不足的实际困难外，更多是基于对未来市场的担心预期。”一位开发公司老总直言，土地的成本越来越高，土地的获取日趋艰难“谁手中拥有土地，谁就拥有未来。”房地产市场存在的泡沫：“理所当然应该有政府来刺破” 随着中国经济的快速发展，房地产市场上出现了泡沫经济的势头，主要是有炒作、投机行为引起的。目前中国是个政策性市场，市场出现经济泡沫，当然这个泡沫应该有政府来刺破。那该怎么办呢？分三步走：首先政府要出台政策去抑制，让市场理性回归，趋于规范。然后，对部分投机需求进行有效遏制。最后，合理引导和满足更广大部分的自住需求，让这部分需求得到满足。 在这个调整的过程中，要注意把握两点：一、出台政策时，不是将所有置业需求全部抑制；二、不应该对合理的需求进行“教育”或进行其他方面的政策打击。房价进入敏感期：“向高走，还是向低走” 在房地产市场进入博弈性阶段，房产成为部分地区炒作升值的投资品，伴随这种虚拟需求的市场运行，部分市场出现“低迷”、“房价下跌”等现象，说明什么？说明在一个投机占很大比例的市场上（比如深圳），是会出现波动调整和崩盘的。而在北方和西部地区，房地产市场依然是以自住需求为主的市场，于是就不会出现“低迷”、“房价下跌”、“崩盘”等现象。如果说，房价进入敏感期，主要是对房市中的投机行为的警示，是房价理性回归市场的进一步调整。从长远发展来看，从全国形势来看，虽然个别成熟地区出现松软现象，但全国依然呈上涨趋势，仍具备三个特点：1、价格增幅减小；2、增长速度减慢；3、全国不均衡发展。未来楼市走势分析：“向左走，还是向右走” 土地资源的稀缺性、房地产作为商品的不可被替代性，政策干预的必然性，使得房地产周期与国民经济周期呈现螺旋式上升方式地增长。十七大报告中，“要增加老百姓财产性收益”，我认为就是不动产收益。政府一直主张稳定房地产市场，稳定房价，从长远看，中国房地产市场目前所处阶段是中期调整，之后还有上涨。 所以，加大市场的房源供应量（政府已经进一步加大廉租房、经济适用房供应量，以满足社会低中需求。而中高档住房通过市场调节来满足社会中高收入人群需求），进一步调整供应结构（廉租房、经济适用房、普通商品房、中档商品房、高级住房等按照社会需求比例有序供应），保持国民经济稳步增长，提高广大居民实际收入，让置业者能够买的起自己喜欢的房子，能够解决自己需求的房子，将是全社会共同努力的大方向。 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