2012年太康县房地产市调报告.doc

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葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄肇肃薃蚆袀莂蚃螈肆芈蚂袁袈膄蚁薀肄膀蚀螃羇葿虿袅膂莅蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂莃袂腿莁莂薁羂芇莁蚃膇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肆膆蒆薂衿肂蒅蚄肅莀蒅螇袈莆蒄罿膃节蒃虿羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃膀艿蕿蚅羂膅蕿螇膈肁薈羀羁葿薇虿螄莅薆螂聿芁薅袄袂膇薄薄 太康县房地产市调报告 郑州联阳地产机构 太康项目组 2012年2月13日前 言为了持续了解、把握市场动态给太康六盛未来华府项目的开发、定位和营销方案提供依据，特此进行了对太康县整体房地产市场的二次调查，了解当地房市的基本情况。调查对象：太康县所有在售和待售大中小型项目调查范围：太康县城区和郊区调查方法：此次调查主要采取了电话问询，伪装客户，实地踏勘并结合一次调查结果进行综合分析。调查目的：通过对太康县整体房地产市场的调查，了解当地房市的基本情况，把握市场动态，为确立六盛未来华府项目的开发、定位和营销方案提供依据。本次调研共调查了县城区10余个项目，本报告仅列举9个具有代表性的项目，以下是各项目名称及其基本情况。 1. 锦绣银城2. 百合佳园 3. 水岸名家 4. 江南印象 5. 御花园 6. 万里商业广场 7. 万鹤赉 8. 鑫聚园 9. 盛世都市名家 锦绣银城 1、楼盘基本数据地址：县政府侧对面人民广场南侧 开发商：洛阳豫安房地产开发有限公司投资商：河南省安装集团有限责任公司 景观规划：深圳市国际印象 建筑设计：周口市建筑设计研究院二期：2栋12层小高层，（1#楼：1F-2F商业，2#楼拐角处：1F-2F-3F是商业） 住宅开盘时间：2011年11月30日 商业开盘时间：2011年12月3日占地：44000 建筑面积：60000 工程进度：一期已入住，二期已封顶交房日期：2012年11月 销售率：约75% 楼间距：19米2、户型结构二期户型3+2+13+2+2面积115.87113 -135 3、销售价格均价约：4000元/部分楼层价格：小高层7层售价4105，向上每层增加100元，向下每层减少50元60元，目前一期仍有少量房源，销售价格3300元左右。付款方式：一次性优惠10% 分期%（首次可付20%-60%,剩余交房付清） 不能按揭 不能用公积金4 、商业商业价位：约：5000元/-7000元/ 商业面积：约100多300多5、项目综述： 该项目位于人民广场南侧，老涡河以北，太康高中西面，是教育行政中心，地理位置优越，开发时间较早，一期开发已经售完 ，客户认可度较高，二期销售率达到约75%。销售员服务态度一般。销售热线：0394/6555666、6555999百合佳园1、楼盘基本数据地址：太康县检察院北面 开发商：河南广奥地产投资有限公司售楼地址：太康县阳夏路与支农路西北角一期：共4栋（8层电梯房） 共：300户左右 建筑面积30000二期：占地20亩 建筑面积：50000 共6栋（8层电梯房）工程进度：一期以交房，二期未建2、户型结构户型2+2+13+2+13+2+2面积109.46118.34-136.7136.95-143.963、销售价格一期：09年下半年开盘，开盘均价1700元/，现均价2600多元/，现剩余一套7层2680元/，一次性优惠1%，每层差价在20元左右。物业费0.5元/ 二期：大概6，7月份开始，均价在2700-2800元/。户型沙盘未定4、项目概述小区紧邻检察院，对面有华夏外国语小学，华夏中学，太康一高，现销售部关门。5、销售热线：0394/6652222、6652666水岸名家1、楼盘基本数据地址：县人民广场对面 开发商：河南亿安房地产开发有限公司投资商：北京亿安泰房地产开发有限公司一期占地33104 建筑面积：44810 共：（8层电梯房）（4层花园洋房）二期：共2栋8层电梯，（25#楼 26#楼现房。有两栋临河未建）工程进度：二期现房二期开盘时间：2011年12月2、二期户型结构户型2+2+13+2+13+2+2面积90110120-1333、销售价格目前25 26有现房可售，价格在3780元/3960元/，年前开盘，目前销售率约50.4、项目概括小区紧邻县人民广场，休闲广场，配有天然气，低温中央空调（1.4元/吨），剩余二期紧邻河堤公园，2011年12月开开盘。5、销售热线：0394/6855888、6855999,6 、商业一，二层为底商，现全部已售完，去年7月份售价4900元/，开间5米和6米，进深13米，楼梯宽度1.2米，可自由分割。现业主正向外出租，租金一间2.5万/年3.5万/年北面部分门面已开始经营，东面开门4间。主要经营：超市，电玩城，饭店，小型服装店等。其余门面全未开始经营。江南印象1、楼盘基本数据地址：太康县团结北路东侧，谢安东路北侧 开发商：河南中汇实业集团绿园置业有限公司建筑商：北京城建六建设工程有限公司/河南五建整合推广：郑州野马顾问机构总占地：152亩 总建筑面积：199299.72地上建筑面积：162212地下建筑面积：37087共：32栋，1300户一期：17栋（2栋高层25层，3栋小高层12层，12栋9层小高层）二期：15栋（8栋9层小高层，7栋12层小高层）工程进度：一期已封顶，二期筹备中楼间距：25米40米2、户型结构户型2+2+13+2+13+2+24+2+2面积86-94105-107129-140140-1483销售价格一期：10年7月份开盘，开盘均价2200元/，现均价2700多元/，1层2208元/，4层2700元/，9层2500元/（坡屋顶挑高4.1米，最低1.8米）目前销售最低价格3400元起，临湖位置3500起，层差价10元，一次性付清优惠3个点，按揭首付40，优惠一个点，情人节三天2.142.17买婚房送钻戒或减房款5000元。4、项目概括小区项目较大，紧邻第三中学，实验小学，地处老城区东关，配有地下车位（可买可租，未定价），40亩生态湖景，物业费0.9元/，位于老城区，交通规划落后，降低竞争力。5、销售热线：0394/6895555、68958886 、商业一，二层为底商，现已售完。 御花园1、楼盘基本数据地址：谢安路与阳夏路交叉口呗100米路东开发商：河南豪盛置业有限公司占地：50多亩， 建筑面积：10万规模：共19栋（其中4栋高层规划25层，5栋多层6层，10栋小高层8层） 共：700多户一期：11栋（5栋8层，2栋高层，4栋多层）二期：2栋一栋25层一栋8层工程进度：高层建至7层 多层封顶楼间距：23米2、户型结构户型3+2+13+2+24+2+2面积120132-1351643、销售价格一期销售完成，均价2600元左右。二期正排号，交5万抵5.5万房款，并享有开盘时其他优惠，价位未定。二期计划5.1开盘。4、项目概括小区紧邻县政府，小区采用地温中央空调24小时热水，户型面积较大，配有地下室（出售未定价），现已销售完毕。5、销售热线：0394/6700000、67000016、 商业一，二层为底商，8月份开盘，临街多层门面房已经建起，开间5米，进深22米，砖混结构，全部单间，中间无承重柱，售价约4500元/，已售完，二手门面达到约5000元/。万里商业广场1、 楼盘基本数据开发商：万里集团/发展商：太康万兴置业项目地址：谢安路与建设路交汇处西北角全程代理：中城地产机构销售率：约80%2、概况总建筑面积74133，其中万里国际大酒店32400，商业住宅楼16457，综合商务用房11520，商业门面房13976。四星级酒店高度为17层，有地下停车场。该项目建成后将成为豫东规模最大集住宿、餐饮、购物、停车等为一体的综合性中心。3、住宅现规划3栋，一栋商务酒店，17层，一栋19层（一二层是大型商场，三层以上是住宅），一栋是多层，一二层为小型门面，主要以商业为主。部分楼层价位：4楼：3385元/一次性优惠：4% 按揭：3%4、商业一 二层为底商，底商分为大型商场（正在建设还未销售）和小型门面（已售完），型门面均为110左右，开间4.5米，进深12米，楼梯宽度0.9米，商业1层9000元/2层未开始销售住宅现正在销售3200左右销售电话：0394/6705999万鹤赉1、楼盘基本数据开发商：太康县金仓房地产开发有限公司位置：支农路与建设路交汇处向东300米项目概括：项目占地面积80521，总建筑面积16万多商业面积：10万，五星级酒店：11300超市面积：13000美食城面积：3210地下水世界餐厅面积：1766会所面积：2800影院面积：4000住宅面积：30000园林绿地面积：32000整个项目分为三期开发，现一期已建成年底交付使用，只租不卖，一层租金70-105元/，二层租金80-110元/，最小面积30多，全框架可自由隔断，开始签约3年，租金可交3年免一年物业费5元/每年租金递增11%。一年一交每年递增15%。一期商业，只租不卖租金30元/-60元/，住宅2013年开始2012年1月开始试营业销售热线目周边小产权商业房，都是双层，售价约5000元/。鑫聚园1、楼盘基本数据地址：太康县支农西路与阳夏路交叉口东500米路南开发商：河南鑫聚源置业有限公司占地：12亩 建筑面积：30000余规模：共4栋 12层276户 工程进度：正做基础楼间距：15米2、户型结构户型3+2+23+2+22+2+1面积129133100-1063、销售价格销售价格未定，内部销售员预计售价在3300-3600元/，均价3500元/，目前正排号，交3万元优先选房，开盘时每平方米优惠100元，并享有开盘时另外优惠，目前排号60位左右。3月份前两栋开售，共160余套房源，另两套5月开售。4、项目概括小区紧邻县政府，小区采用地温中央空调，24小时热水，户型面积适中，但规模小，户型有限。 5、销售热线：0394/6972999、69739996、 商业一，二层为底商，暂不推出，资料不详，只接受客户登记！盛世都市名家1、楼盘基本数据地 址 ：太康县支农路与阳夏路交叉口北50米路西开 发 商：栗城房地产开发有限公司推广策划：商之源房产营销策划有限公司占地：13亩， 建筑面积：近30000规模：共4栋 两栋16层 两栋9层 共226户 工程进度：刚刚启动楼间距：13米-16米2、户型结构户 型3+2+23+2+12+2+1面 积119-140112953、销售价格销售价格未定，内部销售员预计售价在3300-3400元/，目前正排号，交3万元优先选房，开盘时每平方米优惠50元，同时每日正加20元装修基金，并享有开盘时另外优惠， 计划5月开盘。4、项目概括小区紧邻检察院政府，交通方便，周边配套成熟，小区采用地温中央空调，24小时热水，停车场，但规模小，户型有限。5、销售热线：0394/6597777、6797777小结经过调查分析，太康县房地产业已进入迅猛发展期，各档次楼盘如雨后春笋般不断入市，但同时也存在着一些不足，如：1 、集中开发现象严重，楼盘扎堆，开发时间较集中；供给量较大，竞争加剧。 新盘陆续上市，抢占客户；其中小规模楼盘较多，产品档次不高，设计水平落后，差异化不明显，创新性不足，导致竞争力低下。2、 很多项目社区配套设施不完善，居民生活不方便。3、 营销手段单一，营销水平较低，商品房多采取自然销售，主要由地盘包装为主，房地产广告多但创新不足，只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时地盘包装水平有限，整体销售职员的专业素质需有提高。 趋势1、在区域范围内，户型创新是一个共同的趋势，因为房价在快速提高，总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势。2开发大规模、相对高档小区将成为趋势，太康县购房者已熟悉到大规模社区的优势，生活配套完备、引进专业物业治理等，这必将引导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场。3、社区绿化、景观由粗放式正在逐步转变成精细化、格调化。优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。4、建筑外立面逐步风格化，建筑的表现力得到市场的认可。5、对传统的客厅、餐厅、卫生间，窗厨等细节功能要求有所提升，消费者从细节上认可产品创新，并能为楼盘带来实际的附加值。6、 完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈。 郑州联阳地产机构 太康项目组 2012年2月13日 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