房地产营销实务可行性研究报告.doc

房地产营销实务房地产营销实务可行性研究报告姓 名 覃 学 淋 2011年5月25日目录第一篇海口适合投资条件分析2一、概况2二、海口适合居住条件分析2第二篇 海口房地产市场分析3一、海口房地产市场分析3二、海口客户需求分析6三、海口房地产市场SWOT分析6四、海口市房产的楼盘的销售状况9五、海口市房地产市场进入机会10六、进入市场的步骤10第三篇 桥西小区项目可行性分析13一、项目概况13二、项目定位14三、项目SOWT分析16四、结论16第一篇 海口适合投资条件分析一、概况海口为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；海口市全市土地面积2304.84平方公里，常住人口为187.85万人，其中户籍人口为158.24万人，外来人口近30万人。海口地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均气温23.8，最高平均气温28左右，最低平均气温18左右。 海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。二、海口适合居住条件分析“椰城”海口作为海南省的省会和海南岛的门户，“海口”一名最早出现于宋代，迄今已有九百多年的历史。海口的历史悠久，政治经济文化的发展都得天独厚，各类条件设施都很完善。此外，海口市是环境最好的城市，全年有311天空气质量为优，良好的空气质量对身体健康的重要程度。海滨城市中，海口是房价最低的城市，也是10大退休城市中的最低住房均价。十佳城市、国家环境保护模范城市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家历史文化名城 、全国创建文明城市工作先进市，全国城市环境综合整治优秀城市、荣获“中国人居环境奖”。第二篇 海口房地产市场分析一、海口房地产市场分析（1）2006年-2010年海口GDP分析海口市GDP自2006年以来连续5年保持两位数增长，受国内外经济发展拉动，海口市GDP增长速度加快，2010年实现GDP产值427.87亿元，同比2009年增长18%，增长速度仍保持两位数。（2）2006年-2010年海口房地产投资与固定资产投资2006年以来，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资达到78亿元，占海口市固定资产总额的28%；2010年，海口房地产投资继续增长，全年房地产投资总额83.9亿元，占海口投资总额的38%，房地产行业成为海口的支柱产业之一。（3）2006年-2010年海口房地产投资情况2006-2010年，海口市商品房成交总额保持上升发展趋势，成交总额逐年递增，2010年海口市商品房成交总额达183.99亿元人民币，占海口全年国民生产总值43%，房地产行业在海口经济发展中起到非常重要的作用。随着海南国际旅游岛建设的加速，未来将吸引全国投资者的关注，房地产产业发展将上升为经济的主导力量之一。（4）商品房供求情况海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。2009年11月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11月共26.33万平方米的新房源推向市场，环比10月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。2009年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010年1月4日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。（5）商品房成交价格2010年，海口房价呈直线上涨趋势。07年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到2008年，均价攀升至4327元/平方米，同比上涨32.61%，09年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而2010年，海口商品房价突破7000元/平方米大关，为7740元/平方米，相比09年上涨幅度高达44.46%。（6）商品房成交价格与人均可支配收入 海口商品房市场成交均价也随着海口人均可支配收入的提高而逐年上涨，2010年海口商品房成交均价达7741元/，占人均可支配收入的50%。近几年，海口经济发展迅速，居民收入有所增加，2010年人均可支配收入达16130元。海口房地产市场随着居民收入的提高，开始水涨船高，城市房地产与经济发展正向同一方向紧密发展。二、海口客户需求分析置业目的购买力（万）代表群体年龄结构群体特征置业观念关键点休闲度假500大型企业高层/私营企 业主/山西煤老板,东北+西北+北京/江浙占有、私密性 +上海/成都、重庆等4560处事业顶峰期，圈子广， 应酬多，对生活质量要求 高； 对高端商务配套如：游艇 俱乐部，GOLF等感兴趣；稀缺资源占有，资源大 于区域； 持有价值大于使用价值； 置业弹性较大；享受生活、资源占有、私密性度假投资200300各地投资客/知名人士,北京+西北/上海/长三值潜力角3045手头有大量的闲置的资金， 在全国各地均有置业，对 市场较为敏感看中资源以及的区域升 值潜力； 长短期持有均有； 置业弹性极大；资源，短期内升值潜力筹备养老200300企业高管/艺术家，知名人士,北京/西北/重庆，成都4555事业上升期，频繁往来各 个城市；出入私人会所等 高级场所； 注重同乡圈子；渴望亲近海资源； 对社区配套有要求； 置业弹性较投资客弱近海，配套，跟风商务投资100政府高官n大型贸易生意人 n总部在海口的老板 3550圈子广，朋友多；在岛外 客户刺激下，开始追求生 活品质同时有很强投资观近海，重区域，对配套 的成熟度有要求；置业 弹性较大；区域大于资源、区域情结养老100长江以北退休老年人5565退休在家，身体健康；经 常在各市城间旅游；重同 乡圈子；一般儿女给他们 买房；追求生活安逸，长期居 住；关注单价与总价； 关注医疗配套和小区配 套；对海资源不敏感； 置业有类刚性需求养老、总价、配套、跟风企业移民60100大型公司海口分公司 高管/公务员；3040三十岁以上，圈子朋友聚 会 家人、亲戚亲情活动；区域大于资源 （首选西海岸,次选海甸 岛）；刚性需求；生活品质、区域大资源、重圈子三、海口房地产市场SWOT分析（1）海口市房地产的优势海口市被评为最佳居住城市，空气质量具全国前列。拥有很长的海岸线，环境优美。海口市人口比较少，但是作为海南省的首府，各项配套比较完善，生活比较方便。海口作为海南的经济中心、文化中心、政治中心，海南必先优先发展海口首府，使得海口基础设施建议大提速，更加完善，把海口建成最美的省会城市，休闲之都，娱乐之都。海口市长期以来在打造“第二居所”的概念，成为大陆二次置业者重点考虑的城市。随着东环轻轨铁路的建设、琼洲跨海双线通道建设、西线铁路电气化改造及已竣工的海口环城高速公路，大特区海南海口大基础设施已更加完善，融入到全国交通网，真正成为中国人第二居所，中国内地的后花园。08年12月12日国务院正式批准海口综合保税区，成为中国第四个综合保税区，海口面临着巨大历史发展机遇，极大提升了海口投资潜力。海口市金融信贷逐步完善，行业管理日渐加强，有利于房地产行业的发展。（2）海口市房地产劣势海口市楼盘在理念上缺乏创新，无法被客户认可。 通过调查发现海口市很多楼盘在理念确定上存在创新不足的问题。照搬现象很严重。例如很多楼盘的宣传定位不清楚，宣传内容使岛内和岛外购房者不能接受。还有部分楼盘在执行产品定位宣传的过程中出现混乱，导致对外形象模糊。还有很多楼盘认为自己的地段在海口市的重点规划区内，很有升值潜力，但是在对外传播的媒体上仅仅针对自己与这个位置之间的关系进行宣传，但是很多当地市民和岛外购房者对这个位置不是很清楚，或者听了之后并不那样激动。最终变成房地产商自编自导，自己鼓掌的一场戏。例如很多楼盘在宣传海口新外滩的规划，挥着直接宣传海甸岛的规划，很多人对海口市整体都不熟悉，更何况海口市的一个部分。所以发展商在信息传达方面存在着一叶障目难见泰山的现象。 海口市楼盘在营销手段上缺乏创新，面对熊市无力应对。海口市楼盘在营销手段上缺乏创新主要表现在营销的技法运用和营销的思维空间与地理空间上不足。海口市的楼盘大多数以创造一种概念或者找遍一种概念，然后通过媒体炒作这个概念。希望达到用一种概念征服消费者的目的，但是这种技法需要这些概念相应的楼盘品质作为依托，但是海口的楼盘只注重概念不注重实质。还有很多楼盘通过单方面的造势来影响消费者，但是造势往往忽视消费者的感受，使事情很难达到最终效果。海口市营销的思维多集中在传统媒体的运用，对于公关、事件营销、数据库营销等方式的运用不多。并且海口市很多中小楼盘在运作是并不考虑品牌的建设和客户关系的维持，只注重眼前利益。大部分发展商在思维上往往死盯着海口市的旅游业，对于其他方面的联动效果不会运用。海口市的很多开发商由于规模力较小，总体价位不是很高，在营销空间上集中于海南岛本身，出岛营销比较少，缺乏主动性。海口市很多购房者都有过来海南旅游的经历，但是对于没有来过海南的潜在购房者来说就很难想象海南的房产情况，所以当旅游淡季来临的时候往往也会出现海口房地产销售的淡季。 海口市总体环境影响楼盘的命运。由于海口市整体形象推广不力，在城市经营方面经验不足，导致很多来到海口的人对于海口的印象不是很好，例如部分生活配套跟不上，城市规划混乱，城市文化内涵不够等。地产管理部门行政的不公正，操作上的不完善等，这些都对海口的房地产发展产生了很大的负面影响。（3）海口市房地产机会海口市房地产由于其市场的外向型的特点，所以通过改善现有的市场环境海口市的房地产市场还可以有很大的发展。首先，海口市房地产市场岛外市场广阔，通过改善营销手段，完善自身的不足可以很好的开创新的蓝海。其次，通过整合海南岛的资源，例如工业、公务、旅游、酒店、商业、会展会务等资源，实现海口市地产的新优点，增加海口市地产的全国竞争力，从而可以更好的开发国内市场。海口地产商可以通过深入了解本地市场，了解本地需求，更好的开发本地市场。（4）海口房地产市场的威胁海口房地产市场主要面临以下几个方面的威胁：青岛、珠海等城市对海口市的大陆市场挤压严重。海口市房地产自身素质的低下，在很短时间内很难赶上，再加上岛内市场的忽视，会导致海口市楼盘本地消化困难。如不改变被动的营销手段，在全国起产慢慢趋于理性的环境下，海口房产的再次复苏将比较慢，并在将产生大量房子积压。（5）综合分析从目前状况来看海口市房地产市场还是很有发展空间的。随着房地产行业的规范，当地开发商的整合，优势地产企业的进入，将会让海口房地产市场更加规范，并且加上海口市的不断发展，居民可支配收入的增加海口市的市场会进一步扩大，海口市知名度和形象的完善也将不断袭意外地购房者来海口购房。为了达到以上效果，海口市政府，海口市地产行业都得不断的完善自身，克服自己的不足，并进行相互协作，以整体形象去拓展岛外市场，这样在能走进海口市房产的新的蓝海。如果海口市房产继续这样下去。面临的将是不断出现的问题和行业内的大洗牌。整体市场将一直处于缓慢发展的状态。此外，海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。四、海口市房产的楼盘的销售状况海口市从三月份至现在住宅楼盘销售量一直在下滑，日成交量最少的全市只有4套。中低档次楼盘销售情况更加不好。其外部原因在于国家调控手段对于海口的影响开始发挥作用，另一个原因在于海口市二手房市场长期低迷，租房价格下滑，导致房产投资者利益减少，投资购买欲望减弱。海口市换房高峰已经过去，所剩下的购房需求者购买力无法承受现在不断上涨的房价，使本地市场购买疲软。其内部原因在于海口市整体营销跟不上，全市没有足够的力量冲击全国市场，各个楼盘营销水平不高，楼盘质量存在一定的问题，还有近些时间海口市旅欧进入淡季，来岛旅游人数减少，直接看房的外地游客减少，这也说明了海口市房产市场对外营销的主动性不强。这些都促使了海口市房地产销售的下滑。海口市的商业地产由于海口市人口比较少，旅游消费市场没有更好的开发，整体购买力有限，再加上海口市现在的商业地产数量已经超过海口市现有商业承载能力，从而导致海口市商业地产销售不旺。海口市大部分商业物业都是先建起来在招商，这样就导致建起来之后房屋长期空置，所以应当先招商后建楼。在招商方面很多发展商基本没有新颖的招数进行应对。在销售方卖弄大部分也是采取全部销售的方式进行，这样往往导致销售后带来不了整体效应的出现，商家经营惨淡。这种不负责任的态度也是海口商业地产形象受到损失。现在海口市写字楼市场也一直以来销售不是很理想，因为海口大型企业不多，中小企业大部分办公选择了住宅楼，最近媒体一直在炒作其他省份所颁布的禁止在住宅办公的条例，希望通过这一点能够使众多企业选择在写字楼办公。写字楼现在的营销手段主要还是采取了针对性的直接销售的方式，包括电话营销。邮件营销等；其次包括公共媒体上的炒作。由于海口市大型企业不多，很难进行大企业带动小企业的营销手段。五、海口市房地产市场进入机会海口市房地产市场现在正处于一个销售低潮阶段，急需具有时效的营销手段是来开拓市场，促进销售。住在楼盘和产权是酒店或产权式公寓急需拓展岛外的市场；商业地产希望采取有效的手段进行招商，需要对商业地产的功能定位、招商手段、客户分析、促销措施、回报计算等方式进行策划；海口市的写字楼一方面希望更多本地企业进驻；另一方面更希望更多的外地大型企业进驻，这个需要地方政府等多方面的配合。海口市的别墅除面向少量具购买力的本地购买者之外，大部分也是希望到外有钱人前来购买。这就需要进行项目的岛外市场开发。从整体上来看海口市房地产市场需要急需开发岛外市场和深度发掘本地商场。所以需要急剧开拓市场能力的发展商，并不是具有对现有市场推动的发展商。六、进入市场的步骤（1）造势阶段这个阶段主要是进行炒作，提高公司的知名度，并证明公司的实力。这样可以在于开发商进行合作谈判时提高自身的说服力。主要的操作方式包括：网站作为先锋，形成企业形象展示的一个重要窗口，并在业内形成一个相互了解，相互联系的一个人际网络，并形成以后对外拓展市场的一个平台。对于网站的操作首先网站应当定位为全国性的网站，虽然内容集中在海南省，但是目标受众要定位为全国市场，打破网站经营地域意识的限制。例如讲竞争对手直接定位为搜房网，通过网络建立全国性联盟。其次，网站内容要形成一个权威的购房与售房参考性网站，以专业房产只是为内容，多集合专家意见，体网站内容的可信性和适用性。网站参与对外合作可以采取在一定的时间段内先免费为海口市的部分楼盘发布资料，并为有潜在合作意向的楼盘在网上免费发布广告。接着可以通过网络软文与全国其他合作网站一起通过网络将客户的信息传达到岛外，并根据一定的服务效果进行评估，收取一定的费用。或者转为直接合作对象，进行全面的营销代理。接着可以在网上进行全面的广告运作和网上售楼。通过广告和网上售楼拿到一定的佣金。当网络在业界形成一定的知名度和影响力之后，公司的实力自然得到提升，并在这一段时间内考察了海口的地产市场和楼盘，对进行营销代理合作奠定了一定的基础。通过报纸等媒体发布一些软性文章，这些文章将对海口市房地产市场的营销产生一定的引导性，例如将海口房地产与海口旅游联系，倡导积极开发岛外市场。引入一定的市场调查，揭示岛外人士对海口地产的看法，引导海口地产营销关注岛外市场。将海南品牌、海口品牌与海口房地产总体品牌联系，突出海口房产营销的出路。这些文章需要发表在海口市主流媒体，和各大网站上。主流媒体，例如海南日报，可以很快地引起注意，在通过网站，可以产生在行业内的大讨论，造成行业内的一种革命性的震动，乱世出英雄，营销就可以形成一定的知名度和影响力。通过造势来增强公司在海口地产营销市场的发言权。例如举行业界的小型座谈会等形式，通过交流的形式，传递信息。在这块可以与一些合作单位进行结合，例如物业等。在海口设立办事机构。这是因为只有设立办事机构一方面可以让同行或者恰开发商认为本公司对海口市场的了解释建立在当地运作的基础上的，并不是随便说的。另一大方面可以让开发商明白公司将进入海口市场的意图，对前期合作磋商提供方便。可以为一些企业提供免费的营销咨询，这样可以扩大自身在开发商当中的影响力。并可以通过免费的咨询产生一定的代理需求。也就是可以通过咨询引出下一步企业营销的方向，但是企业没有那么强的执行力，所以就需要寻找执行公司，这样就为营销提供了机会。（2）初步合作阶段初步合作阶段主要是通过和部分楼盘初步层面上的合作，例如部分楼盘代理，策划顾问等来为这些客户提供销售促进或者营销途径确定。这个阶段必须让客户看到庞大的需求市场，为客户带来一定的客户，或者营销效果明显才能赢得客户的信任。具体操作包括以下几个方面：首先，通过网络进行楼盘销售代理，并通过多种渠道进行销售，使客户看到直接的效果。其次，应当成为吸引导外购房者来海南岛购房的助推器，成为到外认识来琼购房的必经之路。这样将资源垄断在自己手上，将成为市场竞争的巨大砝码。具体措施包括网络咨询信息垄断；垄断旅游来琼客源市场；建立岛外以中介公司为基本单位市场开发网络；在全国重点城市进行海口楼盘集体推介会。网上信息垄断在网站的建设和运行当中已经提到，主要是将网站定位为一个外向型网站，通过网站将海南地产信息整体推广。垄断旅游客源的方式主要包括车总提到的旅游接送信息服务，还包括飞机定票、订房系统的营销宣传等。也就是和各地的票务系统合作，为那些将要来海按钮旅游度假的人士在订票时一同提供海南省房地产信息。具体合作方式需要具体协定。建立岛外中介公司为基点的营销网络，基本方式为：首先，在全国重点城市确定首批比较大的二手市场交易公司。因为许多购房用来投资者大部分都需要经房子交给房产交易公司进行代理。这些人大部分是专门进行房产投资的。所以通过房产中介公司可以接触到这些具有投资潜力的购房者。其次，通过直接让中介公司介绍，或者由中介公司搜集这些投资商的资料，进入数据库，然后通过一对一的营销手段说服这些人购买海南房子进行投资。接着通过中介公司介绍而成交购房的按照购房金额给与这些机构一定的提成。或者根据中介公司提供的数据给与中介公司一定的佣金。最后，稳固中国大多数以及城市网络之后可以接着开发全国二级城市市场和三级城市市场。这样就会将全国的房产投资商的主意地牵引到海南，这应将形成一个巨大的市场。进行海口（海南）楼盘全国重点城市推介会具体是指通过在一定时期内在国内某城市进行海口楼盘的集体推介，推介方式为楼盘资料的展示，包括楼发放，资料片的展示等，但是不进行向会展一样的展示。规模较小，一般200多平方米的地方就可以。操作比较灵活。先在当地媒体上进行宣传，吸引一定的人气，再加上一系列的岛外促销手段，赢得客户的注意。对于岛内的操作可以为让各个楼盘征集报名参加，参加过程海南参展商只要提供路费、资料、所需人员、部分活动费就行，成本相对比较低。最后我方可以从销售的楼盘中提取一定的提成。提成的多少与报名参加的楼盘赞助费用成反比。或者直接由楼盘提供资料和技术人员（费用自理），我方全面负责组织实施，最后拿取销售提成。在第二个阶段基本上可以实现海口的楼盘集体销售。（3）重点合作阶段这个阶段主要是是进行与开发上进行深度合作，可以选择适合的楼盘进行营销策划，销售代理等，进行单一的全面服务。相信通过第二阶段的渠道打造准备，在第三阶段应当十分顺利。（4）全面合作阶段第四个阶段主要是拙公司全面进入海口市房地产市场的一个阶段。在这个阶段公司可以全面开发海口市场，可以多个楼盘同时进行营销策划和销售代理。总之，以上四个阶段对于和海口市楼盘的合作一定要策划到位，全面包装，克服海口市楼盘的缺点，才可以顺利实现以上四步战略。第三篇 桥西小区项目可行性分析一、项目概况桥西小区地块位于海口市海甸岛沿江5西路，桥西小区占地250亩，此地块被二纵二横的市政道路划分成六块大小不等的地块，不仅三面环海，景观优越，同时它还比邻海口外滩规划的核心区美丽沙中国右岸项目，娱乐、休闲也有不错的选择，只需步行十分钟，世纪公园、白沙门生态文化主题公园、复兴城商业街、白沙门天然浴场等等，自然环境和生活环境得天独厚。周边基础设施较为完善，有便利的交通条件，世纪大桥及作为其便利的交通要道，同时也给小区带来了一道亮丽的风景。小区地块依托海甸岛优越的条件，为其迎来了极大的发展机遇。（1）配套设施海南大学、景山学校海甸分校、海口实验中学初中部、海口寰岛实验小学、国美电器、南国超市、市医院、中国农业银行、中国工商银行、中国光大银行、白沙门公园，周边基础设施较为完善。（2）区位交通优势海甸岛的市政道路设计，可谓是规划之经典。二纵5横井然有续，很科学的串联了海甸岛的交通脉搏。现今，环岛路的投入建设，以及海景路的东西拉通让交通出行更加便利。五西路上拥有大量居住区，因此公交线路众多：5路、11路、15路、17路、20路、23路、26路、30路、31路等环侯于此，使其居民可以到达国贸、海秀东、解放西、金盘、金茂、西海岸等主要地区。具规划局了解，海口湾至美丽沙右岸未来将会铺设轻轨，其作用不言而预。同时环岛公路的建设更为其带来了广大的发展机遇。（3）项目发展机遇美丽沙项目的积极规划，给桥西小区地块带来巨大的机遇。小区地块毗邻美丽沙项目南部动态区，与其仅一路之隔。桥西小区居民在享受自身小区的配套设施的同时，还可以享受美丽沙项目南部动态区中各项配套公共基础设施。小区远离市中心，拥有着安静的生活氛围，但美丽沙区内观景台、体育/会展中心、公交中转站、绿化中央广场、商业街等基础设施一应俱全，为居民生活和娱乐休闲提供了极大的便利。这样，便使得桥西小区既有美丽沙静态区的安静逸人，又有动态区的丰富多彩、方便快捷。 （4）房地产市场成熟度该项目位于海甸岛，海甸岛被誉为“海口的掌上明珠”是海口富人社区之一。早起开发有港湾花园、侨达花园、绿岛家园等优秀项目。旅游岛批货后，北部海海景路一线出现大面积动工的火爆场景，显示出开发商对海甸岛开发的信心，以稀缺的海景资源为依托，打造高档海景人文社区的定位受到开发商热捧。二、项目定位 （1）项目形象定位集中高端住宅、特色商业街与休闲广场于一体的大型综合社区。致力打造成为海口最高端的综合性城市住宅区，整体规划上强调环境与建筑、空间与实体的有机结合，将城市中的居住、购物、休闲、娱乐、文化、交通 等多种生活空间相结合. （2）目标客户定位今后的发展方向为以特色目标型、精品型商业、高尚住宅和商务公寓为主，大型的、国际的、复合型滨河区域，将是集休闲、娱乐、购物于一体的水上世界，突出历史文化街、风情街、高尚住宅、信息商务区，打造可领略纯粹海口文化的品质城区，所以此消费群体应该是精英群体，如企业职业经理人、高级白领、私营企业主、集团买家等。根据市场的不断细分，各个细分市场的需求特征也不尽相同，主要可以细分为以下三类：1、品质追求型 在购房时注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较大的承受能力。这一类型的消费者年龄偏大，拥有三种类型中最高的个人年收入和家庭年收入，也是拥有私家汽车比例最高的一类消费者。品质追求型的购房者对住房的需求以中高档商品房为主，兼顾别墅等其他类型，平均住房需求面积为160平方米，对总房价的需求从50万元到200万元不等，平均为60万元，希望购