宿迁商业项目市场调查报告.doc

商业项目市场调查报告宿迁目 录一、城市商圈调查1四大商圈综合比较382 幸福路商圈403 霸王举鼎商圈444 洪泽湖路商圈465 已开发代表性商业个案分析475.1 义乌商贸城475.2发展大道51二、项目周边35公里商圈调查581 商业布局示意图632 代表性商场调整643 街铺调查674 商圈内潜在对手对比一览表69一、城市商圈调查宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。1 四大商圈综合比较比较内容幸福路商圈霸王举鼎商圈洪泽湖路商圈发展大道商圈结论经营行业行业齐全，包罗万象以高级精品服饰为主，精致主题餐饮为辅大型购物中心、数码连锁以及餐饮娱乐为一体百货批发和建筑材料为主，另外具有大型的国际家居购物购物广场幸福路发展较早，而且商品种类繁多，行业齐全。这一点是其它商圈所无法比拟的。商业特色旅游、文化、休闲为一体，不单其商品带有旅游特色，其文化和商业的结合更具有特色多为高档时尚服饰专卖店，主题餐饮集中，规模日益扩大。大型购物中心，其次为目的性非常明显的直达性采购多为批发中心及低档百货和大型的一站式家居购物中心四个商圈各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流商品档次中中中高中中高中整体上霸王举鼎商圈及洪泽湖路商圈的商品档次高于其它商圈。消费群旅游人士、本土居民、工薪阶层、时尚青年白领阶层、新贵一族社区居民、家庭、特定性消费者、民工一族家庭、特定性消费者、民工一族各商圈的消费群由其自身的商业特色所决定。比较内容幸福路商圈霸王举鼎商圈洪泽湖路商圈发展大道商圈结论主要消费年龄1825203525452045幸福路商圈年轻人较集中，霸王举鼎商圈已有后来居上的趋势。总体平均提袋率35%25%30%20%幸福路商圈最高，因其已为成熟商圈。交通便利性交通可达，但停车不方便交通可达性最好，停车方便交通可达性好，停车非常方便交通可达性好，停车方便霸王举鼎商圈在汽车站周边，同时拥有市内最集中的公交车站，交通便利性具有绝对优势。未来发展未来将发展成宿迁旅游特色，由于幸福路已是成熟商业区，目前已发展为宿迁人流最密集的商业区，但由于周边以住宅为主，后期发展有限。该商圈是政府重点改造工程，未来将形成继幸福路路后第二个商业中心。后市发展潜力非常看好。洪泽湖路商圈处在宿迁市政府交界处，虽然该商圈是以大润发购物中心，但是由于其周边都是以住宅和办公楼为主，而且目前商业形象也偏差后市发展潜力有限该商圈处在城乡结合交界处，虽然以义乌商贸城中心，但是由于其周边都是以住宅为主，而且消费人群多为特定消费者，但目前结构不完全，具有一定的发展潜力。霸王举鼎商圈的未来发展最具有潜力，洪泽湖路商圈可成精致高档写字楼。42 幸福路商圈 区域范围幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区。 代表性商场商场名称人民商场宿迁一百位置幸福中路幸福中路商业类别百货百货规模（）40008000楼层/业态5f4f童装、床上用品、运动休闲3f羽绒服、童装男装、休闲服装2f女装、男装女装1F钟表、首饰、数码鞋、化妆品、首饰-1F经营模式敞开式统一经营管理敞开式统一经营管理品牌档次中低档中高档停车情况地下车位约100个 经营规模 整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。 目前幸福路商圈存在些问题 一是交通问题。幸福路商圈由于处于宿迁市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展是购物环境较差。东大街的地面设施较为陈旧，路面破损现象比较严重；由于是在原有的东大街的城建基础上发展起来的新城区，树木少，绿化差。随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差。 规模问题。幸福路商圈是目前宿迁最为成熟的商业圈，而目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大。 发展规划 幸福中路部分面临重新改造，彻底的盖头换面，目前已着手拆迁，拆迁工作正在进行幸福中路人民商场对面，目前正在建设苏豪银座【分析】幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。 随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例和提袋率将逐步降低。63霸王举鼎商圈 区域范围：以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里。 营业规模：规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万平方米，其中商业面积约为25万平方米，规划人口3.4万人，是规划中的 发展规划：将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为投资区提供功能配套，承担中心和窗口作用。 【分析】江头商贸中心功能定位的确定之后，该片区房地产开发已经进入高潮期，以住宅和商业为主流产品，在最近两年内都将陆续推出市场。随着这些产品相继落成以及SM城市广场的调整改装，该片区商业将更加繁华。4 禾祥路商圈 区域范围： 经营规模： 发展规划： 由于商圈为线状，项目相对较为分散，因此，从聚集效应而言有所欠缺，但富人区之一，该区域人群整体消费水平较高，街区内经营店铺基本为中、高档次，拥有深厚的消费基础。商业业态的选择上尽量在以形成的同类商品店集聚范围设置同类型专业店、专卖店。如以服装、精品等专业、专卖店为主，（局部以形成酒吧为主的休闲特色街，以家电音响手机为主。 后市展望：禾祥路为连接两个市级商业中心的主要商业街道，政府也极大推动该区域商业发展，重点建设沿路两侧购物环境如街道家具、小品、绿化、座椅、广告等。由于有着良好的消费群体支持，该区域商业不易受其它区域影响，但区域辐射力范围也相对狭小。5 已开发代表性商业个案分析5.1 世贸商城位 置：开 发 商：世贸总览：面积6.6万平方米，营业面积52295平方米，地下停车位 500个。各种业态分布楼层及所占比例业 态所在楼层面 积所占比例沃尔玛-1F1100020%巴黎春天百货1-4F1000018%品牌专卖店1-5F2280041%麦当劳1-2F5001%肯德基1-2F5001%美食广场5F22004%休闲娱乐5F800015%合计55000100%商城总体功能分布及租金水平楼层业 态商业气氛平均租金水平(元/m2)5F娱乐天地餐饮：生意较好 754F酷店街一般1103F绅士世界好1602F彩妆时尚馆好2001F名店街很好300B1沃尔玛火爆40B2停车场B3世贸商城引进美式Shopping Mall经营理念，来自纽约著名设计师别具匠心的设计，集合大型超市、百货、美食广场、电影院、书店咖啡厅及各色品牌专卖店，琳琅满目。与其说这是一个商场，不如说是一个可供吃、穿、玩、乐的大型休闲娱乐购物天堂。 服饰篇 厦门最高档的精品百货巴黎春天进驻世贸商城。占地近10000平方米的巴黎春天百货，采用了国外著名设计师的设计方案，将流光溢彩的时尚装修风格和高品位的品牌世界带入世贸商城。 一至四层各色品牌专卖店，琳琅满目。有来自美、法、德、意、英、西班牙、日本及台湾等地的各种风格的服饰、精品。来自美国的HANGTEN休闲服饰，USPOLO皮具；来自法国的玛丝菲尔品牌；来自德国的DUO服饰；来自意大利的DVE饰品；来自英国的BODYLINE纯天然护肤品；来自西班牙的蝶飞儿服饰；来自日本的LIZZY服饰和由日本人来厦投资的HOWCLUB纯银饰品；以及来自台湾的BIANCO服饰等等，同时在楼层内设置一家专业美容院，为都市女士提供美丽服务。 美食篇 在世贸商城里汇聚了各色餐饮，中式、西式、日式、台式等，五花八门，肯德基、麦当劳，依旧争奇斗艳；美国PIZZA、台式冰品极品竞放异彩。特别是卡乐美食广场，拥有厦门最著名的四大中华老字号新南轩、好清香、吴再添、黄则和，还有客家小吃、潮汕风味、四川、东北小吃、台湾、韩国、新加坡的名小吃等等应有尽有。卡尔美食广场提供物美价廉及一站式的餐饮消费理念，和世贸底层的沃尔玛超市所创立的一站式购物遥相呼应，还有位于第三层的光合作用咖啡书屋成为都市休闲的最佳场所。 玩乐篇 世贸商城拥有两家设计成最新潮流，全套进口数码音响设备的100人小厅的电影院。层高超过十米，宽敞舒适，视听效果俱佳。 购物篇 全球第一的大型连锁超市沃尔玛购物广场，于2001年11月率先进驻。近1.5万平方米的超大型购物大卖场，集合了衣食住行方方面面，生活必需品应有尽有。【分析】世贸商城是厦门单栋商场内人流最多，生意最好的商场。世贸商城占有得天独厚的地理位置在火车站旁边，交通、人流已有足够的保障。其次，商场内的业态分布上，各种功能搭配在一起，有效地吸引了人流。其美食广场在中午和晚上生意火爆，也为商场带来更多的人流。再次，其宣传主题是“将中山路搬到室内来”，并在商场设施和装修上以及促销活动加以配合，一下子将市民的眼光转移到世贸商城。世贸商城虽说非常成功，但也有其不足之处： 商场品牌跟不上，店面形象不统一，显得有些乱。 功能布局、商场动线不尽合理，在每个楼层中庭附近的人流较多，其它地方则很少，不协调。 商场主题不突出，定位不清晰，商品种类少。 外部交通运线紊乱，相当拥挤，拥有停车场带来的停车麻烦并不少，人车动线分流不明显，这一种“自伤”或缺陷，在更新的商业物业出现后，会表现得更加明显。 随着捂村汽车站的商业改造，在火车站形成两个主力商场，遥呼相应，商业互补。届时，火车站商业将会得到更快发展，更加繁荣。 5.2城市广场位 置：嘉禾路与仙岳路交界处开 发 商：厦门商业城有限公司项目概况： SM城市广场是菲律宾SM集团相关人员在厦门投资的第一个项目。 SM城市广场于2002年12月14日开业。 整体分主楼和附楼、大型停车场和大型花市3个部分，总建筑面积达17万平方米，广场地面停车位有1500多个。 主楼高五层，附属地下一层，建筑面积达12.6万平方米。日后二期工程还有一个附楼通过天桥与主楼相连，附楼是娱乐休闲大楼和停车场面积达3万平方米，内设包括多个放映厅的高级电影城，有2000多个座位，放映设备均从国外引进。 SM城市广场投资的配套工程厦门SM东方花集已经开业，花集展销面积约10000平方米，位于嘉禾路与仙岳路交叉路口。这一大型花集也为园林风景城市的厦门增添了新的风采。 SM城市广场的服务对象定位在家庭，宗旨是吃、喝、玩、乐全接触，集休闲、娱乐、饮食、文化、旅游等多种功能于一体，类似广州的天河城，内设有大百货和大卖场。 进驻的百货公司是一家知名台资公司：来雅百货。 大卖场则是全球知名的超市“大鳄”沃尔玛。 SM城市广场经营范围包括服饰、化妆品、钟表首饰、五金建材、家电、家具寝具、图书、电脑等，除此还设邮政局、网吧、影楼、足浴、美容美发、健身中心等。目前SM城市广场在营业的面积约为100000m2。SM城市广场各种业态所占比例业 态面积（m2）所占比例沃尔玛1400014%莱雅百货1500015%书城90009%品牌专店2900029%中博数码10001%餐饮1200012%家具家俬2000020%合计100000100%SM城市广场业态分布情况及租金楼层业 态面积（）商业状况楼层平均租金水平(元/m2)5F未营业，筹备期间20000关注中4F家具家俬20000冷清403F书城、中博、数码书城约9000中博约1000数码音像约10000一般752F莱雅百货7500一般100品牌专卖店12500一般1501F莱雅百货7500较好160麦当劳、肯德基1000良好80品牌专卖店11500较好400B1F大卖场（沃尔玛）20000良好40专卖店一般150合计120000【分析】目前城市广场的营业情况并不十分理想，业态布局也不尽合理，归咎原因有： 该区域属城乡结合处，在市民的印象中尚未形成商业区域的概念。 虽然台湾街在概念定位有可取之处，但现实情况的商业与最初定位偏差太大，而且目前店面档次形象都跟不上现代商业的要求。 目前该区域比较成形的，有规模的，上档次的商场仅有SM城市广场，孤掌难鸣，而且其本身还有许多辅助商业配套并未完工。 城市广场周边多以住宅为主，居住氛围浓厚，相对应的其商业气氛就会减弱，流动人口少，流动性差也影响了城市广场的经营。 SM城市广场辅楼补充娱乐休闲类设施（二期工程），在其开业后，才真正实现一站式购物，集休闲、娱乐、购物为一体，届时SM城市广场的经营将会有所好转，商场内的业态布局也将调整得更合理。 强势形成商圈，培育市场需要相当时间，在这一过程中，其它成熟商圈冲击，会使新的商业量体的运作出现严峻的考验。其资本、运营、商业资源必须在磨合中赢利，在赢利中磨合。二、项目周边35公里商圈调查1商业布局示意图2 代表性商场调查 代表性商场/百货一览表商场名称华联商厦巴黎春天百货诚达购物广场大陆商厦香水城莱雅百货位置中山路中山路思明南路中山路中山路中山路商业类别百货百货百货+超市百货手机卖场百货规模（）15132200003000028500800016500经营模式敞开统一经营管理敞开统一经营管理敞开统一经营管理由巴黎春天接手尚未营业店中店型态敞开统一经营管理品牌档次中档高档中档待调查中档中高档楼层/业态6F家饰寝具用品家居、床上用品5F家电、小百货欢乐儿童天地亲子生活馆：儿童、婴儿用品、亲子乐园4F服饰、保健、药品绅士、运动世界雅士名流馆：男式服装、服饰、办公用品、旅行包3F男女服饰名媛丽人流行装超市名媛淑女馆：女性服饰、内衣、睡衣、时尚用品2F服饰、珠宝、床上用品女装、皮鞋、珠宝超市迪信通、动感地带摩登少女馆：少女服饰、个性流行、流行精品、美甲彩妆1F小超市、化装品、数码视听世界精品荟粹服装、鞋等百货、KFC屈臣士、迪信通都会流行馆：化妆品、珠宝首饰、女士鞋、流行彩妆等-1F无特卖场时尚运动馆：名牌运动服、休闲服、运动品、旅游用品、健身运动器材停车情况依赖东海大厦酒店的停车场，设备很差3个地面停车位，免费地下约250车位，只要购物就免费待调查无约250个地下停车位（住宅共享）备注层高较低，摆设较乱停车非常困难购物商场楼层品牌名称楼层名称零售品牌名称餐饮品牌名称娱乐品牌名称其他商户品牌BI楼时尚运动馆锐步、Kappa、阿迪达斯、耐克、美津浓、李宁、NBA、特步、波特、APPIE-SHOP、旗牌王、美特斯邦威、NEW-BALANACE（新百伦）、WILSON、佐丹奴、爱乐、安踏、奥林体育、华伦天奴（旅行包）一楼都会流行馆ElizbethArden、FineFragrance、SK-II、贝佳斯、蝶妆、ZA、HUGO-BOSS、欧莱雅、美伊娜多、曼诗贝丹、玉兰油、欧柏莱、美宝莲、羽西、清妃；百丽、接吻猫、他她、星期六、天美意、KUUKI、LONDA-POLO、HARSON、COVER、CITY-SUNDAY、思加图、雅丽娜、森达、千百度；FION、P.C、ELLE、卓凡尼.华伦天奴、袋鼠、帕佳图、岱.比华利、蓝威龙；BODY-WAVE（香氛产品）；黑眼睛（女包）二楼摩登少女馆ONLY、SHES、XKAY、E-LAND、ESPRIT、B2、LUKA、eni：d、SNOOPY、COLOUR18、性别符号、艾格周末、箱子、米奇妙、季候风、花木马、维温、丽诗、尚简、维温.传说、钻石城、周大生、玛贝尔、金象、恋衣阁（饰品）；C.K表；三楼名媛淑女馆E+、GREEN-SIS、IVYKKI、KAKO、OTT、E&YOU、黎姿、休闲潮、桑迪、雅莹、安瑞井、庄姿妮、哥弟、韩菲妮、百图、艾格、雷妮、渔、唐朝；奇丽尔、舒雅、伊丝芬、黛安芬、爱幕、桑扶兰、010四楼雅士名流馆JACK-JONES、Tony wear、Tony jones、PLAYBOY、U.S.POLO ASSN、BOSS GATE、POLO MEISDO、兰豹、威克多、卡尔丹顿、巴黎世家、百家好事、欧麦格、山田、法国梦特娇、意劳迪斯、蓝海、洛兹、九牧王、虎都；芝宝、威迪文、派克；森达、鳄鱼恤、梦特娇、雅乐士、SKAP；罗西尼、天王、瑞士拜戈、五楼亲子生活馆New balanace、OSHKOSH、BETTY BOOP、MCKIDS、英氏、贝贝摩登、101忠狗、淘帝、天线宝宝、常春藤、史努比、本卡拉、阿迪达斯、玛米玛卡、艾艾屋；斯乃纳、巴布豆；LEGO玩具、维尼熊、米奇、费雪绒毛玩具、芭比娃娃；BASIC-HOUSE六楼床上用品ESPRIT、埃迪.蒙托、梦特娇、贝纳通、雅兰、佳丽斯、圣布凡、花花公子、鳄鱼、龙家、温尔思；圣瑞德家坊、巴芙洛家饰、爱诺家坊、知音布艺；忆通生活、多样屋、膳魔师、鼎王锅具、立邦电器、百灵、松下、MP3XX购物商场楼层品牌名称楼层名称品牌名称餐饮品牌名称娱乐品牌名称其他商户品牌BI楼特卖场瑞士军刀,ZIPPO,派克,威迪文,特卖场一楼世界名品荟萃PORTS、ESCADA、CK、EPISODE、JESSICA、MOISELLE（幕诗）、BMW、BOSS、POLO RALPH LAUREN、ALFRED DUNHILL、谢瑞麟、周生生、SWATCH、卡西欧、MONTBLAMNC、SWAROVSKI、AUPRES、NINA RICCI、BURBERRY、CELINE、LANVIN、paco-rabanne夹层精品名表：ESPRIT、ELLE、瑞士爱其华情人表、列奥尼达斯巧克力二楼女装皮鞋珠宝REVLON、OLAY、MENARD；真美诗、FLMORSHEIM、GUY Laroche、天洛斯、Teemix、Belle、STACCATO、ECCO；CIRCLE、OTT、TEESZA、ON&ON、BELLVILIES、Bon ami、VERO MODA、COCOON、淑女屋、min 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