昆山花桥地块市场分析报告.doc

地产行销专家昆山花桥地块市场分析报告东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四前言亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。目录前言2第一部分 昆山宏观经济与花桥房地产市场综述5一、 昆山宏观经济环境5二、 区域房地产市场综述12第二部分 项目地块特征分析19一、 地块分析19二、 周边未来规划25第三部分 项目SWOT分析29第四部分 竞争分析31第五部分 项目开发建议及定价39第六部分 项目综合评价46结语47【董事长提要】一、 本案的运作氛围花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机v 近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。v 昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。v 花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。二、 本案的市场定位高档次物业对应商务城精英阶层v 社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。v 总概念：生态居家，健康生活。v 产品定位：花桥国际商务城精品生活社区v 消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、 市场竞争分析主要对手集中在商务区以北、以西一带v 竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。四、 目标v 社会目标根据高起点、高品位、高立意的“三高”原则，创造“东方 海外住宅项目”的精品形象。v 经济目标通过项目的开工，销售的波段操作，达到利润最大化的经济目标。第一部分 昆山宏观经济与花桥房地产市场综述一、 昆山宏观经济环境1. 昆山概况昆山地理位置示意图昆山地处江苏省东南部，苏州市与上海市之间。昆山属于县级市，隶属于苏州，其距离苏州市区 约35公里，距离上海市区约50公里，并与上海嘉定、青浦两区接壤。昆山市东南最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里。昆山市地处中国经济最发达的长江三角洲，是江苏省的东大门，1989年昆山撤县设市，下辖玉山、巴城、周庄、锦溪、花桥、千灯、张浦、淀山湖以及陆家等10个镇，并拥有国家级经济技术开发区、出口加工区等著名经济园区。现有常住人口约为135万，其中户籍人口约为65万，外来人口超过70万，并以每年10万人的速度迅速上升。l 经济总量快速扩张国民经济保持平稳较快增长。08年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元），综合实力位居第二，成为全国18个改革开放典型地区之一，荣膺影响中国改革十大创新城市。l 经济结构持续优化在经济运行中，昆山重点加快国际商务城的建设，注重现代服务业的发展，优先招商引资工作，努力提升现代服务业水平，在巩固发展传统服务业的同时，特别注重提升现代服务业的发展比重。工业经济维持汽车配件、机械制造、模具设计开发、电子业等支柱产业。2008年，全区的三次产业增加值分别为12.37亿元、978.81亿元和509.08亿元，产业结构得到进一步优化。l 固定资产投资平稳增长2008年，全区完成全社会固定资产投资370.03亿元，比上年同期增长15.3%。从行业投向看，基础设施投资46.92亿元（不含房地产），比上年增长39.2%；六大高能耗行业投资21.97亿元，比上年下降8.4%；房地产开发投资120.13亿元，比上年增长35.3%。整体经济运行呈现结构趋优、效益提高、协调增强的基本态势。花桥镇抓住“建设国际有影响、国内称一流的商务卫星城”建设契机，打造宜居城市商贸旗舰，使花桥镇焕发出独特的魅力。l 2008年昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较昆山市苏州市上海市面积(平方公里)927.6884886340.5人口(万人)69.04580.521391.04国内生产总值(亿元)1500.266701.2913698.15固定资产资产投资(亿元)370.032611.24829.46人均可支配收入(元)248082386726675备注：以上数据均来源于政府统计局我司就昆山市，苏州市以及上海市2008年的各项主要经济指标进行罗列对比。作为一座县级市，昆山的面积、人口、国内生产总值等与作为一线城市的上海以及二线城市苏州存在较大的差距。但是，在城镇居民可支配收入这项重要的经济指标上，超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力。2. 花桥国际商务城概况花桥国际商务城地理位置示意图花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。是江苏省级开发区，服务外包示范区，规划面积50平方公里，力争通过8至10年的发展，将容纳30万左右的商务人口，总建筑超过1000万平方米。花桥国际商务城依托邻上海的独特优势，将成为上海国际大都市的卫星商务城，主动接受上海的辐射，联动上海发展，“融入上海，面向世界，服务江苏”。花桥经济开发区立足“建设国际有影响、国内称一流的商务卫星城”的发展战略出发，坚持全面提升传统服务业，努力加快现代服务业，形成工业生产与现代服务业并进的新格局，全区经济呈现出健康、持续、快速的发展态势。1) 区域交通日趋完善紧邻上海国际汽车城，嵌入上海外环线，江苏与上海的首位交融区昆山花桥国际商务城。将于今年建成投运使用的上海轨道交通11号线墨玉路站距花桥国际商务城只有400米远，并向商务城延伸；设有昆山站的京沪高速铁路2012年将投入运行，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间；设有花桥站的沪宁城际铁路2010年将投入运行，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站。在虹桥交通枢纽建设的同时，花桥国际商务城将同步规划建设快速交通体系，初步计划在2010年实现与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。立体交通将使花桥与上海的“同城效应”越发明显。2) 产业定位明确清晰花桥国际商务城是江苏省唯一以现代服务业为主导产业的开发区；国际服务外包基地，将按照省委、省政府提出的“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区域优势，江苏的政策优势，昆山的成本优势，高起点规划，高水平建设，高层次开发，建设国际有影响，国内称一流的以商务服务为核心产业的国际大都市的卫星商务城。l 服务外包产业基地大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业l 企业总部基地以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部l 现代物流产业基地以第三方物流为主要特色的现代物流产业花桥国际商务城产业规划图3) 区域规划花桥经济开发区是江苏省未来三大商务中心之一，长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。l “ 国际化 ”主要体现在未来花桥经济开发区将成为“融入上海、面向世界、服务江苏”的长三角独具特色的现代服务业中心。l “ 商务 ”主要体现在花桥经济开发区以商务性质为城市空间的核心功能，以生产性服务业为商务城的主导产业，利用地区优势，提供多元化的商务办公空间和场所，以形成良好的商务投资环境。l “生态”主要体现在花桥经济开发区以生态系统的建设和绿地水系景观系统的塑造为首要任务。明确多元的生态目标，创造有特色的城市人文景观。l “综合性城市”主要体现在未来花桥将成为集办公、住宅、商业功能为一体的多功能新型卫星城，针对核心行业的专业人才提供较高层次的文化休闲设施和完善的城市化配套设施及服务，营造满足不同类型商务人才需求的环境。4) 区域规划分析主要问题：花桥国际商务城为什么没有昆山城区兴旺？花桥国际商务城位于昆山城区的东面，属于昆山打造的首个产业聚集区，是个新兴的开发区，现有配套比较完善，包括五星级酒店、医院等等，但大型商业配套设施较为缺乏，人气略显不足。由于周边商业配套不是很完全，附近的居民消费场所基本上都位于昆山城区或者上海安亭区域内。5) 加速推进花桥国际商务城建设的政策与举措花桥国际商务城是省级开发区和国际服务外包基地，并被列为江苏省发展现代服务业的重点项目，除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持。昆山出口加工区物流保税叠加功能也将向商务城延伸。商务城对具有龙头带动作用的服务业项目，将采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。随着上海商务成本的攀升，花桥国际商务城在地价、房价、劳动力等要素成本，基础设施、项目建设等硬成本，以及政府服务的软成本等方面的综合优势将更加凸显。二、 区域房地产市场综述昆山花桥板块成为国际和国内房产资本试水并进军上海的舞台，该区域内楼盘纷纷来沪销售，以同城效应和成本优势，受到上海购房者的欢迎。以下就目前整个昆山的房地产市场进行简析：(一) 区域房地产基本数据分析1. 全市房地产市场平均价格走势呈现递增局势截至09年2月统计，目前昆山市房地产均价在4798元/平方米左右，全年递增为12.3%。另外，根据网络全年成交量数据统计显示，截至到08年12月31日，昆山全年商品房销售达27298套。其中6月、7月成交了4342套，为成交高峰期，而此时市场的成交活跃也带来了均价的高峰期，传统楼市的旺季表现不俗。 数据显示，从08年上半年开始市场价格就已经开始呈现稳定的递增势头，除7-12月以后的成交均价有一定幅度的波动之外，各月均价涨幅在3%左右运行，市场增长率相对比较平稳，但是进入7月之后市场开始震荡，九月单月的均价为4589元/平方米，环比七月下降4.2%，从走势图上可以看出，十月市场均价达到了 一个小高峰价格：4737元/平方米，传统的黄金十月楼市带动了市场价格的回调。2. 各区域房地产市场表现平稳，花桥独占鳌头从全年各区域均价图表来看，花桥、玉山、周市的均价位居前三。花桥以5860元的价位位居昆山市场的第一梯队。玉山和周市分别以4494、4480位居第二梯队。3. 花桥全年成交均价5860元/平方米，位居全市第一数据显示，07年年底到目前，房价成交价格最高的区域是昆山花桥，该区域楼盘平均成交价格为5860元/平方米。花桥楼盘主要是以商业投资为主，辅助绿地启航社、中城花桥国际、鑫苑ME TOWN等一些区域配套住宅。08年花桥镇房地产市场的价格跌幅为8.3%，从整个成交走势图上看，市场季度表现冷热不均。第一季度价格走势呈现“U”字型，2月即探到价格谷底，随后出现大幅上调，7月出现高峰值，市场波动较为明显，9月受全国楼市加上大的经济环境的影响，开始呈现逐渐下滑趋势。花桥镇作为昆山规划中的重镇之一，江苏省内距离上海最近的地区，处于江苏省和上海市经济走廊的核心范围，也是江苏省目前规划中唯一拥有国家级开发区的城镇，花桥镇在昆山未来的发展中起着举足轻重的作用。(二) 区域房地产市场现状分析l 区域办公市场现状分析花桥国际商务城整个办公楼市场起步较晚，无论是上海市场，还是江苏市场对于花桥国际商务城内的办公产品认知度较低，以“亚太广场”为区域内首个5A甲级办公楼项目，该区域现处于办公楼发展的初级阶段，发展速度及租售情况均处于较不理想状态，但随着轨道11号线的推进，以及商务城建设的不断完善，该区域内办公楼将逐步走向成熟。亚太广场亚太广场位于花桥国际商务城核心区域，兆丰路18号，距轨道交通11号线站约500米，与本地块一路相隔，紧邻希尔顿五星级酒店。该项目为商务城首个标志性综合商务项目，总建筑面积15万方，目前已入驻企业：入驻企业面积()类型楼层华道数据3000商业裙房2、3、4F凯捷集团3000办公23、24F远洋数据1500办公26F大千美食林2500餐饮裙楼4、5F交通银行1000商业裙楼1Fl 区域住宅市场现状分析区域内目前在售的楼盘以小户型公寓房为主，代表楼盘有“壹克拉”、“珍兴国际商务公寓”、“鑫苑ME TOWN”及“绿地21城”等。其中绿地集团的住宅项目销售情况总体良好，除了去年受到上海房地产市场的整体影响，出现了短暂的销售淡季以外，其余时段销售速度均好于其他普通住宅。区域内主要以花桥及周边各开发区外来务工人员的家庭居住为主，因此购买客源的收入相对较弱，因此以“壹克拉”、“珍兴国际商务公寓”等一批小户型低总价的产品的出现填补了该类客源所需的市场空缺。l 区域商业现状分析目前，区域内商业主要依靠绿地大道的易买得超市及本地块北面小区的配套商铺来填补，但目前小区商业均没有形成一定的氛围，多数沿街商铺基本空置。但所幸商务城已经成为花桥地区内地标性开发区域，因此未来商业规划较为完整，预计在未来的4-5年内区域商业将逐步走向成熟。小结： 近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成； 采用“地铁物业”的站点综合开发模式，地铁与沿线物业同步规划、同步建设、同步开发。将上盖物业和周边物业实施一体化规划、建设开发，沿线物业收益反哺轨道建设投资运营。随着规划周边配套、交通的逐渐完善，房地产市场在一段时间内必将呈现一定幅度的增长。 区域内缺少的是高品质住宅，但建筑形式的引导需要一个过程。第二部分 项目地块特征分析一、 地块分析1. 地块概况东方海外集团住宅项目(以下简称：“本项目”)位于昆山花桥国际商务城东部，是距离轻轨11号线墨玉路站最近的区域。本项目南接A11沪宁高速公路，西邻国际商务城核心地带，北依312国道(曹安路段)，规划总面积约12万方。根据花桥国际商务城的规划，本项目将是整个花桥国际商务城重要的住宅配套项目。本项目占据花桥国际商务城的中心位置，希尔顿酒店以东、上海国际汽车城以西、312国道(曹安路段)以南，东接亚太广场，西面紧邻轨道交通11号线墨玉路站(在建)，北侧为曹安路，横贯花桥国际商务城与上海安亭，是江苏省通往上海的必经路段，距离上海安亭仅500米。2. 地块内部环境本项目地块位于建设中的花桥国际商务城的中心位置，是先导区重要的住宅配套项目，本次开工为一期工程，包括4栋高层住宅，截至2009年5月底，土地平整工作尚在进行中。 本项目地块本项目以西地区主要是商业用地，目前建造包括5A甲级写字楼亚太广场、五星级希尔顿酒店，中城集团等一批知名企业已在此开设了总部基地。为了较详细地了解项目周边区域内的环境特征、交通状况、商业配套等一系列的情况，本次市场调查环境踏街范围定为：兆丰路、曹安路和曹新路及三星路围合的四方形区域。按照市场调查的“有效、相关”之重要原则，我司市场研究人员以本项目所在地为出发点，以步行50010000米的路程为半径，进行辐射式踏街市调，利用采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便在项目推广过程中扬长避短。3. 地块周边环境v 基地以东：紧靠上海安亭收费站，距离上海仅约500米，周边还有部分农民居住用房。v 基地以南：主要为花桥国际商务城的其他在建工程，主要以办公商务为主。v 基地以西：花桥国际商务城的核心地带，五星级希尔顿酒店、亚太广 场及规划中的休闲运动场所等功能配套主要集中在此区域。v 基地以北：紧靠曹新路，以住宅和社区商铺为主。 4. 地块周边道路状况花桥国际商务城的道路正日趋完善，本项目周边道路都比较宽阔，车行十分便利。项目周边汇集了沪宁高速公路、312国道、同三高速等干道，加之上海轨道交通11号线墨玉路站的建设，使本项目的交通条件更加优越。 兆丰路路面但是本项目目前周边公共交通支持比较薄弱，只有102路、221、222路3条公交线路可以达到，且基本在昆山市内运营，仅公交102路可达到上海安亭。所幸待轨道交通11号线建成并投入运营，这一问题将得到改善。项目周边兆丰路公交站点5. 地块周边配套配套设施罗列如下：生活配套好又多超市、但是缺乏高档商业、大卖场、银行及邮局等生活配套；教育配套中福会幼儿园；医疗配套绿地同济医院；餐饮娱乐亚太广场的大千美食林(即将营业)商务配套希尔顿酒店、锦江之星连锁酒店；希尔顿酒店外观锦江之星连锁酒店(兆丰路店)6. 地块开发条件利 宏观区位交通方便，离上海市仅500米；项目所在区域发展处于起步阶段，市场空白点较多，发展空间较大；地块周边环境有五星级酒店希尔顿大酒店；商务城目前处在规划建设中，空气质量及居住环境暂不理想；地块周边配套拥有星级酒店、连锁酒店等商务酒店配套； 交通环境地块所处区位交通非常便利；弊 地块内部开发条件地块面积有限，不能开发大型商业；地块目前周边有大量的农用房周边环境兆丰路沿线还有大面积的空地，略显空旷，人气不足；二、 周边未来规划1. 地块区域现状地块周边路面花桥商务城地域广阔，由于住宅项目建设还比较有限，因此人口密度较低。区域内的住宅规划主要集中于商务城的东面及北面，分布于本项目周围，目前已建成及在建的包括世纪华城、金都安亭花园、壹克拉、珍兴国际商务公寓等住宅项目，其中世纪华城和金都安亭家园入驻居民主要是昆山本地的农民及部分新上海人。位于本项目的西侧和北侧的壹克拉和珍兴国际商务公寓主要目标客户群为商务城内的技术人才、昆山年轻家庭以及投资客。 世纪华城金都安亭家园周边项目汇总项目名称项目性质项目规模交房时间亚太广场办公1500002008年2月希尔顿酒店酒店507692008年4月港汇国际广场办公747922009年7月壹克拉酒店式公寓690002010年年底金卫国际广场商业400002005年12月中寰广场办公酒店式公寓847002009年年底中宇国际大厦办公140000未知金都安亭家园住宅1487882006年4月世纪华城住宅1300002006年9月中寰广场中宇国际广场2. 周边未来规划花桥国际商务城规划模型根据昆山市规划局对于花桥国际商务城的建设规划，未来以本项目为中心，周边将陆续建成商务城管委会大楼、天天国际展览中心为代表的行政中心，绿地同济医院、体育中心以及中央公园等大型设施；同时港汇国际广场、中寰国际广场等一批项目已签约并开工建设，区域未来规划前景良好。项目地块特征小结： 本项目位于花桥国际商务城，距离上海约500米，处于江苏省国家级开发区核心地带。目前较多外资及国内优秀企业选择了花桥国际商务城作为其办公基地，预计未来建成后将有超过18万的技术人才及产业工人在商务城内工作生活。 目前商务城内居住人口较少，且比较分散，特别是本项目地块周边，仍有较多土地处于待开发及建设状态，无论是居住还是商业气氛均不成熟，地块小环境比较冷清。 花桥国际商务城规划合理，各项基础设施建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件十分优越。但是由于目前本项目周边居民非常少，且没有商场等公共设施，只有3条公交线路到达本项目，公共交通比较薄弱，待轨道交通11号线建成并投入运用后，该状况将得到改善。 根据政府规划，本项目周边将陆续兴建包括开发区管委会大楼、体育中心、中央公园等，前景十分看好。第三部分 项目SWOT分析地块优势（S）： 地块位于花桥国际商务城核心地带，距离轨道交通较近，区位优势明显，虽然暂时人气不旺，但未来几年内具有较强的升值潜力。 地块周边交通网络发达，轨道交通11号线将拉近花桥地区与上海市中心的距离。 地块水网发达，为建造高档住宅社区提供便利条件。 区域开发综合成本较低。 享有省级开发区和发展服务业等多项政府扶持的优惠政策 开发商拥有实力雄厚的企业背景和专业实力，对于项目的品牌影响力有较大帮助。地块劣势(W)： 地块所在区域处于上海和江苏的交界处，行政划分不明晰。 目前商务城内居住人口较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟。地块机会点(O)： 花桥国际商务城现处于快速发展阶段，商务城的建设带来大量工作白领人群，未来将拉动区域住宅市场的需求。 项目对面的亚太广场成功的招商和希尔顿酒店的入驻该区域，将极大的加快本项目的成熟，以及提升本项目的商业价值。 区域内缺少大型高档住宅，给本项目定位及规划带来机会点。 根据政府规划，本项目周边将陆续兴建包括开发区管委会大楼、体育中心、中央公园等，前景十分看好。地块威胁点(T)： 项目周边无商业氛围，造势难度较大。 商务区整体规划时期较长，区域成熟尚需时日。 轨道交通11号线是否能延伸至商务区内，有待论证。第四部分 竞争分析1. 区域住宅分布区域内住宅主要分布于曹安路以北，以成熟小区为主，均有4-5年房龄，以金都安亭家园和世纪华城为代表；而新建住宅小区主要集中在商务城西南侧，以绿地21城和鑫苑ME TOWN为主要代表。花桥国际商务城住宅分布图金都安亭家园世纪华城鑫苑METOWN绿地21城本地块壹克拉备注：图中“ ”表示现房；“ ”表示期房销售1) 曹新路曹新路(曹安路至三星路之间段)是曹安路以北住宅最为集中的区域，以曹新路为界，分为东西两段，包括了曹安花园、金都安亭花园、世纪华城等一批较为成熟的住宅小区。项目名称项目地址楼盘规模交房日期定位曹安花园曹新路222弄560002002年低档金都安亭花园曹新路、三星路1487882006年4月中高档世纪华城曹新路1300002006年9月中档作为花桥区域发展较早的居住地段，相对于新建的商务区，该区域人气相对充足，曹新路沿线沿街商铺基本满租，主要服务于周边居民日常生活。l 金都安亭花园项目简介：所属区域：花桥镇项目地址：花桥曹新路与是三星路交汇处总建筑面积：148788平方米建筑形态：小高层、多层、叠加别墅装修状况：毛坯二手房均价：5200-5500元/平方米开发商：昆山金都房地产有限公司项目介绍：金都安亭家园位于江苏花桥国际商务线内，与安亭商业街仅200米，小区有2栋小高层、2栋多层、2幢叠加别墅组成，小区房源已经全部售完。目前二手房市场销售均价在5200-5500元/平方米，市场租赁价格在1500元/平方米/月左右。l 珍兴国际商务公寓(世纪华城)所属区域：花桥镇项目地址：花桥曹新路69号建筑面积：32600平方米建筑形态：酒店式公寓装修状况：精装单元套数：6梯18户主力面积:60-113平方米销售均价：6500-7000元/平方米开发商：珍兴房地产有限公司营销代理：和申机构项目简介：珍兴国际商务公寓位于曹新路69号，是世纪华城酒店式公寓部分，该项目以精装修公寓房为主，面积在69-113平方米之间，拥有70年产权，目前整体销售状况良好，从售楼处销控表显示，剩余房源数量不多，基本为二房房型及部分朝向较差的小房型。该楼盘销售均价在6500-7000元/平方米之间。2) 花桥商务城区域花桥国际商务城内目前居住人口较少，且比较分散，主要楼盘位于绿地大道以鑫苑METOWN和绿地21城为主；曹安路沿线以壹克拉为主要楼盘代表。项目名称项目地址楼盘规模交房日期定位鑫苑METOWN绿地大道南侧6000002010年年底中档绿地21城绿地大道211号2100002008年8月中高档壹克拉曹安路690002010年年底中档l 鑫苑METOWN项目地址：绿地大道南侧 开发商：昆山鑫苑置业有限公司代理商：自销面积范围：79-260平方米主力面积：90平方米销售均价：4500元/平方米主力价格：40.5万元总户数：5033车位：1880开盘时间：2008.10交房时间：2010.12住宅类型：商品住宅房、花园洋房项目简介：规划建筑23栋33层高层，1栋18层高层以及3栋4层多层花园洋房。临绿地大道配套商业面积约1万平方米。项目配套有36班一贯制中小学，幼儿园，会所等。户型以90平米以下中小户型为主，占70%以上，兼有部分面积120-140平米3房2厅2卫，以及160-260平米多层花园洋房。项目以居住需求为主，兼顾部分投资性需求。本项目建筑密度仅16.7%，绿化率超过40%，楼间距最高达到100米，规划居住户数超过5000户，具有很强的规模居住效应和居住氛围。l 绿地21城开发商：上海绿地集团（昆山）置业有限公司投资商：上海绿地集团有限公司位置：昆山花桥镇绿地大道211号类型：5层多层、11层小高层、16层高层开盘时间： 2009.4月总建筑面积：213000万平米占地面积：133400平方米总户数：约3000户绿化率：30容积率：0.6物业费：1.3元/月均价：5500元/主力总价：2764万元项目简介：10万平米的家世界一站式SHOPPINGMALL，近 11万方时尚风情街，四星级绿地豪生国际会议大酒店，同济大学附属医院，大型新鲜果蔬补给中心，中福会幼儿园，九年一贯制双语学校，5000平迷完全运动会所，室内豪华泳池、篮球、排球、壁球、台球、乒乓球各类球场，动感车房、有氧跳操馆、健身区、攀岩区、等，社区专属养生食堂。l 壹克拉所属区域：花桥国际商务城项目地址：花桥花安路99号 建筑面积：69000平方米建筑形态：酒店式公寓装修状况：毛坯单元套数：6梯34户主力面积:48-72平方米销售均价：5500元/平方米开发商：苏州佳福娱乐有限公司营销代理：成全机构项目简介：项目总建筑面积6.9万平米，是一栋31层的酒店式公寓，80%的户型在4863平米之间，共854户。3.15米层高。其主力客群集中于上海年轻一族的购房者和部分投资客。2. 区域住宅市场综合评述 市场状况：花桥商务区为江苏省重点发展省级开发区，因此新盘供应量较大。 价格体系：住宅市场整体均价在5000-6500元/平方米左右。 销售状况：由于目前开发区内人口密集度较低，而新盘规模都较大，因此销售速度缓慢、销售周期较长。 产品规划：商务区内目前在售或者刚交付的楼盘，多以小高层或多层与叠加别墅搭配为主。项目产品配比则以小高层或多层为主；纯别墅项目较多集中在商务区以南一带。产品定位以中档为主。 目标客户群：花桥本地居民及商务城内外来务工人员及部分新上海人，其中投资客以上海市人群为主。第五部分 项目开发建议及定价l 我们对本项目的理解多年来，花桥市场高尚的生活社区依旧被绿地21城之类所占据，也从来没有像上海楼市那般充满气势而让人兴奋的营销炒作，这个城镇从不缺少让人激动的资源，但真正让人长久激动的产品，却太少太少。分析我们所处的地位，具有四大优势价值(距离上海市最近、生态环境无污染、强有力的品牌价值、最有高尚社区本质的整体规划)的花桥国际商务城是所有昆山城镇和上海关心最为密切的一个，所以我们认为，具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化，会鲜明的区别于“便利、成熟、钢筋水泥森林、居住仓库”的老城文化，这是项目定位中我们要紧紧抓住的核心概念。从开发商的角度，不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声；从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性区理解它的价值，以居住者的消费心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。对于本案，我司充满热情和信心。当然，我们的信心来源于开发商的专业负责精神和精益求精的执着，我们的热情建筑在实实在在的产品和品质上。理解之一：天人合一，打造新都市最佳人居生活环境!v 把握最佳人居生活环境最根本的两大价值基点：先天的资源和后人的打造。v “最佳”不一定是价格最贵的，也不一定是规模最大的，但必须是品质最好的，最物有所值的。理解之二：开拓创新，引领居住空间的全面升级！v 生态型、休闲性、运动性、健康性的体现，不仅仅是产品的升级，更是新理念的胜利。v 让花桥人民对社区生活的理解，从新开始，从心开始。做花桥最优秀的高尚生活社区 ，做最优秀的高尚公寓，以本案的资源、规模、开发商的“圣心”，加上我司的全力配合，达成上述目标完全可能。本项目具有一定的市场机会，根据我司近期市场调研，并充分结合前面的市场分析和项目分析，并对原有规划方案进行研判，并提出几种项目开发建议方案，供开发商参考。建议方案：少量住宅底商高层住宅 l 方案定位要素1. 地块处于花桥国际商务城偏东，不是传统意义上的成熟住宅区域，地理位置不具备较强的竞争力，项目周边社区生活配套设施还不够完善，人气欠佳。但这些都是暂时现象。地块正南面未来规划大型的沿街商业和亚太广场裙楼部分的招商入驻后，未来本项目的商业配套气氛浓郁。2. 地块东侧有天热水系汇成河，水网发达，融合入本项目住宅区域内，以增加卖点。3. 曹安路是花桥国际商务城的主要出入交通主干道，大客大货车云集，车流繁忙，虽然便利了本地块的交通，但也导致影响本地块打造高档水景楼盘。4. 花桥镇自提出“建造上海后花园”概念后房价飚升，略有透支现象。目前新盘供应量较大，虽然客户需求比较旺盛但成交不活跃。5. 目前而言，区域内供应的住宅多以小高层、高层为主，从最新开盘销售的“壹克拉”到较早的“金都安亭家园”都采用了高层该物业类型，且市场反应良好，因此可以说明花桥地区居民对高层住宅这种形态的住宅较容易接受。6. 其次本地块位处花桥最为靠近上海市的中心地块，我司对未来它的住宅项目销售形式有足够信心，并且同一占地面积，多层的总销售金额和利润远不及高层，且市场情况利好。7. 因此我司认为高层住宅未来在该区域内前景良好，所以我司建议选择高层住宅来进行开发。-以上为地块高层住宅规划1. 项目周边以社区沿街商铺及办公楼裙房商业为主，经营状况不佳。2. 金都安亭家园、世纪华城等周边住宅群的社区配套底商转让及空置现较多， 据初步目测，周边楼盘起码有百套社区配套商铺空置。且入驻商家的经营状况冷清