合同总结报告表(苏州建屋十二期港田三期仓库工程).doc

中国建筑 合同管理表格项目部工程合同总结报告表表格编号CSCEC-CM-0601项目名称苏州建屋十二期港田三期仓库工程开竣工日期2011.1.252012.7.30工程地点苏州工业园区港田路工程类型双层仓库履约评价较好资金来源R政府投资国有资金民间投资R外资港澳台投资合同签订情况招(议)标文件分析和合同风险分析建屋厂房港田三期仓库工程，占地面积约12公顷，本期建筑面积约10万平方米，位于苏州工业园区长阳街以东、港田路以南、淞北路以北，港田工业坊内，招标质量等级合格，创市文明工地，资金来源政府投资50，外资50。本工程项目采用工程量清单计价方式：按照国家统一的工程量清单计价规范，配套使用江苏省建筑与装饰、安装、市政工程计价表（以下简称计价表）、费用计算规则和项目指引。中标后提交20%的履约保函。根据公司组织对文件的分析，风险因素基本准确，合同总金额均为闭口价（暂定项目除外），报价中总价包含所有的风险,包含但不限于未来的材料,人工,安装的涨跌价因素的影响,在日后工程的实施中不会因此向业主进行任何形式的索赔。除对原设计作重大变更外，其它任何因素（包括工程量少算、漏算、误计、深化设计过程中工程量的变化等可能的面积和工程量差异，以及诸如人工、机械、材料、运输费用、政府有关部门收费（包括政府新增收费）涨跌或货币兑换率的影响等变化）都不构成变更此合同总金额的理由，此条存在着材料涨价的风险；业主保留对选择专业工程分包商的权利，我公司负责提供对有关分包商的总包管理、施工配合及协调服务，并对这些分包商的施工进度、施工质量、施工安全、文明施工等负责，此条存在分包单位违约连带责任和总包责任风险；招标图纸、招标文件、清单等招标资料涉及到的工作内容，如我公司报价单中未填报数量,单价和总价的项目 ,我公司承诺该项费用已全部包含在总价中，此条存在漏报工程量的风险。合同环境调查、实施方案、工程预算以及报价方面的问题及经验教训根据本项目的投标经历总结出几点经验，在投标前仔细研究原设计图纸，发现有不够合理之处，应提出能降低造价的修改设计建议，以提高对业主的吸引力。另外，靠缩短工期取胜，即比规定的工期有所缩短，达到早投产，早收益。有时甚至标价稍高，对业主也是很有吸引力；充分分析所投工程的地理位置、建筑功能、结构体型，认清本工程对自身企业发展的的重要性；若工程中标后能为企业创造良好的社会效益，能为企业争取创造竞争优势，宁愿目前少盈利，先将工程承揽到手。以便该工程为企业树立一个永久的广告。实行工程量清单计价后投标报价必须要求合理，并不是越低越好，不能低于投标人的个别成本，也不能由于低价中标而造成亏损。投标人必须是保证质量、工期的前提下，保证预期的利润及考虑一定风险的基础上确定最低成本价。低价虽然重要，但是不是报价的唯一因素，除了低报价之外，投标人可以采取投标技巧战胜对手。本工程报价上采用了不平衡报价：能够早日收回资金的项目，如前期措施费、基础工程、土石方工程等可以报的较高，以利于资金周转，后期工程项目如设备安装、装饰工程等的报价方可适当降低；经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，单价适当提高，这样在最终结算时可以多赚钱，而将工程量有可能减少的项目单价降低，工程结算时损失不大；其他费用中，对于暂定项目，实施可能性大的项目，价格可定高价；不一定实施的项目则可定低价。对于填报日单价和机械台班单价的项目，可以高些，以便在日后招标人用工或机械时可多盈利。报价必须要建立在对工程量清单表中的工程量风险仔细核对的基础上，特别是对于降低单价的项目，如工程量一旦增多，将造成投资的重大损失，同时一定要控制在合理幅度内，一般控制在10%以内，以免引起招标人反对，甚至导致个别清单项报价不合理而废标。合同谈判中的问题及经验教训，以后签订同类合同的注意点本工程通过合同谈判化解了法律漏洞以及风险点，总结出一点技巧及经验：依法造势，就是依据有关法律法规，在合同谈判中制造合同双方平等谈判的声势。中华人民共和国合同法强调，合同双方当事人在法律地位上是平等的。既然我们通过招投标中了标，在合同谈判中，施工企业与业主的地位便是平等的，施工企业不必有低人一等的心态，要有大度的气势和平等谈判的态势。例如我公司在成都某大型施工项目的合同谈判中，业主首先抛出一本合同，摆出一副高高在上的施舍者的架势。在这种僵局中，我方采取依法造势的策略，首先强调在合同谈判时，甲乙双方都具有平等的法律地位；第二强调湖南省建筑工程集团总公司是一个具有国家特级资质的国有大型企业，是依法守法的重合同守信誉的单位；第三强调合同的订立必须符合平等、自愿、等价、公平的原则，在合同谈判时双方必须在平等的基础上诚信协商，任何霸道行为都会造成合同谈判的破裂。况且为保证合同的顺利实施，合同谈判双方都应以“先小人后君子”的姿态投入谈判，否则，造成合同无法签订，招标结果无法落实，违反“招投标法”的法律责任应由责任方承担后果。通过依法造势对业主的无理要求进行有理有据的反驳，赢得了对方的理解，保证了合同双方在平等基础上开始谈判，从而使合同谈判得以顺利进行。以后签订同类合同需要注意一下几点：合同内容的严谨性和合法性。（1）确保合同措辞的严谨性。目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的建设工程施工合同示范文本，但也有使用业主与承揽方协商起草的其它合同文件。建设部与国家工商局共同制定的示范文本，主要由协议书、通用条款、专用条款及其合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和理解通用条款十分重要，因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订专用条款，更重要的是当专用条款中某一条款未作特别约定时，通用条款中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。如果使用由业主起草的合同文本，则更应该仔细研究，对关键词和关键语含义要达成共识，避免在理解合同条款时产生多义性和随意性。（2）确保签订合同的合法性。签订合同的内容要合法，内容的合法性具体表现在工程合同的各项条款中。合同的主要条款规定了双方的权利和义务，反映了当事人对合同的要求，工程合同价款中，履行方式及违约责任等必须符合法律规定的要求。关系到有关双方权利和义务等各项条款，在订立合同时应考虑全面、细致，避免出现责任不清。对于合同各项条款的规定，在文字表达上应当严谨明确，不能模棱两可，含糊其词。否则，会造成合同履行中的困难和产生纠纷。各个相关合同之间的协调问题几个主合同之间设计标准的一致性，如土建、设备、材料、安装等应有统一的质量、技术标准和要求。各专业工程之间，如建筑、结构、水、电、通讯之间应有很好的协调。在建设项目中建筑师常常作为技术协调的中心。分包合同必须按照总承包合同的条件订立，全面反映总合同的相关内容。采购合同的技术要求必须符合承包合同中的技术规范。总包合同风险要反映在分包合同中，由相关的分包商承担。为了保证总承包合同圆满的完成分包合同一般比总承包合同条款更为严格、周密和具体，对分包单位提出更为严格的要求，所以对分包商的风险更大。各合同所定义的专业工程之间应有明确的界面与合理的搭接。如供应合同与运输合同，土建合同和安装合同，安装合同和设备供应合同之间存在责任界面和搭接。界面上的工作容易遗漏，而产生争执。各合同只有在技术上协调，才能共同构成符合总目标的工程技术系统。对大的分包（或供应）工程如果时间来得及，也应进行招标，通过竞争降低价格。作为总承包商，周围最好要有一批长期合作的分包商和供应商作为忠实的伙伴。这具有战略意义的，可以确定一些合作原则和价格水准，可保证分包价格的稳定性。对承包商来说，由于与业主的合同先订，而与分包商和供应商的合同后订，一般在订承包合同前先向承包商和供应商询价；待承包合同签订后，再签订分包合同和供应合同。要防止在询价时分包商报低价，而等承包商中标后又报高价，特别是询价时对合同条件未来的及细谈，分包商有时找些理由提高价格，一般可先订分包意向书，既要确定价格又要留有活口，防止总合同不能签订。在实际工程中，由于工程合同体系中的各个合同并不是同时签订的，执行时间也不一致，而且常常也不是由同一部门管理的，所以它们的协调更为重要。这个协调不仅在签约阶段，而且在工程施工阶段都要重视；不仅是合同内容的协调，而且是职能部门管理过程的协调。例如承包商对一份供应合同，必须在总承包合同技术文件分析后提出供应的数量和质量要求，向供应商询价，或签订意向书；供应时间按总合同施工计划确定；付款方式和时间应与财务人员商量；供应合同签订前或后，应就运输等合同做出安排，并报财务备案，已做资金计划或划拨款项；施工现场应就材料的进场和储存做出安排。这这样形成一个有序的管理过程。如果合同中各个体系安排的比较好，这对整个项目的实施是有利的。合同执行情况合同交底本工程的合同交底层次一般可分为三级，即公司向项目部负责人交底，项目部负责人向项目职能部门负责人交底，职能部门负责人向其所属执行人员交底。公司合同管理人员向项目负责人及项目合同管理人员进行合同交底，全面陈述合同背景、合同工作范围、合同目标、合同执行要点及特殊情况处理，并解签项目负责人及项目合同管理人员提出的问题，最后形成书面合同交底记录。项目负责人或由其委派的合同管理人员向项目部职能部门负责人进行合同交底，陈述合同基本情况、合同执行计划、各职能部门的执行要点、合同风险防范措施等，并解答各职能部门提出的问题，最后形成书面交底记录。各职能部门负责人向其所属执行人员进行合同交底，陈述合同基本情况、本部门的合同责任及执行要点、合同风险防范措施等，并答所属人员提出的问题，最后形成书面交底记录。各部门将交底情况反馈给项目合同管理人员，由其对合同执行计划、合同管理程序、合同管理措施及风险防范措施进行进一步修改完善，最后形成合同管理文件，下发各执行人员，指导其活动。交底的内容以合同分析为基础、以合同内容为核心，因此涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款。合同交底包括以下主要内容：1.工程概况及合同工作范围；2.合同关系及合同涉及各方之间的权利、义务与责任； 3，合同工期控制总目标及阶段控制目标，目标控制的网络表示及关键线路说明； 4.合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序； 5.合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定； 6.投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序； 7.合同双方争议问题的处理方式、程序和要求； 8.合同双方的违约责任； 9.索赔的机会和处理策略； 10.合同风险的内容及防范措施； 11. 合同进展文档管理的要求。履行控制方案本合同履行控制方案基本正确，符合工程实际情况，达到了风险控制，成本、质量和安全的控制的预期效果。例如风险一：发包人未按合同约定支付工程款，将可能导致我方无法组织正常的施工，违反主合同关于质量、工期的约定，另外还可能违反分包合同约定的付款义务，导致分包方向我方索赔。应对方案则是：如果发生发包人未按合同约定付款的情况，我方应注意收集迟延付款的证据，并将我方施工受付款影响的情况通过由监理或发包人代表确认的往来函件、会议纪要等予以记录，作为将来发生争议或进行索赔的书面证据，对于长期欠付大额工程款的，必要时应果断采取停工措施，避免损失进一步扩大。发包人违约付款导致对分包方迟延付款的，一方面应在合同签订时约定此种情况下我方可免除违约责任，另一方面应当做好与分包方的沟通、协调工作，争取分包方的谅解。风险二：如果选定的分包商或指定的分包商资质、信誉不能满足实际施工需要，将可能无法按合同约定完成施工，从而导致我方依据法律规定与分包单位就质量安全等向发包人承担连带责任，因分包单位的工期延误还要向发包人承担违约责任。应对方案则是：分包商的选定尽量采取招标形式确定，选择具备实际需要的资质条件和信誉较好的分包商来签订分包合同，对于指定分包商最好让发包人与其签订合同或由三方签订合同并在合同中明确发包人指定分包的性质以及免除我方责任的约定。如果不得不由我方单独与分包方签订合同的，一定要取得发包人指定分包的书面指令或证据，同时审查该指定分包方是否具备相应的资质及良好的信誉，如果不具备相应的资质条件或信誉不佳，我方应当拒绝与之签订合同，或者要求发包人及指定分包方在合同签订前给我方出具免除我方责任的承诺书。风险三：非法分包、转包的法律风险。国家建筑法以及相关法律法规明确禁止工程违法分包、转包。如果分包方施工能力及资金能力差，我方项目授权不明或项目管理混乱，则承包人必须就工程质量、安全等责任与分包方对发包人共同承担连带责任，若分包方以我方名义对外从事经济活动产生纠纷，我方还有可能面临独立或连带承担相应民事责任的风险。应对方案则是：转包和非法分包均是国家法律明令禁止的，如无法避免转包和非法分包的情况，则必须加大对转包和非法分包的管理，考查分包商的实力，在合同中将发包人对我方的要求转嫁给分包商，以缓解我方资金及施工方面的压力；在形式上，建议将转包合同分为劳务分包、委托采购、委托租赁等多个合同，以规避转包的认定；在管理上我们应派遣项目经理、质量、安全、商务等必要的管理人员对整个项目进行管理和控制，保证与发包人施工合同的圆满履行。特殊情况本工程在结算时发现在投标报价过程中工程量有漏报、少报的失误，与业主协商后人不同意增加，预计将造成重大损失，由于前期施工控制了混凝土和钢筋的损耗率，从而降低了损失程度。后因发包人原因导致工程停工，我方主张机械设备闲置费(如租金、台班费);2、管理人员及工人工资;3、因停工额外支出的费用(如住宿、餐饮等);4、材料仓储费;5、停工期间材料价格上涨，支付上涨部分的费用的赔偿，通过及时收集相关资料及证据，我方最终获得了补偿，使工程最终盈利。风险控制在承接工程任务后，及时与材料供应商签定材料供应合同，有效地防止了材料涨价给我方带来的损失；选择有实力、有经验的分包商；同时，进行建设工程一切险和第三者责任险保险，减少风险带来的损失。在工程后期，项目资金紧张，若不能及时结算，业主则不会再拨付工程款，拖延的时间越长，外欠款的风险也越大。所以按照图纸要求完成施工后，就及时办理竣工验收，编制工程竣工决算，按照施工合同规定的时间办理决算送审。对于设计变更部分或因业主原因导致的停工损失、场地原因而发生的材料倒运费等费用及时进行现场签证，追加合同价款办理工程结算，取得足额结算收入，加速竣工工程款的回收。在工程保修期内，工程项目部根据实际工程量，合理预计可能发生的维修费用，并制定保修计划，以此作为保修费用的控制依据。根据实际情况，项目部委派专人或由就近施工的人员代管，尽量节约开支，降低财务风险。合同管理工作贡献或影响有效的合同管理是促进参与工程建设各方全面履行合同约定的义务,确保建设目标(质量、投资、工期)的重要手段。因此,加强合同管理工作对于承包商以及业主都具有重要的意义。通过对合同管理目标责任的分解，可以规范项目管理机构的内部职能，紧密围绕合同条款开展项目管理工作，通过明确承发包双方的职责、权利和义务，可以合理分摊承发包双方的责任风险，建设工程合同通常界定了承发包双方基本的权利义务关系。如发包方必须按时支付工程进度款，及时参加隐蔽工程验收和中间验收，及时组织工程竣工验收和办理竣工结算等。承包方则必须按施工图纸和批准的施工组织设计组织施工，向业主提供符合约定质量标准的建筑产品等。合同中明确约定的各项权利和义务是承发包双方的最高行为准则是双方履行义务、享有权利的法律基础。合同分析的准确程度本工程主要分析合同的法律基础和合同类型。即合同签订和实施的法律背景。通过分析，我方了解适用于合同的法律的基本情况（范围、特点等），用以指导整个合同实施和索赔工作。而对合同中明示的法律则应重点分析。不同类型的合同，其性质、特点、履行方式不一样，双方的责权利和风险分配也不一样。这直接影响合同双方责任和权力的划分，影响工程施工中合同管理和索赔。主要分析承包商的合同责任和权力，分析内容一般有以下方面：1、承包人的总任务，即合同标的。承包人在设计、采购、制作、试验、运输、土建施工、安装、验收、试生产、缺陷责任期维修等方面的主要责任，施工现场的管理，以及给业主的管理人员提供生活和工作条件等责任。2、工作范围。通常由合同中的工程量清单、图纸、工程说明、技术规范所定义。工程范围的界限应很清楚，否则会影响工程变更和索赔，尤其是固定总价合同。3、关于工程变更的规定。这在合同管理和索赔处理中极为重要，要重点分析。包括工程变更的范围定义、变更程序、变更的补偿范围等。另外，对于一些特殊的规定应重点分析。改进建设合同涉及内容多，专业面广，合同管理人员需要有一定的专业技术知识、法律知识和造价管理知识。很多建设项目管理机构中，没有专业技术人员管理合同，或合同管理人员缺少培训，将合同管理简单地视为一种事务性工作。甚至有的领导直接敲定由一般办公人员办理合同。一旦发生合同纠纷，缺少必要的法律支援。索赔是合同和法律赋予受损失者的权利，对于承包商来讲是一种保护自己、维护正当权益、避免损失、增加利润的手段。而建筑市场的过度竞争，不平等合同条件等问题，给索赔造成了许多干扰，再加上承包商自我保护意识差、索赔意识淡薄，导致合同索赔难以进行，受损害者往往是承包商。加强工程合同管理工作，应当设立专门的合同管理机构。全国各地区根据本地区的具体情况和特点，经有关建设主管机关批准，设立地区性的建设工程合同管理机构，承担建设工程合同的登记、审查等监督工作任务。上述合同管理机构的职能具有服务性和监督性的双重属性，为建设工程合同主体订立、履行、协调合同有关事宜作出十分有益的工作。为了作好建设工程合同监督管理工作，建立切实可行的建设工程合同审计工作制度，强化建设工程合同的审计监督，为维护建筑市场秩序，确保建设工程合同当事人的合法权益是十分必要的。项目法人单位和建筑企业内部的合同管理工作，是工程建设项目全面管理的重要组成部分，它是考核项目管理水平的重要指标之一。因此，设立工程建设项目的合同管理机构或者配备合同管理专职人员，建立合同台帐、统计、检查和报告制度，发挥合同管理的纽带作用，从而使得工程建设合同的订立、履行、变更和终止等活动的结果，成为法定代表人作出工程建设项目管理决策的科学依据。工程师应当学会依据法律规定和合同约定，代表甲方对承包方的行为，实施监督管理的权力。这种权力的行使能够产生一定的法律后果，也即引起建设工程合同法律关系产生、变更和终止。因此，工程师必须学会依据法律的规定，公正地、公开地、公平地、独立地行使权力，努力作好建设工程合同的管理工作。索赔处理和争执的经验教训在投标报价时就应考虑将来可能要发生索赔的问题，要仔细研究招标文件中合同条款和规范，仔细查勘施工现场，探索可能索赔的机会，在报价时要考虑索赔的需要。在进行单价分析时，应列入生产效率，把工程成本与投入资源的效率结合起来。这样在施工过程中论证索赔原因时，可引用效率降低来论证索赔的根据。在索赔谈判中，如果没有生产效率降低的资料，则很难说服监理工程师和业主，索赔无取胜可能。反而可能被认为生产效率的降低是承包商施工组织不好，没达到投标时的效率，应采取措施提高效率，赶上工期。要论证效率降低，承包商应做好施工记录，记录好每天使用的设备工时、材料和人工数量、完成的工程及施工中遇到的问题。监理工程师或业主代表常常乐于用口头指令变更，如果承包商不对监理工程师的口头指令予以书面确认，就进行变更工程的施工，此后，有的监理工程师矢口否认，拒绝承包商的索赔要求，使承包商有苦难言。在工程中，由于甲方对工程进度往往要求很紧，如果完全按照正常途径操作，势必影响工程的正常进度。于是在很多类似的情况下，甲方都口头要求我方先行施工，并答应施工完后再予签证认可。可待我方将工程完成后，很多签证送到甲方相关部门，可对方往往想方设法进行推脱，最后不了了之，故一定要及时办理，最好现场办理签证。索赔计算时采用“附加成本法”容易被对方接受，因为这种方法只计算索赔事件引起的计划外的附加开支，计价项目具体，使经济索赔能较快得到解决。另外索赔计价不能过高，要价过高容易让对方发生反感，使索赔报告束之高阁，长期得不到解决。另外还有可能让业主准备周密的反索赔计划，以高额的反索赔对付高额的索赔，使索赔工作更加复杂化。合同条款分析重大影响的合同条款合同条款：“合同一方当事人因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方解除合同。合同解除后，承包人应按照合同约定撤离施工场地。已经订货的材料、设备由订货方负责退货或解除订货合同，不能退还的货款和因退货、解除订货合同发生的费用，由发包人承担，因未及时退货造成的损失由责任方承担。”本条是因不可抗力事件导致施工合同解除后的风险（责任）分担约定；建设工程施工合同示范文本对此也有类似的规定：“因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担： (1) 工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担“；此条中也规定”运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担“；而没有对“材料和待安装的设备”是谁购买的进行区分，其实此处有一个法理，即谁受益，谁承担；归根到底工程总归是发包人的，承包人购买的材料和设备也是为了该工程建设的需要，因此当不可抗力发生后，此类责任由发包人承担是比较公平合理的，同时这也符合工程建设的交易习惯；另外，从工程整体效益的角度出发，通过风险的分配以加强各方的责任心和积极性，达到能更好地计划与控制；比如条款中的“已经订货的材料、设备由订货方负责退货或解除订货合同”，这就是加强了订货方责任心和积极性；而采用合同约定的方式更能明确双方的风险责任（义务），以免在事件发生后产生不必要的争议。特殊问题的分析结果我方在合同履行中，面临的最大的风险是发包人不按期支付工程进度款或最后没有支付工程款的能力。 我方带垫资承包工程的现象使我方承受了巨大的资金压力，但是为了中标承建工程，我方不得不同意垫资条款，因此承担了原本应该由建设单位承担的还贷风险及市场风险。即使是我方带垫资，还是会由于各种发包人的原因，经常出现不按照合同约定如期支付工程款。 针对此种