睢宁县房地产市场调研报告.doc

睢宁县房地产市场调研报告目录：一、宏观状况调查1、基本介绍 2、人口属性 3、GDP状况 二、睢宁房产市场解析1、土地市场状况 2、价格走势 3、市场销量三、条件分析与研究1、SWOT列表 2、目标客户群定位 3、住宅建筑类型选择 4、户型选择 5、购房影响因素分析 6、市场现有建筑形态 7、目标客户需求 8、睢宁县市场调研（个案） 9、睢宁房产项目个案小结一、宏观状况调查1、基本介绍睢宁县位于徐州都市圈核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁县擦肩而过。内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场徐州观音机场坐落睢宁境内。白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱，并于2010年10月被评委“江苏省金融生态示范县”。 睢宁现已成为冰柜产能全国第一、冰箱产能全国第二、江北唯一布点、苏北最大的白色家电生产基地。天虹纺织集团在睢宁县设立了3个子公司，拥有20万纱锭，占全县纺织总量的近一半。天虹纺织是全国最大的氨纶弹力纱生产基地，氨纶纱产量位居全国第一。2、人口属性 全县人口133万，县城区23万， 每年外出务工人员达50万人， 其中含乡镇中70%的年轻人；全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为1835岁， 21.9万人为3545岁， 11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳动力1万人；3、GDP状况 2009年睢宁地区生产总值完成151.15亿，相较2008年，同比增长14.7%；2009年人均GDP为13678元，同比增长20.5%；二、睢宁房产市场解析1、土地市场状况 受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈；2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；2、价格走势 价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看出睢宁房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。3、市场销量年 份成交套数成交面积月均套数套均面积备 注2010年（上半年）1860套181477310套982009年6393套654477533套1022008年1781套194484148套109注释：从2008年到2010年，睢宁县房地产市场呈现低高低现象；以刚性需求为主导的四级城市对地方政策及经济的影响亦较为敏感；三、条件分析与研究1、SWOT列表 （元府路以南，睢和路以东，建设路北，小睢河以西地块）优势： 本地块位于睢宁县西城区，为商业中心区，规划居住人口10.8万人，发展潜力巨大； 占地154亩，可规划成为满足自身需求的商业或多样化的产品； 地块东边毗邻小睢河，睢宁县政府现已开始规划治理部分河段。 睢宁县元府东路沿街已是睢宁县较为成熟的大型商业中心地段，有意向至元府西路发展； 新市路将地块一分为二，新市路以北地块建有废弃厂房，占地约40亩，基本不存在安置问题。劣势： 西城区生活配套及交通状况尚不完善，周边生活配套较为缺乏。建议在本案商业上解决：超市、菜场、医疗、餐饮、娱乐、移动、电信、联通服务点等基础配套。 距离纺织厂较近，消费者存在一定消费抗性； 新市路以南地块拆迁体量较大，后期安置问题需谨慎考虑； 小睢河目前污染状况较差，已深入人心，政府虽已规划治理，但未见明显成果； 地块西边为纺织厂，小睢河污水排放量较大； 睢宁县政府对于新城区的政策支持力度较大，势必影响老城区整体发展。机会： 地块北边为飞翔滨河名城楼盘，已开始销售，目前商铺均价为9000元/，后期必定带动本地块升值空间； 睢宁县大部分项目未打景观诉求点，可依托小睢河为契机，治理后，可利用环境优势进行包装造势。 现有竞争项目没有规避各种物业形态的缺点； 本市场大部分项目定位为中低端产品，小区配套设施规划并不完善。威胁： 本市场土地供应从2008年400亩，2009年2000亩，到2010年2310亩，逐年递增，市场竞争较为激烈； 周边存在有强势项目，既有本地品牌，又有高端品牌； 睢宁县居民对新生事物接受力较差； 目前睢宁的开发量较为集中，作为一个县城，其客户量相对有限。2、目标客户群定位第一类：公务员、教师等事业单位工作人员，占整个市场的25%；第二类：在外打工、做生意的睢宁人，积累了一定积蓄，为父母、为方便小孩上学在县城买房。据调查，133万睢宁人有50万左右外出人口，占整个市场的30%；第三类：周边乡镇人员。在县城买房可以给子女提供较好的教育，较方便的交通，由于睢宁县的中心辐射能力较强，目前这一人群所占比例有所加大。占整个市场的40%第四类：投资型，但这一人群所占比例较少。占整个市场的5%；3、住宅建筑类型选择目前睢宁县多层住宅仍是最受欢迎的住房类型，占到了整个市场的34%，而小高层的认同度也在不段上升，达到了31%，高层住宅占了28%。可见睢宁县居民对小高层和高层正在慢慢地接受，需要一个引导和接受的过程。从我们的实地考察来看，新开发的楼盘有不少小高层。高层建筑占的比例相对较少，睢宁市民对高层还是有很强的接受度，有个别楼盘产品规划有联排叠拼，但销售情况较差，可见睢宁县高端消费群体较少。4、户型选择三居室是睢宁市民的一大主流，选择该居室的比例占到了整个被调查者的76。相比较而言，选择三室二厅一卫的人群的比例较大，占了31。调查中发现，对于卫生间的数量，绝大多数的被访者偏好于一个卫生间。5、购房影响因素分析地段、周边配套及房价、户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。生活的便利性被认为是一个很重要的考核标准。同时户型结构也被认为是比较重要的因素，但目前从我们所掌握的资料来看，相信优越的地理位置加上合理的户型设计可以达到良好的销售效果。6、市场现有建筑形态案名规模总户数建筑形态帝壹城8万800户多层/小高层/高层水岸新城8万640户多层/小高层/小高层天和御景9万1000户多层/小高层/高层九洲花园3.8万500户多层/小高层飞翔滨河城5.4万600户多层尚都国际4.5万500户小高层/高层西盛园30万3000户68栋多层/4栋高层荣域书香苑8万800户多层/小高层/高层金顶世贸城6万520户多层/联排天虹世纪城29万2800户多层/小高层/高层/联排欧洲城26万2400户多层/小高层/高层7、目标客户需求产品种类客户需求花园洋房居住改善多层老城区拆迁、外地务工小高层、高层子女求学、首次置业（乡镇）联排叠拼高端收入消费群体睢宁城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求；创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；8、睢宁县市场调研（个案）市 场 调 研 表案 号2010122601案 名成侯花园工地位置睢宁县八一西路与晋陵路交界处（成侯广场旁）开 发 商徐州鸿翔房地产有限公司售 楼 处睢宁县八一西路与晋陵路交界处电 话88229999企划销售景观设计调查日期2010-12-26建筑设计物业管理工程进度规划用途商、住规划户数 2000 户位 置 图占地面积210亩可售户数 户销售面积25万售出户数 二期300 户建筑楼层地上 6 层；地下 层建筑栋数 62 栋 主力面积120银行贷款额度 30 %均 价3170元/年限20 年单价范围3000元3300元银行折 扣 率无公开日期车位单价3200元/平方米（地上车库）交房日期一期已交房二期于2011年2月底交房综合分析1、 环境分析：该小区旁建有成侯广场60亩（开发商自建）、绿化率为35%（不含成侯广场绿地面积）、容积率为1.45。项目周边五金、日杂店分布较为广泛，该小区隶属睢宁县西部。2、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）该小区主力户型为110130（三房两厅），占该项目总户数的60%左右，分两期开发，一期2009年已售罄并入住，二期分两部分开发。商铺总面积约为2.1万左右，且为一、二层捆绑销售。3、价格分析：目前住宅均价为3100元/，商铺均价为1.1万元/。2008年底推出多层住宅均价为1900元/，2009年底沿街商铺均价为7500元/。市 场 调 研 表案 号2010122601综合分析4、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）一期已入住700多户，已去化90%左右房源。5、 卖点分析：该小区附近建有6所学校（小学、中学），与全国重点中学启东中学为邻。6、 媒体分析：县城未见有媒介，但地图标识有成侯广场。宣传效应较好，2010年国庆期间，冠名举行了第二届“成侯花园消防杯”篮球赛。7、 客源分析：睢宁县城居民较多。8、 物业管理及配套设施分析：多层为0.4元/，小高层物业费未定。小区内部规划有幼儿园（目前未建设）。注：该开发商公司有意向竞标95亩地块。市 场 调 研 表案 号2010122602案 名飞翔滨河名城工地位置元府路天虹纺织西侧（原水利局地块）开 发 商徐州飞翔置业有限公司售 楼 处元府路天虹纺织西侧（原水利局地块）电 话8822366688153999企划销售扬州美极地产景观设计调查日期2010-12-26建筑设计物业管理工程进度社区分三期开发，一、二期已开盘完毕，第三期未开盘。规划用途商、住规划户数 600 户位 置 图占地面积可售户数 70 户销售面积售出户数 530 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 16 栋 主力面积90120平米银行贷款额度 30 %均 价3300元年限 20 年单价范围31003600元银行折 扣 率无公开日期车位单价未定交房日期2010年9月底综合分析3、 环境分析：该小区绿化率为41，含河西岸绿地面积；毗邻小睢河，河内污染较为严重，无人治理。4、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）该小区主推小高层及高层住宅，主力户型为90120，占总户数的70%左右；一、二期已开发完毕，三期3栋为高层建筑，开盘日期未定，其中两栋以115三房两厅户型为主，于2011年底交付使用。5、 价格分析：三期住宅均价为3300元/；商铺均价为9000元/。市 场 调 研 表案 号2010122602综合分析9、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）小区内多层为回迁安置房，已全部售出；其余可售房源已去化90%左右，分别为三房两厅、二房两厅，面积在90110之间。10、 卖点分析：社区地处八一路，元府路，睢河路交叉口，离市中心较近；该项目周边学风浓厚，建有实验中学，树人中学等教育配套，东边有较为成熟的中型社区彩虹公寓（已售罄）。11、 媒体分析：项目围墙广告。12、 客源分析：回迁安置户及县城居民为主力消费群体。13、 物业管理及配套设施分析：该小区内部建有地上停车场（租用，价格未定）。市 场 调 研 表案 号2010122604案 名欧洲城工地位置天虹大道中段，体育中心东侧开 发 商江苏景天置业有限公司售 楼 处八一东路15号（江南春宾馆东侧）电 话8819222288249999企划销售苏州新百利景观设计调查日期2010.12.26建筑设计物业管理工程进度一期已封顶规划用途商、住规划户数 2400 户位 置 图占地面积240亩可售户数 户销售面积32万平米售出户数 300 户建筑楼层地上 层；地下 1 层建筑栋数 52 栋 主力面积110平米三房银行贷款额度 %均 价3100元/（一期）年限 年单价范围30003600元银行折 扣 率一次性98折公开日期2010.6.1车位单价交房日期2011.9.5（一期）综合分析6、 环境分析：绿化率为34.7；容积率为2.1，该小区沿河，但污染较为严重，无人治理；得房率多层为90% 小高层85%以上；距离徐宁高速较近；靠近九镜湖生态园区。7、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）该小区分三期开发，一期已封顶，由多层、小高层、高层组成；小高层为11+1层，共7栋，约500户，面积在100135左右；其中多层一层为车库，有地下及地上停车位，价格未定（车位无产权）；该小区以三房两厅110三房两厅为主力户型；小区有一栋楼高层建筑，一、二层为商业，其余为小户型。8、 价格分析：一期分两部分销售，均价分别为2800元/、3100/元；其余价格未定。市 场 调 研 表案 号2010122604综合分析14、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）一期共300户，目前已去化98左右，面积大多为110三房两厅户型。15、 卖点分析：附近有金童、创世纪幼儿园，实验、仝场小学，城北中学，二中，睢宁高级中学，教育配套较为齐全；该项目位于睢宁县新城区，购房后，预缴办理产权证相关费用，后由房管局统一退还；该小区内规划有贯穿南北景观带；多层一层为储藏间，可对外销售，并有产权证；多层顶层送阁楼面积约20，有产权；该小区无北阳台，南阳台为全封闭式；该小区实行人车分流，便于管理。16、 媒体分析：灯箱广告遍布睢宁县内，主要路段建有大型三面翻广告架；项目周围建有围墙广告；睢宁县中心地段设有外接待（因该项目位于睢宁县新城区，处于起步发展阶段，人流量较小）。17、 客源分析：睢宁县政府将会迁至新城区，因该项目属中高端产品，届时政府公务人员将会成为主要消费群体；18、 物业管理及配套设施分析：物业未定；有部分智能安防系统（楼宇对讲、电子巡更）。市 场 调 研 表案 号2010122605案 名天和御景工地位置睢宁县实验小学西侧（原体育场）开 发 商售 楼 处睢宁县实验小学西侧（原体育场）电 话88339999企划销售天津传承地产营销机构景观设计调查日期2010-12-26建筑设计中国矿业大学建筑设计研究院物业管理南京金陵饭店物业管理有限公司工程进度规划用途商、住规划户数1000 户位 置 图占地面积75亩可售户数12户（顶层复式）销售面积8万售出户数 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数12 栋 主力面积110130银行贷款额度 %均 价3700元年限 年单价范围34003800元银行折 扣 率无公开日期车位单价地下停车位8万元交房日期2012年6月底综合分析9、 环境分析：绿化率为35%，容积率2.6；原为体育场用地，项目旁建有乒乓球馆。 10、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）一期4栋多层，二期4栋小高层，三期4栋高层，均为一梯两户，总户数1000户左右；多层一层建有储藏间与住宅一层捆绑销售，建有地下停车场；小高层顶层为复式，约200。 3、价格分析： 可售房源均价为3700元，小高层单价层差为40元，地下车位8万/个（无产权）。市 场 调 研 表案 号2010122605综合分析19、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）一期共240户，已售罄，主力面积在90130，部分房源为140左右；二期仅剩12套顶层复式，因面积较大，销售情况较差；20、 卖点分析：建有隐蔽式空调机位，预留有天然气、太阳能热水器管道接口；项目南边紧靠睢宁县第二中学，东面为实验小学，教育设施齐全；开发商设立有天成教育公益金奖励计划，于2010年暑期开始实施（奖励业主子女）；南阳台为封闭阳台，无北阳台。 21、 媒体分析：围墙喷绘；城区内有大型户外广告（T型塔）。22、 客源分析：县城及周边乡镇居民。23、 物业管理及配套设施分析：停车场一卡通，楼宇可视对讲，智能消防系统；物业公司为开发商旗下自营企业；一期多层物业收费为0.5元/平米。 市 场 调 研 表案 号2010122606案 名天虹世纪城工地位置天虹大道与中央大街交汇处开 发 商徐州天虹联合置业有限公司售 楼 处天虹大道中段电 话8037888880389999企划销售景观设计香港国际ckc建筑设计事务所调查日期2010-12-26建筑设计浙江大学设计院物业管理天虹物业工程进度规划用途商、住规划户数 2000 户位 置 图占地面积224亩可售户数 户销售面积35万售出户数 300 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 50 栋 主力面积100125银行贷款额度 30 %均 价3400元年限 30 年单价范围3100-3800元银行建设银行折 扣 率开盘当天一次性每平方米优惠60元，总价再减5000元，按揭只有总价减5000元公开日期2010年12月26日开盘（两栋小高层）车位单价交房日期综合分析11、 环境分析：绿化率35% 容积率1.95；毗邻睢宁县体育中心、睢宁县高级中学；睢宁县本地居民忠于购买东户房源，有东户为上之说，故东户房源销售情况较好。12、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）该小区共50栋建筑，分4期开发，一期已售罄；12栋联排叠拼共80户，面积为199210；12栋多层共350户，面积为110130；26栋小高层及高层，户型多为三房两厅；多层顶层为阁楼，小高层顶楼顶层为复式；高层和小高层有地下车库，多层为地上停车位。13、 价格分析：多层均价为3400元/，别墅均价为6900元/（未开始销售）；2010年12月26日推出两栋小高层均价为3300元/；小高层层差为30元/左右；天虹纺织厂员工购买，优惠较多。市 场 调 研 表案 号综合分析24、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）目前一期已售出300户，面积为110130，三房两厅；仅剩顶层复式，因单价较高，面积较大，未出售。25、 卖点分析：有天然气（只预留管道）；多层赠送阁楼（50左右），无产权；小区内有网球场，景观多为水景；位于新城区，有投资前景；距徐宁高速入口较近；三面环水。26、 媒体分析：工地围墙广告；睢宁县内设有户外广告牌。27、 客源分析：该项目开发商为天虹集团，距离天虹纺织厂较近，公司职工购买较多，别墅及住宅多由政府官员内定。28、 物业管理及配套设施分析：项目旁有天虹纺织厂，消费群体大；毗邻睢宁县高级中学，体育中心，中国银行；物业为天虹集团下属物业公司，价格未定；智能化安防系统（电子巡更、楼宇对讲系统）。市 场 调 研 表案 号2010122607案 名星河湾工地位置睢宁县天虹大道与青年路交汇处开 发 商徐州嘉南房地产开发有限公司售 楼 处睢宁县天虹大道与青年路交汇处电 话88385666企划销售地产新高度景观设计调查日期2010-12-26建筑设计物业管理工程进度规划用途商、住规划户数 2000 户位 置 图占地面积226亩可售户数 户销售面积25万售出户数 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 48 栋 主力面积110130银行贷款额度 %均 价未定年限 年单价范围银行折 扣 率公开日期2011年6月份车位单价交房日期一期2011年底综合分析14、 环境分析：容积率为1.7，绿化率为39.5%；小区内绿化率较高，周边有两条护城河，由于无人管理，目前已成臭水河；小区内规划有：联排别墅、多层、小高层、高层，建筑风格多样。15、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）11栋联排叠拼，15栋小高层，高层7栋，多层11栋。沿街规划有二层、三层纯商业店面，并建有一栋为19层的写字楼（15层为商业）。3、价格分析：目前该小区价格未定，只做前期客户积累。市 场 调 研 表案 号综合分析29、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）30、 卖点分析：小高层、高层建有地下停车场，多层南面一层为车库，可满足目前睢宁县中高端消费群体需求。多层北面一层为杂物间，可停放非机动车辆；睢宁县彩虹公寓为该开发商前期开发项目，具有本地开发经验；高层为顶层复式，北面半封闭阳台，南面全封闭阳台；小区内建有幼儿园；小区内建有少部分中央水景，可供业主休闲娱乐。31、 媒体分析：项目建有围墙广告。32、 客源分析：33、 物业管理及配套设施分析：市 场 调 研 表案 号2010122608案 名紫金花城工地位置睢宁县天虹北路8号（实验小学南侧）开 发 商徐州京诚房地产开发有限公司售 楼 处天虹大道北路8号电 话8131866688393111企划销售南京豪诚地产机构景观设计调查日期2010-12-26建筑设计物业管理北京瑞赢物业管理有限公司工程进度规划用途商、住规划户数1600 户位 置 图占地面积165亩可售户数 30 户销售面积18万售出户数 350 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 47 栋 主力面积120银行贷款额度 30 %均 价09年均价为2800元/，现均价为3500元/。年限 30 年单价范围银行工行，建行，农行折 扣 率一次性9.8折公开日期车位单价交房日期综合分析16、 环境分析：绿化率为30，容积率为1.5；该项目位于睢宁县天虹大道中段，人民路以南，属睢宁县商业中心地段，周围有睢宁实验小学，睢宁县二中，黄河民营商贸城，苏果超市，县中医院，政府接待中心。 17、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）南阳台封闭，没有北阳台； 小区分4期开发，18、 价格分析：该项目在2009年推出一栋写字楼，均价为2500元/；小高层为7栋，均价为3600元，层差30元；多层均价为3300元，层差100200元；商铺均价为8000元/（一、二层连体出售），价格在700013000元之间；多层1层多为车库，均价为3700元/;多层储藏间均价为2500元/, 车库及杂物间无产权；市 场 调 研 表案 号2010122608综合分析34、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）总户数为1600户，一期剩余房源为30户，共350户，主销户型为三房两厅120户型；二期未开盘。35、 卖点分析：小区内顶层均加高0.6米，做防水、隔热处理；小区内建有网球场；楼间距较大为20-25米；小区内并建有人工湖。小区周边有部份成熟的商业不纳入拆迁范围。36、 媒体分析：睢宁县内设有户外广告牌。37、 客源分析：睢宁县周边居民。38、 物业管理及配套设施分析：多层0.3元/，小高层0.5元/；小区内安防设施较为完善（电子巡更、红外线报、楼宇对讲系统、周界防越等）；位于睢宁县中心，周围配套设施较为齐全。市 场 调 研 表案 号2010122610案 名第1城帝豪苑工地位置九月广场东侧开 发 商江苏地杰房地产开发有限公司售 楼 处九月广场东侧电 话88026666企划销售南京新联广房地产销售有限公司景观设计调查日期2010-12-27建筑设计英国UK.LA太平洋远景国际设计机构物业管理工程进度规划用途商、住规划户数 700 户位 置 图占地面积60亩可售户数 20 户销售面积10万售出户数 一期280 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 14 栋 主力面积90130银行贷款额度 %均 价一期为3400元二期为3800元（未开盘）年限 年单价范围3300元4000元银行折 扣 率一次性总价优惠7000元公开日期车位单价交房日期一期2011年底综合分析19、 环境分析：绿化率为32%，容积率为2.2。20、 规划分析：（房型、面积、套数、比例）该小区定位为睢宁县高端产品，共14栋建筑，全电梯设计，一期7栋多层（6+1顶层复式）300户，户型以110三房两厅户型居多，顶层复式面积范围在150230之间，顶层复式赠送露台，面积约为90；二期分为小高层、高层，共400户，规划有车库、地下停车场（人防工程，租用），地下停车场为二期购房客户优先购买，价格未定；二期规划有一栋5层星级酒店，约6000；二期沿街商铺共12间（5000、开发商自用）。 3、价格分析：一期多层均价为3300元，层差为70元/左右，一层北面为车库（均价3900元，有产权），南面为储藏间（均价3100元，有产权，可停放自行车等），购房业主必须购买其中一种形态；该小区采用全地暖供应，不收取开口费，交房后地暖费用为610元/季度；预留天然气管道，因睢宁县未供应天然气，供应后由燃气公司统一收取开口费；该小区为全电梯式花园洋房，业主交房后购买充值一卡通，乘坐电梯，费用为0.1元/次；多层由开发商统一安装太阳能热水器，价格在20003000元之间。二期价格未定。市 场 调 研 表案 号2010122609综合分析39、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例）一期共300户，已销售280户左右，户型在90120之间，剩余房源面积为148以上户型，其中顶层复式剩余12户，面积为150230之间。40、 卖点分析：小区内规划有一条中心景观水系；实行人车分流，便于物业公司后期整体管理；售楼部内设有建材及安防系统展示台；41、 媒体分析：项目周围围墙广告；睢宁县主要市政干道设LED屏。42、 客源分析：周边银行工作人员、教师以及睢宁县本地以升级换代为主导的客户群体；43、 物业管理及配套设施分析：小区内智能安防系统较为完善，设计有紧急报警系统、红外报警系统、周界报警系统、一卡通、彩色可视对讲系统、烟感报警系统（厨房）、煤气紧急报警系统等。物业公司交房前期开始招投标选取；一期多层为0.4元/（因该小区是多层带电梯建筑，乘坐电梯另收取费用,故物业费定价较低）高层目前定价为0.8元/。市 场 调 研 表案 号2010122610案 名弘基上城工地位置天虹大道与新市街交叉口开 发 商睢宁县金宏基房地产开发有限公司售 楼 处天虹大道东侧电 话0516884556780516-88286789企划销售拓基景观设计调查日期2010-12-27建筑设计物业管理工程进度规划用途商、住规划户数 700 户位 置 图占地面积75亩可售户数 户销售面积8万售出户数 350 户建筑楼层地上 层；地下 层建筑栋数 12 栋 主力面积90130银行贷款额度 30 %均 价一期均价2800二期均价3600年限 30 年单价范围2800-3900