苏地2014-G-34地块研究报告.doc

目 录第一部分 项目概况1一、宗地位置1二、宗地现状11、四至范围12、地块现状2三、周边道路及出行方式31、道路32、公共交通3四、周边主要配套3五、周边环境与规划41、周边环境42、规划4六、规划设计条件6第二部分 市场分析8一、苏州房地产市场概况81、住宅成交排行榜82、商品房供销比93、住宅量价走势104、住宅存量及出清周期10二、高新区区域市场概况111、高新区住宅量价走势112、高新区住宅供销走势123、高新区上半年住宅排行榜（TOP10）13三、竞品分析14四、产品建议和目标客户定位171、产品建议172、目标客户定位173、价格定位18第三部分 规划设计23一、规划草图23二、详细规划参数24第四部分 工程及销售计划29一、开工时间29二、工程计划30三、销售计划40第五部分 成本及投资收益预测41一、前期费用41二、建安成本41三、财务分析451、净现金流量表452、地块项目利润预测表503、苏州2014-G-34地块项目单位收入、成本预测表51第六部分 地块风险分析52第七部分 结论532014-G-34号地块土地研究报告第一部分 项目概况一、宗地位置苏州市长江路西、邓蔚路北。二、宗地现状1、四至范围地块东侧为长江路，南侧为邓蔚路，北侧为苏州虎丘区区委党校及苏州市行政学院，地块西侧为在建工地（苏州妇女儿童活动中心）。地块北侧地块西侧地块自身地块东侧地块南侧2、地块现状 地块自身东侧为未拆迁厂房（苏州高达热电有限公司），西侧为平地。三、周边道路及出行方式1、道路 地块通过长江路和邓蔚路两条主干道连通苏州主要区域。2、公共交通 周边公共交通较为便捷，轻轨1号线苏州乐园站离项目不远。公交车有302路; 303路; 304路; 322路; 325路; 327路; 329路; 333路; 333路龙池专线; 816路; 报关报检专2线空调等。四、周边主要配套周边住宅较多，开发程度高，现有配套齐全。中小学、幼儿园：暂未定综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖时代天街等银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、江苏银行、华夏银行、 交通银行 、苏州银行、宁波银行 、江苏银行、兴业银行 、民生银行、浦发银行邮局：中国邮政局 医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院其他:大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市五、周边环境与规划1、周边环境地块西边300米左右为新区何山公园，地块南部为孙武公园，周边生态环境较佳。2、规划根据规划，狮山商贸区将重点规划建设20多幢高层或超高层建筑，进一步优化城市天际线。而在2012年5月，狮山商贸区启动了退二进三计划，进一步加快提升狮山路沿线业态布局和产业层次，集中力量做强核心区域。 苏州市规划局高新区目前在大力度在狮山路推进“退二进三”，也已经取得了非常显著地成效，目前狮山路北侧好几个地块推出。狮山片区中心核区域，多个企业已搬迁，未来在这个区域上要建设120万方商业商务总量，目前还在招商阶段。而位于苏州乐园正北面的地块已经引进了金鹰商业广场项目，金鹰商业广场将打造成为苏州市最大、全国领先的标杆百货单体店。同时，紧邻金鹰商业广场的日航酒店正在建设中。而除了地面规划，狮山路更将打造成为现代化的立体商贸空间。 在塔园路和长江路之间、狮山路两侧，依托两个轨道交通站点的地下空间，将地下空间一体化打通，结合地面的下沉广场、步行系统，还会规划建设空中环梁，进而形成一个网络化的、人性化的适合行人在休闲娱乐的步行系统。 地下空间的规划范围为沿狮山路2.5公里、约1.3平方公里，形成狮山路、长江路复合型发展的双轴，构建集商贸、休闲、交通为一体的地下立体化空间。规划中，地下资源将串联起地铁以及连廊等设施，同时，利用城市环廊、轻型单轨电车等，串联起周边的绿宝广场、苏州乐园等重要项目。而未来该区域的交通配套，更将为狮山路核心区带来更大的发展空间。 未来，苏州乐园站也将成为一号线和三号线的换乘站，同时高新区有轨电车通车后，这里也将成为它的始发站，这样的交通枢纽可以说为狮山路立体商圈提供了更多的发展契机。未来狮山路将形成地下空间网络化、地上地下一体化、交通方式多样化、多种功能复合化的新型商业商贸区，这将进一步提升高新区核心CBD的商业价值。六、规划设计条件出让地块的基本情况（地块控制要点）如下：地块编号：苏地2014-G-34土地坐落：苏州市长江路西、邓蔚路北用地面积：规划总用地面积157327，其中地块一64409.3，地块二75766.1，地块三17151.6；规划用地性质 二类居住用地，可布置住宅及配套设施建筑容积率 1.0且1.1建筑密度 35%建筑高度 地块一18米，地块二36米，地块三15米；绿地率 30%日照间距 满足江苏省城市规划管理技术规定（2011）要求建筑退线： 地块一东：沿规划区间路退用地红线10米以上南：沿邓蔚路退用地红线15米以上西：沿规划区间路退用地红线8米以上北：沿规划区间路退用地红线8米以上地块二东：沿长江路退用地红线20米以上南：沿邓蔚路退用地红线15米以上西：沿规划区间路退用地红线10米以上北：沿规划区间路退用地红线8米以上地块三东：沿长江路退用地红线20米以上南：沿规划区间路退用地红线8米以上西：沿规划用地退用地红线6米以上北：沿现状区间路及绿地退用地红线6米以上停车位：机动车停车位满足1个/户，非机动车满足1.5个/户，另需设置一定数量地面访客车位，地下室停车位不少于80%公共服务设施：不少于地上建筑面积的7且不低于地上地下总建筑面积的4配置物业用房，无偿提供。无偿提供住宅总面积的3的社区管理服务用房。其它要求：1、 建筑整体布局为东高西低，南高北低2、 地块二内的现状天然气管道保留3、 满足地铁三号线的要求，方案需得到轨道公司确认第二部分 市场分析一、苏州房地产市场概况1、住宅成交排行榜表1 2014年上半年苏州住宅成交排行榜前十名排名项目名称区域板块开发公司套数面积1中海山湖一号吴中区吴中区独墅湖西苏州依湖置业有限公司1127112148.612尼盛滨江城吴中区吴中区木渎板块苏州尼盛地产有限公司61653776.463招商小石城吴中区吴中区越溪苏州招商南山地产有限公司56364311.54I主场工业园区园区东沙湖苏州隽御地产有限公司53760765.235旭辉美澜城吴中区吴中区独墅湖西苏州旭峰置业有限公司45538694.786中海御景湾姑苏区中心城区城北中海海盛（苏州）房地产有限公司45345325.827中海国际社区(双子座)工业园区园区东沙湖中海发展（苏州）有限公司43843857.118绿地中央广场高新区新区科技城绿地集团苏州高新置业有限公司43850277.49中海凤凰熙岸姑苏区中心城区环线内中海海润（苏州）房地产有限公司41643913.1310世茂运河城姑苏区中心城区沧浪新城苏州世茂置业有限公司41662419.74从成交排行榜中看出，在经过园区多年的压制后，随着园区土地供应的减少，吴中区板块异军突起，成为苏州商品房最重要的成交板块，前十名中占据四席之地，并一举囊括前三甲。刚需项目依旧是苏州房地产市场成交的主力军。前十名中，除了中海凤凰熙岸和世贸运河城外，均是刚需项目（成交均价也以8000-9000元/平米居多）。在开发商方面，中海依旧强势，前十强中占据四强位置，但与过往相比，统治力已没有那么明显。2、商品房供销比图1 苏州住宅供销比月度走势2014年上半年新增住宅面积473万方，实际新增面积385万方（剔除保障性住房），环比减少20.97%，同比增加16.79%；上半年成交面积342万方，实际成交面积308万方（剔除保障性住房），环比减少22.37%，同比减少9.05%。 住宅市场成交量下滑幅度较大，且新增量同比增加，供销比是两年来最高值1.25，供大于求，需求量减少，价格下滑空间较大。截止2014.6.30日，苏州住宅库存56630套。3、住宅量价走势2014年上半年成交量仅比2012年上半年稍高，相比其他半年度周期，成交量皆位于低位，但上半年均价11932元/平米，环比上涨4.70%，同比增加3.21%，均价呈整体上扬趋势。4、住宅存量及出清周期数据来源：365数据研究中心&号角工作室2014年上半年（数据截至2014.6.30）住宅市场存量828.86万方，存量位于市场高位，出清周期达14.54个月，达到历史最高出清周期，库存压力较大，价格上涨空间减少，但市场库存压力增速减少，有回稳趋势。二、高新区区域市场概况随着工业园区土地供应的稀缺以及高新区核心区商业配套及大规模城建的加速，2014年起，高新区成为苏州一个重要的房地产供应板块。高新区一改过往远郊低端楼盘的供应模式，供应结构向高、中、低端全领域覆盖发展。这一点，从成交面积的同比上涨41.19%即可看出。在狮山核心区，随着绿宝广场二期、金鹰国际、龙湖时代天街等大体量综合体商业的落子，狮山核心区未来将成为苏州商业板块的重要一极。在商业大跃进发展的同时，住宅也日新月异，旭辉御府、中旅狮山名门、津西新天地、龙湖时代天街在去年末、今年初陆续入市，仁恒、路劲、佳兆业等开发商也在今年年初陆续进驻高新区狮山板块。高新区未来将会形成狮山核心区、浒墅关片区、科技城片区、阳山新城白马涧片区四大板块的供应结构。1、高新区住宅量价走势高新区2014上半年新增面积90万方，成交面积48万方，环比减少9.44%，同比增加41.19%，成交均价10314元/平米，相比去年同期上涨1.42%。上半年狮山路板块各项目齐发力，保证新区成交量价齐升。2、高新区住宅供销走势高新区2014上半年新增90万方，成交48万方，供销比1.89，2013下半年开始供销平衡打破，新区浒通板块及狮山路板块新增项目较多，使得市场供大于求明显，成交量表现滞后，但稳步增加，2014下半年库存压力较大，整体趋势平稳，。3、高新区上半年住宅排行榜（TOP10）排名项目名称区域板块开发公司套数面积1绿地中央广场高新区新区科技城绿地集团苏州高新置业有限公司43850277.42时代天街高新区新区狮山路苏州龙湖基业房地产有限公司40853597.083招商依山郡高新区新区浒通苏州招商依山郡房地产有限公司38734510.934旭辉华庭高新区新区浒通苏州旭名置业有限公司36234867.45金科天籁城高新区新区浒通金科集团苏州科润房地产开发有限公司28327309.156南山柠檬城高新区新区浒通苏州南山新展房地产开发有限公司28227990.187旭辉百合宫馆高新区新区浒通苏州旭辉兴腾置业有限公司25122912.988运河公馆高新区新区浒通苏州苏浒置业有限公司24431030.959中铁诺德誉园高新区新区浒通苏州诺德置业有限公司21320125.210旭辉御府高新区新区狮山路苏州旭阳置业有限公司17617641.13 从成交结构可以看出，新区成交也以刚需项目为主。旭辉在新区优势明显，前十强中占据三席之地。在各大板块中，价格较低、刚需为主的浒通片区优势明显，前十强中占据7席。另外，绿地中央广场以其综合体地标的优势成为新区的套数销冠，在它的压制下，科技城板块其他楼盘艰难求存。龙湖时代天街作为龙湖在苏州的首个项目，也吸尽了眼球，成为新区面积销冠。55三、竞品分析2014-G-34号地块周边竞争楼盘及土地信息竞争楼盘物业形态总建面（平米）开盘时间交付时间成交价格楼面价格土地出让时间容积率上半年去化套数上半年去化面积参考均价（元/平米）剩余可售面积（平米）金科王府电梯洋房135平米毛坯 别墅 叠加别墅 酒店2027492011.5一期交付金科王府金科王府在售叠加别墅，面积220-330，总价450万/套起；独栋别墅二期，主力户型455-580，1000万/套起；三期户型258-300，价格680万/套起。一次性付款96折，贷款98折6473元/平米2010-B-22号 2010.6.191.15135945.9324865 中海凤凰熙岸高层毛坯公寓3347772014年4月底2期开盘2015年底交房在售二期房源9、19、22号楼高层和部分一期房源，价格14000-17000元/平米，面积90-168平米，认购享1.5万抵4万优惠。5944元/平米2012-G-97号；2012.12.262.542544842.2115012 姑苏金茂府板楼 高层 精装2580532014年4月份加推2015年年底7号楼交付姑苏金茂府在售7号楼，为精装修房源，均价25000元/平米，面积140平米、180平米，可享3万抵9万。姑苏金茂府4月份加推11号楼140平米、180平米，加推60套，目前预约中，可享3万抵9万。8990元/平米2012-G-98号；2012.12.26311116897.0924278 津西新天地多层、小高层 高层 商业76000；其中住宅26981.27平米2014.6.19首次开盘2015年下半年枫桥街道何山路北、塔园路西；津西新天地首次推出120、140、170平多层花园洋房，位于5#、6#、7#、8#、9#、10#，成交价格15500-16500元/平米，近期优惠：140以下：1万5享3万；140以上：2万享5万6813元/平米2012-G-121号；2012.12.26住宅1.6；商业3.316000 中旅狮山名门小高层、高层；115，144，178和203，270。12-18f114739.2平米2014年6月28日在售楼处首次开盘2016年5月6月28日在售楼处首次开盘，推出1#、2#（01室），3#（01、02室），4#（03室），6#（01、02室）共169套房源，主力户型110、140、170、202四种，折后均价17000元/平，到场客户70组，去化45套。优惠：vip预约客户享99折；升筹客户累计99折；vip内部认购当天98折。10023元/平米苏地2013-G-13号；2013.3.81.816500 花样年喜年广场商业200000平米-银庄置地地块住宅、商业，其中住宅40%182648-两股东处于纠纷中，已被查封2562元/平米2005-B-62；2006.1.13 2.5旭辉御府住宅942742014.3.82015.6.30旭辉御府在售一期1号楼和3号楼高层房源，仅剩87平的几套尾盘，均价为13000元/平左右；二期在售4号楼和5号楼，面积为103平，106平，129平。最低11000元/起，优惠13000元抵5万；5月加推8号楼，87-132，均价13000元/。4545元/平米2012-G-84号；2012.10.182.218218312.4213376 龙湖时代天街住宅，商业，办公苏地2013-G-18号总计容建筑面积536708.51平米。（地块二）项目用地面积：26161.40平方米总建筑面积：159129.82平方米；其中：住宅面积：59892.3平方米 办公面积：32232.89平方米； ；办公配套面积：25182.67平方米 物业用房面积：1427.39平方米2014.5.112016年5月龙湖时代天街在售1号楼、2号楼。推出500套房源，户型为105180，均价17000元/平，优惠2万抵4万。4658元/平米2013-G-18号；2013.4.224.739952339.0416685 佳兆业地块商务金融和城镇住宅用地93054.927952元/平米2013-G-110号；2014.1.172.8路劲香港时光住宅83579.4路劲香港时光预计10月开盘，项目占地面积约4.64万方，总地上建筑面积约8.4万方，项目分为11栋18层小高层。9213元/平米2013-G-112号；2014.1.171.8仁恒地块住宅171205.547885元/平米2014-G-8号；2014.4.152.2金山别墅叠加别墅、联排别墅45457.652013.7.282014.12金山别墅，在售联院别墅，户型面积320-360，总价在500-600万/套，目前案场优惠为交6万抵20万；叠院别墅，户型面积175-310，总价300-400万/套，优惠为4万抵15万；半山小豪宅约86，90万起，1万抵4万。5192元/平米2012-G-75号；2012.9.271.05113526.9717191 景山玫瑰园多层、别墅137823.112014.6.282016.4景山玫瑰园6月28日已开盘，首次开盘推出220-250的联排别墅，共推出104套，价格350万500万，6-8层的电梯洋房预计9月份开盘，面积为75-230平米5297元/平米2013-G-46号；2013.6.211.0218000 四、产品建议和目标客户定位1、产品建议地块分三个小地块，中间有规划道路相隔，方案根据不同地块的限高，分别规划了联排别墅、多层和小高层。地块总用地面积157327，控制容积率1.01.1，本方案按照容积率上限，可建计容面积173059，共建总建筑面积约23万方，其中住宅50栋1506户172827联排别墅10栋50户10000，多层22栋520户59580，小高层18栋936户101516。地下室：按照机动车1个/户，非机动车1.5个/户，每个车位按照32估算（80%为地下车位），应建地下车库面积38554（包含项目需配建人防面积约12414），地下自行车库面积3389，另在别墅及多层地下配建可赠送地下室16840，合计58783。项目配套用房暂按照计容面积的1%计算，1731。2、目标客户定位项目所在区域为高新区核心区域，周边配套设施成熟，以改善型居住为主，住宅户型以大面积为主，90以下户型没有配置，901401412户占93.76%，140以上户型94户占6.24%。3、价格定位市场导向定价法是最常用的房地产估价方法之一，即通过市场调查，选择几个与对象房地产类似的近期交易的房地产项目作为参照对象，然后对参照对象已知的价格进行必要的修正，从而求得对象房地产价格。其主要包括“实例的收集、调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段，。定价思路： 市场导向定价法推算单价 市场导向定价法的运用： 1）估价思路 市场导向定价法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。2）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我们在实践中根据同地同质原则选出相近板块类似性质产品作为参考对象。根据以上的分析，我们选择旭辉御府、津西新天地、龙湖时代天街、中旅狮山名门作为我们的参考对象。为了便于比较，我们将所有的产品价格都调整为高层房源的价格（多层：高层=1.15：1；小高层：高层=1.08:1）。2014-G-34号地块高层价格市场导向定价法测算对比项旭辉御府津西新天地龙湖时代天街中旅狮山名门G-34地块地段0.81.21.41.31交通0.81.11.31.31配套0.91.11.41.31环境0.90.9111规划0.90.8111绿化1.20.81.30.91户型1.10.90.81.11品质1.10.91.20.91学区111.51.51开发商品牌1.10.81.311合计9.89.512.211.310修正系数0.98 0.95 1.22 1.13 1项目售价（调整为高层价格）13000139131700016500修正价格13265 14645 13934 14602 参考权重40%20%20%20%G-34号地块高层测算均价13942元/平米本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格*参考权重+.项目N权重价格*参考权重=13942元/平米 根据竞争对手的测算，G-34号地块高层价格市场导向定价法求得的均价应为13942元/平米。但应该注意的是，目前这些竞争对手的销售情况一般，如果我们按照这个价格去销售的话，在同等面积的情况下，去化速度不会太快；所以，为了达到快速去化的目的，我们认为，在对项目进行整体定价时，本项目高层均价不高于13800元/平米。相应的，折算成小高层产品，价格应不高于13800*1.08=14904元/平米；折算成多层，则价格不应高于15870元/平米。表 2014-G-34号地块别墅价格市场导向定价法测算对比项金山别墅景山玫瑰园G-34地块地段0.90.71交通0.90.81配套0.90.71环境1.31.21规划1.11.11绿化0.90.91户型111品质111开发商品牌1.11.11合计9.18.59修正系数1.010.941项目售价1719118000修正价格1700219059参考权重40%60%G-34联排别墅测算均价（含地下室）18236备注：此价格为包含联排地下室面积时的均价。2014-G-34号地块未来几年内价格变动预测新区房地产价格年度统计表年代2007200820092010201120122013均价54125883639381399882102389606根据2007-2013年的数据，我们得出高新区房价的线性回归公式：y = 885.04 x - 1770985.64R2 = 0.88我们可以计算房价数据组的相关系数R=0.938，相关指数R2 = 0.88=这说明x，y 具有很强的线性相关性，说明解释变量对预报变量的贡献率是88%，即房价变动的88%是来自时间（或者解释为通货膨胀更合适），只有约12%来自其它因素，这与我们的直观感觉是十分符合的。根据这个价格，我们求得，2014-G-34号地块，不同产品每年的价格。详见下表2014-G-34号地块2015-2018年房价预测表产品大类产品小类201320142015201620172018公寓多层1587017093183161953920762小高层1490416053172011835019498高层1380014863159271699018054别墅联排别墅1823619641210472245223857高新区价格96061148512370132551414015025房价同比变化0.19560.07710.07150.06680.0626第三部分 规划设计一、规划草图二、详细规划参数邓尉路北、长江路西地块附表表一：技术经济指标表二：机动车停车量控制表项目指标单位住宅面积段停车系数单位占用面积（/辆）停车比例用地面积157327.0 大于1440辆/户32地上地下容积率1.10 -不大于1.1233.103大于等于90小于等于1440辆/户30%70%限高36 m建筑高度不大于36米90以下0辆/户限低15 m住宅建筑高度应不低于15米140以上0辆/户总建筑面积231609 含地下室建筑面积144以下0辆/户地上建筑面积172827 按照户数计算1辆/户其中商业面积0 按照百平方米计算0辆/100办公面积0 商业按照百平方米计算0辆/1000住宅面积172827 土地筛选表办公按照百平方米计算0辆/100其中叠拼0 若无此产品类型则留空白配套按照百平方米计算0辆/100联排10000 3F多层59580 5+1F表三：非机动车停车量控制表高层101516 10+1F 11+1F住宅面积段停车系数单位占用面积（/辆）停车比例配套面积1731 大于1440辆/户1.5地上地下地下建筑面积58782 含人防面积大于等于90小于等于1440辆/户0%100%其中地下汽车库38554 32/辆90以下0辆/户地下自行车库3389 1.5/辆144以上0辆/户叠拼（赠送）0 在地下车库范围线内的赠送，范围线以外的不赠送144以下0辆/户联排（赠送）5000 按照户数计算1.5辆/户多层（赠送）11840 按照百平方米计算0辆/100经营性建筑0 商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等商业按照百平方米计算0辆/10000%0%规划户数1506 户办公按照百平方米计算0辆/100规划人数4518 人平均每户按3人计算配套按照百平方米计算0辆/100建筑密度16%35详细对照土地文件要求和上海市城市规划管理规定等其他规范要求绿地率30 %30集中绿地率0 %0%表四：住宅户数面积段占比表机动车停车数量1506 辆1辆/户面积段户数单位户型比例备注其中地面301 辆大于150户地下1205 辆大于等于100小于等于150户非机动车停车数量2259 辆1.5辆/户100以下户人防面积12414 10层以上或基础埋置深度达三米以上（含三米），按地面建筑底层建筑面积修建，基础埋置深度小于三米的，按地上建筑面积的4%计算高层按投影面积计算；多、低层若下面有地下车库则按照投影面积计算，若下面无地下车库则按照地上建筑面积的2%计算大于14094 户6.24%大于等于90小于等于1401412 户93.76%表五：住宅特殊规划要求完成情况表90以下0 户0.00%类别建筑面积（）户数比例规定要求合计1506 户100.00%90户型全装修户型表六：配套设施面积明细表保障房项目建筑面积（）占地面积（）备注限价房社区管理用房519.2 计容建筑面积的3物业管理用房1211.4 计容建筑面积的7表七：项目可售面积表231609 治安联防站产品类型类别可售面积（）备注精装修、保障房优先放在高层、多层、叠拼、联排以此类推122590业委会高层毛坯101516.00 0文化活动室精装修0.0 老年康体活动室多层毛坯59580.00 0服务站精装修健身点叠拼毛坯儿童游乐场精装修球场联排毛坯生活垃圾压缩站0精装修变电站730每10万方商业0.00 0办公0合计161096 总计1731 计容配套建筑面积表八：住宅产品面积明细表产品类型户型面积（）户数建筑面积小计（）户型面积占比单元建筑面积（）单元底层面积（）单元地下赠送面积（）有地下赠送单元数（个）总单元数（个）占地面积小计（）地下赠送面积小计（）备注高层93.0 522 48546.0 28.4%558(5+1F);560(5+1F)；460（5+1F）558(93)560(140)460(115)009(558)4(560)5(460)9562 9670 115.0 180 20700.0 12.1%140.0 144 20160.0 11.8%顶复12554 6750.0 3.9%顶复14020 2800.0 1.6%顶复16016 2560.0 1.5%多层93.0 2402232013.0%558(5+1F)380(5+1F);560(5+1F)；460（5+1F）558(93) 372(93)560(140)460(115) 558(93) 372(93)560(140)460(115) 28(558) 6(372)6(560)6(460)6(558)6(372)7(560)4(460)11340 11840 115.0 6473604.3%140.0 112 15680.0 9.2%多层(顶复)125.0 60 7500.0 4.4%140.0 16 2240.0 1.3%160.0 28 4480.0 2.6%联排200.0 50 10000.0 5.8%600；400600；400600；4005（600）；5（400）10 5000 5000 0.0 0 0.0 0.0%0.0 0 0.0 0.0%合计1506 171096.0 100.0%010 25902 26510 表九：详细规划条件表第四部分 工程及销售计划一、 开工时间房地产项目开发控制节点序号内容时间(天)开始日期结束日期备注1土地合同签订40天难资金到位可提前2环保登记23环评、能评报告604环评审批75立项76规划用地许可47土地证158初步勘查（可不做）9方案设计10概念规划（人防、供电咨询）2011初步咨询1512方案审批3013规划公示1414方案审定意见书1015面积预算、放线、防雷等3016勘察报告审查2017抗震审查（仅高层）2018施工图审查2119人防审查2220规划许可证1021消防审查1422招投标需40天左右23施工许可证5170二、工程计划新区地块住宅工程合理工期横道图（以表格计算结果为准）3F联排住宅工程合理工期3F联排天数备注第一阶段土方开挖和支护、小区道路30桩基施工灌注桩30天；预制桩30天；强夯地基30天桩基检验灌注桩40天；预制桩15天；强夯地基15天第二阶段基础施工30地下室（完成至0.00）15每一层地下室按15天考虑主体结构（平屋面完成至结构封顶）30按10天/层计算斜屋面（完成至结构封顶）12斜屋面增加15天工期初装修、水电安装、外架拆除65从封顶到外架拆除工期计算公式：50天+5楼层数室外管线、硬景道路、园林绿化90室外管线45天、硬景道路园林绿化45天附加春节影响30每个春节按30天考虑。雨季影响15每年6-8月按15天考虑。裙楼影响每一层裙楼按15天考虑全装修房在毛坯基础上增加90天总包提前进场如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则需增加15天的施工准备期。竣工验收开荒时间90合理施工总工期计算值（天）407计算值（月）13.6 计划节点日期1、计划开工日期：20151112、完成至0.00的日期：20161153、完成至销售节点的日期（结构封顶）：2016327【跨春节】4、完工日期2016102【跨雨季】5、单独考虑时竣工验收及开荒结束日期：20161217备注：本工期按同时全面开工计算，如考虑流水时间，开工后各节点的日期相应增加30天流水时间。多层住宅工程合理工期5+1F多层天数备注第一阶段土方开挖和支护、小区道路30桩基施工灌注桩30天；预制桩30天；强夯地基30天桩基检验灌注桩40天；预制桩15天；强夯地基15天第二阶段基础施工30地下室（完成至0.00）15每一层地下室按15天考虑主体结构（平屋面完成至结构封顶）42按7天/层计算斜屋面（完成至结构封顶）12斜屋面增加12天工期初装修、水电安装、外架拆除80从封顶到外架拆除工期计算公式：50天+5楼层数室外管线、硬景道路、园林绿化90室外管线45天、硬景道路园林绿化45天附加春节影响30每个春节按30天考虑。雨季影响15每年6-8月按15天考虑。裙楼影响每一层裙楼按15天考虑全装修房在毛坯基础上增加90天总包提前进场如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则需增加15天的施工准备期。竣工验收开荒时间90合理施工总工期计算值（天）434计算值（月）14.5 计划节点日期1、计划开工日期：20151112、完成至0.00的日期：20161153、完成至销售节点的日期（结构封顶）201649【跨春节】4、完工日期20161029【跨雨季】5、单独考虑时竣工验收及开荒结束日期：2017114备注：本工期按同时全面开工计算，如考虑流水时间，开工后各节点的日期相应增加30天流水时间。高层住宅工程合理工期11+1F天数备注第一阶段土方开挖和支护、小区道路30桩基施工45灌注桩45天；预制桩45天；桩基检验15灌注桩40天；预制桩15天；第二阶段基础施工40地下室（完成至0.00）15每一层地下室按15天考虑主体结构（平屋面完成至结构封顶）84按7天/层计算斜屋面（完成至结构封顶）12斜屋面增加12天工期初装修、水电安装、外架拆除98从封顶到外架拆除工期计算公式：1014层：50天+4楼层数、 15层：46天+4楼层数室外管线、硬景道路、园林绿化90室外管线45天；硬景道路、园林绿化45天附加春节影响60每个春节按30天考虑。雨季影响30每年6-8月按15天考虑。裙楼影响每一层裙楼按15天考虑全装修房在毛坯基础上增加90天总包提前进场如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则需增加15天的施工准备期。竣工验收开荒时间90合理施工总工期计算值（天）609计算值（月）20.3 计划节点日期1、计划开工日期：20151112、完成至0.00的日期：2016425【跨春节】3、完成至销售节点3层的日期：20165164、结构封顶的日期：2016