北京玉泉营古文化广场调查报告.docx

北京玉泉营古文化广场贷前调查报告目 录1商圈概况21.1基本概况21.2经营规模及经营范围21.3总体布局32 行业现状及前景33目标市场、商户分层及目标客户界定33.1目标市场33.1.1目标市场管理方33.1.2目标市场概况及产权状况43.1.3租金及转手率情况租金（数据来源于市场管理方和商户抽样调查）43.2商户分层43.2.1目标市场商户分层43.2.2目标客户界定及客户资金需求分析54产品服务分析54.1与我行合作情况54.2同业竞争情况及我行的优势和劣势54.3市场规划55风险管理65.1风险点分析65.1.1系统性风险65.1.2单户违约风险65.2风险管理措施65.2.1谨慎选择客户群体65.2.2贷后管理精细化66申报结论71商圈概况1.1基本概况北京玉泉营古文化广场位于北京市西南部，总建筑面积达28000平方米。贯通南北的大广高速经过此地，是河北、河南、山东、安徽、湖北、江西、广东地区进京的第一站，也是通往上述地区的起始站，是人流交汇集中的之地，地理位置非常优势。玉泉营古文化广场项目的建设，完全符合北京市政府的发展规划，还弥补了玉泉营地区产业布局中的空白，未来大发展前景可观。北京玉泉营古文化广场是中国友苹投资集团国际控股有限公司于2010年斥巨资投资的文化产业项目，广场位于丰台区玉泉营桥东北角，占地面积6.8万平方米。主要经营翡翠玉石、古典家具、文化奇石、古玩杂项、紫砂陶瓷、文房四宝等各种艺术品。1.2经营规模及经营范围1.3总体布局市场总设置固定摊位（铺面）750余个，现已入住商户480余家，商户来自全国24个省市自治区。目前市场日客流量达2万人次，车流量3000多台次，各类古文化商品日交易量也较大，日交易额突破1000万元。北京玉泉营古文化广场投资单位计划投资3000多万元进行装修和大量的广告宣传，广告宣传利用北京电视台、北京交通台、车体广告、场内广告等媒介进行，宣传地区将覆盖京、津、冀、辽、蒙、晋等地区。2 行业现状及前景市场为农村、为农民致富服务，坚持以市场为龙头，逐步形成市场带产业，产业连基地，基地连农户，促进农业产业化和个体工商业发展的态势。市场建成以来，京郊各区县所辖的每一个乡镇中，都有从事水果、蔬菜、肉、蛋、禽等农副产品生产的农民在市场进行交易，缓解了京郊农产品销售难的问题。特别是城北回龙观市场替代了原大钟寺农产品批发市场，成为京北地区商品交易市场，为山东寿光、泰安、菏泽，河北保定、承德、唐山及内蒙古、江苏、安徽、河南等地的蔬菜、水果、肉蛋禽及水产品在京销售搭建了交易平台，保障了首都市民对农副产品的需求，成为华北地区主要的农副产品物流集散地，达到了建一处市场，兴一方产业，富八方农民的目的。3目标市场、商户分层及目标客户界定3.1目标市场市场主要以主营红木家具、古玩杂项、名人字画等高档名贵艺术品为主，市场内设有大型免费停车场，交通便利。市场内特设有1200平米精装多功能厅，可做大型拍卖，展览展示，讲座咨询及多种文化类活动。北京玉泉营古文化广场将是京城是收藏界的航母，文化市场的典范！3.1.1目标市场管理方表3.13.1.2目标市场概况及产权状况中国友苹投资集团国际控股有限公司，是一家拥有众多产业集群的大型集团公司，3.1.3租金及转手率情况租金（数据来源于市场管理方和商户抽样调查）表3.33.2商户分层目标客户界定及客户资金需求分析 市场租户主要以古玩零售、批发为主，经营情况较为稳定，且有较大的资金流动，主要以发货、进货有现金流转。4产品服务分析4.1与我行合作情况目前，市场内部分客户已由北京管理部安装我行乐收银，客户对我行产品有一定的认知度，而且接受程度良好，开发过程中我部将与支行交叉营销，共同展业。4.2市场规划整体规划：现有商户共计 余户，但考虑到市场经营品种多样化，部分小型摊位不符合我行推广通宝卡的现行政策。营销人员结构：针对该市场的项目负责人为，并以专项专人负责制进行营销推广，以宋洋小组为主逐户上门调查、开发。具体如下：姓名联系电话职务/岗位项目负责人姓名员工号职务/岗位客户经理预期分析：后期维护以拉卡拉为激活促动，预计激活率80%， M3+不良率控制在1.5%以下。5风险管理5.1风险点分析5.1.1系统性风险（1）市场统一经营管理，商户大多数较为稳定，且商户经营品牌及品种多年，已形成固定客流，流动率相对较低。（2）经济周期风险 市场内商户批发、零售周期较短，现金周转较快，无须压货、囤积，不存在经济周期风险。（3）法律合规风险 经调查该市场无法律合规风险。5.1.2单户违约风险单个商户因代理的品牌在市场占有率下降、经销权范围较小、渠道资源和网络资源减少、与上游厂商的合作关系恶化、自身经营管理不善等，会受到一定影响。5.2风险管理措施5.2.1谨慎选择客户群体 加强贷前调查，对目标客户进行实地调查，并严格按照授信方案选择客户群体，根据实际需求及实际情况设计授信方案，排除部分目标客户的经营风险。5.2.2贷后管理精细化 （1）贷后检查重点（2）风险预警信号与处置（3）初期开展业务时，市场管理方因有较多银行与其洽谈贷款业务，与我方配合力度不大，为防范