小区门面停车费管理

1 / 8 小区门面停车费管理 小区门面停车费管理 题记：物业服务企业未按照合同约定尽到小区安全防范义务，保安巡检松懈，应当查核的证件未查验，没有配备应有的监控设备，那么物业服务企业对业主车辆被盗负有管理不当的责任，在履行物业服务合同过程中存在过错，物业服务企业应根据过错程度承担赔偿责任。 广州市烨华小区地处繁华路段，小区内设有地下停车场。但随着私家车辆的急剧增加，地下停车场无法满足业主的停车需要。于是，许多业主将车辆停放在小区过道上。 2015年 2 月 24 日下午五点左右，小区业主黄凯将自购的广州本田雅 阁车停放在楼下的过道上，第二天去取车时发现车辆被盗。黄先生立即向广州市越秀区公安局报警。公安机关立案进行侦查，但一直没有破案。由于黄先生的车辆没有购买盗抢保险，事发后，黄先生多次找到负责小区物业管理的金海城物业管理公司要求赔偿。但物业服务公司认为没有收取业主的停车费，自然不应承担任何赔偿责任。经多次洽商未果后，黄先生准备通过法律途径解决此事。 笔者接受黄先生的委托后，查阅了大量的相关案例并研究了相关的法律规定。归纳出本案件的两个争议焦点：一、黄先生作为原告如何举证自购车辆是在小区内丢失？二、物业服 务公司没有收取车辆的停车费用，其与车主之间是否形2 / 8 成车辆保管法律关系 ?如果没有形成保管法律关系，业主能否获得赔偿？ 针对第一个焦点，笔者至广州市公安局越秀分局调取了案发时的卷宗材料。这些资料显示了案发时的询问笔录，越秀分局经审查后作出了立案决定书决定按照中华人民共和国刑事诉讼法的规定进行侦查。 对于第二个焦点问题，经笔者查阅了大量的司法判例后认为，物业管理公司与车主之间并没有形成车辆保管合同关系。根据中华人民共和国合同法第 365 条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并 返还该物的合同。由此可以看出，保管合同是实践性合同，即只有在寄存人将保管物交付给保管人，保管合同才能依法成立。在本案中，只有黄先生至物业服务公司办理了寄存手续，领取了停车牌，并向物业服务公司缴纳车辆保管费，将车辆停放在物业服务公司指定的车辆存放点后，保管合同才能依法成立。而黄先生并没有与物业服务公司达成车辆保管的协议，也没有缴纳车辆保管费，未将车辆停放在地下停车场。因此，两者之间并未形成车辆保管合同关系。那么，既然车辆保管关系不成立，物业服务公司是否对黄先生的车辆被盗就不应承担任何法律责任呢？ 经 过查阅物业服务公司与小区业主委员会签订的物业管理服务合同，笔者发现，合同中约定了小区目标管理的3 / 8 交通秩序条款：室内外停车场一天 24 小时保管，实行 24 小时保安制度，每天不定点巡查 6 次。从上述约定可以看出，物业服务企业对小区的室外停车场管理承诺提供车辆保管服务。而且，物业服务企业还向黄先生发放了临时出入车证，其作为物业服务企业对于出入车辆的查核义务是不容置疑的。因此，从物业服务公司与业主之间的物业服务合同约定的物业服务关系入手，才是本案件的重要突破口。物业服务合同约定了物业服务公司的车辆保管义务，公司就有义务 对停放在室外的车辆进行管理，公司在提供物业服务的过程中存在过错，应对车主的损失承担与其过错相适应的赔偿责任。基于这些考虑，笔者将案件的突破点放在物业服务公司提供的物业服务存在的瑕疵方面。 笔者还到小区实地走访了相关的小区业主和部分保安，询问了小区的物业服务情况。在小区车辆出入口处拍摄了相关的照片，发现出入口出没有安装录像监控设备。 资料准备齐全后，笔者根据物业服务合同中的仲裁条款，向广州仲裁委员会提出仲裁申请，以黄先生为申请人，物业服务公司为被申请人，要求物业服务公司承担一定的赔偿责任。 经过仲裁庭开庭质证和激烈的法庭辩论后，笔者提出了如下代理意见 : 一、有确切的证据证明涉案车辆是在烨华小区住宅小4 / 8 区内被盗的。 申请人提交的证据可以证实，申请人于 2015 年 2 月24 日上午 9 点 03 分向广州市越秀分局黄花派出所报警，报警回执号为： 02250906。另根据本律师向越秀分局黄花派出所调取的证据材料立案决定书可以证明，广州市公安局越秀分局已对黄凯被盗窃汽车案根据刑事诉讼法规定进行刑事立案侦查。 2015 年 6 月 1 日，广州市公安局越秀区分局刑事警 盗车辆证 明，该证明明确指出申请人的车辆是在越秀区烨华小区嘉瑞楼楼下被盗的，该车至今未找回。以上证据系国家刑事侦查机关向申请人出具的证明，具有法律效力，足以证明申请人的车辆是在烨华小区住宅小区内被盗的。被申请人在没有相反证据推翻该证明的情况下，应依法认定该证明的证据效力。 二、被申请人违反了物业服务合同关于服务目标管理的约定，提供的物业服务存在重大过失，理应对申请人的车辆被盗承担赔偿责任。 （一）烨华小区物业管理服务合同明确约定了被申请人的各项法律义务。 2015 年 11 月，被申请人 与广州市烨华小区业主委员会签订了烨华小区物业管理服务合同，约定委托管理期限为 13 个月，从 2015 年 11 月 22 日至 2015 年 12 月 21 日止。合同第十一条规定，被申请人负责交通与车辆停放秩序5 / 8 的管理，第十二条规定，维修共同秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、依法协调处理小区发生的突发事件。第四章物业管理服务质量第十九条，乙方（被申请人）须按下列规定，实现目标管理第 7 款交通秩序规定：室内外停车场一天24 小时保管 ，第 8 款保安：实行 24 小时保安制度，每天不定点巡查 6 次。根据上述合同的约定，被申请人承诺对小区室内外停车场承担保管责任。中华人民共和国民法通则第一百一十一条规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被申请人如果没有认真履行车辆保管义务，依照合同约定，被申请人应承担违约责任。 （二）被申请人的保安工作人员并未按照物业管理服务合同约定认真履行巡逻检查义务。 根据被申请人提供的巡逻登记卡可以看出，保安的六次 巡查并没有得到认真执行，许多巡查记录存在空档，根本无法证实被申请人认真履行了巡检义务。尤为重要的是，申请人的车辆是在嘉瑞楼楼下通道被盗的，被申请人提供的巡逻登记卡上只反映了小区另外两栋楼房的巡检情况，并没有提供嘉瑞楼的巡检记录。被申请人在物业管理服务合同约定的 “ 实行 24 小时保安制度，每天不定点巡查 6 次 ”没有实际得到认真贯彻执行，显然，被申请人的保安执勤工6 / 8 作存在重大过失。 （三）被申请人并没有在小区出入口处安装录像监控设备，不能达到保障小区内业主的人身和财产安全的基本要求。 根据申请人提供 的小区车辆出入口拍摄的照片可以看出，被申请人一直没有在小区车辆出入口处安装任何录像监控设备。被申请人作为专业的物业管理公司，负有对小区治安的安全防范义务，在小区车辆出入口安装录像监控设备，对进出小区的车辆进行记录、监控，是作为物业管理公司应有的基本职责。因为小区车辆出入口处没有安装监控设备，导致申请人的车辆被盗后，无法向公安机关提供车辆出入的现场录像等破案线索，车辆至今未能找回。被申请人在从事物业服务过程中，缺乏最基本的监控设备，导致申请人车辆被盗，被申请人负有不可推卸的法律责任。 （四）被申请人 没有遵照烨华小区临时出入车证的使用规定履行登记和查核义务，明显存在重大过失。 被申请人向申请人发放的烨华小区临时出入车证上载明的车证使用规定第一条规定，车辆进出小区时，车证须放在车头挡风玻璃右下侧，以便于出入时管理人员查核。据此，被申请人应对车辆出入小区进行查核，登记车辆的出入情况。但根据广州市越秀分局黄花岗派出所民 申请人以公司的管理人员7 / 8 减少为借口，没有对进出车辆进行登记。申请人向被申请人按月足额缴交了物业管理费，被申请人在物业管理合同中明确约定对车 辆承担保管义务，并向申请人发放了临时出入车证。现由于被申请人工作严重不负责任、疏忽大意，没有对车辆进出进行查核、登记，申请人车辆被盗的损害结果与被申请人未严格履行物业管理职责之间存在直接的因果关系，被申请人应承担过错赔偿责任。 综上所述：被申请人未按照烨华小区物业管理服务合同约定依法履行物业管理职责，保安人员未认真履行巡逻检查义务，小区出入口没有安装录像监控设备，管理人员未对车辆出入进行登记和查核，申请人的车辆被盗与被申请人疏忽大意、不认真履行物业管理职责、没有尽到安全防范义务之间存在因果关系 。根据中华人民共和国民法通则第一百零六条规定， 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。国务院物业管理条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。据此，被申请人应当承担基于过错的民事赔偿责任。 2015年 8月，广州仲裁委员会经合议后作出如下裁决：8 / 8 根据公安机关出 具的证明足以证明其自购的车辆系在小区内丢失。申请人提供的证据表明金海城物业管理公司在履行物业服务合同的过程中存在过错，申请人的车辆被盗与物业服务公司的疏于管理之间存在一定的因果关系。根据中华人民共和国民法通则和物业管理条例的规定，被申请人应依法承担赔偿责任。具体赔偿数额，结合双方的过错程度，由仲裁庭酌定，裁决被申请人向申请人支付 10000 元赔偿金。 后记 一个开放的、车辆出入不受任何限制的小区，进出的