浦发二手房贷款操作规程.doc

上海浦东发展银行哈尔滨分行二手房贷款操作规程(暂行)第一章 总 则第一条 为规范二手房贷款业务的管理，防范信贷风险，根据上海浦东发展银行个人购房贷款操作规程（以下简称规程）、上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）（以下简称规范）和上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款管理办法（以下简称办法），制定本操作规程。第二章 贷款的受理第二条 凡符合办法第四条、第五条规定条件的借款人，均可申请办理二手房贷款。第三条 借款人所购买的房产必须为与我行合作的房地产中介担保机构提供的房源。房产坐落必须位于哈尔滨市市内四区，且在九五年以后建成。第四条 借款人申请二手房贷款，需要偕同卖房人向代理我行受理贷款申请的房地产中介担保机构提出书面贷款申请，填写上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款申请、审批表一式三份，在房地产中介担保机构的监督下签订房地产买卖契约一式四份，并提供房屋权属证明等相应材料。第五条 上述房地产中介担保机构接到借款人书面申请后，须对借款人的资格进行初步审查，同时落实所购房产的产权状况，在对房产进行正式评估之前，向我行出具借款人的职业，收入状况、户籍所在地、二手房地理位置及竣工交付使用时间等基本状况，对我们初步认可的借款人再实地对房产进行查验和评估，在出具估价报告。第六条 借款人将不低于房价40的首期付款存入在贷款受理行开立的存款储蓄帐户，贷款受理行经办部门下达存款冻结通知书，前台将该存款储蓄帐户冻结后，将存款冻结通知书回执经借款人交给房地产中介担保机构。第七条 房地产中介担保机构见冻结回执后办理房产前期交易手续，在办理完前期交易手续之后，将借款人全套申请材料交给贷款受理行，包括以下材料：（一）借款人及配偶身份证件原件及复印件、户口簿原件及复印件。借款人与配偶不属同一户口簿的还要提供婚姻证明原件和复印件。（二）借款人和配偶的稳定经济收入证明。收入证明应由所在单位出具。 （三）借款人与卖房人签订的房地产买卖契约合同正本； （四）借款人购买二手房的预付款冻结通知书回执； （五）房地产估价事物所出具的估价报告；（六）配偶声明书（或者共有人声明书）；（七）我行认为必要的其他材料。第三章 贷款期限、额度与利率第八条 二手房贷款期限最长十年，最短为一年，贷款额度最高为二十万元，且不超过成交价格或者评估价格的60（以成交价格和评估价格两者相比低者为标准）。贷款利率执行中国人民银行规定的个人住房贷款利率，贷款期限在五年（含五年）以内的，年利率为5.31，贷款期限在五年以上的，年利率为5.58。第四章 贷款的担保第九条 个人二手房贷款采取抵押担保和保证担保相结合的方式。第十条 抵押担保。借款人须与我行签订抵押合同，投保抵押物财产保险和办理抵押登记。抵押率一般控制在60以下。 第十一条 保证担保。为降低二手房贷款风险，借款人应有我行认可的房地产中介担保机构提供的连带责任保证。 若保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人须及时通知我行，并提供新的保证人，经我行认可后，按照规定办理变更担保手续，未经我行认可，原保证合同不得撤销。 第十二条 根据借款人的实际情况，同一债权既有抵押担保又有保证担保的，保证人须放弃仅在物的担保以外承担保证责任的权利。 第五章 贷前调查第十三条 客户经理应对二手房进行实地调查，并按照规范第七条至第十条执行。 第六章 贷款的审查、审批第十四条 在房地产中介担保机构将借款人全套申请材料交贷款受理行后，受理行经办人员应该对借款人提供的证明材料进行审查。审查中应注意审核借款人提供的资料、证明是否完整，复印件与正本是否一致，借款人填制的申请表内容是否准确、清晰和完整。同时还须审查：（一）借款人是否具有城镇常住户口或有效居留身份（暂住证），证件是否真实；原则上异地户不予发放贷款。 （二）借款人是否有稳定的职业和收入，信用如何，有否偿还贷款本息的能力；同时借款人的年龄+借款年限应该控制在65周岁。 （三）借款人是否已在我行预存了房地产买卖契约所定购房总价40以上的款项；该款项是否已经冻结。（四）借款人是否有我行认可的抵押或质押的资产，是否有房地产中介担保机构作为保证人；（五）保证人的资信情况是否属实，保证人是否具有足够的代偿能力；（六）抵押物是否已经经有权机构进行了估价；（七）借款人是否同意接受我行提出的其他贷款条件。第十五条 经审查符合贷款条件，借款人身份证、户口本（结婚证）原件退回借款人。受理行经办人员整理贷款申请材料，在资料复印件上加盖“与原件核对无误”印章并签字，并写出贷款调查报告。对权限以内的贷款，受理行经办人和业务负责人在申请审批书上签注审查意见并签名，交信管部经办人员复审，最后交主管行长签署最终意见；超权限的贷款，由受理行经办人及部门主管在申请书上签注审查意见后，交信管部复审，最后提交分行审贷会审查。第七章 合同签订、抵押物保险和抵押登记 第十六条 对经批准的贷款，贷款受理行与借款人签订上海浦东发展银行个人购房借款合同（一式三份）（借款人、保证人、抵押登记机关各一份、贷款人），同时与抵押人（借款人）签订上海浦东发展银行个人借款抵押合同（一式三份）（贷款行、抵押登记机关及借款人三方各留正本一份，贷款行另留存正本一份）并与借款人和房地产中介担保机构签订个人购房借款保证合同（一式三份）。 第十七条 抵押物保险。借款人（抵押人）对抵押物向我行指定的保险公司投保房屋财产险。保险金额不得少于购房总价款，保险期限不得短于贷款期限，保险费用由借款人（抵押人）承担。保险单须注明我行为保险赔偿金的第一受益人，保险单正本由贷款受理行保管,副本由借款人（抵押人）留存。 第十八条 抵押登记。由房地产中介担保机构代为办理抵押登记手续，并将加盖了“抵押登记”印章的借款合同和抵押合同，连同抵押物的房屋所有权证和房屋他项权利证书交贷款受理行保管。费用由借款人承担；并取得抵押登记证明、保险单正本等相关材料。第十九条 贷款受理行应对借款人在贷款过程中提供的证明文件和单证进行登记并妥善保管，同时出具保管证明。第八章 贷款的发放第二十条 在房产抵押登记手续办理完毕后，借款人与卖房人携带身份证和个人印章一起到受理行办理贷款划拨手续。借款人首先在个人储蓄帐户内存入足够偿还三个月贷款本息的款项，并与受理行签订委托还款协议一式二份（借款人和受理行各一份），卖房人在我行开立活期储蓄帐户，经办人员填制个人借款凭证一式六联和还款计划，加盖经办人员及有权人印章，同时向营业部借款人首付款储蓄帐户下发解除冻结通知书。第二十一条 营业部门见个人借款凭证和还款计划后，将贷款一次性直接划入卖房人在我行开立的账户内，同时从借款人帐户内扣收贷款印花税。卖房人同时向买房人出具已经收到全部房款的收据。第九章 贷后管理第二十二条 贷款发放后，贷款经办人员应根据贷款凭证及还款凭证登录贷款台帐。第二十三条 贷款到期日前，贷款经办人员应根据借款人还款计划，及时提醒借款人按时还款；贷款发生逾期，应及时向借款人催收贷款；贷款逾期10天，经办人员应向借款人发出书面催收通知。第十章 档案管理第二十四条 各受理行必须在个人购房贷款业务类别下，为每个借款人建立信贷档案。信贷档案应包括三方面的内容：客户信息：所有与确认客户身份及经济、自然、社会情况有关的信息，如户口本复印件，结婚证复印件，借款人本人及配偶的身份证复印件，经济收入证明以及其他贷款行认为必要的信息资料。贷款额度信息：标示借款人借款额度的相关资料，包括申请审批表及其他相关资料。抵押物信息：确定贷款抵押物情况的相关资料，如经公证的房地产买卖契约正本，预付款冻结通知书及其他重要抵押文件如房地产权证，房地产其他权利证明，保险单正本等。归档时应区分一般档案资料和重要档案，分别整理。一般档案资料要列明归档目录。经办人在归档目录上签字，然后移交信管部。信管部接收人员也要在归档目录上签字，并在交接登记簿上签字。重要档案移交营业部入现金库保管，由经办人员填制代保管凭证，在交接登记簿上签字。交接登记簿由经办机构保管，不得缺页、跳页使用，用后不得销毁，留存备查。第十一章 贷款回收第二十五条 贷款本息计算方法如下：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，还款方法为等额本息法，按月还款，月还款额计算公式为： 贷款本金月利率月还款额贷款本金月利率 （月利率）还款总月数 第二十六条 借款人需提前还款，应由借款人或其指定代理人在下一还款日不少于七天前到贷款受理行填写提前还款申请表，填写完毕后即为有效。客户经理受理客户的提前还款申请后，出具提前还款内部查询单，偕同客户到会计柜台办理还款事宜。会计柜台扣款后在查询单上签字、盖章，客户经理凭此单向交易所（保险公司）开具还款证明。借款人提前归还部分或全部贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。 一、提前归还部分贷款本金的，按剩余贷款本金和剩余还款月数计算出每月还本付息额，计算方法按本规程第二十条执行。贷款行与借款人另行签署还款计划调整协议（一式三份，两正一副，贷款行与借款人各留存一份正本，副本交会计柜台走帐），重新制订还款计划，作为主合同的附件。二、提前归还全部贷款本金的，我行除收取当期应付本息外，对其余结欠本金不再计息。 第二十七条 对已经发放的二手房贷款，不能办理贷款展期或者延期。 第二十八条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，原贷款经办人凭最末一次“还款凭证”（由经办人和会计主管签字），填制业务联系单，向营业部领回重要