上经营小家具项目的可行性论证报告.doc

金盛百货迈皋桥广场关于B4、B5、B6楼经营家具项目可行性论证报告二一一年五月概况 金盛百货迈皋桥广场自2010年6月23日开业以来，由于所处位置偏僻、交通不便缺乏商业氛围，卖场人气稀少，市场经营状态持续低迷，虽然采取多种方式的营销拉动手段，使人气氛围在双休日、节假日有所放大，但无法使经营人气明显提升。2011年随着B楼影院、动漫城等配套项目的改项，增加了近1万平方米的空摊位，给整个项目的经营及培育带来了非常大的困难。为了科学合理的制定B楼的经营行业，提高整体项目运行质量，填补过渡期的行业空白，尽快缩短培育期，经过3个多月深入细致的市场调研和反复论证，根据市场环境、行业特点、风险预测以及招商策略、租金标准等多方因素综合，结合本案自身特点提交B楼经营家具行业项目可行性论证，旨在为集团、区域领导决策及市场定位提供较为科学详尽的依据。B楼商业环境分析一、区位优劣势分析优势：B楼目前以百货、儿童、文化、床用等经营项目为主，相对AB楼整体经营而言B楼的行业设置较为合理，目前B2、B1楼客源较A楼相对稳定。劣势：1、位置不便，B楼所处位置存在明显缺陷，不在交通要道上，四周与厂区及小区围墙相邻，没有临街门面。2、周边化工厂排放的气味较重和遗留的废旧厂房，短期内不利于商业氛围的培育。3、项目与A楼相比位置较偏，加上整个项目邻近的迈化路仅为连接迈皋桥地区的一条狭窄通道，平常人流稀少，道路状况及周边环境差。4、本案目标消费人群多为中低居住人口及外来务工人员等大量流动人口，消费层次不高，购买力低下。5、受7.28爆炸事件影响，项目周边原准备动工的不少楼盘和商业项目之今还处在待建状态，仅靠自有项目艰难打造商业氛围，还需要一定时间来培育市场。二、交通优劣势分析优势：黑墨营东路一期拓宽延伸工程已经结束，A楼形成部分临街门面，可以刺激和拉动周边投资和消费。劣势：1、商业氛围差，不成熟，尚需较长时间培育期。2、现有交通条件恶劣，从5月1日开始原在迈化路运行的79路公交车改线至和燕路运行，目前仅有76路一条公交线路经过，虽然去年12月份成功引进了11路汽车总站，但是交通状况差，周边缺乏可居住楼盘，客源稀少。3、目前交通状况无法带动更多的客流，迈化路仅作为城乡结合部的支路，尚不能够形成有效的交通路网。4、项目依附黑墨营东路一期拓宽工程，但是道路二头狭窄交通不便，人气聚集还需要较长时间。三、经营分析综上所述项目2010年6月23日开业以来，由于配套不到位加上7.28爆炸事件影响，整体经营较为艰难，为此我们4月份针对各个楼层业主的经营情况做了摸底调研，其中处在盈利及保本以上的占24.2%，亏损及严重亏损占75.8%，具体数据见表格： (A盈利；B保本；C亏损；D严重亏损）：楼层门类分布门类户数经营状况分析A1FABCD饰品化妆品区39435食品喜糖区4345628A2F服装16915156079A3F针织755232225鞋类732103625箱包19388B1F玩具11137童鞋11353婴童服饰15384儿童摄影11游乐园11儿童游泳馆11服装824145410B2F小家电2624164日杂8081260小家具33窗帘布艺13247B3F床用18585文化办公184437工艺喜庆1156合得来婚庆1010合计71951123312233所占百分比7.09%17.11%43.39%32.41%市场调研分析根据调研成果，对竞争对手及可对比的潜在竞争对手经营状况做出针对性的调研，资料比较如下：在重点调研的周边地区二个家具市场中，红太阳，高力以经营中、高档品牌家具建材为主，做为南京知名的家具建材市场经过多年的培育目前经营状况良好。红太阳板桥建材城对B栋家具行业做了调研，虽然位置较偏但它们以低价位的租金吸引了家具厂家目前家具出租率较高。华东家具城以经营中、低档家具在南京有一定的影响力，去年因南京火车站北广场扩建已经拆迁，造成目前中、低档家具特别是低档家具卖场空缺，这正是我们介入的及好商机。具体数据见表格：市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳一层约4000瓷砖、洁具、木桶、砂岩、家具80-60元/月100%二层约4000水池、水槽、家装五金、工艺玻璃、阳光房门窗、防盗门、油漆、移门、衣柜、防水材料、厨房电刀、集成吊顶、回美电器55元/月90%三层约4000地板、木门、楼梯、橱柜、木雕、仿古家具、藤艺、地暖、地毯、工艺品52元/月90%四层约4000灯具、电工电料、墙纸、窗帘布艺、床上用品50元/月905%负一层约4000工具、劳保、土建用品、石材、管材、阀门、水族、标准件、装饰公司60元/月100%市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注高力一层约5000皮沙发、布艺沙发、床垫、软床、顶系列、家居饰品、藤艺60元/月100%二层约5000板式家具、床垫、布艺窗帘、钢木家具、实木家具、红木家具、53元/月95%三层约5000实木、红木、新古典藤艺，松木、实木餐桌倚，韩式套房，美式田园50元/月100%四层约5000办公家具、正宇新天地、酒店用品总会、尊美酒店用品总会45元/月100%负一层约5000光明生活家居馆50元/月95%市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳板桥家具B栋一层约4500软体家具22元/月100%一层：15元月/（仓库）二层：10元月/（仓库）三层：5元月/（仓库）二层约4500板式家具15元/月100%三层约4500办公家具10元/月100%目标经营定位依据金盛百货原生态的经营业态，根据市场容量和资源情况，完善行业配套，把传统行业做深做透，把特色行业做精做细，把配套项目做专做全，渡过艰难的市场培育期。结合对迈皋桥周边环境及市场调研分析，目前金盛迈皋桥百货方圆五公里内已有近90多个档次不同楼盘小区，但周边居住的消费人群70%为中低收入，30%为中高收入，南京最大的安居房项目已经落户迈皋桥地区，未来将新增居住人口10万人以上，加上栖霞区常住人口有64万人以及流动人口比较多的特点，消费客群对普通家具的潜在需求比较旺盛，依具上述情况分析我们认为，B4、B5、B6楼1万平方米经营面积以经营家具项目为主，与红太阳家具和高力家具港形成错位经营，打造成以百货业态为基础的中低档家具市场替代华东家具城，以高质量，低价位的家具市场满足周边地区消费客群,缩短市场培育期。一、市场定位设想1、贴近本地区消费实情。由于项目所处地区较为偏远，消费水平不高，所以必须通过开发中低档家具市场的巨大潜力，以满足项目周边地区相应的消费需求，并辐射整个栖霞地区，从而填补项目空白形成百货、家具行业互为补充的综合性商业项目。2、打造特色消费。通过完善服务项目、扩展配套设施，逐步建立以百货卖场为主，其他服务为辅的营销模式，形成提供满足该地区全面消费需求的综合性商业广场。二、市场调整及布局先期以B楼4层以上经营家具为主，视经营情况可以考虑扩展至其它楼层，以最大限度、全方位满足不同消费需求。，通过增加市场服务项目，缩短市场培育期，增强市场活力。（经营布局图另报）B楼调整、招商面积、租金单价：楼层商品类别摊位面积()待招商面积()租金单价（元）B1楼儿童用品广场2762.320B2楼日用百货、塑料洗化用品、酒店用品、小家电3416.740B3楼日用百货、塑料洗化用品、酒店用品、小家电、办公文化用品3298.050B4楼家具3387.59338720-40B5楼家具约3300330015-35B6楼家具2300230010-25租金费用标准当前有四大不利因素对招商工作及租金政策有较大影响。一是毗邻正在招商的红太阳、高力、金源百货，形成了直接的竞争态势，在时机上占据主动。二是新建道路仍在建设之中，全面完工有待时间。三是隔壁塑料厂产生的化学气味对投资和消费环境影响较大。四是招商项目所在B楼没有临街门面，楼层高，加大了项目招商的困难。五是市场仍处在艰难的培育期。综上所述，该地区需要更具吸引力的租金政策和相对较长的市场培育期。一、租金及费用1.租金单价B楼四层租金：40-20元/月B楼五层租金：35-15元/月B楼六层租金：25-10元/月二、其他管理费用：1.摊位购电标准：1元/度2.代收费用： 装修押金：300元/户 电表押金：300元/户 装修垃圾费：50元/户（50平方米以下50元户，50平方米以上100元户，一次性收取）； 电话、网络初装费：100元/户3.质保金：每户2000元 一个法人营业执照可允许多个摊位挂靠4.变更费：摊位法人变更一次1000元/户；仓库租赁户变更一次100元/间招商优惠政策一、一次性缴纳半年租金，租期延长1 个月；一次性缴纳一年租金，租期延长4个月。二、单个经营户承租摊位面积50，优惠年租金3%三、品牌代理户。属市级代理商，优惠年租金2%；属省级代理商，优惠年租金3%；属全国代理商，优惠年租金6%。四、金盛老业主，单个经营户承租摊位面积30，优惠年租金3%五、其他边角、冷背摊位优惠年租金3%六、对帮助市场引进业主达5户或80摊位的经营户，送一个月优惠租期七、对帮助市场引进业主达6-10户或200摊位的经营户，送两个月优惠租期八、特别客户酌情一事一报相关优惠政策。组织架构招商组织架构：组长：芦建华副组长：邵梅森、褚瑞志成员：毛俊、曹果、相士华招商方式及完成时间招商范围、方式：招商范围：（1）、侧重市内外百货、家居市场及集中生产基地的定点招商。 （2）、依托集团家具各门店老业主资源。 （3）、锁定品牌厂家、大客户资源。 （4）、委托招商。招商方式：（1）、户外宣传，利用集团、区域、本市场广告资源，发布招商信息。 （2）、利用网络报纸，专业、集团网站、短信群发、招商单页发布信息。 （3）、联系省、市级代理商、大客户以电话和信函及上门洽谈等形式来发布信息。招商启动、完成时间节点 5月份启动家具招商工作