中原-2007盈超地产江北24号小区市场研究及定位报告.doc

为您为您.我做到我做到 1 盈超地产江北 24 号小区 市场研究及定位 报告 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司 二零零七年十一月三日二零零七年十一月三日 为您为您.我做到我做到 2 目目 录录 一、市场环境及项目背景一、市场环境及项目背景 4 4 （一）城市宏观环境4 （二）房地产市场状况14 （三）项目开发背景28 二、项目概况二、项目概况 3333 （一）地块所处区域环境状况.33 （二）地块现状.33 （三）地块四至情况36 （四）地块交通条件37 （五）地块周边配套38 （六）项目 SWOT 分析.40 三、项目整体定位三、项目整体定位 （一）项目档次定位 （二）项目产品类型 （三）价格定位. （四）项目客户定位 四、产品提升四、产品提升 （一）针对项目总体规划的提升建议 （二）针对项目功能空间的建议 （三）针对内部空间的尺度建议 为您为您.我做到我做到 3 （四）针对赠送面积的建议 （五）针对空间的部分细节建议（门宽 层高等） 五、形象定位以及品质提升五、形象定位以及品质提升 （一）项目总体形象定位 （二）项目的案名建议 （三）项目广告语建议 （四）项目总体调性建议 （五）围绕形象定位进行的品质提升 关于项目居住品质 关于硬件和软件配置 关于物业管理模式 关于园林风格 关于会所建设 关于商业的配套建设 为您为您.我做到我做到 4 一、市场环境及项目背景一、市场环境及项目背景 （一）城市宏观环境（一）城市宏观环境 1 1、惠州投资环境优势日益凸显、惠州投资环境优势日益凸显 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻， 是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济 区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高 新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积 的 1/4。海域面积 4520 平方公里，海岸线长 223.6 公里，是广东省的海洋大市之一。 惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有 900 多处， 属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及 广广 州州 为您为您.我做到我做到 5 岛于一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护 区有 6 处，拥有岭南第一山-罗浮山，北回归线上的绿洲-南昆山，东方夏威夷-巽寮湾， 苎萝西子-惠州西湖，亦有全国唯一的海龟自然保护区等。 早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境 40 优、综合实力 50 强的行列，良好的投 资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大 开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市、 国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为凸现。 2 2、城市交通四通八达、城市交通四通八达 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城 市经济发展的辐射。 惠州惠州珠江三角洲重要珠江三角洲重要“门户门户” 惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东 岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。 为您为您.我做到我做到 6 对外交通系统对外交通系统 区域性干道系统轨道系统 城际交通 高速公路、快速路干线道路铁路城际轨道 -内陆城市惠河、惠韶高速G324、石新线京九铁路 -沿海城市深汕高速G324、S358沿海铁路 -广州广惠高速 G324 文惠城际轨道 -东莞莞惠高速、沙桥-陈江 S357 京九铁路 -深圳深惠、沿海高速惠阳和大亚湾各一条沿海铁路深惠城际轨道 打造一小时生活圈打造一小时生活圈 构筑广深时空大格局构筑广深时空大格局 公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠 莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快 速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。 铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。 空港可直达国内多个大城市：距市区 22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机，目 为您为您.我做到我做到 7 前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。 水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大 港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经 成为全国沿海主要枢纽港之一。 惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络， 并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠 三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。 3 3、惠州经济强势增长、惠州经济强势增长 2006 年，惠州 GDP 增长越过 16%的大关，经济发展进入快车轨道，GDP、工业产 值、商贸、财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全省前列，呈现良好发展局面。同 时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效， “洼地效应”和后发优势凸显，国内外 知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观的是，全市的人均 GDP 突破 3000 美元大关， 取得历史性的跨越。 初步统计，初步统计，20062006 年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为：年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为： 地区生产总值 933.19 亿元，居全省第 7 位，增长 16.3%，居全省第 6 位； 规模以上工业增加值 369.27 亿元，居全省第 8 位，增长 30.2%，居全省第 4 位； 社会消费品零售总额 297.22 亿元，居全省第 10 位，增长 18.2%，居全省第 7 位； 地方财政一般预算收入 44.44 亿元，居全省第 8 位，增长 28.0%，居全省第 4 位； 城乡居民本外币储蓄存款年末余额 629.71 亿元，居全省第 8 位，比年初增长 12.9%，居全省第 5 位； 为您为您.我做到我做到 8 全社会固定资产投资 307.67 亿元，居全省 6 位，下降 12.5%，居全省末位； 外贸出口 122.77 亿美元，居全省第 7 位，增长 15.2%，居全省第 19 位； 实际利用外商直接投资 10.45 亿美元，居全省第 5 位，增长 1.3%，居全省第 20 位； 城市居民人均可支配收入 15991 元，增长 7.4%，低于全省平均水平（16015 元， 增长 8.4）； 农村居民人均纯收入 5090 元，增长 8.3%，达到全省平均水平（5080 元，增长 8.3）。 宏观经济强势增长宏观经济强势增长 2006 年，全市地区生产总值（GDP）933.19 亿元，增长高达 16.3%，并创下 1998 年以来的增长新高。人均 GDP25019 元，按现行汇率折算达 3127 美元，突破 3000 美元 大关。 其中，第一产业实现增加值 78.88 亿元，增长 3.0%；第二产业实现增加值 546.13 亿 元，增长 20.3%；第三产业实现增加值 308.19 亿元，增长 13.0%。三次产业对 GDP 增长 的贡献率分别为：1.7%、71.4%、26.9%，其中工业的贡献率为 71.4%，比上年提高 10.3 个百分点。三次产业结构调整（）为：8.5：58.5：33.0。 全年宏观经济运行的总体态势为：农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业的贡献显全年宏观经济运行的总体态势为：农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业的贡献显 著增强。著增强。 4 4、惠州人口现状、惠州人口现状 从居民收入、从居民收入、GDPGDP 与财政收入增长来看与财政收入增长来看，2004-2006 年，城市居民人均可支配收入 为您为您.我做到我做到 9 增幅分别为：9.1、7.7、7.4，GDP 增幅分别为：15.1%、15.8%和 16.3%，几乎是 同期城镇居民收入增长速度的两倍；地方财政预算收入增幅分别为：19.3%、20.6%及 28%， 分别是同期城市居民收入增长速度的：2.1 倍、2.7 倍及 3.8 倍。显示，城市居民人均收入 增长多年来滞后于经济增长。2006 年，城市居民人均可支配收入 15991 元，增长 7.4； 农村居民人均纯收入 5090 元，增长 8.3%，增幅创下“十五”以来的新高。 目前，工薪收入占到城市居民收入的 83.6%，是居民家庭收入的主要来源。2006 年， 惠州城市居民人均工薪收入仅增长 4.9%，不仅低于同期人均可支配收入 7.4%的增幅，也 低于全省城镇居民人均工薪收入增长 6.2%的平均水平（全省城镇居民人均可支配收入增 长 8.4%，工薪收入占比 81.4%）。因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入 的提高。 惠州市历年人口概括(单位:万人) 372.99 370.69 293.2 283.02286.36 103.81108.73 114.27 203.72 204.5 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2002年2003年2004年2005年2006年 总人口 城区人口 近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，2005 年开始有了较大幅度的 提升，总人口增长 26%，城区人口增长 78%。2006 年，惠州总人口已经达到 373 万，城 市人口规划到 2010 年将达到 400490 万，2020 年达到 510650 万。市域城市化水平， 2005 年达到 63%左右，2010 年达到 74%左右，2020 年达到 83%左右。 为您为您.我做到我做到 10 城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城市化城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城市化 进程的提速预示着房地产行业的巨大商机进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。 5 5、城市总体规划、城市总体规划布局布局 5.15.1 惠州市区域功能定位惠州市区域功能定位 珠三角东部次中心城市及地区性中心城市珠三角东部次中心城市及地区性中心城市 在全国的整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南、辐射大西南、联系东南亚 的重要职能。在城镇空间发展战略的引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位的发展轴 带为主线，以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点，不同类型、不同规模的城 镇地区和产业地区向“点轴”聚集，三大都市区呈“扇面”拓展的一体化、网络型、开放 式的空间发展格局。 西岸都市区西岸都市区西岸都市区西岸都市区 东岸都市区东岸都市区东岸都市区东岸都市区 中部都市区中部都市区中部都市区中部都市区 惠州惠州 为您为您.我做到我做到 11 在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三 角的东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要“门户” 。惠州在 产业发展上，将保持加工制造业的优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息保持加工制造业的优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息 为主的高新技术产业，重点发展以金融、商贸、会展和旅游为主的第三产业，全面提高生为主的高新技术产业，重点发展以金融、商贸、会展和旅游为主的第三产业，全面提高生 态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造基地和生产服务中心态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造基地和生产服务中心。 5.25.2 惠州市城市总体规划布局惠州市城市总体规划布局 5.2.15.2.1 规划布局规划布局 惠州市的市区范围包括惠城区、惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为 2672.3 平方公里。按照惠州市规划区范围（市区范围）内城市建成区的空间形态、城镇分布和地 区发展水平的差异性，以及自然空间要素分割所形成的“多中心”聚集发展的空间形态， 在规划区范围内，用市区概念难以解释清晰规划区内的城市（镇）的发展特征。为明晰概 念，从市域角度识别，本次总体规划将整个规划区范围界定为“都市区” ；将都市区范围 内集中成片的三个规划建成区（惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾）称为“中心城区” 。 基于现状已经形成惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区特征，新 的规划将以三个集中发展的城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域、陈 江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。 5.2.25.2.2 组团功能定位组团功能定位 在新的规划中，惠州的主导产业将是： 机电电子（器） 、石油化工、钢铁冶金产业城 市，并形成了 3 大功能产业中心：惠城区以商贸、电子电器、纺织服装为主；大亚湾以石 油化工为主；惠东以钢铁冶金为主。 最大的石化产品加工中心拥有一次性投资最大的项 目壳牌石化，可以延伸产业链，带动 200 个行业发展，吸引上游产业的行业 50 个 为您为您.我做到我做到 12 以上，因而，又是一个创业中心。 到 2010 年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市、广东省现代石化数码产业 名城；规划范围是城市总体规划确定的惠城、惠阳惠城、惠阳大亚湾、仲恺大亚湾、仲恺陈江陈江 3 3 大组团大组团的核心的核心 区区，规划面积约 1800 平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城 市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施“一城三片”功能互动一 体化的实质性空间整合。 在这“一城三片”主题框架结构下，预计到 2010 年，初步建设成现代石化数码产业 名城。其三大组团总体规划面积达 1800 平方公里。城市空间的发展方向是重点建设大亚 湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互 惠阳惠阳- -大亚湾组团大亚湾组团 惠城组团惠城组团 仲恺仲恺- -陈江组团陈江组团 为您为您.我做到我做到 13 动区一体化的实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为：其三大组团功能定为分别为： 惠城组团惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区的增长级和门户，其将成为以高新技 术、教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能的城市地区。 惠阳大亚湾组团惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中 心共同带动本地区社会经济发展。 陈江陈江- -仲恺组团仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强产 业升级和空间整合。 5.2.35.2.3 未来年重点发展个地区未来年重点发展个地区 未来 5 年惠州市的建设重点，主要是基础设施、公共服务、社会管理以及重大基础 产业等领域，具体落实“重化工业、电子信息技术创新、能源保障、综合交通、公共服务、 生态环保、水利基础设施和安全保障”等 8 大工程建设任务。 在该规划中，重点发展的地区有个：在该规划中，重点发展的地区有个： 大亚湾石化工业区大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市 重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力的增长点，重点发展年产 80 万吨乙烯 和中国海油 1200 万吨炼油项目、惠菱化成 MMA 项目、100 万吨芳烃项目及其中 下游项目。 惠州港区惠州港区近期重点加快东马港、荃湾港、碧甲港 3 大港区建设，全面提升码头 和航道等级，近期惠州港吞吐能力达 7000 万吨以上。 为您为您.我做到我做到 14 大亚湾西区大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期 重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工制造产业等。 仲恺高新技术开发区仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品、通信设备、汽车电子产品、计算 机及网络产品、新型元器件、汽车零配件、生物制药和现代物流业等。建设重点工 程技术研究中心、重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子 信息产业基地、高新技术产品出口基地。 数码工业园数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业的同时，应严格 控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准的发展思路。 两江四岸绿化建设区两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设，深入挖掘两江四岸历史文 化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美、充满活力并具有浓郁历史文 化气息的新兴旅游区。 （二）房地产市场状况（二）房地产市场状况 1 1、总体发展概况、总体发展概况 2006 年，惠州全社会固定资产投资完成 307.67 亿元，继续保持在 300 亿元以上的规 模。三大类投资分流向看：工业 131.18 亿元，占比 51.1%；第三产业 124.85 亿元，占比 48.6%。房地产开发投资房地产开发投资 67.9267.92 亿元，占第三产业投资比重亿元，占第三产业投资比重 54.4%54.4%，比上年提高，比上年提高 7.87.8 个百个百 分点。房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位，也标志着城市现代化进程的显著加分点。房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位，也标志着城市现代化进程的显著加 快。快。 2006 年，惠州的房地产业进一步掀起发展的新热潮，房地产开发投资 67.92 亿元， 为您为您.我做到我做到 15 增长 54.7%；商品房销售面积突破商品房销售面积突破 200200 万万，达，达 226.76226.76 万万，增长，增长 51.8%51.8%；商品房销售 额 66.71 亿元，增长 75.7%，这三项指标的增幅高居珠三角各市的首位。全年商品房销售 均价为 2942 元/，比上年的均价 2542 元提高 400 元，增长 15.7%。年末，全市商品房 空置面积 69.25 万，下降 20.9%。 20062006 年，全市商品房在建面积年，全市商品房在建面积 725.34725.34 万万。其中，惠城区。其中，惠城区 481.68481.68 万万，占比，占比 66.4%66.4%； 惠阳区突破惠阳区突破 100100 万万，达，达 139.03139.03 万万，占比，占比 19.2%19.2%。各县（区）在建的商品房面积增长 分别为：惠城区 42.4%、惠阳区 62.4%、大亚湾区 7.4%、惠东县 81.5%、博罗县 81.5%、 龙门县 62.4%。 以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发的核心区，但 3 个县域的房地产业发展显著 加快，龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势，相对低廉的价格， 受到深圳置业者的青睐，从 3 月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗， 居住在淡澳”的大势渐显。深圳消费群体强大的购买能力，使淡澳地区的房地产开发规模 迅速扩大。 2006 年，全市商品房 4 个季度的销售量分别为：32 万、47 万、61 万、88 万， 显示下半年的商品房销售量大幅增加，主导因素就是半岛一号、润园、合生国际新城、东 方威尼斯、奥林匹克花园等一批面积数十万的高端楼盘密集推出，这些临江、临湖、依 山而建的优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局，同时也受到市 内外许多买家的追捧。从这些大盘的相继入市，可以预测到惠州大盘时代的到来。 2 2、20062006 年数据与历年数据对比分析年数据与历年数据对比分析 2.12.1 房地产投资占固定资产比例分析房地产投资占固定资产比例分析 为您为您.我做到我做到 16 2001 年 2002 年2003 年2004 年 2005 年 2006 年 固定资产投资（亿元） 83.88104.7187.9246.2351.69307.67 投资增长速度 24.8%79.5%31.0%42.8%-12.5% 房地产开发投资（亿元） 10.6515.8823.2231.643.7967.92 房地产开发投资速度 49.1%46.2%36.1%38.6%55.1% 房地产开发占固定资产比例 12.7%15.16%12.36%12%12.45%22.08% 8.388 10.65 1270% 10.47 15.88 1516% 18.79 23.22 1236% 24.62 31.6 1200% 35.169 43.79 1245% 30.67 67.92 2208% 0 20 40 60 80 200120022003200420052006 固定资产投资（10亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比例 由图表分析：由图表分析： 从 2001 年到 2005 年固定资产的投资额每年都以 24%以上的速度增长，2003 年的 增长速度高达 79.5%，发展势头十分强劲，而 2006 年主要是受上年壳牌项目投资 基数的影响，全年的固定资产投资下降 12.5%，其中工业投资下降 37.4%。若剔除 壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长：25.6%、28.2%； 从 2001 年到 2006 年房地产开发投资都处在一个上升趋势，保持在 36%以上的增长， 2006 年的增长速度高达 55.1%，说明惠州房地产的发展还处于一个复苏期，市场将 会持续这一良好势头； 为您为您.我做到我做到 17 历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在 12%以上，2006 年房地产的比 例更高达 22.08%，这一方面是受固定资产的投资额下降的影响从而提升了开发的比 例，另一方面也说明房地产开发势头的强劲，房地产开发始终占据着固定资产投资 的重要地位。 2.22.2 20062006 年施工面积分析年施工面积分析 104.63, 14.4% 139.03, 19.2% 481.68, 66.4% 惠城区 惠阳区 其他地区 由图表分析：由图表分析： 2006 年，全市商品房施工面积为 725.34 万 m2。其中，惠城区 481.68 万 m2,占比 66.4%；惠阳区突破 100 万 m2,达 139.03 万 m2,占比 19.2%。各县（区）在建的商 品房面积增长分别为：惠城区 42.4%、惠阳区 62.4%、大亚湾区 7.4%、惠东县 81.5%、 博罗县 81.5%、龙门县 62.4%； 从施工面积集中的区域来看，惠城区与惠阳区共占总施工面积的 85.6%，说明 2006 年主要的房地产开发集中在惠城区与惠阳区，以惠城区居多，主要是由于这两个区 有较完善的配套，相对于的大亚湾新区而言有相对的优势； 从在建商品房面积的增长来看，惠东、博罗、龙门、惠阳增长较快，大亚湾发展速 度较慢，主要是由于惠东、博罗、龙门、惠阳在人口、配套、交通上占据一定优势， 为您为您.我做到我做到 18 而目前又是房地产的复苏时期，较大亚湾新区而言较有优势，但随着万科、珠江投 资、合生创展等品牌开发的进驻，大亚湾的后期发展也不可小视； 惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位，主要是惠阳区以淡水镇为主进行 了大量的投资开发，2006 年在淡水镇的市政广场附近就投资开发了半岛一号、锦江 国际、尚城世家、丽江花园、广场明珠、都市广场、隆基天地广场等楼盘，在秋 长镇同时推出了占地 33 万平米的别墅大盘东方新城，从而增加了惠阳区的总体施工 面积。 2.32.3 房地产施工、销售、竣工面积比较分析房地产施工、销售、竣工面积比较分析 （万）2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 施工面积 201211271.84385484.43725.34 速度 5.0%28.8%41.6%25.8%49.7% 销售面积 5256.3673.73101.13136.76226.62 速度 8.4%30.8%37.2%35.2%65.7% 竣工面积 73.787.2788.9686.73125.63 速度 18.4%1.9%-2.5%44.9% 为您为您.我做到我做到 19 201 52 73.7 211 56.36 87.27 271.84 73.73 88.96 385 101.13 86.73 484.43 136.76 125.63 725.34 226.62 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 施工面积销售面积竣工面积 由图表分析：由图表分析： 从 2001 年到 2006 年房地产施工面积、销售面积、竣工面积总体上都处于上升阶段， 从 2003 年开始施工面积以高于 25%的速度增长，销售面积以高于 30%的速度增长， 主要原因是由于受 90 年代地产泡沫的影响，后阶段房地产有一段停滞期甚至是后退 期，从 2003 年惠州房地产开始复苏； 从竣工面积来看，其增长速度极不稳定，甚至出现了负增长，2006 年上半年竣工面 积就去年同期相比减少了 4.81%，仅为 41.54 万平米，由于下半年属于地产行业的 “金九银十” ，下半年的竣工面积会有所增加，说明竣工面积与销售面积、施工面积 不成比例，显示出惠州发展的不稳定性； 通过施工、销售与竣工面积的计算，可以得出从 2001 年至 2006 年上半年总的施工 面积为 1975.54 万，总的销售面积为 517 万，总的竣工面积为 507.83 万， 总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从 2001 年到 2003 年的施工总量， 而总销售面积占总施工面积的 26.17%，总竣工面积占总施工面积的 25.7%，说明市 场还有 1467.71 万的潜在供应量，而这潜在的供应量一部分成为烂尾楼，一部分 为您为您.我做到我做到 20 是以土地的形式囤积，后一部分将会严重影响到惠州 2006 年以后市场，将极大增 加后期的供应量，使市场的竞争更加激烈化。 2.42.4 住房需求、供应、空置比较分析住房需求、供应、空置比较分析 名称2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 供应（万） 5887.27103.9586.73133.79 销售（万） 5256.3673.73101.13136.76226.62 空置（万） 4847.4769.8477.0587.5369.25 58 52 48 87.27 56.36 47.47 103.95 73.73 69.84 86.73 101.13 77.05 133.79 136.76 87.53 226.62 69.25 0 50 100 150 200 250 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 供应面积销售面积空置面积 由图表分析：由图表分析： 这个表格主要反映的市场上商品房的供求关系，通过它可以看出市场商品房的消化 情况； 从供应量和消化量的比较可得，2001 年到 2003 年市场是供过与求，以 2004 年为 转折点，04 年到 06 年的房屋为供不应求，市场消化了大量的商品房，这与深圳人 来惠置业也有一定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州的 3 倍，提高了深圳人在 深的投资门槛，使得大量的深圳人到惠州来寻找投资机会，其中以惠阳及大亚湾地 为您为您.我做到我做到 21 区居多，占 60%左右； 房地产的空置面积在 2001 年到 2005 年都在处于上升阶段，到 2006 有所下降， 而从历年的全市空置率来看，2005 年商品房的空置率为 27%，2006 年为 18.7%， 下降了 8.3%，说明 2006 年房地产市场十分火爆，市场的刚性需求比较旺盛； 从另一方面来看， “空置率在 5%-10%之间为合理区，空置率在 10%-20%之间为空 置危险区，空置率在 20%以上为商品房严重积压区”这一“国际通行惯例” ，2005 年惠州房地产处于商品房严重积压区，2006 年处于空置危险区，市场还有大量的 存量，以每套平均 120计算，2006 年还剩 5770 套商品房没有销售，这将直接进 入 2007 年市场，增加 07 年的供应量，由于 2006 年的施工面积为 725.34 万平米， 大部分将在明年以商品房的形式进入市场，会增加市场的消化难度，有使空置率进 一步上升的趋势。 2.52.5 20062006 年惠州市年惠州市 1-121-12 月数据分析月数据分析 2.5.12.5.1 20062006 年年 1-121-12 月房产信息指数统计分析月房产信息指数统计分析 20062006 年年 1-121-12 月房产信息指数统计表月房产信息指数统计表 商品房预售商品房预售购房交易购房交易 月份月份宗数宗数 面积面积 万万 每宗面每宗面 积积 金额金额 万元万元 预售预售 均价均价 宗数宗数 面积面积 万万 每宗面每宗面 积积 金额金额 万元万元 交易交易 均价均价 1 1 月月 128615.34119.28 422922757 86413.51156.37 196401454 2 2 月月 107812.89119.57 338752628 7118.83124.19 154961755 3 3 月月 167921.12125.79 530742513 6879.24134.50 162371757 4 4 月月 158119.72124.73 551052794 145015.6107.59 287001840 5 5 月月 217728.85132.52 786802727 137719137.98 334001758 为您为您.我做到我做到 22 6 6 月月 128719.41150.82 483742492 127316.47129.38 282531715 7 7 月月 108513.49124.33 344852556 168622.33132.44 428001917 8 8 月月 123314.74119.55 442413001 131016122.14 323632023 9 9 月月 129213.54104.80 409933028 140515.8112.46 328902082 1010 月月 129614.64112.96 517623536 174419.31110.72 387002004 1111 月月 198520.21101.81 755533738 166825.53153.06 406001590 1212 月月 221832.54146.71 1093773361 229926.59115.66 561002110 合计合计 1819718197226.62226.62124.47124.47 66781166781129422942 1647416474208.2208.2126.39126.39 38517938517918501850 由图表分析：由图表分析： 2006 年惠州市总预售 18197 套商品房，每月预售 1516 套，全年中以 5 月、11 月、 12 月销售套数分别为 2177 套、1985 套、2218 套，占全年预售套数的 35.1%，主 要是由于 51 及 101 为房地产销售的黄金期，开发商在这一时期集中放量，供 给与需求的双向作用，使得预售套数急剧上升； 在预售的商品房中，每套的平均面积为 124.47，说明市场上成交的房屋以居家 为主，三房及四房是 2006 年市场的主力户型，开发商主要供应的户型以大户型为 主； 2.5.22.5.2 惠州房地产市场价格分析惠州房地产市场价格分析 1 1）20062006 年惠州各区价格情况年惠州各区价格情况 为您为您.我做到我做到 23 2006年惠州各区价格状况(元/) 1367 1565 2281 2368 3015 3298 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 惠城区大亚湾区惠阳区博罗县惠东县龙门县 均价 由图表分析：由图表分析： 2006 年各区整体均价为上表内各对应数据，以惠城区和大亚湾区居高销售均价； 惠城区属老城区，是经济较为发达的片区，人口众多，06 年又有较多大盘入市， 从而拉升房价；大亚湾区有中海壳牌、惠州港等大型项目的进入，使大亚湾具有较 大的投资潜力。 2 2）惠州近几年房价走势）惠州近几年房价走势 惠州近几年房价走势(单位:元/平方米) 2942 4011 4144 2486 2394 1965 24242614 0 1000 2000 3000 4000 5000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年一季度 2007年二季度 房屋均价 由图表分析：由图表分析： 从惠州房协提供的相关数据来看，近几年惠州房价走势略有起伏，2002 住宅均价 2394 元/平方米，比 2001 年的 2486 元/平方米下降了 3.7%，2003 年均价 1965 元/平方 为您为您.我做到我做到 24 米，比 2002 年下降 18，2004 年均价 2424 元/平方米，比 2003 年上涨 23.36%，2005 年均价 2614 元/平方米，比 2004 年上涨 7.8，到 2006 年，商品房均价达到 2942 元/平 方米，同比增长 12.5%。2004 年之后房价基本上呈现上涨趋势。 这种变化在 2006 年将有较大的变化，主要是 2006 年惠州一大批中高端项目问世， 别墅、Townhouse 占了相当大的比例，像合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、丽日百 合、荷兰水乡、帝景湾、棕榈岛等，这些项目大部分突破 4000 元/平方米，棕榈岛甚至达 到 12000 元/平方米。高端项目的推出必然会整体带动惠州房价，2006 年是惠州楼市变动 较大的一年，带动惠州房价一路攀升。 3）惠州市价格分布状况 惠州各价格分布情况 30% 15% 10% 15% 30% 2000以下 2600-3000 3000-4000 4000-5000 5000以上 由图表分析：由图表分析： 惠州市均价在 2000 元/以下占 15%，2600-3000 元/占 30%，3000-4000 元/ 占 30%，4000-5000 元/的占 15%，5000 元/以上的占 10%; 2006 年市场主要的价格区间以 2600-4000 元/为主，占 60%，说明市场的供应还 是以中档楼盘为主，而 2000 元/以下的主要是经济实用房； 在 2006 年是高档楼盘涌现的一年，4000-10000 元/的价格占 25%，其中东方新 为您为您.我做到我做到 25 城独立别墅均价 10000 元/、双拼别墅均价 6500 元/，润园的独立别墅均价也 过万元，合生国际新城的联排均价 6800 元/，奥林匹克花园别墅为 6500 元/， 棕榈岛的公寓均价 13000 元/，这些大盘的出现增加的惠州高档楼盘的供应量， 拉高了整体价格。 2.62.6 历年户型情况分析历年户型情况分析 惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表 2002 年2003 年2004 年2005 年2006 上半年 总套数 89351041514296190039090 90 平方米以下 24852713437675412965 所占比例(%) 27.82630.639.632.6 90 平方米以上 645077029920114626125 所占比例(%) 72.27469.460.467.4 90-144 平方米 44135374837795404699 所占比例(%) 49.451.658.650.252.8 27.8% 49.4% 22.8% 26.0% 51.6% 22.4% 30.6% 58.6% 10.8% 39.6% 50.2% 10.2% 32.60% 52.8% 14.6% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2002年2003年2004年2005年2006年上半年 90平米以下90-144平米144平米以上 由图表分析：由图表分析： 为您为您.我做到我做到 26 以上是关于住房套型结构比例分布的统计，从近 5 年商品住宅预售登记备案的情况 分析看，套型建筑面积 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面积 90 平方米以上 的占 70%左右。其中：套型建筑面积为 90-144 平方米占 50%左右，144 平米上的 占 20%； 说明近几年还是以消化的主要的为 90 平米以上的户型，主要集中在 90-144 平米的 小三房和大三房，而 90 平米以下的户型数量较少，这一方面由于前期无 9070 的 限制，近年市场上供应的户型主要为大面积户型，占据市场的 70%以上，小户型的 供应量较小，另一方面惠州本地人主要以居家为主，较青睐于大面积的三房、四房， 双方原因促使了大面积户型的热销； 从市场需求看：2006 年 6 月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围 2157 户居民 住房需求进行了抽样调查。根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居 民购房用于投资出租，其他目的占 6.6%。在住房套型建筑面积的选择方面，90 平 方米以下需求占 27.3%，90-144 平方米的套型需求量占 60.2%，144 平方米以上占 12.5%。选三房和四房的分别占 58.1%和 18.3%。从以上数据显示， “十一五”期 间我市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积 90-144 平方米的住房为主。 这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行 引导； 随着 9070 政策的出台，市场上小户型将会增加，从而小户型的竞争较会加剧， 而大户型的供给会急剧减少，同时由于前期已经消化部分大户型客户，需求也会减 少，最终供给与需求的变化将直接反映在市场的价格之上。 为您为您.我做到我做到 27 （三）项目开发背景（三）项目开发背景 1 1、城市化进程与片区前景预测、城市化进程与片区前景预测 惠州城区扩张速度较为迅速。根据惠州统计公报，2005 年，惠州建成区面积 104 平方 公里，2006 年惠州建成区面积已经超过 130 平方公里；惠州在以 25 平方公里/年的速度 扩展城区。 1.11.1 惠州城市人口增长规划惠州城市人口增长规划 时间点时间点2005 年2010 年2020 年 总人口数总人口数350-410 万400-490 万510-650 万 1.21.2 市域城市化水平市域城市化水平 时间点时间点2005 年2010 年2020 年 城市化率城市化率637483 1.31.3 人均居住面积人均居住面积 2006-2010 年，应保证住房供给平均每年满足约 2.7 万个新增家庭的需要，2010 年以 后应保证每年平均提供约 3 万套住房。2010 年规划近期人均居住面积达到 35 平方米， 2020 年远期人均居住面积达到 38-40 平方米。由此带来的巨大住宅面积需求是支撑惠州 地产发展的强劲动力。 为您为您.我做到我做到 28 2 2、江北片区规划、江北片区规划 江北片区独具规划和区位优势，江北片区分为三个区，即江北南区，江北东区和江北 西区。南区是指三环路以南的江北区域，为江北中心区 CBD，根据惠州市江北中心区详细规划规划范围，江北江北 南区位于惠城区的几何中心位置，成为城市新区集行政、文南区位于惠城区的几何中心位置，成为城市新区集行政、文 化、体育、金融、商业以及居住为一体的化、体育、金融、商业以及居住为一体的 CBDCBD 中心区中心区。惠 州市主要政府机构全部在江北，体育馆、展览中心、博物馆、 图书馆等重大文化设施也相继落成。同时江北也是惠州市发 展大商贸、大流通的规划区域，是现在惠城区发展的重点区 域。 江北作惠州城市 CBD，代表着惠州未来的发展前景和希望，将凝聚惠州市城市发展 的精髓，聚集最繁华的商业、城市景观，具有其他片区不可替代的核心地位。 江北南区江北南区 江北东区江北东区江北西区江北西区 本案本案本案本案本案本案 为您为您.我做到我做到 29 3 3、江北片区现状、江北片区现状 江北是惠城区目前整体环境最好的片区江北是惠城区目前整体环境最好的片区。江北是惠州市公园最多的片区，除了公园以 外，道路宽阔，道路绿化优美。政府花大力在江北投建体育馆、市民广场、图书馆等一系 列大型配套公共设施，意在突出“北优”的规划目标江北不仅是政治中心，也是未来 经济、生活中心。 目前，江北片区在人气和商业配套方面略显不足，商业气氛不够浓厚。随着市政配套和 房地产市场的进一步发展，江北的“北优”特点将体现得更为鲜明。此前市场推出的江畔 花园、金裕碧水湾等项目属于中高档楼盘，双子星国际商务大厦也为“北优”添砖加瓦， 如今合生帝景湾项目让江北片高端特色更加明显，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产这一片区的楼盘代表了惠州市房地产 开发的高端水平开发的高端水平 为您为您.我做到我做到 30 4 4、片区房地产市场分析、片区房地产市场分析 江北楼盘基本信息江北楼盘基本信息 项目名称项目名称推广主题推广主题项目类型项目类型项目地址项目地址 占地面占地面 积（积（） 建筑面积建筑面积 （） 销售率销售率销售均价销售均价( (元元/)/)营销阶段营销阶段推盘时间推盘时间 卢浮公馆CBD 水岸大宅小高层江北 5 号小区2.4 万6.6 万90%5300在售2007.7.15 水云居CBD 涵养生活小高层江北云山南路2.9 万7.8 万未售未售办 VIP 卡2007.11 月初 佳怡花园繁华与宁静,价值与未来多层、高层江北 26 号小区7 万15 万45%4500在售2007.8.20 推出二期 嘉和名苑名仕生活 小高层、高 层 江北文昌二路 28 号 4.6 万10.2 万98%5000在售2007.6.30 推出三期 佳磊华丽大厦上流品位傲居 CBD 中央高层江北 14 号小区58605393080%4800在售2007. 9. 1 帝景湾惠州地标-皇家欧洲城 小高层和高 层 江北区文昌一路 1 号 20 万27.4 万未售 7800（1200 装 修） 咨询登记中 三期二批预计年底推 出 城市绿兴花园里城市北岸 阳光盛地 多层、小 高层、高层 江北 24 号小区185806394092%4500 在售2006.10 金裕碧水湾江畔生态健康示范住区 多层、小高 层、高层 江北 15 号小区17 万43 万未售未售认筹中2007.10 月底三期 瑞嘉大厦CBD中央生活公寓高层江北 16 号小区 55903.7 万售罄 6000（800