中国专业批发市场案例研究报告.doc

2006年12月28日，全球竞争力组织公布了“2006中国上市公司竞争力100强”的名单，浙江中国小商品城集团股份有限公司续2005年后再次成为中国专业市场界的骄子，排名仅次于中国石油化工股份有限公司，名列竞争力排行榜第二名。义乌的成功，吸引力大多数地产投资商的眼球，一个一个大量超大型体量的专业市场抗着“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“国际城”、“品牌展示中心”、“时尚中心”等旗号，拔地而起，名曰为专业市场的升级、顺应国际化潮流。通过策划开盘招商至开业运营，究竟几家欢乐几家愁。为给专业市场的开发商一些抛砖引玉的作用，作者策划组织了本次大型中国小商品专业市场调研项目。第一部分中国专业市场的起源 众所周知，我国批发市场起源于80年代初期，90年代以来，我国批发市场进入了一个快速发展时期，其形成原因，大致分为三个方面：1、在原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；2、在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；3、为适应经济发展的要求而兴建的专业市场。截2005年官方统计资料，在工商部门登记的各类商品市场有95000多家，上规模的各类批发市场有12000多家，其中农产品批发市场4000多家，工业消费品批发市场2400多家，生产资料批发市场5000多家。专业市场的发展延续市场的发展需求规律，目前的专业市场根据区域的特性主要分为：产地市场、销地市场和集散地市场三种类型。三种市场在当时的历史条件下，均得以生存和发展；但在变化了的条件下，却各各呈现不同的命运。总得趋势是：产地市场越来越显示出更强大的生命力，其典型实例是浙江义务小商批；集散地市场随着市场建设热潮（导致分流热潮）和越来越发达的交通、越来越畅通的信息（导致直奔产地的倾向）时代的到来，生命力必然走向枯萎；伴生的问题就是：销地市场必然走向萎缩，辐射范围紧缩到市场周围一个比较狭小的范围。同时，旧专业市场普遍存在以下一系列的问题：1、传统的老城区中心，交通拥挤；2、仓库面积小；3、停车不方便；4、经营环境差，档次低；5、配套设施落后；6、租金昂贵，商家经营成本高；7、无证照经营，违章建筑、黑作坊、乱摆乱卖、占道经营情况十分突出；8、在治安、消防、税收、管理等方面也存在着诸多隐患；9、政府整治升级对象；特别是小商品批发市场，这种模式的市场不是国际通行的商业形式。在西方国家，只有农产品（如水果、蔬菜、鲜菜等）这种必须现场看货的品类采取批发市场形式，而非农产品，特别是日用小商品都是由专业批发商在自己公司里完成批发业务。但是，我国的特殊国情（地域发展不均衡、城乡发展不均衡、交通通讯相对落后、信息渠道相对不畅）决定批发市场业态还会在继续存在下去，并在最近今年，由于收益的客观，愈演愈烈。第二部分中国主要小商品城 表1 全国有影响力的主要小商品市场统计表 市场名称 创建时间 经营规模 经营品种 影响地区 年交易额 浙江义乌中国小商品城1982年现有面积260万平方米、商铺58000 余个、从业人员20余万。来自中国各地的10万余家生产企业包括6000余个知名品牌在这里常年展示43个行业、1901个大类、40万余种商品。饰品、玩具、工艺品、日用五金、袜子、拉链等优势商品在中国市场占有30%以上的份额外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射212多个国家和地区，国外长驻采购商达8000余人，联合国难民署，中国外交部，家乐福等机构都相继在市场设立了采购信息中心；2006年，中国小商品城实现总成交额315亿元，连续16次蝉联中国专业市场榜首；辽宁沈阳五爱小商品批发市场1983年由东区、西区、南区和服装城四个大部分组成。占地13.9万平方米,营业面积22万平方米,经营摊位2万余个,从业人员60000余人,营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等16大类、2万余个品种商品来源于山东、江苏、浙江、上海、福建、广东、湖北、北京、沈阳德等省市，流向东北三省、河北省、内蒙古地区，部分商品流入东欧、俄罗斯、朝鲜、韩国等国年成交额近 200 亿元人民币，山东临沂市临沂批发城1986年总建筑面积65万平方米，由小商品、服装等44处批发交易区组成，有各种经营房间、摊位近2万个，从业人员6万人，小商品、服装鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地380亿元湖北武汉市汉正街小商品市场上世纪80年代2.56平方公里包括服装、饰品、玩具、小五金、拉链及其他服装配件、室内用品、家电、鞋类、工艺品、化妆品等28大类商品湖北省160亿元四川成都荷花池批发市场1986年占地面积0.26平方公里，建筑面积40万平方米，营业面积20万平方米，有近三万多经营户服装、纺织品、针织品、鞋类、小百货、塑胶制品、文化用品、体育用品、工艺品、日用品和玩具分为十二大类商品，共十余万种商品西藏、重庆、 贵州、云南等省区市80亿元河北石家庄南三条小商品批发市场20多年营业面积近40万平方米，经营商户1.2万户，从业人员3万余人针织、百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、工艺饰品、文化用品等十大行市，经营商品达20大类、76000多个花色品种。吸引了全国个省、市、自治区的多个县市及朝鲜、蒙古等国家的客商来市场交易05年市场成交额达271.5亿元。河北石家庄新华贸易中心市场1987年经营面积80多万平方米，拥有摊位1.5万多个，从业人员3万余人经营以服装、布匹、电子为主，同时还经营鞋帽、日用百货、通讯器材、床上用品、副食餐饮共8大类5万多个花色品种全国29个省、市、自治区的600多个县、市及俄罗斯、韩国、中亚、东亚等国家和地区客商来市场交易230多亿元浙江萧山商业城1992年占地面积44万平方米，建筑面积近48万平方米，有各类办公和营业用房6000余间，市场经营户3156家，从业人员3万余人，五金、建材、灯具窗帘、百货、副食品、服装、粮油、家电、床上用品、机电、电子等19大专业市场，市场累计成交额700多亿元浙江台州路桥小商品批发市场1982年总占地220亩，建筑总面积19.2万平米要经营百货、鞋类、箱包、针织品、棉布、窗帘、床上用品、玩具、工艺礼品、毛线、服装等15大类2万多种商品浙东南沿海地区著名的小商品集散中心市场年交易额超百亿元重庆朝天门综合交易市场1988年37万平方米，市场内设26个交易区，万余经营户，15,000多个摊位服装、纺织布料、服饰辅料、鞋帽、日化、钟表、箱包、针织品、小商品、塑料制品、床上用品、文康用品、办公用品、儿童玩具、皮革制品、二手消费品等20余个商品大类，数万种商品幅射重庆三峡库区及相邻近的云南、贵州、四川、陜西甚至西藏等地二百多个市县2001年交易额达80.06亿元山东烟台市开发区彩云城1991年占地6.28万平方米，综合楼建筑面积2.3万平方米，商业建筑面积15.8万副食品、服装鞋帽、日用百货、五金家电、文化用品、建材、家具浙江杭州环北小商品市场1982年市场占地面积28400平方米，设有标准摊位3280只，经营商户有6000多人经营服装、日用小百货为主，品种多达一万余种商品辐射山东、江苏、上海、安徽、山西、河北等十多个省、市年交易额超过100亿元人民币广州一德路市场集群已有35年的发展历史，但是该区域市场大多自发形成一德路玩具礼品专业市场群由18个批发市场组成，经营业户过万家，是全国乃至东南亚地区颇具影响力的玩具礼品批发市场玩具、精品、礼品、文具等小商品为主全国各地的玩具经销商都在一德路采购，包括义乌、重庆，形成一级和二级批发的关系。此外，来自东南亚、中东、非洲、南美及俄罗斯等地区的海外买家亦越来越多在一德路直接采购从以上所有中国具有知名度的大型专业市场，几乎都是起源于80年代，在市场规律下产生的，以综合性市场群为主，这些市场目前仍然是中国批发市场的主流，但是，由于历史原因，普遍存在老批发市场存在的经营问题。批发市场从起步到发展有近20年，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜劣汰。但由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至2020年期间，还将存在与发展，充满着活力。如何实现跨世纪中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢？1实现批发市场的管理创新，向法制化转变。市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。 2实现批发市场的组织创新，向质的提高转变。走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场质量的发展模式，在重视市场硬件建设的同时，加强市场软件建设，完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡。市场建设的重点要放在市场功能的完善上，通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设，来扩大市场规模。要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。及时调整商品结构，增强市场的竞争能力。努力实现批发市场与产业基地的有机结合，走市场连基地。基地促市场的发展路子，形成贸工农、产供销一体化的市场发展模式。开拓农村市场是中国政府提出的扩大内需、开拓市场的长期战略方针。批发市场在开拓农村市场中有着得天独厚的优势，只有占领了农村市场，批发市场才有生存和进一步发展的空间。3实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。4实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。我们正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量，在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象。5实现批发市场制度创新，向投资多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的竞争能力和辐射力。广州作为中国最早对外开放的区域，商业发展非常成熟，批发市场主要是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上自发形成起来，并在此基础上不断升级改造发展起来。几乎包括了所有行业。根据政府数据，广州共有大中小型各类专业批发市场485个（有一种说法是超过1000家，这并没有具体的统计数据，不太确定）。按行业划分为工业品批发市场（包括生产资料和生活资料）、农产品批发市场（包括生产资料和生活资料）和综合类批发市场（既经营工业品又经营农产品）。工业品批发市场是广州批发市场中的主力军，共有市场306个，占市场总数的63.31。农产品批发市场是广州最早兴起的批发市场，共有市场99个。占市场总数的20.41。综合类批发市场由于混合经营，定位不专业，因此大多层次较低，竞争力不强。广州现有综合类的批发市场共80个，只占市场总数的16.49。表2广州主要批发市场类别排名及主要分布区域 市场大类 数量 占比 排名 市场类别 数量 主要分布区域 工业品 306个 63.31 1 服装市场49 流花火车站站前路、沙河濂泉路2 工业品综合及其它45 较为分散3 建材家居家具38 荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、芳村、番禺等区4 皮革皮具及鞋业30 主要分布在白云区梓元岗和花都区狮岭镇5 电子与电脑27 天河区体育东路、天河东路、岗顶一带、越秀区中山六路、荔湾区人民中路、东山区海印桥北、番禺区大石镇6 电器市场21 东山区海印大桥北和荔湾区西场一带7 玩具精品18 荔湾区黄沙、越秀区解放南路、一德西路一带8 汽车、摩托及配件17 汽车汽配市场主要分布在白云区、天河区、黄埔区和海珠区，摩托车市场主要分布在东山区较场西路、荔湾区中山八路和新虹街、白云区和从化市街口镇9 布匹毛线及服装辅料12 主要分布在海珠区新港西路中段至广州大道南一带10 钟表、眼镜11 主要分布在白云区站西路、越秀区环市西路一带农产品 99个 20.41 1 农产品综合及其它类30 较为分散2 蔬菜市场13 白云、黄埔、芳村、番禺等区，3 禽畜白云区增槎路、白云区嘉禾、花都区新华镇4 粮油11 海珠区、白云区和天河区沙河一带5 海鲜干货9 越秀区一德路、海珠南路综合类 80个 16.49 表3具有代表意义的批发市场 品类 知名市场 服装流花服装批发市场、白马商贸大厦、新大地服装批发城、广控大厦休闲服装城、富骊大厦外贸服装批发市场、海珠婚纱街布匹中大布料市场、广州花（纱）布贸易中心、海印毛线布料总汇、新海印毛线布料市场、凤和天雄纺织城、广州国际轻纺城妇婴、儿童用品 荔湖童装妇婴用品广场、南天批发广场、富力儿童世界、儿童服装大世界鞋业广州大都市鞋业市场、胜其路鞋业市场、金龙盘国际鞋业皮具广场、华南鞋业城、环球国际商贸中心步云天地、天和鞋城皮具汇豪皮具城、中港皮具商贸城、大新濠畔皮革鞋料市场、白云世界皮具贸易中心、金亿皮具广场、亿森皮具城、三一皮具城玩具、礼品、精品、饰品中港玩具精品批发城、艺景园精品广场、德宝交易市场、国际玩具文具精品广场、泰康仰忠精品批发市场、万福精品广场、万菱广场汽车配件利远广场、福怡汽车配件市场(福怡大厦)、白云摩托车配件市场、金永福汽配城、广州倚云汽车用品广场、永福汽配城文体用品谊园文具玩具市场、华南文化用品市场、海印二沙体育精品廊、朝阳文化用品市场、星之光文体用品市场、南澳文体用品市场花卉、鸟类、虫鱼水族越和花鸟鱼艺大世界、金花地渔具市场、广州岭南花卉市场、花城花卉批发市场、广东黄沙花卉精品市场化妆美容、美发洗涤兴发广场、洗涤化妆美容专业街、中人化妆品城、广州美博城小商品三元里小商品市场、华南国际小商品城、梓元岗商贸城、长运小商品批发市场、南泰百货批发中心市场IT、数码通讯天河路电脑一条街、太平洋电脑城、南方电脑城、广州电脑城（东城）、天河科技街办公耗材市场、东方电子城电子惠福电子广场、凌海电子商场、龙城电子科技广场、德福电子配套市场、米市电子器件一条街、米市电子商场五金交电、塑料橱具金富五金批发市场、大德五金交电专业街、粤景五金交电市场、沙溪海珠五金塑料城、长江百货交易城、荟辉五金机电市场装饰材料、灯饰布艺亿宝装饰材料城、荔港装饰材料市场、新泰康装饰城家电音响、电动游戏广海印电器专业街、游戏机产品专业街、西场电器城、如意坊电器城、金西场电器城、新陶街电子电器城家具家俬、钢门行业香江家俬城、新金雅家居广场、越秀钢门街市、广客隆家居城、红苹果家私、百年好家居建筑市场、建材市场鱼珠建材市场画品画框、画工艺品文德路画品工艺一条街、华祥文德文化城图书杂志、音像制品广州市图书批发市场、广东音像城文物古玩 珠宝玉器广州文物总店、文昌陶瓷玉石工艺市场、源胜陶瓷玉石工艺街、广州西关古玩城钟表、眼镜 广东（国际）眼镜中心、九龙钟表行、南方钟表交易中心、站西钟表城、广州眼镜城、信江眼镜贸易中心通迅产品、摄影器材德兴西堤电子城、广州日用工业品市场、南太日用工业批发市场、滨滨电子城茶叶 海印茶叶市场、广东耀山糖烟酒茶叶批发、芳村洞企石路茶叶街、南方茶叶市场、锦桂茶叶市场、华南茶叶文化广场水果蔬菜 草菇杂菌天平架水果交易市场、越秀蔬菜批发市场、南源水果批发市场、南岸水果交易市场、白云山农产品综合批发市场食品饮品 粮油蛋品新源粮油市场、天河员村杏发批发市场、天平粮油食品市场、瑞宝粮油食品市场、江南粮油食品市场、白云山农批市场海味干货 干果交易南粤副食品批发市场、东泰海味干果批发、海中宝海味干货交易中心水产海鲜 肉类冷冻黄沙水产交易市场、广州水产批发市场、广州市鱼市场药材药品 性保健品清平中药材市场、广东成人用品市场纸张油墨 印刷包装天成印刷器材专业街、金天成广场、印刷纸品街市医疗器械广州国览医疗器械城、荔湾医械一条街酒店用品广州沙溪国际酒店用品市场、南天国际酒店用品城在广州，同样存在由于历史自发形成批发市场，由于缺少计划性的规划而导致存在很多问题，抑制了专业市场的发展空间：第一：广州批发市场的空间布局不合理。由于没有严格审批和统一管理，各级政府管理部门都参与市场建设，市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的状态。现在还有44.9的批发市场分布在老市区，一方面由于市场面积受到用地限制和级差地租较高，市场规模不可能再扩大，反而会缩小，难有更大的发展空间。另一方面，由于交通、消防、环保、卫生、城市形象等因素的制约，使其难以在老市区立足。第二：市场建设水平总体还较低，不少批发市场规模较大，但层次较低，硬件设施有待改善，配套设施明显不足。很多市场是利用闲置的仓库和待建土地建成的，带有明显的临时性，市场铺面只是简易棚式建筑，场内布局凌乱，卫生状况很差。此外，许多批发市场的选址与开发建设缺乏科学、统一的规划，乱搭乱建、违规建设等现象较为严重。市场建设水平较低还反映在市场信息化程度上，大部分批发市场没有建立电子信息系统和电子信息网络，还未广泛采取电子信息管理手段和电子交易方式。第三：广州批发市场的组织化程度和管理规范化程度不高，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥。不少批发市场的开办者对市场只管收租收费，不加强内部管理，市场管理严重滞后，加上入驻商户层次参差不齐，总体素质不高，甚至有些市场存在售卖伪劣商品，骗买骗卖，短斤少两，货不对版，欺行霸市等不良现象，安全隐患大。未来广州批发市场的发展趋势主要显现以下特征：1、市场发展从无序到有序，从低级到高级 未来市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、有力，档次进一步提高，秩序明显好转，形成一批在国内外批发行业有举足轻重影响的、具有较强商贸旅游吸引力的大中型批发市场。2、市场加速园区化、规模化、中高级化发展由于批发市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的批发市场园区将会崛起，批发市场规模将会进一步扩大。同时，批发市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统批发市场的面貌。3、市场专业化、特色化更为突出 具有鲜明特色的专业批发市场竞争力较强，将得到迅速发展，批发市场专业化、特色化更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。4、市场空间布局向中、外圈层转移 由于中心城区地价的不断上升和批发市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线，市场的空间分布更为合理。5、批发市场与物流配送相融合 物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。批发市场与物流配送进一步融合。一种形式是两者的复合，即在批发市场园区中复合物流配送，在物流园区中复合批发业务。另一种形式是两者的互补，即批发市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转。批发市场为物流配送提供业务，物流配送为批发市场提供服务。6、市场广泛应用电子信息技术 大中型批发市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使批发市场走信息化的发展道路。第四部分新项目带来的反思 近几年来，国内部分一个又一个“重量级”专业市场项目拔地而起：汉口北国际商品交易中心：总建筑面积300万平米，交易市场面积为210万平米，物流仓储43万平米，生活及综合配套33万平米，预计投资60亿元，一期纺织服装、鞋帽箱包、工艺礼品、酒店用品、儿童用品等五个批发市场，总面积30万平米。中国小商品（厦门）国际商业城：占地500亩，总投资15亿元，分两期在三四年内实施，包括产品设计研发中心、各类小商品展销中心、物流配送中心、商务配套中心等四大功能区。北京国际商贸物流港：185万平米的建筑面积，总投资40亿，首期开发面积22万平米。然而，已经开始投入运营的几个项目却出现进展缓慢现象，见下表：表4部分大型专业市场进展缓慢 项目名称 项目规模 项目定位 目前状况 广州国际玩具礼品城共40万平方米，首期建筑面积约10万平方米，商铺近800个，二期除商铺外，还设有研发中心，约10万平方米的大型展览中心为举办国内外各种订货会、采购会、综合展览活动等提供便捷的服务，三期包括一个占地约4万平方米的商务主题公园， 集娱乐、游玩、体验为一体项目定位于信息化、国际性、物流型，以“商流、信息流、资金流、物流”合一为目标， 建成后将成为全球最大的玩具礼品商流中心。开业已有两年，800多家商铺只有300多家开门营业，偌大的整个市场门可罗雀，显得冷清；由于配套设施好，规划先进，政府方面提供了很大的支持，市场前景依然乐观，并将该市场列入未来五年重点培育的市场。武汉龙王庙国际广场占地117亩，总建筑面积约28万平方米，总投资达30亿元。是武汉市重点建设项目；武汉市最大的内资商业地产项目，是汉正街改造的龙头项目，全力打造集批发、购物、时尚、休闲、娱乐、旅游于一体的国际化商贸旅游航母，由龙王庙国际服装城、龙王庙国际鞋城、龙王庙国际皮具箱包城、龙王庙国际礼品饰品城、电子商务中心等组成，一期工程龙王庙国际礼品饰品城已于2005年12月28日正式交付业主；二期、三期工程预计分别于2006年底和2007年年中投入使用。据说目前招商状况不太理想。重庆盛世金源国际商贸城西部最大的单体批发市场，总投资额26亿、总建筑面积68万平米、超过5000余商户同场经营，4000个停车位，5万平方物流配送中心以品牌服饰、现代家饰、工艺礼品、日用商品交易为核心的复合产业形态，以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、链接电子商务系统的、具有完善配套服务功能的、大型和规范的、现代化和国际化的市场交易和会展中心。2007年10月29日开业，共七层，目前仅开业三个楼层，招商进展缓慢，基于重庆市政府对老市场的重新规划与拆迁，本市场前景尚为乐观。鹏润国际时尚购物中心总建筑面积约60万平米, 32.8万平方米的商业面积、5万平方米的酒店、3万平方米的写字楼和1.2万平方米的会展中心以服装为主，小商品为辅，批发与零售结合，定位为“采购中心+购物中心”，几经改变定位，招商反映不太理想，项目预计2007年年底竣工，2008年上半年开业国内非常多的项目案例，发展商几乎是完全按“国际惯例”做足了工夫：1、请专业的调研公司做项目调研；2、开项目论坛，请专家做论证；3、地方重点项目，取的政府的大力支持；4、请专业的设计公司进行建筑设计；5、请专业的广告策划公司进行项目推广宣传策划，投入了大量广告经费；6、寻找了大量合作伙伴进行所谓的“项目合作”；7、聘请大量招商人员，董事长带队亲自进行谈判招商，天天到其他市场去招商挖角；8、在招商政策方面给出了非常多的优惠让利政策，旨在放水养鱼；然而，在招商过程中不短调整定位，结果投资者的水放完了，鱼却没有养活。是什么原因导致如此被动的局面？追其结果，如下几个方面的失误在运作中是需要警觉的：1、受无良策划公司欺骗，调研人员与策划团队是同一批人，为了获得策划的机会，调研的结果总是项目机会大于风险；2、作秀行为，专家、学者、协会、政府官员这些很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；3、项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；4、闭门造车，没有真正了解客户需求；5、招商策略没有落到实处；6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；7、过于相信协会号召力，与协会合作以为就取得了成功的保障，目前协会大多是松散组织，并不具备真正的号召力，会员企业本身都有自己的拓展思路；8、投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；9、大絮宣传炒作，以为有了名气就有会成功，结果是有了名声却没有市场；10、玩超前概念，策划人主观意愿上升级市场，导致商家观望多于行动；另外，专业批发市场经营者在拓展新市场方面的心理特性程以下规律：1、经过某些专业市场的运作失败的教训，拓展投资变的异常谨慎；2、利润单薄，对投资收益看的越来越重要；3、能否带来直接生意是最关键的；4、观望超前定位的专业市场，更多的人是在市场旺后后悔，或者宁愿在市场旺后高价获取，而不太愿意让自己进入守场或者高风险个境地；5、对新市场的各软硬件要求非常苛刻，如层高、停车、仓库、空调、交通、物流、人流、配套设施、缴租条件、管理费用、广告等等，他们甚至对一些小细节要求很高；6、对新市场的守场时间要求很长；7、对合作条件要求很多，甚至很不平等；8、大中型有实力企业对市场的前瞻性较好，他们看好有发展潜力的市场；9、除了少数品牌生产厂家对少量及其重要的市场会设店面外，一般由其代理商设置；10、一个专业市场的客户构成还是以中小型企业及经销商构成为主；此情此景，需要每一个开发商或市场经营者必须面对一个课题：给客户商家进入您的市场一个明确的理由，给消费者进入您的市场一个明确的理由！让自己的生意不断发展是每一个经营者坚持要的答案。 对这个课题拒不回答，结果只有一个：商铺闲置！开发商应该具备什么样的观念： 首先需要认清商业物业（商铺）的实质。一个简单的例子就可以说明：为什么一个6平米的冷饮商铺年租金达到了40万元的天价，很简单：这个商铺每天要卖掉4卡车冷饮。 为什么许多商铺免租金都没人入住，很简单：那里一定没有什么生意可做。 商铺黄金与否，首要的是经营户能不能挣到钱，投资者能不能收回投资和投资回报。而一切的源头就是消费者是否被给与了他必须光临的理由，消费者愿意来此花钱。商业物业开发商必须确立这样的观念：项目从规划、设计开始，就当研究最终消费者的消费习惯、消费倾向、消费可能并满足他们的需求，从而确定项目能够给予消费者核心利益；项目建设完毕，要对投资商铺者自营和租赁商铺经营者慎重选择，确保他们所经营的项目能够按规划提供给消费者核心消费利益。对消费者进行宣传、引导，将项目能够给予他们的核心利益充分传达。从而确保商业项目对经营户的支持，确保人气旺盛、商业繁荣。所以，一个专业市场成功，招商是关键中的关键，但是怎样才能招商成功，符合客户需求的项目自然就会事半功倍。故做一个项目，除了有效的推广宣传，其实真正最核心的就是前期研究清楚项目市场定位是否符合市场发展规律，关门造车或者是想当然作出的一个定位，即使做了很