阿特金斯大连软件园报告.doc

1 目目 录录 1 1软软件件园园现现状状分析分析5 5 1.1软件园控制性规划5 1.2软件园现状建设状况6 1.3目前入住软件园区的公司状况.10 1.4软件园现状问题分析.11 2 2大大连软连软件件园区园区建建设设的的经济环经济环境分析境分析1313 2.1宏观经济分析.13 2.2中国软件产业发展特征.15 3 3软软件件园园建建设设的一般的一般规规律律2020 3.1软件园区的发展类型.20 3.2国际软件园区发展.21 3.3国内软件园区的对比分析.22 3.4结论.23 4 4大大连软连软件件园园的市的市场场需求分析需求分析2525 4.1软件企业对物业的需求特征.25 4.2大连软件园研发物业需求测算.28 4.3大连软件园的教育需求特征.30 4.4大连软件园信息服务产业的需求趋势.31 5 5大大连软连软件件园园的分的分区区规规划划分析分析3232 5.1研究分区规划的目的.32 5.2分区规划.32 5.3总人口规模.34 5.4地区性公共服务设施.34 5.5结论.35 6 6大大连软连软件件园园的功能及用地容量分析的功能及用地容量分析3636 6.1可计入软件园内部功能平衡用地.36 6.2功能及容量计算标准.37 6.3软件园内部功能合理平衡及用地容量.39 7 7大大连软连软件件园园的的总总体功能定位体功能定位4141 7.1大连软件园的优势劣势和机遇挑战分析.41 7.2功能定位框架.42 7.3规划原则.42 7.4量化指标.44 2 附件一：微附件一：微软软公司公司园区园区4747 附件二：印度海德拉巴市高新信息技附件二：印度海德拉巴市高新信息技术术园园5050 附件三：北京中附件三：北京中关关村村软软件件园园5252 附件四：山附件四：山东齐鲁软东齐鲁软件件园园5353 3 1 1软软件件园现状园现状分析分析 1.11.1软软件件园园控制性控制性规划规划 大连软件园位于大连市西南部，地跨甘井子和沙河口两区，规划控制区总 占地 7.18 平方公里，规划用地除涵盖大连软件园核心区 2.98 平方公里外，还 包含或毗邻大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等多所高校，属于大 连市的高教科研文化区。 1.1.1 现有规划的目的和设计思路 目前控制性规划的目的是要使园区在高起点、高标准的基础上，用国际软 件业一流的园区规划标准，从规划设计、建筑布局和环境设计等方面为国际和 国内软件企业提供完善的科研开发、经营和人才培训的设施和环境。 规划中以探索山地环境意义为设计构思起点，将科研开发区设计成散布在 绿丛中的一组组科研村落，在大工路、财税路与五一路之间的三角地段安排了 集办公、商贸、娱乐、休闲为一体的公共服务区，并设计步行景观带塑造环境 景观， 在园区南部和西部集中安排居住区。 1.1.2 规划结构 图中所示是目前的规划方案，突出体现了“四区一园”的建设设想，将核 心区分成了产业区、科研区、商务区、生活区和山林公园五个部分分别规划。 4 1.1.3 规划景观系统 规划通过“一心三带两轴线”形成完善的景观系统。包括： 一心 中心景观广场 三带 北部山谷形成弧形绿带，教育区结合高压走廊形成第二条绿带，沿学 院路形成第三条绿带 两轴线沿大工路、财税路和软件路十字道路结构形成景观主轴 1.1.4 规划分区建设 整个园区分为二期建设，一期为软件园核心区，二期开发其余规划用地，远期 改造山林绿地。 1.21.2软软件件园现状园现状建建设状况设状况 1.2.1 现状用地布局 图中显示目前软件园核心区的现有建筑和土地用途，其中山林绿化用地占 到总用地的 64，居住类物业占总建筑面积的 75%。 5 现现状状用地用地状况状况 用地占地面积 (ha) 比例 1 科技用地 7.45.1% 大公司用地 4.12.8% 小型公司用地 3.32.3% 2 教育用地 6.54.5% 大学用地 4.73.2% 中小学用地 1.91.3% 3 居住用地 22.215.2% 商品房用地 8.15.5% 早期商品房用地 6.64.5% 拆迁还建住宅用地 6.04.1% 学生公寓用地 1.61.1% 4 道路用地 8.96.1% 5 绿化用地(国有山林) 94.164.5% 6 工业用地 3.82.6% 7 轻轨用地 3.02.1% 合计 145.9100.0% 1.2.2 现状建设规模 已建成部分的总建筑规模为 41.9 万平方米，主要分为三种功能的建筑：科 技、教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的 3/4，共 31.5 万平方米，科技和教育规模各占 15%和 10%。 现现状状建建设规设规模模 建设类型建筑面积(M2)比例 科技 60,50014.4% 大公司 25,5006.1%1 小型公司 35,0008.4% 教育 43,50010.4% 大学 30,0007.2%2 中小学 13,5003.2% 居住 314,93575.2% 商品房 150,00035.8% 早期商品房 78,71618.8% 拆迁还建住宅 72,21817.2% 3 学生公寓 14,0003.3% 合计 418,935100.0% 6 1.2.3 现状建筑及环境景观 软件园核心区全貌 东软信息学院 软件园创业园 2 号楼 7 软件园全貌 软件园核心区的山林绿地 软件园公共服务区现状（未拆迁） 8 1.31.3目前入住目前入住软软件件园区园区的公司的公司状况状况 大连软件园自 1999 年 10 月奠基开工以来，通过几次重大的战略性步骤， 已具备相当规模, 建成约 10 万余平方米的科研开发和教育培训物业，配套的生 活区住宅也已完成两期开发，总建筑面积 24 万平方米，销售势头良好，并着手 进行第三期的规划。截止到 2001 年 7 月，入住园区的公司已近七十家，2000 年软件销售额 3.9 亿元，软件出口创汇达 600 万美元。 1.3.1 入住公司概况 一些知名的软件公司入住大连软件园，为软件园的发展起到了积极的作用， 为诞生中国第一个软件产业国际化示范城市奠定了基础。东软股份在大连软件 园投资 1 亿元，成立了东软大连软件分公司，并又兴建了 7 家中外合资公司， 是园区的核心企业；亿达集团与东软股份还联合创办了东方信息技术学院，今 年开始对外招生；中国网通在大连软件园设立分公司，既实现了其地域性的扩 张目的，又为软件园提供了先进的通讯基础设施。 以下是软件园落户的 66 家公司和教育机构资料汇总。 表 2.3.1 a 入住公司概况 员员工工数数 建筑面建筑面 积积 年年营业营业 额额 平方米万元 1. 园内楼外企业: a.合资企业 (8 家) 904 19,800 30,000 b.其他企业 (3 家) 26 ,250 232 园内楼外企业合计 930 20,050 30,232 2 园内楼内企业: a.合资企业 (6 家) 226 2,774 3,000 b.其他企业 (30 家) 435 6,171 5,950 园内楼内企业合计 661 8,945 8,950 3.注册但未入住企业 a.合资企业 (4 家) 70 1,054 0 员工数 建筑面 积 年营业 额 平方米万元 b.其他企业 (16 家) 46 294 41 注册但未入住企业合计 116 1,348 41 9 总计 1,7071,707 30,34330,343 39,22339,223 4. 教育培训 a.东软信息技术 学院 144230,0002,240 表 2.3.1b 入住公司的人均指标 面积/人 营业额/面积 人均营业 额 平方米/ 人万元/平方米 万元/人 合资企业 (18 家) 19.71.427.5 其他企业(48 家, 不含 IT 学院) 13.20.912.3 软件企业平均 17.817.81.31.323.023.0 1.3.2 入住公司特点 通过对入园企业的访谈和与直接销售、招商人员的交流以及上述数据的分 析，我们发现落户大连软件园的公司有以下特点： 东软公司在软件园起着举足轻重的地位，它占据了目前园区 60的办公面 积，与东软相关的公司的销售额占三分之二，因此本园区属于典型的核心 企业型园区； 园区出口额占园区总销售额的 13%，中外合资公司在办公场地使用和销售 产值方面对园区的贡献分别为 78和 84，其中日资企业占所有外资企业 的 60%以上，因此本园区属于外向型园区。 园区的人均软件销售额约 23 万元，高于全国 13.05 万元的平均水平，说明 大多数的企业盈利能力较强，合资企业的人均销售额更是达 27.5 万元； 园区内 50 人以下的国内中小公司占企业总数的 72，说明大多数企业仍 处在创业的初期，需要多方面的支持，并且有很大的发展空间。 10 1.41.4软软件件园现状问题园现状问题分析分析 1.4.1 园区功能 居住居住区与区与产业产业科科研区研区发发展不平衡展不平衡 产业科研区建成物业供不应求，一些希望入园的企业找不到合适的办公面 积，而居住区的建设进度较快，随着入园企业数量的增多和企业档次的提 高，会出现配套住宅不能满足园区需求的现象； 配套公共服配套公共服务设务设施跟不上施跟不上 目前园区内没有商务配套设施，如酒店、会所等，来园区出差人员的食宿 需在园外解决，员工餐厅目前集中在 1 号楼，对其他楼座的人员就餐不很 便利，信息学院的学生宿舍也暂时在拆迁还建住宅楼中解决，不利于学生 的统一管理和专心学习。 环环境境绿绿化不成化不成气气候候 园区内已建成的物业面积近 10 万平方米，但除了在信息学院和创业园 1 号 楼有较大规模的集中绿地外，其他地区，包括广场、道路沿线的绿化景观 都还未成气候，影响了园区的整体形象。 1.4.2 控制性规划 规规划没划没有体有体现软现软件件园区园区的特点的特点 目前规划将产业区与科研区单独划分，不符和软件产业“产学研”紧密联 系的特点，而且从建设的实际操作看，这两类物业类型在建筑和功能方面 没有截然的差别。 用地布局用地布局没没有有体体现现园区园区的的总总体功能定位体功能定位 目前的规划中科研生产区面积只占全区可用地总面积的 14%左右，而居住面 积占 75%，没有体现园区以软件产业为主导盈利方向的定位。 建筑群缺乏整体形象建筑群缺乏整体形象 对园区的建筑形象和风格没有控制性方案，没有很好地体现软件产业的高 科技形象，造成各个建筑之间，特别是沿主要街道建筑形象、风格的冲突， 不能相互呼应，空间感的不统一。 1.4.3 可持续性发展潜力 已建成的生活区住宅物业吸引了大量人口，但商业配套面积不够，对园区 的发展增加了压力，而且将山林地带划为科研区，没有为未来的开发提供灵活 扩展的空间，又加剧了用地紧张的矛盾，因此目前的规划不利于园区的长久的 可持续性发展，需要根据未来的园区的建设发展计划进行调整。 11 2 2大大连软连软件件园区园区建建设设的的经济环经济环境分析境分析 2.12.1宏宏观经济观经济分析分析 2.1.1 经济环境概况 大连市辖区面积 12574 平方公里, 其中市区为 2415 平方公里, 坡地地形占了相 当比例。2000 年大连市的总人口 551.5 万人，GDP 总值为 1110.8 亿元，人均 20255 元，高出全国人均 GDP 的两倍（图 3.1.1.）。第三产业的比重比上年有 12 显著增长，已占到 44%，超过辽宁省的平均数 4 个百分点，旅游创汇收入 2.34 亿美元，外商投资额 13.39 亿美元，高新技术产业区的技工贸收入达到 150 亿 元。 图图 3.1.1.3.1.1. 大大连连与与全全国国人均人均 GDPGDP 的比的比较较 年年份份 1998199819991999200020002005200520102010 大大连连市人均市人均 GDPGDP（元）（元） 1705118395202553320058100 全全国国人均人均 GDPGDP（元）（元） 6277649970381010514506 0 0 1 10 00 00 00 0 2 20 00 00 00 0 3 30 00 00 00 0 4 40 00 00 00 0 5 50 00 00 00 0 6 60 00 00 00 0 7 70 00 00 00 0 1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 05 52 20 01 10 0 大连市人均GDP（元） 全国人均GDP（元） 中国加入 WTO 以后，经济更加开放，部分产业会受到暂时的冲击，但多数行业 将面临更多的市场机会。中国的信息产业会受到 WTO 和 2008 年奥运会的双重驱 动，得到长足发展。作为沿海开放城市，东北三省对外经济的窗口，大连将会 面对国内、国际更大的机遇、市场、和挑战，尤其是带来对日本、韩国出口和 经济合作的更多机会。 2.1.2 基础经济行业分析 基础经济行业是通过计算某一地区特定行业的就业人口或产值占当地总就业人 口的或 GDP 总值的比率与全国的水平相比较，如果比例高于全国水平，说明该 行业的发展除了服务于地区经济的需求，还可以输出该地区以外，创造更多的 经济效益，该行业即可称为该地区的基础经济行业。表 3.1.2 中的数据分析可 以看出，大连市的软件产业产值在国民经济中的比重高于全国平均水平的两倍 多，说明软件行业已经成为大连市的基础经济行业，并且具备很强的发展潜力。 13 表表 3.1.23.1.2 大大连连市市软软件件产值产值与与其他城市的比其他城市的比较较 20002000 年（年（亿亿元）元） 全全国国 大大连连山山东东广广东东 北京北京四川四川 GDPGDP 总值总值 894041110.88542.49506.04 2460.54010.3 软软件件业产值业产值 2309.12080192.511.65 比例比例 0.26%0.82%0.23%0.84%7.82%0.29% 2.22.2中中国软国软件件产业发产业发展特征展特征 2.2.1 国内软件产业发展速度高于全球软件市场的增长速度 过去的 5 年中，全国软件产业的年增长率为 28，占 GDP 的比例从 1995 年的 0.1%上升到了 2000 年的 0.26%，软件产业对国民经济的重要地位越来越明显。 表表 3.2.1.b3.2.1.b 中中国国软软件件产业销产业销售售趋势趋势 19961996199719971998199819991999200020002001200120052005 （预计预计） 全全国国软软件件销销售售额额（亿亿元）元） 921121391762353151200 年增年增长长率率 35%22%24%27%34%34%37% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1 19 99 96 61 19 99 97 71 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 05 5 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 全国软件销售额 （亿元） 增长率 14 全球软件销售市场过去 5 年的增长率在 10左右，中国软件产业的增长速度高 出于全球软件产业的 1.8 倍。 表表 3.2.1.b3.2.1.b 全球全球软软件件销销售市售市场趋势场趋势 年年份份 199619961997199719981998199919992000200020052005 软软件件销销售售额额 （亿亿美元）美元） 110112121333146716142599 增增长长率率 10.08%9.98%10.05%10.02%10.01% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 1 19 99 96 61 19 99 97 71 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 05 5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 软件销售额 （亿美元） 增长率 2.2.2 在全球市场所占份额少 经过近十年的发展，中国的软件行业已初具规模，截止到 2000 年底，全国软件 销售产值已达到 235 亿元，从事软件开发和销售的企业约 5000 家，从业人员超 过 18 万人。然而，中国的软件销售额只占到了全球软件产业的 2，与软件业 发达的国家比较，仍存在很大差距，详见下表。 表表 3.2.23.2.2 中中国与国与主要主要软软件件业发业发达国达国家的比家的比较较 国别美国爱尔兰日本中国韩国印度其他总计 1999 年产值 （亿美元） 61184602850565781467 15 印印度度 4 4% % 韩韩国国 3 3% % 中中国国 2 2% % 日日本本 4 4% % 爱爱尔尔兰兰 6 6% % 美美国国 4 42 2% % 其其他他 3 39 9% % 2.2.3 软件“航母”已经出现 1994 年以后中国软件产业有了快速发展，中国已经出现了大型的、有竞争优势 软件公司，如东软、托普、亿阳、用友、科利华、金山等。2000 年，东软股份 的销售收入超过了 10 亿元，年产值超过亿元的企业有 30 余家。这些软件“航 母”不仅带动了全国的软件产业发展，而且与国际软件公司在中国和东北亚市 场上展开了竞争。 2.2.4 多数软件企业规模小 另一方面，中国有 5000 家软件企业，大多数公司仍处于小作坊式的规模，全国 平均一个软件企业的员工数只有 36 人。今后，软件企业会向专门化和规模化两 个方向发展，一是企业规模不变，甚至拆分成更小的企业，产品更加精深和专 业化，成为大公司的外包合作者。二是一些小企业规模不断扩张，兼并软件产 业价值链上规模类似或优势互补的公司，走规模经营道路。 2.2.5 软件产品的区域性服务 “打包式”软件将逐步向“服务式”软件转变，企业从单纯出售软件产品的赢 利模式变为包括后期的培训、维护和开发服务的整体解决方案的经营模式，而 且更多的客户求购为其量身定做的产品，因而软件公司的研发中心和技术支持 服务应尽可能地在当地实现，这使得大软件公司会在国内区域性的中心城市设 立分公司或基地。同时，软件开发阶段的相对独立性，为母公司与子公司或兄 弟公司在不同地点协同完成一个大型软件产品提供了可能。 16 2.2.6 软件的“产学研” 一体化 软件行业是一个知识密集型的产业，发展变化快，产品的更新频繁，因此，要 求软件开发人员不断更新技术和知识，紧跟国际发展趋势，才能使公司的产品 不断推陈出新，立于不败之地。为此，大型软件公司纷纷将软件基地设在了国 内软件技术人才比较集中的地区。信息技术学院成为软件科研和开发的骨干力 量，为软件企业输送技术和培养专门的 IT 人才，从而在开发、科研、人才培养 之间形成一个循环合作体系。为软件企业服务的公司，如通讯公司和教育科研 机构，与软件企业组成一体化的产业链, 由骨干企业带领整个软件行业的发展。 2.2.7 软件的人才供不应求 目前我国从事软件产业的人员近 50 万人，但在数量和素质方面都不能够满足软 件产业快速发展的需要，预计每年的缺口在 20 万左右。对比以下各国软件工程 师与全国人口的比例，我国处于较低水平。 国国别别美美国国印度印度日本日本以色列以色列中中国国 软软件工程件工程师师数数量（万名）量（万名）10025330.1310 人口人口总总数数（亿亿人）人）2.689.461.250.0612.36 每每 100100 万人中万人中软软件工程件工程师师的的数数量（名）量（名） 37.32.626.42.20.8 一方面，缺少大量熟练掌握基础软件知识和技能的“软件工人”，另一方面高 层次的总体设计和系统分析人员又流失到国外，而兼备技术背景和营销才能的 人才更是奇缺。按照一般企业的“二八定律”，软件产业中技术人员的结构应 是 70%以上的人员从事软件开发工作，8% 从事软件科学研究，其余从事行政和 支持工作。因此加快软件技术人才的培养是中国软件行业的当务之急。 2.2.8 国际化合作 国际化的合作既包括了国外软件的本地化过程，又包括了利用我国优质而廉价 的软件技术人才，争取国际软件加工外包市场份额的努力。软件产业的国际化 趋势，会带来设立机构的国际化和管理模式的国际化。像微软这样的国际性公 司在中国设立的研究院和开发机构，以开放式的创新研究，探讨发展的可行途 径，通过人才的培养，汲取多元化的资源。技术的全球化浪潮并不会导致产品 17 单一化，恰恰相反，基于同一核心技术的不同产品，将跨越地域和文化，需求 更广泛的发展和合作空间。 2.2.9 小公司依赖大公司的发展 企业的管理模式也在经受着技术全球化的冲击，矩阵状发展使整个运作容易形 成“切块状”的专业化合作。有了研究开发的支持和专业化合作的趋势，软件 企业会轻装上阵，在强调自己的核心技术的同时，尽可能地把非盈利核心的业 务外包出去，让这些业务成为其它企业的盈利焦点。于是，软件的“行航母” 的周围会聚集着一批小型的专业化软件公司，谋求相互依赖的发展关系。 2.2.10国内的软件基地具有集聚集聚效应 2000 年的全国出口总值 1.8 亿美元，其中来自软件基地的出口份额占到全国的 80以上，自主软件版权产值也占到全国的 80，大型软件公司在软件园区成 为核心，具有明显的集聚集聚效应。 2.2.11未来发展有良好前景 预计“十五”期间，软件和信息服务产业是我国大力发展的产业，加入 WTO 和 举办 2008 年奥运会是两个重要的驱动因素，加上国内企业将加大对信息管理的 投入，会对软件产生巨大的需求。根据信息产业部规划，到 2005 年，信息产业 占国民经济的比重将上升到 5左右，软件市场约为 1750 亿元，国产软件将达 到 60-70%，这个增长幅度不仅为中国的软件企业带来了发展良机，也为各软件 园的发展提供了难得的机遇。 18 3 3软软件件园园建建设设的一般的一般规规律律 3.13.1软软件件园区园区的的发发展展类类型型 软件园区的发展依赖于软件企业的发展，特别是国内大型软件公司和国际著名 软件公司在华机构的发展。国内多数软件园属于“园中园”或“毗邻园”，同 时以某个大型软件公司为园区发展的核心，如成都、西安、长沙、大连等，呈 完全独立状的软件园尚未出现，也没有形成国外那样的软件城。 软件园已经成为国内软件企业的主要基地，是软件业的产业积聚圈。2000 年全 国软件园区实现的收入为 191.9 亿元，出口和自主软件的产值来自软件园区的 份额均占 80%以上，大多数软件园以大型骨干软件企业为依托，人才相对集中， 并且有科研、院校和应用单位的支持。 3.1.1 类型一：软件园区依托大城市（“园中园” ） 这类园区通常设立在中心市内，曾经以某个大型企业或研究院为基础，其特点 包括： 方便的交通 容易获得高智力人才 良好的城市服务功能和通讯手段 城市经济的发展促进园区的发展 国内企业数量聚集，为软件企业提供了客户基础 土地价格较高，发展空间受到限制 3.1.2 类型二：向郊区发展（毗邻“园”和独立“园” ） 这类园区设立在中心城市的边缘开发区或郊区，鉴于受到配套设施的限制，国 内大多数软件园选在城市边缘，其特点包括： 廉价的土地资源 更大的发展空间 获得当地政府更大的政策支持，带动当地经济发展 通讯技术的发展使得光纤网络的铺设规模扩大 优美的景观和生态环境 解决了大城市固有的问题， 如环境、人口和空间拥挤 但是，需要投资一些独立的基础设施和商业居住配套 19 3.23.2国际软国际软件件园区发园区发展展 3.2.1 美国微软件园区 最早的软件园区产生于软件行业十分发达的美国。美国在技术上处于世界领先 的地位，对国际软件行业起着引导作用，垄断着全球超过 80的计算机系统软 件和网络应用软件，拥有世界三分之一的顶尖软件人才，1999 年的软件销售达 到 611 亿美元，占全球市场的 42，其中微软公司的销售额就超过 300 亿美元。 微软公司的园区位于西雅图附近的雷特蒙德和伊沙奎（详情请见附件一），是 微软公司重要的生产基地，它的人均占地面积和人均建筑面积如下： 人均占地面人均占地面积积 （m m2 2 / /人人） 人均人均办办公面公面积积 （m m2 2 / /人人） RedmondRedmond CampusCampus 微微软软雷特蒙德雷特蒙德园园 区区 61.520.5 IssaquahIssaquah CampusCampus 微微软软伊沙奎伊沙奎园区园区 50.622.8 平均平均值值 5621 其中伊沙奎高地与大连软件园在开发方面有许多相似之处： 由一个开发商获得土地开发权，以高科技产业为服务对象，实现园区开发 的商业价值； 园区是一个集办公科研、居住、自然环境和服务配套为一体的自给式园区； 以一个大型软件公司作为园区发展的核心企业，吸引其他相关企业和中小 型公司； 区位条件相似，都是邻近城区，交通便利的地区。 3.2.2 印度软件园 印度是发展中国家中软件产业发展最快的国家。从八十年代起，印度政府 对软件产业的发展就给予了特别的重视，依托大量的 IT 技术人才及英语的优 势和一套优惠的软件出口政策及保障体系，1999 年印度的软件销售收入达到 56 亿美元，占国民经济收入的 1，其中出口达到了 39 亿美元，软件从业人 员已达 32 万人，并在新德里、马德拉斯、海德拉巴（详情请见附件二）等地 20 建立了软件出口基地。与大连软件园相似，海德拉巴也设立了信息技术学院等 多所大学，每年可以输出 13000 名 IT 人才，并与国际软件公司和著名的商学 院合作，提供短期培训课程。 3.33.3国内软国内软件件园区园区的的对对比分析比分析 国内第一个软件园是科技部于 1995 年批准的东大软件园。经过几年的发展，到 2000 年底，全国的软件园已达 30 余个。2001 年 7 月，吴邦国总理向北京、上 海、大连等十个软件园授予了“国家软件产业基地”的称号，并希望在这些已 具备一定规模和实力园区的带动下，促进全国软件业的发展。其中北京的中关 村软件园和济南的齐鲁软件园对大连软件园最具有借鉴作用。（详情请见附件 三和附件四） 十大软件园区位图 地点占地面积 （公顷） 建设规模 （万平方米） 2000 年产值 （亿元） 2005 年计划产 值 （亿元） 北京 1421424949193193280280 成都 6 63.83.8 大连 300300 西安 66666060200200 广州 3203205656130130 长沙 2522523232200200 南京 2.42.48 8200200 21 上海 15151212 杭州 528528 济南 6506501201209.29.2 园区名称人数人均占地面积 （平方米） 人均建筑面积 （平方米） 南昌金庐软件园 500013485 沈阳东大软件园 1000667127 成都西部软件园 1800388166 齐鲁软件园 1000400142 创智软件园 30033366 上述十大基地的特点是： 除大连外均设在直辖市和省会城市，同时是地区经济的中心。 十大园区集中在东部沿海经济发达地区 园区建筑规模差距较大，但赢利能力与规模并不成比例 与其他园区相比，大连的人均占地面积和建筑面积的数值低于表中所列的 园区，说明园区开发的成熟程度较高； 3.43.4结论结论 曨 7 A A J 9 22 根据上表列出的数据比较可以发现，各个软件园区都十分重视软件行业对环 境要求，规划中的绿地面积比例均超过 50%，微软园的比例更是高达 63%； 除了中关村园区外，其余几个园区都将产业区和居住区合并起来通盘规划 可以得出软件园区建设的一般主要指标： 发展处于成熟阶段的园区人均占地面积应在 50 平方米到 70 平方米之间； 人均占用科研开发的物业建筑面积为 20 平方米到 30 平方米之间； 容积率在 0.35 到 0.45 之间； 配套居住区的面积一般在 35%到 45%左右,不超过 50% 绿化率一般大于 50%, 公共管理服务区的面积不低于 10%到 15%; 23 4 4大大连软连软件件园园的市的市场场需求分析需求分析 4.14.1软软件企件企业对业对物物业业的需求特征的需求特征 4.1.1 一般特征 软件行业是高强度的脑力劳动，开发人员偏好有新鲜的空气和优美的环境 地点； 要求高品质的建筑，人性化的管理和服务，能够满足灵活的设计和布局的 需要； 设施完备而有效，具有先进的光纤网络通讯、不间断电源、公共数据中心、 空调系统； 不间断的配套服务，提供舒适的生活、休闲、娱乐设施； 大型企业趋于自建基地或整幢购买，具有一定的投资性质行为，希望物业 能够满足长期发展需求，并具有升值潜力； 软件企业规模不同，要求物业提供从小单元到整栋楼的建筑面积。 4.1.2 国内典型客户的需求特征 随着客户服务和技术支持的当地化需求，国内大型软件企业纷纷向其他城市进 军。东软股份在沈阳、大连、青岛建立了基地；托普公司在扩大成都软件基地 的基础上，已经在上海、海口、北京、辽宁等地建立了软件基地，进一步加强 自身的信息化建设。亿阳公司也将北京中关村作为研发的一个重要基地。这些 软件公司在选择外省市软件基地时，有着不同的准则。 24 4.1.2.1东软股份 19961997199819992000 主营业务收入（万元） 10,490 25,886 52,472 73,476 110,900 净利润（万元） 3,267 6,032 9,369 12,562 16,289 收入增长率 120%147%103%40%51% 利润增长率 215%85%55%34%30% 东软股份是国内最大的软件公司，2000 年销售额达到 11 亿元，利润为 16000 万元。东软股份在全国建立了 6 个园区性的研发中心，其中包括沈阳和大连软 件园。 1999 年起，东软公司进驻大连软件园，现在是软件园的核心企业，其相关公司 的营业额占园区的 80。 人才是东软选择研发基地的重点，为了适应软件产业的发展和满足东软整体解 决方案的经营策略，东软与亿达集团联合创立了东软信息学院，今年已经招生 近 2000 名。同时，东软股份正在筹划建立更大规模的信息教育基地，地点仍然 是在大连软件园，两年后的学生规模将超过 1 万名，成为东软公司向自身、客 户和社会输送 IT 人才的重要来源。 妃 25 4.1.2.2托普软件 托普软件公司 2000 年销售额达到 5 亿元，利润为 8700 万元。在成都西部软件 园获得了一块 10 万平方米土地的 50 年使用权，建立了自己的软件研发基地。 随着产品市场扩张和进一步加强自身的信息化建设，公司加大了投资项目的力 度，实现产品服务的本地化的技术支持。在海口建立了托普南方公司后，公司 在西北地区和东北地区的基地建设正在实施，目前在西北的咸阳、 东北的鞍山 和沈阳正在建设开发基地和客户服务中心。 在采访托普公司时，我们发现，与别的软件公司不同，托普公司在选择外省市 研发基地时，首先是避开中心城市，避开竞争，选择小城市，这反映了土地价 格和当地政府的重视是托普公司选址考虑的重点，二是自己建物业；人才因素 则屈居第三。托普公司选择咸阳和鞍山为区域性研发中心符合前面两个条件， 人才的流动则通过靠近大城市沈阳和西安进行弥补。 4.1.2.3用友股份 用友股份公司生产财务软件，在北京上地建立了产业基地，2000 年的销售 额为 2.1 亿元，利润为 4100 万元。公司正在实施业务拓展计划，在全国建立销 售中心和研发基地。在大连，用友公司已经建立了一个销售机构。 根据与用友公司董事会办公室主任章先生访谈，用友公司暂时不会考虑在大连 设点，大连尚不是 IT 人才聚集的城市。用友公司在外地选择产业基地的标准有 三条：人才优势、地理优势和政策优势。下一个是目标西安或成都，主要的考 % 26 虑因素是这两个城市拥有众多大学，技术人才储备仅次于北京和上海，况且是 西部开发的两个桥头堡。 4.1.2.4亿阳软件股份公司 亿阳软件公司在北京的中关村建立了一个研发基地，去年在大连高新技术 开发区建设了一个 10000 平方米的分公司。亿阳软件选择外地基地的原则，一 是自己建设所属物业，二是希望获得当地优惠的政策，三是要具有区位、交通 优势。 亿阳软件营业额和利润趋势 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 1997199819992000 金额：万元 主营业务收 入（万元） 净利润（万 元） 27 4.24.2大大连软连软件件园园研发研发物物业业需求需求测测算算 据中国软件行业协会预测，到 2005 年，中国将形成二十个年销售额超过十亿元 的大型软件企业，培育出一百个著名软件品牌，出口额将达二十亿美元。大连 经济水平高于全国平均水平。未来软件园的发展也会高于全国平均水平。可以 以此进行测算未来的发展规模。 4.2.1 按照大连市软件产业规划进行测算 根据大连市“十五”发展纲要，到 2005 年，大连全市的软件总产值将达到 100 亿元，年增长率达到 61，出口产值达到五亿美元，软件专业人才达到四万人。 根据目前大连软件园所占的份额（42%）预测，2005 年大连软件园的销售值将 达到 42 亿元，软件专业人员达到 18000 人。 十五目标园区总产值 42 亿元开发人员 18200 人 目前的指标 人均办公面积 20.8 平方米 预测科研、开发的需求总面 积 378,000 平方米 28 4.2.2 按照大连市高新技术产业的规划测算 按照大连高新技术产业园区的十五计划纲要，到 2005 年，软件园的销售额将达 到 60 亿元，入园的软件开发人员 20000 余人。按照目前人均建筑水平，到 2005 年，大连软件园要提供 40 余万平方米的科研、开发用物业。 十五目标园区总产值 60 亿元开发人员 20000 人 目前的指标单位面积产值 13 万元人均办公面积 20.8 平方 米 预测科研、开发的需求总面 积 461540 平方米416000 平方米 4.2.3 按照国内软件产业发展测算 近五年来，我国的软件产业以年均 28%的速度增长。按照国家十五规划，到 2005 年软件销售额将达到 1750 亿元左右，年均增长率为 50.1%。以此推算未 来五年内大连软件园的产值. 年份2000200120022005 产值（亿元）3.925.98.829.9 由此进一步推算，到 2005 年，软件园要提供大约 1727 万平方米的科研、开发 用物业。 产值预测园区总产值 29.9 亿元 目前人均产值23 万元 人员预测13000 人 目前人均占用建筑面积20.8 平方米 预测科研、开发的需求总面积270，400 平方米 4.2.4 大连软件园的市场需求预测分析及结论 29 以上三种方法从不同角度测算了产业发展对大连软件园未来五年内的建设需求， 综合前述的分析，我们认为，软件园对科研开发用物业的需求将是一个快速增 长的趋势，总需求为 30 万平方米到 40 万平米建筑面积，以容纳各类软件科研、 开发、经营的企业。 4.34.3大大连软连软件件园园的的教教育需求育需求特征特征 4.3.1 现有的软件教育设施不足 目前大连全市设立计算机软件专业的高等院校不足十所，每年可以提供的软件 专业毕业生约一千五百人，而毕业后能够留大连工作的学生数量远远不能满足 当地软件业的需求。现有的软件教育无论是设施和教学方法都显得陈旧，不能 配合软件业飞速发展的状况。 4.3.2 需求市场前景乐观 十五期间，辽宁省计划培养 15 万的软件人才，每年达三、四万人，而作为辽宁 省高等教育资源集中地之一，大连将承担其中重要的部分。如果从全国的角度 看，目前软件工程师每年的缺口在 20 万人左右，而全国高校相关专业每年的毕 业生只有 5 万人左右，软件工程师的培养是一个有很大发展空间的市场。如果 仅以今年东软学院的招生情况预测，四年内在校生的人数将达到 80009000 人， 按照大学的建筑设计标准，每个学生的占地为 65 平方米，四年内对校园面积的 用地需求约为 55 公顷，远远高于软件园目前的教育用地面积。此外，软件业知 识、技能更新快，软件工程中需要各个层次的人员相互协作完成，这就形成了 巨大的继续教育需求。 4.3.3 充足的教育资源可以利用 大连理工大学、东北大学等的高校资源，为软件人才的培养提供了基础的师资 和教材，而软件园内大中小各类企业的聚集，一方面可以满足各层次人才的实 践需求，另一方面也为毕业生未来的职业方向提供了渠道。 4.3.4 良好的自然环境和相对廉价的土地资源 大连气候宜人，环境优美，适合学习和科研活动。软件园得到优惠政策的扶植， 土地成本相对较低，可以为校园建设提供较为充足的地盘，为学生和受训人员 提供较为舒适的设施。 4.3.5 结论 软件产业“产学研”一体化的模式就决定了人才是企业第一位的生存和发展基 础，因此，大连软件园面临当前人才不足的现状，发展软件教育产业，能够获 得巨大的商机。同时，人才的培养和聚集又能进一步吸引更多的企业入园，推 动软件园的持续发展。 30 4.44.4大大连软连软件件园园信息服信息服务产业务产业的的需求需求趋势趋势 随着信息技术的发展，对服务的要求也越来越高，特别是以先进的信息技术为 核心的信息服务产业也随之飞速发展。国内 IDC 和 Call Centre 的年增长率超 过了 300%。像中国网通这样的电信服务商和 IBM、HP、GE 等大型企业已经利用 IDC 和 Call Centre 将技术、产品和服务结合在一起，为用户提供整体的产品。 以 Call Centre 为例，目前 2000 年座席总数的 77%集中在北京、上海和广州， 而东北地区还没有成规模的 Call Centre。大连作为东北地区，甚至是东北亚 的经济枢纽，软件业的发展必将带动整个信息产业，乃至整体经济的持续发展， 因此信息服务产业将有很好的市场前景。 31 5 5大大连软连软件件园园的分的分区规划区规划分析分析 5.15.1研研究分究分区规划区规划的目的的目的 大连软件园分区规划的规划控制范围涵盖 7.18 平方公里，目前本研究报告 的研究对象是软件园的核心区，位于分区规划的北部，占地共 2.98 平方公里。 大连软件园分区控制性规划对包括核心区在内的整个控制区进行了统一的 规划布局，提出了一系列用地及建设控制指标。可以这样认为，大连软件园核 心区是规划控制区的一个重要组成部分，她的功能定位和发展规模是受分区规 划所控制和约束的。因此，有必要对大连软件园分区控制性规划作相应研究， 目的就是要找到分区规划的控制要求和影响因素。 以下从大连软件园的分区规划方面分析其区域总人口规模和相应地区性公 共服务设施配置。 5.25.2分分区规划区规划 规划将园区划分为四大功能区：铁路专用线南侧以东北财经大学分界，西 侧为教育培训区，东侧为生活区；铁路专用线以北为软件区；在五一财税路及 大工路之间的三角地带形成中心公共服务区。 5.2.1 控规总平面图 32 5.2.2 用地平衡 用地平衡表用地平衡表 项目面积（ha）比例 规划建设总用地 525.8100.0% 软件开发用地 88.116.8% 科学研究用地 29.75.6% 管理服务用地 4.00.8% 公共服务用地 33.36.3% 体育休闲用地 3.90.7% 居住用地 112.221.3% 集中绿化用地 116.822.2% 教育培训用地 92.117.6% 市政设施用地 8.91.7% 道路广场用地 36.87.0% 5.2.3 综合经济技术指标 综综合技合技术经济术经济指指标标 项目单位数值比例 规划总用地 ha715.4100.0% 建设用地 ha525.873.5% 山林用地 ha109.815.3% 轻轨用地 ha14.22.0% 特殊用地 ha65.69.2% 规划总建设面积 万 M2310.4100.0% 软件区 万 M272.223.3% 公共区万 M2 64.220.7% 居住区万 M2 126.240.6% 教育区万 M2 46.014.8% 其他万 M2 1.80.6% 可建用地建筑密 度 % 35 - 可建用地容积率 0.59 - 33 5.35.3总总人口人口规规模模 在分区规划范围中包括两部分人口：居住人口和教育人口。居住人口按规 划居住总用地规模估算，规划居住用地解决区内科研生产、