无锡市房地产成本调研报告.doc

无锡市拆迁项目投资成本调研报告肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂蒂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿葿袂羈肆薁螅袄肅蚃羁膃肄莃螃聿肃蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀薅膀膁莀螀肆膀薂薃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃膇蒆袇膂膆蕿虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃螆芃蚅蚆膅节莅羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁荿莁薅肇莈蒄螁羃莇薆薄衿莆莆蝿袅莅 目 录一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据（二） 初步框算拆迁量（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 2、按市场赔偿单价来估算二、安置房投资成本三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本2公建工程3建安成本以外的有关规费4建安成本四、地下管线建设投资无锡市拆迁项目投资成本调研报告经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询，并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流，结合现场勘查目标项目的感受，现将有关投资成本汇报如下：一、拆迁费用（一） 拆迁费用明细及依据 无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿“。 根据锡建发200140号界定，我们目标土地上的住宅处二类地段，具体操作按二类地区修正。1、住宅补偿明细 住宅补偿明细表1.1序号明细名称估算数据依据备注1位区补偿1950元平方锡建发200140号2重置价8元平方锡建发200140号根据结构、装修及设施现状3过渡费5000元/户锡政发200389号实践中按10000元/户结算4装潢补偿费200元平方按市场价调整5移装固定设施补助费锡建发200140号按政府原则操作5。1有线电视260元/户5。2电话208元/户5。3空调180元/户按市场价调整5。3太阳能热水器200元/户5。4拆表费136元/只6煤气建设费2800元/户按市场价调整7搬迁费450元/户锡建发200140号实践曾按1000元/户结算8搬迁奖励费20000元/户锡政发200389号区政府包干9拆迁劳务费30元平方锡建综20056号10区拆迁工作费5元平方锡建综20056号11评估费10元平方锡价服200569号12上交拆迁中心管理费 4 13调档费300元/户档案中心收费14不可预见费10%15国有土地收益基金25%2、非住宅补偿明细根据锡政发2004307号规定，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿，补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有：u 基准价格比较修正法，按项目所在区域为8000元/平方米来修正。u 收益法，不能采用基准价格比较修正法时采用，主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。u 成本法，非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。非住宅补偿明细表表1.2序号明细名称估算数据备注1拆迁补偿款8000元平方基准价格2装修补偿费200元平方市场调整3停业补偿费3%以拆迁补偿款为基准4营业执照补贴10000元实践中对商铺5区位补偿3100元平方二类一等区位3设备拆除、安装、搬迁费用按5%市场调整4电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费按5%市场价7特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿按10%市场评估价8国有土地收益基金按25%政府土地增值收益9其它按3%（二） 初步框算拆迁量目前，目标项目要拆迁的建筑面积、居住户数的具体准确数据，有待政府批准。在此，我们只能估算拆迁量（详见表1.3），准确测算将等到政府正式批准统计数据出来后，再给予调整。拆迁量估算表表1.3序号项目住宅非住宅户数面积（平方米）户数面积（平方米）1振新路148784809.334346527.052夹城里2424241378.862581859.083区政府北侧1257300.17333586.884合计4036333488.36101131973.015拆迁总面积465461.37（二） 拆迁投资费用估算1、按赔偿明细来估算 住宅拆迁补偿测算表表1.4序号明细名称投资额(万元)1位区补偿65030.232重置价26679.063过渡费40364装潢补偿费80.725移装固定设施补助费397.145.1有线电视104.935.2电话83.945.3空调72.645.4太阳能热水器80.725.5拆表费54.886煤气建设费1130.087搬迁费181.628搬迁奖励费80729拆迁劳务费1000.4710区拆迁工作费166.7411评估费333.4912上交拆迁中心管理费428.4313调档费121.0814不可预见费1071.0715国有土地收益基金107.1116合计108835.25 非住宅拆迁补偿测算表表1.5序号明细名称投资额(万元)1拆迁补偿款105578.4082装修补偿费2639.46023停业补偿费；3167.354营业执照补贴1015区位补偿40911.63313设备拆除、安装、搬迁费用5278.92044电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费5278.92047特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿10557.84088国有土地收益基金37282.375339其它5205.40605410合计216001.3165综上所述：住宅拆迁补偿+非住宅拆迁补偿=108835.25+216001.32=324837万元。2、按市场赔偿单价来估算遵循估算成本就高不就低原则，拆迁总面积为465461.37平方米，按项目所有建筑物市场加权评估均价7000元/平方米，按公式：赔偿额=拆迁量*市场价估算，则有465461.37平方米*7000元平方米=325823万元。 比较分析，按赔偿明细估算值与按市场单价框算值接近。因此，7000元/平方米可作为政府赔偿建筑物保本临界点。也可作为我们将来垫付费用谈判的上限依据。二、安置房投资成本根据关于拆迁安置房建设实行市场化运作的意见（锡征安建办2005第4号）规定：安置房开发单位建设项目管理费为3%，建设利润为3%，不高层建筑的建安价暂为1000元/m2（根据市场变化调整）。腾地拆迁费根据项目实际发生情况由无锡市腾地拆迁审核小组确认。安置房使用结算价格=安置房建安价+土地费用+腾地拆迁费+公建配套费用+建设项目管理费+建设法定利润+建设项目贷款利息+税金。现测算小高层拆迁安置房的单位建安成本（详见表2.1）单位建安成本表2.1序号费用明细单价(元/平方米)备注一土地费用759万元/亩,按容积率1.8计小计75二建设工程费用2.1土建(含室内水电)10002.2室外工程2.2.1外水302.2.2外电1052.2.3路灯82.2.4道路202.2.5绿化工程152.2.6污水管道502.2.7弱电系统(电信、网络、有线电话)202.2.8围墙10小计1258三有关费用3.1勘察费33.2设计费153.3招投标费33.4规划服务费0.83.5环评、环保测量费23.6监理63.7质监0.83.8安监0.43.9施工图审查费1.53.1地形航测费13.11地名标志费0.23.12有线电视更置费3.853.13市政质量监督费0.43.14环卫接费53.15白蚁防治1.13.16人防263.17消防设施费3.18教育附加费3.19商业网点配套开发费3.20新墙材发展基金3.21水利工程水费3.22城市基础配套费3.23散装水泥专项基金3.24施工噪音保证金3.25煤气发展基金3.26基建垃圾押金小计70.05四配套费用4.1公建(居委会、物业管理用房等)133小计133五其他5.1电子防盗网2.55.2房产测绘2.55.3交易手续35.4初始登记、办证15.5房产移接管费10小计19六管理费6.1管理费3%46.7 6.2不可预见费3%46.7 合计1648.4 如果再加上营业税、腾地拆迁费、建设项目管理费、利润。安置房建设投资约为2500元/平方米。因此，如果拆迁安置房建筑面积确定为25万平方米。拆迁安置房投资有，25万平方米*2500元/平方米=6.25亿元三、投资成本分析（一）单位成本1土地购置成本根据对2007年11月3日无锡市土地拍卖市场调研，楼面地价已经达5500元/平方米。2公建工程及地下管线（1）公建设施地块大项目，必须建设相应规模的公建（幼儿园、小学、中学、居委会、市场等），还得交纳相应配套费。不同项目要求的公建设施规模不一样。（2）地下管线项目红线范围内的道路建设、项目地下七种管线（供电、信息、给水、雨水、污水、燃气、热力）由开发商承担所有费用，其分摊到每平方米的费用约为800元/平方米。3建安成本以外的有关规费 据了解，无锡的有关规费用收取分摊到建筑面积上，有300元/平方之多。现将主要收费的取值规定汇总如表3.1 主要有关规费表表3.1序号有关费用名称费用备注1环评、环保测量费2元/m22质监0.8元/m23安监0.4元/m24施工图审查费1.8元/m2按建筑面积计取，人防按5元/m2计取，不包含“抗震”“防雷”“市政”的审查费5地形航测费103元/m2“初勘”费用，不含“测绘”“沉降观测”“施工放线”6地名标志费0.2元/m27有线电视更置费8元/m2包含施工费，此项为广电局垄断8市政质量监督费6.5元/m29环卫接费5元/m210白蚁防治7层以下2.3元/m2,7层以上0.7元/m211人防52元/m2除18F、12F外，按照52元/m2乘以地上建筑面积缴纳12教育附加费70元/m213新墙材发展基金10