某市CBD及新城地产项目可行性研究报告.doc

安阳市CBD及安汤新城地产项目可行性研究报告 河南省尚正行房地产咨询有限公司2013年5月 目录一、项目概况31.1项目基本情况31.1.1拟建项目一：安阳CBD项目31.1.2 拟建项目二：安汤新城项目41.2投资背景41.3申请单位基本情况5二、项目投资的必要性及意义8三、市场环境分析93.1宏观环境分析93.1.1经济形势分析93.1.2宏观政策分析163.2行业环境分析163.2.1房地产行业发展特点163.2.2全国房地产市场运行状况183.2.3安阳市房地产市场运行状况233.3市场分析与预测293.3.1安阳重点区域调研情况分析293.3.2区域市场分析35四、规划方案384.1拟建项目一CBD规划方案384.1.1地块分析384.1.2项目定位424.1.3规划设计494.1.4建设方案534.1.5实施计划及安排574.2拟建项目二安汤新城规划方案654.2.1地块分析654.2.2项目定位714.2.3规划设计734.2.4建设方案764.2.5实施计划及安排79五、投资模式及经营模式82六、投资估算与资金筹措836.1投资估算依据836.2资金方案89七、经济效益评价897.1评价方法和依据897.2经济效益计算及评估927.2.1拟建项目一经济效益计算及评估927.2.2拟建项目二经济效益计算及评估114八、风险分析及防范措施1368.1市场竞争风险及防范措施1368.2项目开发风险及防范措施1378.3项目合作开发风险及防范措施1378.4筹资风险及防范措施1388.5产品质量风险1398.6产品销售风险及防范措施140九、结论与建议141一、 项目概况1.1项目基本情况拟建项目区位1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目该项目位于安阳市东区，属于城市发展最快的区域，安阳市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于安阳市最高端的商业及住宅区域，安阳东区的发展速度不弱于郑东新区，安阳CBD的区位与郑东新区CBD区位类似。项目占地438.8亩，宗地内商业及办公用地263.78亩、住宅用地175.04亩，综合容积率4.49，地上建筑面积131万，其中住宅51万、商业及办公80万。其中住宅限高100米，商业及办公最高限高为250米，预计开发周期11年。1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目该项目位于位于安汤新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地，容积率暂按2.0，可开发65万，其中住宅63万、商业2万。预计开发周期为10年。1.2投资背景安阳市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与安阳市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。1.3申请单位基本情况公司简介公司简介股票代码600020股票简称中原高速公司全称河南中原高速公路股份有限公司曾用名G中原-中原高速 市场类型上海证券交易所证券类别A股成立日期2000-12-28上市日期2003-08-08 注册资本(万元)224737.18注册地址郑州市郑东新区民生路1 办公地址郑州市郑东新区民生路1号1号楼第7层、第8层 所属行业交通运输、仓储和邮政业-道路运输业所属地域河南省股改实施日期2006-06-22 股改进度实施所属板块参股金融-税收优惠股-破净股-基金重仓股-预盈预增-全流通股-2012年6月解禁股-路桥交通概念股主营业务高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务、副食销售(凭证),音像制品、书刊杂志出租、零售(凭证)(以上范围限分支机构经营);技术服务、咨询服务;车辆清洗服务;货物配送(不含运输);房屋租赁;加油站设施、设备租赁;实物租赁;高速公路自有产权广告牌租赁、服务区经营管理。公司简介本公司系经河南省人民政府豫股批字200064号文批复,于2000年12月28日成立的股份有限公司。本公司属高速公路行业,本公司经营范围:高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务等业务。近三年财务指标项目 / 报告期2011年度项目 / 报告期2011年度投资与收益基本每股收益(元)0.1391盈利能力净利润率(%)11.33每股净资产(元)2.9616总资产报酬率(%)1.01净资产收益率加权平均(%)4.74经营能力存货周转率1.53扣除后每股收益(元)0.1283固定资产周转率0.14偿债能力流动比率(倍)0.46总资产周转率0.09速动比率 (倍)0.34资本构成净资产比率(%)20.87应收帐款周转率(次)26.04固定资产比率(%)59.57资产负债比率(%)79.06项目 / 报告期2012年度项目 / 报告期2012年度投资与收益基本每股收益(元)0.2313盈利能力净利润率(%)13.09每股净资产(元)3.0243总资产报酬率(%)1.71净资产收益率加权平均(%)7.91经营能力存货周转率2.39扣除后每股收益(元)0.2269固定资产周转率0.23偿债能力流动比率(倍)0.33总资产周转率0.13速动比率 (倍)0.26资本构成净资产比率(%)21.89应收帐款周转率(次)48.62固定资产比率(%)55.45资产负债比率(%)78.02项目 / 报告期2013一季项目 / 报告期2013一季投资与收益基本每股收益(元)0.0116盈利能力净利润率(%)4.07每股净资产(元)3.0382总资产报酬率(%)0.08净资产收益率加权平均(%)0.38经营能力存货周转率0.26扣除后每股收益(元)0.0106固定资产周转率0.04偿债能力流动比率(倍)0.53总资产周转率0.02速动比率 (倍)0.41资本构成净资产比率(%)19.97应收帐款周转率(次)7.57固定资产比率(%)49.87资产负债比率(%)79.95二、项目投资的必要性及意义在持续的通货膨胀预期下，城镇化进程又再持续加快，房地产行业将会持续迎来十年以上的黄金时期。为有效贯彻集团“一主多元 多元反哺”方针，中原高速有能力在房地产业务板块为集团业务增长做出应有贡献。两项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的；中央商务区的打造，将成为安阳市名片，有效提升安阳市对外形象，同时为企业带来强大的品牌效应。拟建项目一安阳CBD项目的建设，将带领安阳市写字楼走向现代高端化。拟建项目二安汤新城项目的建设，将完善区域功能，促进安汤新城发展。两项目在建设及后期交付使用的过程中将为社会创造数千个就业机会，有效减轻社会就业负担。三、市场环境分析3.1宏观环境分析3.1.1经济形势分析3.1.1.1全国经济情况分析1、全国近年GDP变化情况 分析:受欧债危机、全球经济发展速度减缓及国内生产成本增加，加上我国房地产市场调控等影响，目前国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期 四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。2、2012年全社会消费水平增速同比下降明显，社会消费力下降，今年着力点仍然放在扩大内需提升经济的基础上3、从2011年下半年开始，全国固定资产投资额增速下降，到2012年上半年跌至谷底，下半年略有回升，投资热情下降全国经济环境总结：u 2012年全国经济整体下行，消费能力及投资热情降低；u 为振兴经济，2013年经济方针主要为抑制通胀、扩大内需；u 各项经济指标表明，2012年第三季度经济已有复苏迹象，又临政府换届，2013年经济将逐渐复苏并稳步发展。3.1.1.2安阳经济情况分析1、GDP及人均GDP近年来，安阳市国民经济平稳健康快速发展，2012年国民生产总值达到1593亿元，同比增长7.5%，；但经济增长速度受大环境影响有所下降，随着2012年第四季度全国经济的触底，中原经济区规划的实施，安阳将迎来新的发展机遇。2、固定资产投资情况安阳市全社会固定资产投资不断增加，以2012年为例，固定资产总额达到1085亿元，同比增长21.7%；投资市场的活跃对安阳市经济社会的发展起了极大的带动作用，特别是产业园区及高铁站区的基础设施投资建设，对于安阳豫北中心城市地位的巩固提供了坚实的基础，扩大了对周边区域经济的辐射范围。3、工业和建筑业增加值受固定资产投资规模的减少，工业增加值和建筑业增加值增速同比下滑，但依然保持快速增长的势头，随着高新技术产业区的招商引资及安阳新区的开发建设，未来安阳市工业经济增加值及建筑业增加值将会快速增长。4、社会零售消费总额在2012年社会零售总额达到469.11亿元，全市消费能力进一步提高。在全省18个各地市中排名居中，与省会郑州零售总额2290亿元相比，还有很大差距，与同级别城市新乡、信阳等城市相比差距不大;社会零售总额指标反映当地社会消费状况，安阳目前零售市场不够活跃，有很大消费潜力。5、收入情况2012年安阳市城镇人均可支配收入21042元，高于河南省城镇人均可支配收入；农民纯收人8618元，高出同期河南省平均农民纯收入；相对富裕的安阳人民对房地产的需求量相应较大，对本项目的开发入市提供大量潜在客群。安阳经济环境总结：1、安阳市经济总量水平不高，但GDP、人均GDP保持快速增长，为房地产的发展提供的经济基础，同时经济结构逐步优化，房地产市场需求空间逐步增加。2、由于受2008年经济危机影响，2009-2010年固定资产投资额增速减缓，但投资活动依然活跃；随着安东新区的开发建设和高新区发展，固定资产投资活动将会大量增加，城市化水平进一步提高。3.1.2宏观政策分析 2011年新“国八条”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。 2012年，首套房利率回归，其中没有实质性的调控政策出台，政策依然不放松 2013年“国五条”我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。 安阳房地产政策受国家政策的影响相对较小，对于国家经济发展和本身经济发展的制约性较大，其主要受河南房地产政策的影响，影响程度相对较大，如河南省2012年提出的关于保障房质量、首套房的信贷、房屋安全及国有土地上的房屋征收补偿规定，首套房的信贷等问题均对安阳房地产市场都有一定的影响，但安阳房地产市场又具有自己的特殊性。3.2行业环境分析3.2.1房地产行业发展特点1、基础性。房地产业是国民经济的基础产业，这可以从三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件，它为劳动力提供生存和发展最必须的条件，它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持。2、先导性。房地产产业的产业链很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。3、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行业的发挥在那对房地产的需求而超前发展。4、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调，房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平，因此要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而超前。5、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表，经济上升，房地产业兴旺，经济下降，房地产业衰落。6、风险性。房地产业是一项风险产业，风险主要为，内部和外部因素，外部因素主要为政治经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等，内部主要为投资决策，经济管理等。3、我国房地产业周期波动的原因分析(1)人口周期变化的影响。(2)国家宏观经济环境的影响。(3)城市化进程的影响。(4)居民的收入水平的影响。(5)居民的心理预期。3.2.2全国房地产市场运行状况1、房地产开发景气指数 房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。2、房地产投资总额经历了08和09年的疯狂之后，2010年开始全国房地产投资总额增速持续走低，2012年各月保持在15%左右的增幅明年经济定调扩内需稳增长，2013年房产投资将继续回升.3、供求情况近三年全国房产市场施工、竣工和新开工面积累计变化节节攀升，从数据上看受政策影响较小，说明全国土地市场的保持一定的供应速度。u 统计局数据显示， 2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%； u 商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%； u 市场整体呈先抑后扬之势，全国市场交易规模将再创新高。 4、近三年商品房销售价格指数近三年全国一线城市商品住房价格指数同比持续下降，前两年均呈现先升后降的规律，而去年则出现先降后升的趋势，结合今年限购等调控政策基调不变，预计今年房产市场价格上行压力巨大，但仍会小幅上涨。东部二线城市商品住房价格指数同比变化起伏低于一线城市，说明调控对于二线城市影响略低于一线；单年起伏趋势与一线相似，明年价格上涨压力同样巨大，但会有小幅上扬。中西部二线城市商品住房价格指数同比变化与东部相似u 全国市场投资量升速减、供应速度平稳、市场景气触底反弹；u 今年销售同比略减，下半年销量优于上半年；u 从代表城市房价走势看，市场调控使全年销售价格走低，今年价格回升的城市数量逐月增加，价格市场处于增势。3.2.3安阳市房地产市场运行状况1、房地产投资及销售情况 单位：亿元 单位：万受金融危机的影响，安阳市房地产投资自08年开始增速下滑，但投资总量持续攀升，商品房销售面积逐年增加；由于调控的影响，2010年以来，全市整体房地产市场销售速度持续下降，客户对商品房的品质要求提高，少数高品质项目销售速度良好，对于开发商而言，市场既有机遇又有风险，如何做好产品定位和制定好营销策略决定项目成败。2、土地情况安阳2010年至今部分住宅用地成交情况如下：住宅用地项目位置面积（亩）地价（万元/亩）容积率土地使用权人1文峰大道与彰德路交叉口西南角46 308 5.7河南恒祥房地产开发有限责任公司2安阳市文明大道与铁西路交叉口西北角140 300 7.2安阳市友谊房地产开发有限公司3彰德路与迎春西街交叉口西侧33 177 3.3安阳市德昌房地产开发有限责任公司4人民大道北侧，永明路以东239 117 5安阳市方州房地产开发有限责任公司5人民大道东段南侧110 117 3.5安阳通瑞达房地产开发有限公司6安阳市永明路与明福街交叉口东南角67 111 4.5安阳广佳欣置业有限公司7西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街185 105 5.3名门地产（安阳）有限公司8西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街202 105 5.5名门地产（安阳）有限公司9西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街223 105 5名门地产（安阳）有限公司10西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街195 105 5.5名门地产（安阳）有限公司11西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街192 105 0.5名门地产（安阳）有限公司12人民大道东段北侧230 102 3.5安阳通瑞达房地产开发有限公司13人民大道东段北侧73 93 3.5安阳通瑞达房地产开发有限公司14人民大道东段南侧155 88 4安阳市北关区彰东街道苏家村村民委员会安阳2010年至今部分商服用地成交情况如下：商服用地项目位置面积（亩）地价（万元/亩）容积率土地使用权人1红旗路与解放大道交叉口东北角57 405 6.5安阳市中太房地产开发有限责任公司2解放大道与辉府胡同交叉口东南角14 171 5安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司3人民大道以北永明路以东63 160 6安阳市方州房地产开发有服责任公司4中州路与华林街交叉口东北角59 103 3安阳市新都世纪房地产开发有限公司5文昌大道与中华路交叉口西南角29 79 4.8安阳九鼎花园酒店有限公司6安阳市永明路与明福街交叉口西南角63 72 4安阳广佳欣置业有限公司随着外来开发商的进入，安阳市土地市场价格出现大幅度上扬，最高住宅用地308万元/亩，安阳CBD其中一宗住宅用地安阳广佳欣置业有限公司以111万元/亩的价格获取。安阳商服用地最高为405万元/亩，安阳CBD其中一宗商服用地安阳广佳欣置业有限公司以72万元/亩的价格获取。整体来看安阳广佳欣置业有限公司获取土地成本不高，但是土地获取时间为为2012年上半年，距现在已过去一年时间。3、安阳历年房价变化从2000年至2011年，是安阳市房地产市场快速发展时期，房价也呈现快速增长，综合各种物业类型统计后，安阳市平均每年房价上涨10%，但房价涨幅不稳定，出现多次波动和停涨。2012年安阳市受融资危机影响，另外国家宏观调控政策一直不放松，由于三四线城市没有像一、二线城市的大量的人口和经济支撑，房价增长到一定程度将难以大幅上涨，预计未来房价增速将逐渐减缓。4、2012年各板块价格变化情况铁西版块由于环境污染，均价基本处于3200元/平左右；中心板块土地供应量缺乏，房价较高，基本在4400/平左右；安东板块在新行政中心日趋成熟的利好情况下，均价在4500/平左右；开发区板块商品住宅较少，均价3100-3300/平之间。5、安阳市房地产开发企业列表 6、安阳市房地产市场小结1. 安阳市商品房年销售量达到300万400万，消化总量较大，投资性需求增加，市场进入快速发展期，需求依然旺盛；2. 商品房价格整体偏低，按板块呈现明显由西向东上升趋势，安阳新区成为区域开发热点，未来升值潜力巨大。3. 安阳市民购房购房心理日趋成熟，多数仍以自用为主，购房区域性明显，东区投资性需求占一定比例，理性消费居多。 4. 受安阳市融资危机影响，客户购房心理更加理性，购房时对开发商实力信誉、施工进度、地段、价格等多因素综合考虑。 3.3市场分析与预测3.3.1安阳重点区域调研情况分析重点区域在售项目分布（一）东区在售项目基础指标及销售情况通过上图可以看到，安阳东区项目价格基本上实现了4500元/，随着万达的进驻，安阳东区住宅实现5000元/只是半年的时间问题。安阳办公楼市场目前出现一定程度的之后，虽然部分项目报价7800元/，但是销售缓慢。随着东区的成熟，以及政府及大型企业的搬迁，办公楼市场将会和郑东新区CBD的成熟一样，迅速成长。且标志性的办公楼将会成为价格高点，且同时成为投资客及自用客的首选。（二）中心区在售项目基础指标及销售情况（三）项目指标及销售速度分析区域周边在售项目中大体量项目较多，多数项目月均销售不足三十套，但是诸如恒大绿洲、华强城等品牌实力房企的项目销售依然火爆。（四）建筑形态分析 在售项目大多以高层、小高层为主要的建筑形态，别墅洋房项目供应量较少，多层仅有香格里拉供应，产品同质化严重。（五）户型面积分析市场以两房、三房为主，其中一房供应少，集中在35-50平，两房集中在85-108平， 三房集中在118-145平之间，四房在160-170平左右，说明宽敞两房和舒适性三房均被市场所认可。（六）市场价格分析 区域价值对价格影响较大，各区域价格差距大，城市向东发展，东区成为目前最高价区域，区域均价达到4600元/。3.3.2区域市场分析3.3.2.1拟建项目一安阳CBD项目所处区域市场分析安阳CBD项目位于安东新区中轴线上，处于城市发展方向，是安阳热点开发区域，为安阳市三年城建重点项目，未来将建设为集商贸、金融、旅游、文体中心、休闲、公寓、高档住宅为一体的具有现代服务业功能的高品质生活区和区域地标性建筑群。区域内项目较多，体量较大，区域交通便利，配套较为完善，现阶段在售有上城公馆、安阳国贸中心、义乌国际商贸城、新世纪广场、豫大定天下、文峰汇等众多知名项目，区域竞争激烈。 由以上信息估算得知，东区市场上项目总供应量为604.3-737.6万方（含住宅与商业），总存量为402.4-535.7万方（含住宅与商业），其中写字楼供应量为29万方，存量为18.6万方。东区市场供应量较大，但写字楼市场供应较少。重点项目华强城案例分析、 开发商：安阳华强新城市发展有限公司位置：安阳市中华路与弦歌大道交叉口东北片区规模：建筑面积144826平，三期总建筑144826平，高层住宅115993.5平，商铺3380平，容积率2.46，总户数856户物业形态：共14栋分别为10层，17层，25层，28层，32层，两梯四户，两梯三户，一梯两户产品配比：两房96平、三房116-132平、四房164-176平建筑风格：西班牙价格：均价4300元-11000元配套设施：建成后的安阳市首家五星级酒店,建筑面积约52000平方米,配备五星级酒店标准配套各类相关设施.集现代风情商业街区,高科技主题公园与大型室内购物中心于一体,是齐聚购物,休闲,娱乐,餐饮的安阳商业旗舰.现代化的生活平台：2万平方米的湖区，一处洗涤尘俗的心灵净土；沿湖塑胶步道，一场思维与水岸的亲密之旅；豪华VIP会所，将西班牙的品味与格调都汇聚在这里。3.3.2.2拟建项目二安汤新城项目所处区域分析安汤新城项目位于安阳和汤阴的边缘，地缘性较强，属于安汤一体化的范畴，安汤新城是安阳新规划区域，目前较为陌生区域，认可度不高，周边暂无任何项目供应，竞争来自于安阳市和汤阴市，客户被两边截流，道路规划不完整，无任何项目开发，处于土地储备阶段，周边缺乏配套资源，随着安汤新城的建设，政府的大力支持，安汤新城会成为安阳市又一经济开发热点区域。四、规划方案4.1拟建项目一CBD规划方案4.1.1地块分析4.1.1.1地块属性及控规要求地块块地块控规及要求地块编号用地性质用地面积(）容积率限定建筑密度（%）绿地率（%）备注建筑要求DN3-4-1-2商业金融业用地499693.0FAR4.04020兼容办公、文化娱乐DN3-4-2-1商业金融业用地1063624.0FAR5.04020兼容办公710公共服务设施DN3-4-4-2商业金融业用地26381.5FAR2.55020兼容文化娱乐DN3-4-4-3商业金融业用地168832.0FAR3.04020兼容文化娱乐DN3-4-3-1二类居住用地370523.5FAR4.52840兼容商业1000公共服务设施DN3-5-5-1二类居住用地299563.5FAR4.52840兼容商业920公共服务设施，300储蓄所及邮政所DN3-5-9-1二类居住用地137773.5FAR4.52840兼容商业740公共服务设施DN3-5-13-1二类居住用地359103.5FAR4.52840兼容商业980公共服务设施，1000农贸超市合计占地共438.6亩，其中商务用地263.6亩，居住用地175亩4.1.1.2地块现状及区位配套该地块位于文峰区安阳中央商务区，整个地块较平整，内部有少量拆迁工程，地块临路，交通便利。（一）地块现状1、地块周围情况北西东南该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，未来随着人工湖的开挖，自然资源丰富。以下为地块四个方向的环境情况：(1)南向：紧邻文昌大道延伸段，预计今年打通，文昌大道延伸段南侧目前是城市村庄；(2)北向：有一小道，道路崎岖，未来随着规划的实施，交通通达性会有较大提升；紧邻目前在售项目华富世家及未来入市的项目万达广场；(3)东向：紧邻小八里庄，道路不通畅；(4)西向：西临城市主干道中华路，路西是目前在售项目义乌商贸城2期地块及建业项目地块，地块现状为毛地，地表附带少量待拆迁建筑物。2、项目内部情况地块内部地势相对比较平坦，但有一定量的拆迁任务。地块中间有一条小道通向地块东侧，目前东南北三面通达性差，内部无明显自然资源可以利用。（二）地块区域分析安阳中央商务区（CBD）位于安阳市安阳东区中华路中段，为安阳市三年城建重点项目，未来将建设为集商贸、金融、旅游、文体中心、休闲、公寓、高档住宅为一体的具有现代服务业功能的高品质生活区和区域地标性建筑群。1、交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系,南北向有近年来新建的平原路、中华路、光明路，东西向有文昌大道，文明大道, 周边环境优雅，离市政广场和易园仅有五分钟左右的路程；交通便利，西面的中华路将是北接邯郸、南接汤阴的一条城市快速通道；文明大道、文峰大道将直通高铁车站，不久的未来，从项目到高铁车站只有七八分钟的车程；同时离安阳南高速出入口非常近，多条公交线路可以保证大家在15分钟内到达市中心，现阶段将对本地块项目提供良好的条件。2、项目周边配套及人文环境 地块周边商业网点和金融机构较齐全，配套设施完备，毗邻市图书馆、博物馆、体育会展中心和易园，目前项目区域内2.5公里半径现状人口近20万人，4公里半径现状人口约38万，随着城市精英大规模移居安东新区，预计2015年人口规模将达到59万人；区域内教育机构健全，人文气氛浓厚，有安阳师范学院高等院校，有多所幼儿园可供选择，巨大的消费潜力值得期待。 3、市政配套设施 地区内有自来水、天然气、网络通信，区域绿化率高，景观资源丰富。 4.1.2项目定位本项目占据安阳中央商务区的核心地块，人工湖的规划将环绕环路以内的地块，具有很高的土地价值，功能定位较为明晰，确立了商务写字楼、商业、住宅为主的功能分区。1、 功能定位综合体四种发展模式在城市综合体建设时，各物业的规模配比对于项目的整体定位、各功能发展方向等具有决定性作用，也是城市综合体开发最需注意的问题。三种物业均衡发展以写字楼为核心以商业为核心以住宅为核心物业组合C=XZS C=X(主)(次) ZC= S(主)+Z(次)+XC= Z(主)(次) X 主导功能写字楼、住宅、商业写字楼商业住宅注：C综合体，X写字楼，Z住宅，S商业， 本项目的物业组合则以写字楼为核心，住宅为次核心，商业为辅的的物业组合形式属于三种物业相对均衡的发展模式综合体中不同业态的关系同时拥有商业、写字楼、酒店、住宅等物业类型的三个以上，通过功能组合达到项目整体价值的增值都市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。 写字楼、商业、住宅三种物业均衡发展通过三种物业均衡发展的类型对市场环境、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高，要求写字楼、商业、住宅均具备大的市场空间，地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验，最基本的条件是，项目具备较大的开发规模，使各种物业类型均具备一定的规模。而本案体量为156.4万方，规模优势明显 从市场角度分析住宅的功能及档次形象定位：突破现有区域住宅项目档次，实现住宅产品升级、打造高档居住社区项目定位：中央商务区大型现代风情高品质社区 从市场角度分析商业的功能及档次形象定位：发展一站式体验购物综合体集群，设置主题性商业，扩大辐射人群项目定位：一站式高档商业生活区 从市场角度分析写字楼的功能及档次形象定位：超高层写字楼提升项目综合价值项目定位：东区高品质地标性写字楼2、 客户定位三种不同物业类型的客户均对品质感要求较高，体现身份和价值的人群写字楼服务对象：项目写字楼部分未来主要面对客户将是全市乃至周边范围内的投资及自用客户，主要包括1、金融业、证券业、房地产业、IT业等2、外资公司、跨国公司或机构工作人员。3、国内知名企业的高级管理人员。4、创业派人士5、事务所等配套型企业机构6、贸易小型公司或办事处7、广告设计创意等相关中小型企业工作室8，其他高收入投资人群。商业服务对象：1、全市的小型投资者2、工商个体户的自用型人群3、高收入人群投资者4、大型主力店的入驻，娱乐、餐饮、百货主力店5、各种品牌服饰加盟店住宅服务对象：此区域置业的客户源主要分布在文峰大道和文昌大道沿线，文昌大道与中华路东侧在售项目密集，35-50岁之间，所谓三口之家或带有老人，非首次置业，本区域政府管理人员、企业主管、个体工商户，行政事业单位及科研教育单位等具有一定的财富积累，对品质环境配套要求较高、体现身份归属感和价值的人群，需要进行居住面积或居住环境的再次改善。3、产品定位 住宅产品定位：营造都市时尚生态豪居园360度园景House纯生态社区城市核心东高端社区立体园林生态空中花园生态氧吧便捷交通 春意盎然的入户大堂 客厅里的立体空中花园 高端低密的奢侈社区品质 高低起伏的立体园林美轮美奂的山景和美宅 360度观景电梯 商业产品定位：最大的集购物、休闲、娱乐于一体的综合性区域购物中心要树立区域核心商业集中的形象，要求项目规划为具备高辐射力、多元化综合功能的大型商业设施。只有开发综合性的区域购物中心才具备高辐射性，吸引消费者青睐，为项目的发展提供保障。商业要追求质和量主要体现在品牌企业知名度高、环境品质、服务质好，体验性能高等。另外还要体现在设施功能齐全、业态多样化、商户丰富等方面 商务产品定位由于地段优越和政府扶持以及标志性建筑高度的原因，该类型项目土地成本和建筑成本均远高于一般性项目，唯有定位高端，才能获得最大的投资回报 。本项目需要独特的建筑风格为地标性建筑奠定了良好的基础，需要聘请知名的设计师打造一个具有震撼力的和优秀硬件水平的建筑。本项目要建成区域商务商业中心，打造成地标性商务形象，提升商务环境和项目的档次，营造成一个多功能的大商务空间，这必然要求定位为国际化的高端商务写字楼作为项目的外观形象和地标物业。4、档次定位各种业态均衡发展，产品档次差异化本项目维持各业态均衡发展态势，毛坯住宅先期推出，提升项目档次，以满足主力市场需求，对商业项目起到集聚人气的作用，同时可以快速回笼资金保证后期的其它业态的运作。 商业为本项目开发亮点，扩大本项目对区域的辐射影响力；超高层写字楼增强项目的商务氛，提升项目整体档次，具有标杆作用。4.1.3规划设计（一） 项目规划设计建议1、主要通过自身规模展示、品牌信心展示、整体形象、营销造势打竞争。产品上把资金集中放在外立面、公共空间、电梯数量。2、以高形象吸引能承受更高租金的高知识含量的科技、律师、咨询业进驻，他们所需要的是对外形象展示及对内人文关怀。3、客户最关注，故而需要较多投入的地方：外观、裙楼、大堂、电梯间等。4、采取下列方式以限制建筑成本：平面简单化、用设计包装公共空间，而非用材料提升品质；裙楼为中央空调，塔楼分体式空调；外墙装饰材料的选择；控制每层公共通道宽度和装修费用；控制设备、电梯的档次。5、内部的高效率和低成本：公共会议厅、培训室、商务中心，引入知名品牌物业公司，但要能控制使用成本；设租赁代管服务；利用商业配套，形成高档餐饮、交流、娱乐配套，设置高档俱乐部。 （二） 建筑外观风格建议1、建筑外观对于写字楼项目的形象起着较为重要的作用，作为大型公共建筑，即使不能成为整个城市或某个区域的标志性建筑，也将是城市景观的重要组成部分。 2、项目临近人工湖等景观并定位于CBD，故在建筑的外观设计上采取简约、流畅的现代风格、避免繁琐；色彩上显得稳重、柔和的色调为本的复合色作为外墙主色调，通过建筑色彩的协调对比来丰富建筑群景观，令写字楼成为整个综合体建筑群的核心，并成为区域标志建筑。 （三） 配套设施规划建议大堂：写字楼内部装修档次，特别是大堂公共区域的装修使得物业的品质及形象在建筑内部得以进一步确立，因而在内部空间的设计与装饰装修过程中，需注重其与建筑外观的结合，使内部与外观形象成为一个具有延续型的有机整体。本项目大堂设计要个性鲜明，制造一种宽敞、通透的视觉感受，再配以艺术吊顶，华贵的大型灯饰； 电梯前室：电梯厅作为大堂的延伸，其装修标准与大堂相呼应，同样也代表了装修档次，建议本项目电梯前室设计装修与大堂保持一致风格，地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装，还可以设计有一定的特色灯饰，以突显档次； 公共洗手间：建议本项目的公共洗手间配置较好品牌的洁具，以突显品质与档次，也可以在诸多方面体现细节，如提供24小时热水，从而给客户在细微之处的品质 感觉。（四） 楼宇硬件设施建议 楼宇配套设施作为写字楼项目为客户营造现代化、高科技、高舒适度办公环境的硬件基础，自然成为楼宇智能化的载体； 本项目要满足客户的需求，确立智能型写字楼的形象，在楼宇配套设施的设计配置上要得以落实； 建议本案的智能化标准达到5A智能化甲级写字楼标准，但要注意带来的维修管理费用的增加，而不是无限的追求领先。（五） 其他硬件配套设施建议 空调系统：现在甲级写字楼一般采用风机盘管与新风系统相结合的空调系统； 供电系统：大多数采用双回路供电，设置互投装置； 消防系统：使用较好的品牌； 保安系统：安保自动化、24小时保安； 电梯：使用较好的品牌； 车位：车位不足将降低档次，建议充分利用地上地下空间，保证充分的车位配置，车位可租可售； 硬件设备设施的好坏将会对物业的形象、档次、品质起到至关重要的作用，建议项目采用品质较好的品牌设备设施，从而保证在竞争中立于不败之地。 （六） 物业管理建议 建议物业管理公司在先期就参加设备设施的选取和招投标工作，对销售人员进行物业管理培训，在销售过程中根据销售现场要求，进行不定期物业管理培训。4.1.4建设方案项目地上总建筑面积为131.41万 ，地下建筑面积为25.00万 ，共约156.40 万。其中商务体量为61.82万 ，住宅总建筑面积为50.90 万 ，配套设施0.565万，商业总体量为18.12万 ，地下车库体量为25.00万 。 240 / 240建设规模及内容地块编号用地面积(）容积率限定容积率选定地上总建筑面积（）写字楼/住宅（）商业建筑面积（）配套建设面积（）地下车库面积（）限高（m）层高假定（m)商业金融业用地DN3-4-1-2499693.0FAR4.04.019987699876100000-359781003.6DN3-4-2-11063624.0FAR5.05.053181048231049500-957262503.6DN3-4-4-226381.5FAR2.52.56595-6595-11871003.6/4.1DN3-4-4-3168832.0FAR3.03.0506493600014649-91171003.6商务小计788930618186170744-142007二类居住用地DN3-4-3-1370523.5FAR4.54.516673415958425004650342731002.9DN3-5-5-1299563.5FAR4.54.51348021328022000-277091002.9DN3-5-9-1137773.5FAR4.54.561997609971000-127441002.9DN3-5-13-1359103.5FAR4.54.516159515559550001000332171002.9住宅小计52512850897810500107943合计总建筑面积 156.40万，地上建筑面积131.41万，地下建筑面积 25.00万u 容积率选取和建筑面积确定：为最大化实现项目盈利，以各地块容积率最高值确定地块总建筑面积，此部分建筑面积为地上建筑面积。u 地下车库面积估算：均按照地块规划条件书的要求进行车位数量估算，由于车位设置原则上为地下车库，本方案以车库为全地下进行测算，根据地下车库的面积设置规律，暂按一个地下车库40进行车库面积推导和测算。u 商业面积估算依据：居住用地地块，均把规划条件书的商业最高限值作为地块商业面积；商业金融业地块，综合考虑地块临街属性及可建面积。u 写字楼规范层高为3.4-4.2m，综合考虑中央商务区写字楼的高端定位和控制开发成本的目标，推导各地块写字楼层高。u 商业金融业地块各物业体量推导依据详细如下： DN3-4-1-2临主干道中华路与明福街，商业价值较高，形象展示性强，并结合中央商务区整体定位，建议做大商业，依据安阳交通局提供信息及要求，本地块商业面积确定为10万，层高设为3.6米，标准层以1040进行测算， 楼高24层，共4栋 DN3-4-4-3地块建面为50649 ，仅能建设一栋高层写字楼，以甲级写字楼的标准层面积1500和3.6米层高，的标准，在100米限高内可做27层，剩余体量全部作为商业面积 DN3-4-2-1地块为项目最核心地块，为项目商务最高端板块，据安