2013年房地产利好消息汇总.doc

相关资料汇总一、业内观点（一）业内人士看好楼市：2014年房地产“牛市”依旧在刚刚过去的2013年里，各地房地产发展如火如荼，房屋成交量和价格、土地收入、房企销售业绩等均创历史新高，整个房地产行业“牛气”十足。但不动产登记条例呼之欲出、房产税蓄势待发种种变数呈现在2014年的房地产市场之中，2014，房地产是否“牛市”依旧?亚豪机构市场总监郭毅：上半年将持续“牛”市在“低端有保障、中端有支撑、高端有控制”的大三元格局思路下，其实从2014年开始，由于自住商品房的大体量介入，市场已经大体可以分为刚需市场及中高端市场来区别对待了。5万套自住商品房的供量将对刚需市场形成一定冲击，加重购房人对商品住房市场的观望情绪，但是在2014年尤其是上半年仍然难以解决刚需市场的供需矛盾，难以对市场形成实际影响。为了避开自住商品房的竞争，上半年房企对刚需项目的推盘积极性也将较大，因此上半年刚需项目的销售仍将持续处于“牛”市，下半年开始有可能会逐步进入一个调整期;中高端市场产品差异化将更加明显，加速进入品质竞争的时代，尤其在对高端的市场化思路下，更难以对需求产生抑制导向，因此优质性价比的改善型项目也有望维持成交高位，同时在土地价格上涨的源头刺激下，高端产品的价格必然存在较大的上涨空间。总体来说，2014年市场将加速走上差异化的细分之路，未限定销售价格的商品房部分成交量预计将出现较大回落，但成交价格仍将保持上涨势头，整体市场平均交易价格的涨幅将有所放缓。同策咨询研究部总监张宏伟：房价上涨仍是主旋律从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。东亚新华地产营销总监贾玉鹏：自住型商品房入市促使房价上涨有限全国范围来看，2014年一线城市依然会是坚挺的表现，就北京来说，受自住型商品房大量入市的影响，预计全年的成交量会继续上升，但价格上涨幅度有限。具体来说，我认为，上半年会有一定的涨幅，但下半年会放缓，原因在于，房企受2013年拿地价格的影响，新入市商品房项目的售价肯定会受地价的影响上升，老项目后期也会随之提价，而涨价会明显地影响购房者的预期，市场会随之进入调整期，自住型商品房入市后会明显分流很多刚需客户，进而加剧购房者的观望，下半年房价涨幅相对比较小。另外，2013年房企之间的分化就开始呈现，这种分化在2014年会更加明显，因为有实力的企业土地储备相对多且优质，这会促使他们在2014年有好的表现，而拿不到地的企业则会被逐渐边缘化。北京市房地产协会秘书长陈志：楼市依然保持相对平稳态势总体来说，2014年房地产市场会依然保持相对平稳的态势。具体来说，上半年会出现一定程度的观望，按照一般规律，年初以平淡成交为主，到了3月，在两会传达了总体的大方向之后，成交量会有一定上浮。到了下半年，随着限价政策逐渐退出，中高端楼盘会加速入市。今年政府的重点工作将是土地和自住房供应。在自住房大量入市和冲击之下，市场会出现一定程度的分化，市场竞争激烈程度会明显加剧。对于200万元以下的普通住宅来说，一部分会向上形成高价盘，追逐高利润，一部分保持稳定的价格，但开发商会通过调整产品品质来提高竞争力，以获得市场的认可，而还有一部分可能继续僵持，则销售状况不容乐观。今年调控政策不会放松，稳定的成交量和价格是最理想的局面，对于开发商来说，按照自己的节奏走，做好产品，赢得市场，将是关键。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：2014年的房地产市场将明显分化过去房地产市场就是一个趋势性的机会，房地产销售连年增长。但今后房地产增速很难再保持两位数以上，并将逐年下降。2014年的房地产市场将是分化非常明显的市场。又有机会，又有分化。未来的房地产市场不是没有机会，主要是结构性的机会。第一，从地理区域位置来说，未来中国的消费增长将会改变很多中小城市的区位价值。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。受大城市辐射非常明显的周边中小城市未来都是有机会的。第二，随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级，能够打造旅游休闲的旅游地产，以及楼宇经济，还有马上要大规模发展的养老服务社区，这些都是房地产市场存在的结构性机会。（二）单独二胎政策11月15日，十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定对外发布，提到“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。一方是独生子女的，终于可以开启二胎模式了。社科院经济研究所研究员、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明表示，新的生育政策对中国楼市的影响只会是正面的、向上的。在此政策激励下，出生率会有所提高，可能会引导部分房地产商转向对婴幼儿相关行业的投机性投资，而对于购房者来说，影响并不大。尽管现在开放二胎政策，针对下一代的住房需求也是20年以后的事情，而那时的楼市政策或房价可能又是另一番情况，因此现在下定论，为时过早。如一定说对整个中国楼市的影响，袁钢明认为只会是正面影响。二、城镇化方面在前不久召开的中央城镇化工作会议中，一份名为国家新型城镇化规划的方案已经提交会议讨论并进行了修改，目前已经由国家发改委上报国务院，至于何时出台尚无具体时间表。新型城镇化的提出，总体上来看，对房地产行业有着积极的影响。首先，城镇化下房地产市场的总体容量将会提高。土地改革也将带来大量的土地资源，更多农村人口进入城市，住房需求增加，住宅建设量也将会提升。另一方面，开发商在城市均拥有一定数量的土地储备以及房地产投资，城镇化下必定带来土地以及房地产物业价值的提升，对公司整体估值将有所支撑。其次，地方政府在促进城镇化进程中，需要对道路、轨道、城市建设等投入大量的资金，这些都需要当地房地产市场支撑。当地政府维护楼市健康向上的积极性将提升，这也更有利于开发商在城市进行开发运营。最后，城镇化下将加速改善性需求的持续释放，这又进一步利好房地产开发商。（一）秦虹：农民变市民对拉动内需扩大消费有积极作用住建部政策研究中心主任秦虹提到农民和城市居民相比，他们的消费水平只有1/3，如果真正变成市民，他们的消费能力就将会大幅度提高，对拉动内需、扩大消费有积极作用。2010年第六次人口普查数据表明中国城镇人口的格局，2010年中国城镇人口大约7亿人左右，在这些人里面有本地户口又居住的人占到58%，在这个城市里工作生活没有户口的人占42%。这些人又由三个部分组成：1、1.5亿跨省流动打工的农民工。他们在省以外工作，创造GDP，但是没有户口。0.7亿有户口，但是没有在本城市工作，在另外一个城市工作、生活、居住。还有0.6亿人在本省打工的农民工，没有出省，但已脱离农业工作，从事着第二第三产业工作，在本省工作。也就是说40%在本地工作，但没有本地户口的人，很难享受到一些排他性的公共服务。主要四个方面差距：一、城市公立学校的平等就学权；二、不能享受本地居民的基本医疗和基本养老待遇。三、城市最低生活保障为主的社会救助服务；四、不能享受本地居民的住房保障。下一步要实现农业转移市民化，也包括在本地居住的人和本地居民享受同等的公共服务，这是实现城镇化、质量提高的最核心的内容。真正实现这一点，特别是农民工享受到城市居民一样的社会保障，我想他们的收入水平就会明显提高，在工作基本稳定的时候，他们的消费力就会大大提高。现在的农民和城市居民相比，他们的消费水平只有1/3，如果真正变成市民，他们的消费能力就将会大幅度提高。消费能力的提高毫无疑问对中国经济发展扩大内需和扩大消费都会有非常正面的积极作用，在本地工作生活就业的这些人市民化之后，落实本地居民的公共服务对房地产产生很大影响。（二）旅游地产与新型城镇化建设相辅相成2013年12月12日至13日，中央城镇化工作会议在北京举行，此次会议明确了今后推进城镇化所需要完成的6项主要任务。可以预见，新型城镇化将成为未来中国经济发展的战略支点。其中，人的城镇化是新型城镇化的核心，它不仅仅是一个虚空的概念，而是包含了社会发展与多业态开发建设的系统工程。2012年与2013年国内生产总值增长幅度分别为7.8%与7.7%，增速有所回落，结束了前几年的“高增长时代”。尽管这样的趋势会成为一段时间内经济发展的主调，但国家“稳增长”大基调的确定保证了国内经济发展的可持续性。在此背景下，旅游业作为国家战略性支柱产业，或将迎来新一轮增长周期。截至2013年，中国人均GDP已达到6000美元，进入了中等收入阶段，休闲旅游已成为白领人群的刚性需求。目前，我国国内旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2.3次，与美国在2002年的数据4次相比，尚有一定差距。未来510年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上。再考虑到旅游开发所带来的生态效益与社会效益，旅游开发可被认为是新型城镇化开发建设可供选择的最优方式之一。区域经济对旅游地产行业的新诉求在新型城镇化建设的大背景下，旅游业的地位不断提升。作为旅游业承载主体的旅游地产将迎来新的商机。区域经济对旅游地产有了新的诉求。主要包括三个方面：对旅游产业持续发展的诉求;对区域经济优化结构，升级转型的诉求;提升城镇化发展水平，推动城市建设的诉求。对旅游行业本身而言，其基本诉求是行业增长速度与可持续发展，在追求旅游行业创造的经济效益的同时，逐步关注旅游的公益性，注重旅游发展对提升民众生活质量的隐性作用，逐步提升旅游接待量及产值。除了常规的旅游收入与旅游接待量等指标外，旅游的公平程度也逐渐成为衡量旅游行业发展的关键性指标，引导旅游从精英消费转变为普通民众的普惠性消费，促进“旅游惠众与公平”。旅游产业具有良好的关联作用及产业带动作用，通过旅游产业的发展，优化区域产业结构，提升现代服务业的发展水平，实现旅游产业与其他产业的联动发展。新型城镇化是以产业发展为前提的，通过产业发展，为新市民提供就业岗位，从而实现“人的城镇化”。旅游休闲度假以及由旅游引导的泛地产行业，能够整合农业休闲观光、养老康疗、会议会展、运动娱乐、文化创意等关联产业，具有产业、居住支持双重价值，是新型城镇化建设的重要内容。旅游地产带来的区域景观提升、休闲服务升级、文化互动交融、居民幸福感增强等效益，为提升城镇化发展水平、推动城市建设提供了充足的动力。旅游地产在新型城镇化建设中的重要作用旅游与地产结合在一起，是市场发展的产物，也是互补互助的良性架构。旅游地产在新型城镇化开发中可以扮演重要的角色，有利于土地熟化与区域价值提升，在旅游引导的新型城镇化建设中起到核心推动作用，主要体现在以下方面：旅游城镇化涉及的土地一级开发;旅游公共设施建设;旅游休闲项目建设;旅游地产产品开发。所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前将“生地”转化为“熟地”的运作方式，开发的主体一般为所在区域政府或由政府指定的土地开发整理企业。常见的土地一级开发模式主要有：全程运营模式，即开发主体全程参与区域开发的重要环节;战略合作模式，通过战略合作伙伴的引入，分担风险与收益，实现区域增值;一二级开发联动模式，企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发;代建置换模式：企业通过帮助政府代建公共设施等，获得土地进行自主开发。旅游主导新型城镇化中的一级土地开发，涉及多种类别，既有城市旧城区改造为休闲商业或休闲娱乐街区，也有将地处偏远但环境生态禀赋较好的区域升级为观光园区或复合型旅游目的地。无论是哪种类别，投资费用均较高，风险较大，需要结合旅游地产产品研发，与旅游地产二级市场开发联动，才能真正在土地一级开发市场获取增值收益。公共基础设施是新型城镇化开发过程中不可或缺的重要环节。BT模式作为较为常用的公共基础设施项目融资与实施模式，其得天独厚的优势吸引了众多地方政府采用该种模式对文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。这种模式在地方政府主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，能够体现出多赢局面。旅游引导的泛地产产品类型选择面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，研发泛旅游框架架构下的地产产品。关注中国人日益显化的“休闲时间”，为地产产品受众提供适宜均好的产品，引导生活方式的转变。旅游地产产品一般具有以下构成要素，即：创意化的主题、景区化的环境、集聚化的空间、休闲化的产品及社区化服务。从功能上划分，可将旅游地产产品划分为休闲商业地产、休闲居住(第二居所)地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产等。以客户群体划分，可将旅游地产产品分为如下几类：以提供第一居所为主要目的景区住宅、以旅游度假为目的的度假房地产、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。1、以提供第一居所为主要目的景区住宅该种旅游地产产品主要以为本地置业者提供第一居所为主要目的。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类旅游地产产品又可细分为如下三类：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅，对风景区建设和旅游开发几乎没什么建设性贡献，有的甚至还对旅游景区造成一定破坏。在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，不依附现有旅游资源和景区，先投入巨资，专注开发大型旅游项目，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势进行房地产开发。与旅游景观开发二位一体的房产(新闻新房论坛微博)开发。旅游地产产品与旅游景观的开发高度融合，地产产品本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。2、以旅游度假为目的的度假型地产休闲度假是该种地产产品最大的特点，以为异地置业者提供第二居所为主要目的，附带投资功能。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，营造旅游度假氛围。根据销售与经营模式的不同，可将其细分为以下几个小类：产权酒店、时权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店等。3、以旅游接待为目的的自营式酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，为游客提供住宿为主要功能，同时辅以娱乐、会议等功能。多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。酒店自营的回收期非常长，地产商无法通过出售物业快速回笼资金，前期资金压力巨大。因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却早已不是旅游地产当前的开发热点。4、综合性旅游地产开发综合性旅游地产产品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、运动、商务、休闲娱乐与商业等功能于一身。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。三、土地方面（一）2014年土地市场将维持旧格局1月10日全国国土资源工作会议传出重大信息。2014年土地市场将维持旧格局。三中全会的文件中，提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”改革的纲领性文件刚一公布，小产权房身价飙升，国土资源部被迫澄清。“小产权房转正”短期内无法实施。1月10日的会议再次强调“决不允许城里人到农村买地建房”。1、土地改革事关重大，必须审慎稳妥推进。土改将触动多方利益，目前的配套政策和有关细则都没有，政府不可能在2014年就改写土地市场的规则。改革将一步一步走、2、东部三大城市群要以盘活存量土地为主。500万以上人口的新增建设用地将受到限制。多年来放任特大城市无序生长的政策已经终止。北京、上海、广州等中心城市的规模将受到限制。不会再像过去10年那样不断膨胀。3、可以预期的是，由于新增建设用地的限制，未来几年国内一线城市的土地资源供应将更紧张。盘活存量土地，意味着政府土地储备的成本将更高。未来土地价格将不但不会下降，反而有大幅上升的理由。大开发商从2013年就开始争抢一线城市土地，看来是早有准备。如果没有社会经济政策的重大改变，国内一线城市2014年仍将地王不断，楼价继续创新高。（二）土地热潮2013年，土地市场交易火热，尤其是热点城市土地市场呈现出近年来罕见态势。2013年300个城市土地出让金总额高达3.13万亿元，同比增加50%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入已经达到了5127亿元，较2012年全年增长156%。并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入记录。而在2013年9月5日，上海、杭州、苏州三地“地王”甚至在一天内集中出现，当天也被业内称为“地王日”。土地成交的热潮也延续到了2014年。按照以往经验，1月份基本都是土地市场的淡季。然而，2014年1月，仅北京、上海、杭州三个城市的土地出让金额合计就将达到约1050亿元，同比2013年大幅增长约200%。1月份上海挂牌出让的经营性用地的起拍价总额就已经达到约137亿元，而2013年1月，上海的卖地收入也仅为50.8亿元。相比上海，北京的土地市场更为火爆。截至1月16日，北京1月份的土地出让金已达371.85亿元，预计全月卖地收入将突破500亿元，创造单月历史新高已成定局。部分热点二线城市的土地市场同样火爆异常。杭州1月份将出让41宗地块，仅起价就达315.64亿元，据机构预计，杭州1月份土地出让金将达到350亿元，相比2013年同期的约60亿元，大涨483%。截至1月15日，福州1月份卖地收入已达126.9亿元，这一数字超过其2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上。由于市场分化下房企倾向于向一二线热点城市聚集，并激烈争夺优质稀缺土地资源，预计2014年热点城市土地市场仍将保持高热态势。四、房企方面（一）2014年：楼市仍被房企看好，房价继续面临上涨压力新年伊始，虽然楼市平淡开局，但2014年的房地产仍为众开发企业所看好。1月8日，融创中国董事长孙宏斌在上海表示：融创今年既不会“出海”，也不会去卖矿泉水，房地产仍有很大的利润空间，企业还有很长的路要走。除了融创明确表示将上调年度销售目标外，去年销售额逾670亿的世茂或冲击千亿业绩。分析称，2014年仍然是房企规模化扩张的时期，房价则将继续在中长期内面临上涨的压力。行政调控不会退出，楼市将稳字当头挥别疯狂的2013，楼市又迈入了充满未知的2014。目前，虽然调控越来越重视市场机制的作用，但限购限贷等未出现丝毫的松动，而不动产登记条例、房产税等新政更是呼之欲出。种种迹象表明，楼市调控不会退出，但也不会出现“一刀切”。虽然2013年部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在可接受的范围内。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三个方面的稳定，仍将是2014年的基调。桑豫峰认为，从整体上看，2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异。此外，由于稳增长的基调未变，房地产作为影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必然会对经济全局产生牵引性的扩散效应。因此，2014年的房地产政策不可能发生重大的逆转。对此，浦江智谷总经理宋毅基本持相同的态度。他分析称，住宅是牵涉到经济和民生问题，是国家关注的重点，房价涨得过快的话将会面临新的调控。未来，房地产领域特别是住宅市场，发展将会非常平稳。宋毅预测，2014年的房地产市场仍将稳字当头，成交量和成交均价不会出现大起大落。市场环境未根本变化，房价仍面临上涨压力2014年一线城市房价继续大涨的可能性有多大，想必这是许多人最为关注的话题之一，但房价继续上涨似乎仍是业内的一致看法。桑玉峰表示，在2014年，决定房地产运行曲线的供求关系、土地等几个重要因素，都没有根本变化，房地产市场仍将在现有的上升通道运行。但他预测，新年房价的涨幅会有所缩小，成交量也不会高于2013年。就上海楼市而言，在近5年左右时间内，申城“人多地少”的基本面难以改变，商品住宅市场将继续面临供不应求的问