房地产拆迁估价报告.doc

房地产拆迁估价报告 内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日 一、致委托方函（匿名）： 受你委托，我所对拟用于拆迁补偿之目的，你所拥有的位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商住房地产进行了估价，本着独立、公正、科学、客观的工作原则，经过详细的现场勘察与认真的估价、测算，确定该房地产在估价时点为2004年9月20日的估价总值为人民币407585元（人民币大写肆拾万零柒仟伍佰捌拾伍元）。 特发此函内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日 评估师声明我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，蛋受到估价报告中一说明的假设和限制条件的限制。 三、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 四、估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 五、估价人员已对估价对象进行了实地勘察 六、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。2004年12月9日 评估的假设和限制条件 一、我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，他依据如下假设： 1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。 2、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不收任何权利限制，可以在公开市场上合法的进行转让。 3、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4、有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、本报告仅为房屋拆迁补偿服务的，估价结果仅作为房屋拆迁补偿的参考，不得用于其他用途。 三、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于股价时点的假设条件、市场状况而言。并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。 四、委托方提供了资料如“房屋所有权证”等是此次估价的重要依据，我们并未向政府有关部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我所不承担任何责任。 五、本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我所不承担责任。内蒙古双环房地产估价事务所 2004年12月9日 房地产估价结果报告 一、委托方：（匿名） 二、估价方：内蒙古双环房地产估价事务所 三、估价对象：位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商住房地产，属弓毅所有，房屋所有权证号：房权证固8字第0002784号，总建筑面积372.11平方米：国有土地使用证号：固国用（2000）字第6180号，占地面积869.26平方米。 四、估价目的：为拆迁补偿提供价格参考 五、估价时点：2004年9月20日 六、估价依据：中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范、内蒙古自治区及包头市两级地方人民政府及有关部门颁布的法规和政策性文件：委托方提供的有关资料：估价机构掌握的有关资料，估价人员现场勘查所获取的有关资料。 七、估价原则：合法原则、估价时点原则、最佳使用原则、替代原则。 八、估价方法：重置成本法 九、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估计啊程序，采用科学适用的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过详细的测算：确定估价对象在2004年9月20日的估价总值为人民币407585元（大写人民币：肆拾万零柒仟伍佰捌拾伍元） 十、估价参加人员：匿名 十一、股价作业日期：2004年12月2日至2004年12月9日 十二、估价报告应用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。 内蒙古双环房地产估价事务所2004年12月9日 房地产估价技术报告 一、估价对象简介 估价对象是位于包头市固阳县阿拉塔大街西侧的商业及住宅房地产，属弓毅所有。该区域所处位置优越，交通状况较好。 估价对象的占地面积为869.26平方米，国有土地使用证号：固国用（2000）字第6180号：房屋所有权证号：房权证固8字第0002784号。该土地开发程度为“五通一平”，即通上水、通下水、通电、通路、通通讯及场地平整。 估价对象的房屋总建筑面积372.11平方米，共有房屋四项，其做法分别为：（1）北新房，单层砖木结构，建筑面积115平方米，建成于1998年，片石基础，红砖墙承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，层高3.2米;木门、钢窗、地面铺全瓷砖，内墙面刮腻子，顶棚为木龙骨抹灰吊顶，外墙面抹灰（南立面贴白色面砖）；上下水、电，暖（土暖）设施齐全；（2）北旧房，单层半砖木结构，建筑面积69平方米，建成于1983年：片石基础，红砖墙（内土坯）承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，层高3米;木门窗，地面铺水磨石砖，内墙面抹灰刷白，顶棚为木龙骨石膏板吊顶，外墙面水刷石；有上下水及电照设施。（3）东门脸房，单层板砖木结构，建筑面积128.55平方米，建成于1992年；片石基础，红砖墙（内土坯）承重，木椽檩上草泥挂瓦屋面，檐高3米；木门窗，地面铺水磨石砖，内墙面抹灰刷白，顶棚为木龙骨纤维布吊顶，外墙面临街一侧贴面砖；有双下水及电照设施。（4）南房，单层砖木结构，建筑面积59.56平方米，建成于1996年；片式基础，红砖墙承重，木椽檩上石棉瓦屋顶，层高3米；木门，钢窗。地面铺防滑地砖，内墙面刮腻子，等碰抹灰刷白，外墙面抹灰（北侧水刷石），有上水电照设备。经现场勘查，估价对象显存状况较好，能正常使用。 二、估价方法及股价技术路线 1、选取估价方法：本次股价根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的估价目的、使用性质及个别因素，选择重置成本法进行估价：即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除其折扣，从而估算对象的客观合理价格或价值的方法。 2、搜集资料：在搜集掌握估价对象有关资料的基础上，广泛收集建筑市场用类建筑物的造价情况以及吉贝尔建设的附加费用情况。 3、股价测算：根据估价对象的具体做法，选取参照物，进行对比、分析，从而得出估价对象的重置价格。 三、估价计算过程 （一）确定房屋价格 1、房屋建安单价： 根据该建筑物的结构形式、装修标准以及内部设备的设置情况，结合包头地区同类建筑物在2004年的造价水平，以及主要建筑材料在估价时点的市场售价情况，经测算，确定起建安单价分别为：北新房560元/平方米，北旧房360元/平方米，东门脸房340元/平方米，南房390元/平方米。 2、建设期附加费用： 根据估价对象实际情况，以及包头市固阳县的有关规定，估价对象的建设期附加费用包括建设单位管理费，勘测设计费，城建配套费，水电增容费，土地使用税等项目。再次，建设期附加费用采取建安造价的18%。 3、确定房屋成新率： 根据改建筑物的结构形式、使用性质、施工质量、建成时间、现存状况以及维护保养等情况，经分析判定其成新率分别为：北新房95%，北旧房80%，东门脸房90%，南住房93%。 4、确定房屋现值： 房屋现值=（560*115-95%+360*69*80+340*128.55*90%+390*59.56*93%）*（1+18%） =163749元 （二）确定土地价格 1、估价方法的选择 根据城镇土地估价规程，待估宗地所处位置以及待估宗地的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师搜集的有关资料，根据当地地产市场发育程度，选择成本逼近法进行估价。 2、估价过程 成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之后为主要依据，再加上一定的利润，利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。 其基本公式为 土地价格=土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 （1）土地取得费：包括征地费及征地管理费。 征地费：依据土地管理法规定，政府征用农业用地要向农民支付征地费用，包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗以及上附着物补偿费等，经调查，改区域的征地补偿费为每亩30000元，这个45元/平方米。 征地管理费为征地费的4%,则， 土地取得费=45*（1+4%）=46.8元/平方米 (2)土地开发费： 待估宗地的开发程度为“五通一平”，调查待估宗地附近土地开发费用情况并结合待估宗地的自身情况，确定土地开发费用为150元/平方米。 （3）税费 取土地取得费和土地开发费之和的5.5%，则 税费=（46.8+150）*5.5%=10.82元/平方米 （4）投资利息： 根据带故宗地规模以及项目用地特点，确定土地开发周期为一年，土地取得费在开发初期一次性投入，土地开发费及税费在开发周期内均匀投入。利息安中国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率5.31%计算。 投资利息=46.8*5.31*1+（150+10.82）*5.31%*50%=4.89元/平方米 （5）投资利润： 参照市场情况和待估宗地实际情况，利润率取20%。则 投资利润=（46.8+150+10.82+4.89）*20%=42.5元/平方米 （6）土地增值收益，即土地所有权收益 土地增值收益按照10%计算，则 土地增值收益=（46.8+150+10.82+4.89+42.5）*10% =25.5元/平方米 （7）土地价格土地单位价格=46.8+150+10.82+4.89+42.5+25.5 =280.51元/平方米 土地价格=280.51*869.26=2