荆门儿童城商业中心招商计划书.doc

荆门市童世界儿童城商业中心招商计划书一 项目介绍荆门童世界儿童城商业中心（以下简称“中心）位于湖北省荆门市掇刀区，属荆门市南城重点开发地段。目前，荆门市政府提出了“重点开发南城，适度建设北城”的规划，该项目即隶属于重点开发商圈。荆门市人口总数在2011年达到300万。1.项目位置 项目位于富兴园小区临街商业区，儿童城商业综合体由5层商业楼组成。新崛起的荆门新商业聚集圈星球商业中心紧邻对面，占据这一商圈的黄金地段。2.项目规模 项目总占地： 4813.93项目总建筑： 24624.72 项目住宅面积： 19169.53 项目商业面积约：70003.区域优势项目商业城位于荆门虎牙关商圈核心位置，虎牙关大道与象山大道相向而行，这里将是荆门最具规模新的商业中心。沃尔玛、苏宁电器、横店影视城、7天酒店、上岛咖啡、星球商业中心等新型商业业态。为周边商业形成奠定了基础。4.交通优势 项目商业城交通便利仅虎牙关大道就有多达7条公交线路经过，虎牙关大道也是进出荆门的必经之路。5.消费力优势本区域来来5年居住人口将会达到30万人，随着项目落成这里乃至整个荆门都会成为新的消费增长极，同时这里是荆门消费最具潜力的区域之一。6.荆门概况荆门位于湖北中部，东眺武汉，西临三峡，南望潇湘，北通川陕，素有“荆楚门户”之称；荆门市先后成为中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、全国造林绿化十佳城市、国家循环经济试点市、国家现代林业建设示范市、全国农机化示范区、国家节水型社会试点市、国家生态示范区试点城市、全国创建创业型城市和国家加工贸易产业梯度转移重点承接地，是湖北省历史文化名城、湖北省A级金融信用市。 二 整体经营业态定位 本项目经营业态定位为荆门市及周边城市提供最全面，最专业的儿童生活娱乐综合性商业城。 项目涵盖婴孕童五大主力业态: 一楼定位 国际国内一线品牌儿童孕婴精品服饰，西式餐饮，休闲食品二楼定位 款式国内最齐全，风格最丰富的童装商品汇三楼定位 儿童家居生活馆 儿童孕婴日用大型超市 童鞋及饰品区四楼定位 儿童动漫城 儿童游乐场 儿童主题餐厅 玩具应用俱乐部五楼定位 儿童早教及培训 儿童摄影 儿童音像乐器 文教用品本项目集聚荆门及周边区域内主要儿童商业形态，以规模性制胜，一站式购物，全面体验消费模式，商品多层次、购物无拘束。三 项目定位优势1.儿童产业发展市场前景随着中国经济的飞速发展，人民生活水平的不断提高，尤其是计划生育政策在中国的实行，中国传统家庭结构已经发生重大变化，孩子成为家庭中最受关注的成员之一。几乎每个家庭都在不断增加儿童食品、教育、音像、玩具、服装等方面费用支出，今天儿童消费平均已经占到家庭总支出的 30%左右。子女教育与健康成长成为家庭建设中最重要的目标之一，儿童产业已经成为中国最受关注和最具发展前景的产业之一。中国儿童产业市场被公认为世界最有商业机会和赢利空间的市场。据婴童产业研究中心的统计发现，中国16岁以下少年儿童已有3亿多，而城市儿童消费在家庭总支出比例已超过33。中国6岁以下儿童的消费市场将达到7000亿元左右的规模，到2015年，可望达到3万亿元的规模。2.儿童城项目在荆门区域的优势目前荆门区域内有规模、专业化、最全面的儿童产业城还属于空白。那么，放眼整个华中地区有规模、专业化、最全面的儿童产业运营商也是少之又少，在荆门的庞大儿童消费群体已经形成。儿童产业包括儿童用品类、儿童创意类、儿童文化类、儿童服装类、儿童食品类、儿童玩具类、儿童医疗保健类、儿童教育培训和儿童成长发育用品类、儿童保险及家政服务类。荆门需要铸造出一个，整合周边产业、与儿童文化产业、儿童创意产业有机结合；达到产业升级、品牌升级、综合效益升级。时尚化、品牌化、城市化，这是“荆门儿童产业”的必然目标。 儿童城紧密贴合当前流行儿童主题元素，整合儿童产业优质商家，共同打造荆门第一儿童商城。聘请专业的商业地产运营团队以及儿童产业管理人才，凭借多年的市场研究分析以及成功的项目运营案例，为荆门市儿童市场打开一片新天地。四 SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析S-Strength 优势1、 专业的商业地产运作团队，使商城运营能够规范化、体系化、市场化，结合荆门市现状实施行之有效的营销策略，于短时间内扩大中心知名度以及吸引大量消费者。2、 专业的儿童产业业内营管专家，对中心商户进行资源整合、活动更新，创造系统完善的儿童产业链。3、 品牌专业化。中心是湖北首家以儿童为主题建造的商业中心，中心内部装修装潢以儿童元素为主，细节处更设置了儿童洗手间、哺乳间，儿童座椅以及儿童推车等设施。4、 地理位置。W-Weakness 劣势1、 市场养成周期。由于新型的童世界儿童城中心模式在全国属于新兴地产模式，故无法完全复制传统的营销模式，在推广过程中将建立庞大的儿童业内合作经营理念，故需要1-2年的市场培育周期。2、 周末经济。儿童行业普遍存在周末经济状况，节假日人流量充足，工作日则人流相对较少，需中心及商户利用活动与促销手段结合拉动工作日消费。O-Opportunities 机会1、 荆门市目前儿童行业较为混乱，不成体系，家长也无从着手为孩子寻找一个娱乐、休闲、学习的场所。2、 中国公立幼儿园不允许幼儿园学生学习课外额外课程。中国一线大城市儿童平均从一周岁开始介入各类体能、智能、创意、语言、艺术等早教机构，童世界各培训机构为家长提供了一个良好的学习平台，使孩子不至输在起跑线上。T-Threats 威胁儿童商业地产是中国地产行业的发展趋势，通过母婴、儿童来带动周边商业地产的模式将呈现良好势头。随着市场的认可与关注度，地产商终将大面积涉足儿童地产行业。荆门市新兴商圈必定将儿童地产作为重中之重来运作，此时进入市场虽占尽先机，也将受到新兴项目的冲击。我们可通过不断更新服务内容与产品品质来维护中心商户品牌，从而达到历久弥新。五 商场商品布局及人流动线涉及商场商品布局及人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。1、水平人流设计 遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。2、垂直人流设计 遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如一层儿童孕婴精品服饰，西式餐饮，休闲食品和五层的早教及培训 儿童音像乐器等引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。六 招商总体原则1.主力店、品牌店引入主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳。品牌商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2.同业差异、异业互补同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。3.适当铺位预留 预留商铺，可以掌握掌上主动权。七 招商政策及优惠由于本项目商业不成熟，应给予不同商家适当的免租期，降低联营商户的扣点比率，达到刺激商家早日入驻，同时也是给本商业一个市场培育期，符合商业运作规律。1 招商政策联营形式 由童世界提供场地，商户提供商品或服务和人员的形式，以销售额抽成扣率的招商方式进行联营经营。2招商政策 租赁形式 由童世界提供场地，按照商户的经营面积收取租金的方式进行招商经营，建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施3 租金优惠策略1）主力商家签订经营合同时间为5年的，进入第一年免收租金。2）为了鼓励客户长期经营，项目将采取依合同签订年限的方式提供不同的租金优惠政策A.租约签订时间1年，一次性免租60天。B.租约签订时间3年，一次性免租90天。 C.租约签订时间5年及以上，一次性免租365天。4 租金递增策略A第一、二租约年租金不递增； B第三租约年开始在原始租金的基础上，递增10%； C第四租约年在第三租约年租金的基础上，递增6%； D第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增7%； E第六租约年在第五租约年租金的基础上，递增8%， 且以后租约年保持8%递增率不变。八 招商优惠政策权限1.租金优惠审批： 招商员没有租金优惠权限 招商经理租金优惠权限3元/月/平米 项目副总租金优惠权限5元/月/平米 总经理租金优惠权限8元/月/平米2.免租期优惠审批：招商经理正常招商情况下普通商家可享受免租期60天。 项目副总可增加免租期90天。 总经理可增加免租期365天。 上述增加免租期限累计原则最高不超过365天，若有知名品牌或龙头商家，且对招商有重大带动或贡献者另外需求优惠，经核实由招商经理提出申请，项目副总及总经理审核批准。 申请条件需求 A、知名品牌（具有政府、行业协会颁发证书或相关认证） B、为项目招商工作做出重大贡献（如介绍5批以上的商家进驻） C、经营面积大，有在行业中起到带动作用，并且为经营中行业A类商家九 招商对象的选择 通过四个主要步骤，我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象，并通过全方位的评估选取最适合的商家，从而实现招商对项目运作的最大化价值。1. 评估市场消费需求充分考虑荆门及周边地区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，选择能够满足消费需求的商家2. 辨别和选择目标招商对象并与其初步接触广泛收集商家资料，并从资源库中选择符合条件的优质客户，进行有针对性的初步接触，并就合作的可能性进行初步沟通3. 评估合作条件及对本项目的讨论合作条件，并从合作成本和收益两方面判断目标商家对于项目的价值，确定引进绩效高的优质商家4. 选择招商对象并确定引进方式直接引进品牌加盟联合经营品牌代理十 招商运行理念及招商资源档案的建立1.童世界对招商营运工作实行统一运营统一运营包含五个方面的内容：统一经营管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理 统一收银管理2.招商资源档案的建立1.建立客户登记和档案制度2.建立客户拜访、回访制度3.建立系统的管理表格 客户资源表 意向商家登记表 招商谈判跟踪表 商家合同签订登记表十一 招商目标客户1、从事儿童产业业态的经营者；2、有成熟儿童运作体系的机构；3、热爱儿童事业，渴望自主创业的业主；4、儿童行业内各领域的零售、批发商；5、具有广泛知名度的品牌机构。十二 招商管理流程填写商铺租赁意向表（招商部）来电、来客登记及洽谈（招商部）客户分类、评估及核准（营运部）签定租赁意向书、交纳定金（招商部、财务部、商户）与商户洽谈并落实合作条件（招商部、商户）签定商铺租赁合同（招商部、商户）市场摸底、客户积累（招商部）登门拜访或电话邀请（招商部）提供装修方案、进场装修（招商部、商户）备货、开业（商户）与商户初步的沟通及谈判（招商部）十三 合同签定审批流程物业公司审核根据合同内容，招商员填写租赁文件呈批表、租赁签办单商铺移交客户签字确认管理公司审核招商经理审核招商员填写租赁商铺交房审批表、商铺交接验收清单加盖合同章客户缴款总经理审批项目副总审批招商经理审核客户签名确认租赁合同及附件经营管理公约、物管协议根据洽谈情况，招商员填写流程说明： 招商人员根据洽谈情况，填写租赁合同及附件经营管理公约、物管协议。 客户按要求对以上文件逐一签名确认。 由招商人员根据合同内容填写租赁文件呈批表、租赁签办单，报招商经理当场审核。 由招商人员将租赁合同及附件经营管理公约、物管协议，连同租赁文件呈批表、租赁签办单报项目副总审批。 由招商人员将租赁合同及附件经营管理公约、物管协议，连同租赁文件呈批表、租赁签办单报总经理审批。 由招商人员带领客户至财务室缴款，办毕后，公司对租赁合同盖章。合同一式四分，公司2份，客户1份，项目部留存1份。 招商员填写租赁商铺交房审批表、商铺交接验收清单，交由招商经理审核。 交经营管理公司及物业管理公司审核后，由客户在商铺交接验收清单上签字确认。 由经营管理公司查验上述手续办理情况后，发放商铺钥匙至客户，商铺移交完毕。 十四 招商媒体策略1媒体选择适用的招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。各大媒体的优点、缺点分析：媒体优 点局 限报纸灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大电视传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差直邮读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低广告面比较窄广播当地接受性好；费用较低仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散户外广告灵活性好；保留时间长受众分散，针对性差杂志读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高发行量不大，受众面相对为小建议本项目前期第一阶段推广以虚拟经营现场展示、销售现场包装展示、招商手册、DM直邮为主，辅以POP、户外广告等2媒体组合组合原则： 1.立体交叉组合，视觉感染：现场导视牌、POP、楼体形象、现场虚拟经营包装、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；2.听觉感染：与商户面对面的沟通交流；3.理念感染：本项目所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心； 第二、三阶段媒