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2014年第1期 / 西部人居环境学刊 / 097 公租房住区公共服务设施需求特征及规划对策 以重庆 “民心佳园”公租房住区为例 An Empirical Study on Demand Characteristics of Public Service Facility in Public Rental Housing Community and the Corresponding Planning Strategies A Case Study of Minxinjiayuan Community in Chongqing 董世永 邱崇珊 DONG Shiyong, QIU Chongshan 摘 要 公租房解决了中低收入人群和新 就业人员等 “夹心层” 的住房问题， 但公租房 住区的公共服务设施规划缺乏针对性， 供应 滞后。 本文即以重庆公租房住区 “民心佳园” 为实地调研基础， 分析居民的群体特征及其 对不同类型公共服务设施的特殊需求， 以及 设施的发展规律， 以满意度评价了解现阶段 各类设施配置的可接受程度。 从居民需求视 角构建公租房社区发展过程中生存型、 参与 型及发展型三个设施的需求层级， 归纳居民 对设施 “差异化” 、 “便捷性” 和品质提升的 需求， 并针对这些特点提出跟踪规划实效满 足差异化的需求， 倡导区域统筹与公交导向 相结合， 住区发展确定建设时序实现分类规 划指导的规划策略。 关键词 公共租赁住房； 公共服务设施； 重 庆市； 需求特征； 分期规划 Abstract: Public rental housing (PRH), so-called Sandwich Class, is a solution for the low- income people and new employees. However, the problems of the public service facilities in the PHR community appear obviously, such as a lack of pertinent planning and a lagged supply. Based on the data obtained in questionnaire surveys of Minxinjiayuan PRH community in Chongqing, this paper analyzes the characteristics of residential groups and their special demand and the law of development for different types of public service facilities. From the perspective of local residents, this paper aims to build needs hierarchy of the public service facilities of survival, social participation and development. Moreover, in accordance with the characteristics of demands of differentiation, convenience and quality enhancement, this paper proposes that the planning should meet the differentiated needs of residents based on the dynamic programming, and advocates that the planning should combine regional governance and transit oriented development, and implement stage planning and classified guidance with the development of the PRH community. Keywords: Public Rental Housing (PRH); Public Service Facilities; Chongqing; Characteristics of Demand; Stage Planning 为实现城市保障性住房的 “全覆盖” ， 2010年重庆市启动实施公共租赁房建设计划， 重点解决中低收入人群和新就业人员等 “夹心层” 的住房问题， 计划五年内在其主城内、 外 环线之间的21个大型聚居区集中建设2000万平方米公共租赁住房， 其中鸳鸯、 茶园、 大学 城等6个大型聚居区的公租房住区已建成并入住。 这种在城市边缘区或郊区集中选址规划 公租房住区的方式， 可以在较短时间内解决大量保障人群住房困难的问题， 但区域内配套 基础差、 设施不完善的问题导致住区容易形成孤岛。 住区配套公共服务设施供应滞后和规 模不足等问题1-2， 不仅直接影响居民生活质量、 提高生活成本， 同时也降低了公租房住区 的活力和吸引力， 不利于城市的健康发展。 如何适应公租房住区发展需求来进行公共服务 设施的规划配置亟待研究和解答。 以往我国学者关于住区公共服务设施规划的研究主要集中于设施的供给机制、 规划布 局、 配置标准、 评价体系等方面3。 但近年来， 研究开始注重不同社会群体需求的公共服务 设施配置， 研究重点逐渐转向以提高居民生活质量为根本目标， 把居民自身的需求和满意 度作为影响规划决策和最终目标的重要因素4。 自2010年国家关于加快发展公共租赁住 中图分类号 TU984 文献标识码 B 文 章 编 号 2095-6304(2014)01-0097-06 作者简介 董世永： 重庆大学建筑城规学院， 山地城镇建设 与新技术教育部重点实验室， 副教授， 邱崇珊： 重庆大学建筑城规学院， 2011级硕士研 究生， 752966811 ISSUE 1 FEB. 2014 / JOURNAL OF HUMAN SETTLEMENTS IN WEST CHINA / 098 房的指导意见出台后,各地大力推动公租 房住区建设实践， 研究开始重视公租房社 区服务与管理， 对其商业配套5、 教育6、 养 老7等各类设施的供给机制， 规划模式也有 针对性的探讨； 还有学者开始从人口结构8 出发关注公租房居民对住房的特殊需求， 但仍未系统地从居民视角研究公租房住区 公共服务设施需求。根据以上背景，本文 选取重庆市典型的公租房住区进行实地调 研， 从居民需求角度出发提出公租房住区公 共服务设施规划对策。 1 案例概况和研究方法 1.1 民心佳园概况 “民心佳园” 公租房项目 （图1）是重庆 市首个公共租赁住房项目,也是重庆在全国 率先推动公租房建设的典范。小区位于重 庆北部新区鸳鸯组团， 主城内、 外环之间， 距其800m有轻轨站点。 项目占地7.2hm2， 总建筑面积108万平方米。从2011年4月第 一批住户入住至今已经投入使用两年多， 入住率100%， 人口规模达到5万。 1.2 问卷调查内容及研究方法 2013年7月， 采用发放问卷和个案访谈 的方法对民心佳园小区居民进行实地调查， 发放问卷100份， 回收91份， 有效回收率为 91。 调查内容及分析方法包括： （1）居民 的基本信息， 如性别、 年龄、 职业、 家庭收入 等， 并结合政府资料作为影响设施需求的 基本群体特征考虑； （2）住区供需特征。 结 合城市居住区规划设计规范 （GB 50180 93） 重庆市社区公共服务设施配置标准 （DBJ/T50-2009） 等配套标准， 将公租房 住区公共服务设施分为商业金融设施、 教育 设施、 医疗卫生设施、 文化体育设施、 社会 福利与保障设施、 行政管理与社区服务设 施六类考察设施现状， 对居民的不同层级 和类型设施使用偏好、 使用频率作为需求 特征加以分析， 并在此基础上利用SPSS18.0 软件对公租房住区居民设施使用偏好与群 体特征进行Pearson相关系数分析； （3） 居民 满意度评价。 在设施分类的基础上， 选取公 共服务设施满意度评价指标， 采用Likert5 级量表法对各评价指标进行满意程度赋值， “1” 表示很不满意， “5” 表示很满意。 对调 查数据进行内在一致性检验， 结果显示满 意度量表的总体信度Cronbachs Alpha系数 为0.7660.7， 表明量表信度较理想。 1.3 居民群体特征分析 调查样本中男女比例1.5:1。 从重庆公 租房的三类申请人群所占比例来看， 外来务 工人员居多， 达52%（图2） 。 从年龄结构来 看， 30-45岁的中青年（44.0%） 比例最大， 60岁以上老年人比例占9.9%， 而国际上通常 认为， 65岁以上老人占总人口的7%就被称 为老龄化社会， 显然住区人口老龄化现象突 出。 从家庭结构来看， 两口 （26.4%）和三口 （42.9%） 之家所占比例最大， 单身达18.7%。 由此可见， 随着住区发展， 外来务工的单身 人士会定居成家， 而大部分两口之家会发展 为新生儿家庭， 家庭核心化趋势明显。 居民高中及以下学历达81.4， 且45% 调查对象从事如小百货、熟食等个体经营 摊点和餐饮服务、 保安等社会服务行业， 住区失业/待业人口比例5%， 高于重庆市 2012年3.3%的失业率， 可见文化水平及 职业技能都偏低。此外， 家庭收入及消费 能力弱， 92的家庭人均月工资收入低于 2000元， 属于重庆市中低收入家庭。 参照 重庆2011统计年鉴（图3） ， 中低收入家庭 的食品花销最高， 占总支出的43.38， 而 交通通讯、 教育娱乐文化服务支出比例明 显较低。从居民出行方式来看，通勤以公 共交通为主， 主要依靠公交车（41%） ， 其 次为轨道交通 （27%）和摩托车（11%） 。 2 公租房住区公共服务设施现状 及需求特征分析 2.1 公租房住区设施供需特征分析 2.1.1 盈利性设施规模不足， 高等级设施 的可达性和便捷度需求高 商业设施按等级可分为 “市区级地 区级社区级社区内商业设施” 4个类 型， 公租房住区居民使用各等级设施情况 如图4， 对百货店和菜店的增设需求大（图 图1 “民心佳园” 公共服务设施现状 Fig.1 construction status of public service facilities in the community 图2 申请人群结构 Fig.2 the structure of public housing applicants 图3 重庆市家庭消费支出对比 Fig.3 a comparison of proportion of household expenditure 图4 购物地点选择 Fig.4 preferences of shopping location 2014年第1期 / 西部人居环境学刊 / 099 5）。基于公租房住区建设资金来源有限、 居民消费能力弱等原因， 重庆公租房住区 前期规划配套设施建筑面积仅占总面积的 10%， 总量低于国家标准15%的下限。虽 然现状供给的商业设施种类齐全， 但如农 贸市场等商业设施规模严重不足、 配置滞 后， 导致住区内物价抬高。 相对于配有免费 公交接送、 价格便宜的地区级大型超市， 居民更愿意选择后者。 而住区内金融设施 仅有4处自动取款机， 且无邮政储蓄所， 经 常给老家汇钱的外来务工人员需要到地区 级金融机构办理业务。 可见居民对日常经 营性设施需求大， 而联系高等级设施的便 捷交通能够弥补住区级商业金融设施规模 不足的情况。 2.1.2 公益性设施层次单一， 特殊群体需 求多。 公益性公共服务设施以教育设施来 看， 住区已建成小学1所， 但两所幼儿园建 成后并未交付使用， 适龄儿童只能在一处 由居民楼住房改造而成的临时幼儿园入 学， 受访者普遍反映该幼儿园收费高， 其 硬件设施和教学质量不能满足需求。 调查 显示居民希望增设中学， 其次是幼儿园和 青少年特长班,在选择偏好上对教学质量 和距离最为重视（图6） 。 医疗卫生设施需求上， 居民日常就医 偏好社区门诊和卫生站（图7） ， 药店买药 和私人诊所占比例较小。截止2012年， 重 庆市实现城乡养老、医疗保险全覆盖， 社 会保障体系日益完善， 使得居民小病不怕 上医院， 但近90%的居民仍希望增设“大 医院” 。 随着住区的老龄化， 独居、生病、 残疾老人对医疗设施的需求更高更加频 繁， 而社区诊所也仅在一定程度上满足居 民的就医需求。 针对老龄化现象， 住区也 并未设置托老所等老年设施。 社会服务方 面， 由于居民文化水平及职业技能低， 失业 人口多， 80%的居民希望提供就业信息、 职 业技术培训、 健康知识咨询等服务。 2.1.3 设施缺项、 布局不合理， 社区居民 参与度低 现状调查发现住区缺少文化活动中 心、图书室， 而居民偏好的文体设施集在 居住区中心中布置、 覆盖面小， 各组团内部 设施短缺， 加上居民自治组织能力不足导 致缺少社区活动， 生活也更加枯燥。 调查 数据显示各类人群的文化体育设施使用偏 好有所不同（图8） ， 本市原住居民熟悉并 乐于参加社区活动， 外来务工人员更重视 和依赖邻里关系， 新就业的大学生更习惯 于网络娱乐而很少参与社区生活9。 受收 入及文化程度限制， 居民对于看电影、上 酒吧等高消费场所难以承受， 设施需求层 次不高。 体育锻炼频率在年龄上也呈现一 定分化（图9） 。 可见， 尽管大部分进城务工 人员 （特别是青年）喜欢篮球、 羽毛球等室 外的体育运动， 但工作繁重缺少精力锻炼， 而老年人利用空余时间能够每天锻炼， 居 民最希望增设棋牌室、老年活动中心、老 年健身器械、图书室、乒乓球台等层次不 高的文体设施。 2.2 需求偏好与居民群体特征的相关性 分析 为进一步判断各层级设施的需求行 为偏好与居民群体特征的相关程度，对 其进行Pearson相关系数分析， 结果显示： （1）商业设施需求等级偏好与文化程度高 度相关（r=0.726） ， 与收人水平高度相关 （r=0.839） ， 即文化程度或者收入水平越 高,对高等级的商业设施需求越显著,反之 越弱。 随着住区发展可通过对该影响要素 做进一步定量测度来作为商业设施引入档 次的参考； （2）医疗卫生设施需求等级偏 好与收人水平中度相关（r=0.502） ， 即收 入水平越高,对医疗卫生设施需求越显著； 图5 需要增设的商业服务设施 Fig.5 commercial service facilities requiring to be added 图6 教育设施选择偏好 Fig.6 preferences of education facility 图7 就医选择 Fig.7 preferences of medical facilities 图8 日常文化娱乐活动对比 Fig.8 a comparison of daily entertainment activities between different public housing applicants 图9 体育锻炼频率对比 Fig.9 a comparison of physical activity frequency between different ages ISSUE 1 FEB. 2014 / JOURNAL OF HUMAN SETTLEMENTS IN WEST CHINA / 100 （3）体育设施使用频率与年龄因素表现出 中度相关（r=0.482） ， 随着年龄增加对体 育设施的需求增加； （4）可能因为关系过 于复杂， 各类设施需要增设的子项目与居 民群体特征无法通过Pearson系数体现。 2.3 阶段性公共服务设施满意度分析 通过满意度调研可以了解住区公共服 务设施的供给效率及居民对现阶段设施建 设的接受程度10。 影响居民对住区公共服 务设施满意程度的因素是多方面的， 根据 何芳11、陈秀雯12等人研究， 可以提取四 个关键因素： 服务质量、 价格费用、 交通便 捷、周边环境。利用SPSS18.0测算各类设 施Likert 5级量表中影响因素评分， 均值均 落在95%置信区间（表1） ， 可信度较高。 数据显示， 现阶段居民对各类公共服 务设施的总体评价较不满意（2.51）。 文化 体育设施得分最低， 主要是由于其设施缺 项及覆盖面小。 商业金融设施较不满意， 主要归咎于规模严重不足导致的居民生活 成本增加， 但便利的公交系统使其在便捷 度上得分较高。 行政与社区服务设施主要 表现在服务质量差和可达性差， 如社区服 务中心布置于住区边缘。 社区福利与保障 设施满意度一般， 说明现阶段养老机构等 福利设施需求还不大， 初期通过保障制度 能够在一定程度上满足居民需求。 由于新 建住区时医疗卫生设施硬件配置齐全得分 较高， 教育设施次之。 3 公租房住区公共服务设施需求 层级构建 根据马斯洛的需求层次理论， 同一地 区的不同时期， 人们的需求层次会随着生 产水平的变化而改变13， 未来几年随着社 区发展， 公租房住区居民的公共服务设施 需求的多样性也会快速增长。 借鉴需求层 次理论构建社区公共服务设施需求层级研 究框架， 以生存型、 参与型、 发展型三个层 级对设施需求特征加以划分， 归纳公租房 住区居民设施的需求特征（图10） 。 生存型 需求层级用于维持日常基本生活， 主要包 括社区级及以下的商业设施、 医疗设施及 社会福利与保障设施； 参与型使用需求层 级用于创造组织社会生活的基本条件， 主 要包括社区级文化体育设施、 教育及行政 管理设施； 发展型需求层级是为了获取个 人进步发展的机会，提高生活质量， 主要 包括地区级及以上商业设施、文化设施及 福利设施等。 3.1 差异化需求 差异化需求主要表现在生存型设施的 需求。 生存型设施与居民的群体特征关系 显著， 公租房住区居民的低收入人群、老 年人群、外来务工人群等特殊群体的比例 都明显高于一般住区，按照传统“千人指 标”配建公共服务设施的模式已经难以满 足他们的需求。 诸如低收入人群对日常性 经营设施需求多； 老年人对老年设施需求 多， 对公益性设施需求高； 外来务工人员对 保障自身基本生活的设施需求多等。 满足 居民生存型设施差异化需求既可以提高居 民生活质量， 达到公租房的保障效果， 也 可以增强公租房住区的活力与吸引力， 成 为居民选择公租房的重要参考标准。 3.2 便捷性需求 便捷性主要是指对生存型和参与型 设施的可达性及便利程度的需求。受土 地价格和中心疏散的影响， 公租房住区多 选址于城市边缘区或郊区， 居民对市级设 施的使用少， 日常活动选择在居住地附近 进行14。此外， 重庆公共租赁住房制度规 定租赁合同期限最长为5年，租赁合同期 满后承租人可申请续租或租转售。2011 年8月， 重庆对2344户公租房家庭的调查 显示：有意愿购买有限产权公租房的占 65%15， 反映大部分居民有定居公租房住 区的意愿， 但也意味着35%以上的居民可 能搬离公租房住区。这种居住的暂时性 决定了居民的流动性大， 无法成立长久稳 定的社区自治组织，难以参与自主管理与 监督住区的公共服务设施。满足公租房 社区级及以下公共服务设施的便民、利民 和日常生活消费的需求， 能够降低购物成 本，缓解城市交通压力，增强居民对公租 房住区的认同感和归宿感， 从而构建和谐 社区。 表1 民心佳园公租房住区公共服务设施满意度评价表 Tab.1 Satisfaction evaluation of public service facilities of Minxinjiayuan community 设施类型服务质量价格费用交通便捷周边环境平均得分总体满意度 医疗卫生设施2.473.51 3.49 3.163.19 较满意 社会福利与保障设施2.87 3.42 3.093.22 3.15 较满意 教育设施2.24 2.89 3.513.66 3.07 满意 行政与社区服务设施2.89 3.05 2.81 3.152.98 较不满意 商业金融设施1.94 2.37 3.45 3.34 2.78 较不满意 文化体育设施1.67 2.77 1.812.72 2.24 不满意 图10 公共服务设施需求层级研究框架 Fig.10 the framework of public service facilities demand based on hierarchy of need theory 2014年第1期 / 西部人居环境学刊 / 101 3.3 品质提升需求 品质提升需求主要指在社区发展过 程中居民对设施的服务质量及水平的相应 提升。 由于公租房住区在设施供给过程中 出现配置滞后、规模不足等问题，现阶段 居民对各类设施表现出较不满意的态度。 由于我国公租房建设处于起步阶段，公 租房建设首先考虑保障人群“居有其屋” 问题， 对配套设施的重视不足。就重庆市 公租房建设来说， 从2010年至今已完成了 4000万平方米的建设量， 建设速度迅猛而 忽视了居民的生活需求， 实际运行中也没 能处理好各类公共服务设施的建设时序问 题， 未能使公共服务设施效益最大化。 由 此可见， 公租房住区的发展过程中需要逐 步提升住区公共服务设施质量， 从满足大 众的基层需求到未来满足适合不同属性人 群自身发展的需求。 4 规划对策 4.1 差异化跟踪规划实效， 配套以需 定供。 公租房住区是城市政府面向中低收入 人群和新就业人员等“夹心层”投建的政 策性住区， 与之相配套的公共服务设施规 划应体现民生关怀， 不能忽视居民的差异 化需求。 当然满足居民的差异化需求也不 能一蹴而就， 需要合理确定建设时序， 以协 调居民需求与设施使用效率的关系。 在公租房住区建设初期， 通过公租房 申请人群特征的考察， 初步判断公租房居 民公共设施需求， 并结合相关配置标准， 明确适合于住区居民需求的设施种类及层 次。居民入住后， 一方面迫切需要由政府 牵头组织社区活动， 增强居民的主观能动 性和环境适应性， 充分发挥社区公众参与 度，逐渐引导他们自主参与到社区的自治 管理和自我服务； 另一方面要对公共服务 设施的规划实现程度进行评估。 以居民的 满意度为衡量标准， 调研居民在住区不同 发展阶段可接受的设施建设模式， 根据需 求变化增加设施规模或提升原有设施质 量。 这样既能够避免基本服务设施缺失所 带来的生活不便， 也能避免设施使用效率 低下而带来的浪费， 使弹性配套与刚性配 套相结合， 从而使公共服务设施的规划由 自上而下的静态规划向自上而下与自下而 上相结合的动态规划转变。 4.2 便捷性倡导区域统筹， 配合公交 导向 公共服务设施的供应必须处理好区 域统筹和住区内平衡的关系， 以期使社会 资源的效用最大化。 鉴于公租房建设资金 投入的压力， 考虑住区周边各层级公共服 务设施的配置情况， 可以将不同功能的设 施置于市级-地区级-社区级三个层面加以 考虑,例如中学、综合医院、购物中心、 电 影院、 体育场馆等大型公共服务设施的供 应,需以区域统筹为原则， 将该类设施放到 市级和地区级解决,不宜过分强调公租房 住区内设施的平衡16。 与此同时需要与公共交通为主导的交 通模式配合， 形成以轨道交通为骨架、 常规 交通为主体的公交系统。 建议增加区域内部 公交线路以及跨区域线路， 通过改善公共 交通环境， 提高区域设施使用效率与便捷 性， 为居民提供更多设施选择的机会17。 4.3 品质提升合理确定建设时序， 分 类指导规划实施 公租房住区公共服务设施配置需要从 自身发展特点出发实现逐步落实， 分期建 设。 可将入住率高低作为划分公租房住区 发展阶段的标准， 以此指导设施的配套时 间18。 以 “民心佳园” 小区首批住户入住的 30%入住率作为建设初期参考， 分为以下 三个发展阶段： （1）建设初期， 差异化考量 居民最基本的生存型设施， 特别纳入诸如 公共活动广场、 健身设施等， 要充分考虑 服务半径， 以和谐稳定的空间环境增进居 民交流， 提高住区活力； （2）发展期即入住 率达到50%70%时， 必须配置当地配套 标准中刚性要求的所有社区级公共服务设 施， 并且居民的增长带来对生存型和参与 型设施的新需求， 同时也能够保证设施的 使用效率； （3）入住率大于70%之后进入 成熟期， 结合地区级公共服务设施的建设 逐步实现公租房住区公共服务设施向更高 品质发展的目标（表2） 。 5 结语 尽管公租房住区居民在社会经济状况 与城市一般住区居民有所不同， 但应该同 样享受基本公共设施服务的权利。 研究规 划实效以实现差异化配套， 提高设施便捷 性达到有效供给， 分阶段建设提升公共服 务设施质量满足居民需求， 是在“以人为 本” 的原则上重视人的需要， 建设经济、 社 会、 环境稳定和可持续的公租房社区。 当 表2 公租房住区公共服务设施阶段性分类指导 Tab.2 Stage planning and classified guidance of Public Service Facility in PRH Community 设施类别 发展阶段建成初期发展期成熟期 入住率30%-50%50%-70%70% 商业金融设施 菜市场、 便利店、 餐饮店、 ATM机 大型百货店、 超市、 银行等 其他商业金融设施 教育设施 幼儿园、 托儿所、 小学 中学 医疗设施 卫生服务站、 社区门诊 综合医院、 妇幼保健院等 社会福利与保障设施 托老所 养老院 文化体育设施 公共活动广场、 健身器械 文化体育活动站、 中心 行政管理与服务设施社区服务中心、 警务室 ISSUE 1 FEB. 2014 / JOURNAL OF HUMAN SETTLEMENTS IN WEST CHINA / 102 然要实现自下而上和自上而下相结合的动 态规划， 还需要展开更全面的调查工作， 是对规划决策者的重大考验。 注释： 重庆市公共租赁房信息网： http: /www. cqgzfglj. com. 2011年9月21日重庆市长黄奇帆接受凤凰 网访谈表示公租房优先考虑农民工， “重 庆50%、 甚至55%给农民工， 这样可以杜 绝贫民窟” ， 这些农民工在 “三五年以后， 都是重庆市民” 。 2010年 公租房鸳鸯组团规划说明 6.2.4 公共服务设施规划“考虑到公租房的特 殊性， 本设计特别注重小区的配套设施设 计， 配套设施的面积占总面积的10%， 充 分满足年轻人的配套需求。 ” 参考文献： 1 李泽新, 刘艳. 基于规划视角的重庆公租 房建设研究J. 室内设计, 2013, 28(01):