业主委员会及其与物业管理公司的关系.doc

业主委员会及其与物业管理公司的关系社会学院 08（3）班 朱雪莲 26号【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。【关键词】业主委员会 权利 义务 物业管理公司 关系一业主委员会概述业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。1前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。2成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。3起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。4筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。5召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。6。业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。二业主委员会的权利和义务业主委员会的权利，业主委员会代表着该物业区域内的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。业主委员会的权利有：1召集和主持业主大会；2修订业主公约、业主委员会章程；3决定聘请物业管理公司；4审议物业管理服务费有关收取标准及使用办法；5审议年度管理工作计划、年度费用概预算；6检查、监督物业管理公司的物业管理工作；7监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；8业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会的义务 1筹备并向业主大会报告工作；2执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；3贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；4严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；5接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；6本会作出决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。三业主委员会与物业管理公司的关系 物业管理公司和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理公司是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。1完全市场条件下的相互关系。在完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）决策人是业主委员会，物业管理公司是雇员。业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。（2）业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。（3）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。2非完全市场条件下的相互关系。在非完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1）物业的委托人是一个公司或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。（2）物业管理公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。3地位上的平等关系。物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。4工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！参考文献：1物业管理：理论与实务主编：李斌