二手楼贷款业务操作细则(2006年版).doc

中国银行广东省分行二手住房贷款业务操作细则第一章 总 则第 条 为规范个人二手住房贷款业务操作，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国担保法、中国人民银行个人住房贷款管理办法、建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法等有关法律、法规、中国银行个人一手住房贷款业务操作办法、中国银行个人二手住房贷款业务操作办法以及中国银行广东省分行个人住房贷款等相关管理办法的有关规定，结合本地市场需求和风险状况，特制定本细则。第 条 本细则所称个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在商品房交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。个人二手住房贷款业务包括：个人二手住房抵押贷款、个人二手住房转按揭贷款业务。第 条 本细则所称二手住房抵押贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。第 条 本细则所称个人二手住房转按揭贷款是指在贷款人已办理住房抵押贷款业务的借款人（原房屋所有权人）在贷款期间内将以抵押贷款方式购买的住房出售，经贷款人审查同意向新房屋所有权人（新借款人）提供的抵押贷款业务。包括两种情形：一是贷款人向新房屋所有权人发放贷款并签订借款合同，办理相应的抵/质押登记手续；原借款人清偿其借款合同项下贷款，该借款合同及相应的担保合同终止。二是贷款人、原借款人、新房屋所有权人以签订补充协议的方式对借款合同进行变更，借款人由原借款人变更为新房屋所有权人，由后者承继前者在借款合同项下的权利义务，同时办理担保合同的变更及相应的抵/质押变更登记手续。第 条 本细则所称的贷款人是指中国银行股份有限公司广东分行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人；经办机构指具体受理并发放个人住房贷款的零售贷款业务部门；审批机构指按照审贷分离原则对经办机构受理的贷款进行尽职调查和审批的零售贷款风险管理部门或零售贷款中心。第 条 贷款实行部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。住房公积金贷款按住房公积金管理中心相关规定执行。第 条 本细则适用于中国银行股份有限公司广东分行辖属分支机构向借款人发放的个人二手住房贷款。 第二章 借款人条件第 条 借款人申请二手住房贷款时须同时具备以下条件：一、具有完全民事行为能力的自然人；二、在中国境内具有常住户口或有效居留身份，港、澳、台等流动性较强的境外人士应尽量提供本地常住户口人士作为联系人；三、收入稳定，信用良好，具有按期偿还借款本息的能力，其中外籍人士必须在当地有固定职业和收入或投资项目；四、在中国银行开立储蓄存款帐户；五、所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议，并依法办理交易过户手续；六、必须支付或存入贷款银行不低于20%的购房首付款；七、借款人同意以所购商品房作为抵押或另外提供经贷款人认可的有效担保；八、贷款人规定的其他条件。第三章 贷款币种、限额、期限与利率第 条 贷款币种：个人二手住房贷款币种为人民币和外币。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。第 条 贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80(两项选其中较低一项), 购买楼龄超过5年的住房，贷款成数最高不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70(两项选其中较低一项)。其中境外人士的二手住房贷款最高为7成20年。单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。第 条 个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，且楼龄与贷款期限之和最长不超过30年。贷款人还应根据借款人年龄适当控制贷款期限，原则上借款人年龄与贷款期限之和男性不超过65年，女性不超过60年。如借款人年龄与贷款期限之和超过上述期限，应依据审慎原则从严审批。第 条 贷款利率：人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在中国人民银行规定的范围内进行浮动。外币个人二手住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。一、贷款合同签订后，如遇人民银行调整贷款利率，应执行贷款发放日的人民银行挂牌利率。二、贷款发放后，贷款期限在一年（含）以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息；贷款期限在一年以上的，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年（半年）度利率。第四章 贷款申请与受理第 条 借款人申请二手住房贷款时，买卖双方应前往本行二手住房贷款受理机构（如本行个人二手住房按揭中心）直接向贷款人提出书面申请，受理贷款机构审查客户提供的资料，对真实性、有效性、合法性负责。经办人员应对客户提供的复印件与原件进行校验，经校验相符的，需加盖“与原件相符”章，并签名确认。借款人申请二手住房贷款须提交下列资料：一、个人住房贷款申请表，为全面反映借款人资信状况，应尽量要求借款人认真、如实填写申请表格所提示的内容。二、具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证、暂住证及其他有效居留证件等）并提供其复印件。三、首期款收据或借款人在贷款人处开立的用于支付首付款的存款凭证及复印件。四、贷款人认可的还款能力证明。为力求准确反映借款人的经济状况，尽可能要求借款人提供详尽的证明文件。以下一种或几种可以作为借款人的还款能力证明：（一）借款人单位开出的收入证明。为求客观、准确分析借款人的实际收入水平及工作稳定性，证明内容要求尽可能包括平均月收入、职务、职称、工作年限、住房分配等情况。（二）连续三个月的工资单或税单。（三）家庭房产的出租合同，同时需随附出租房产的房地产证。（四）借款人家庭成员的单位收入证明。（五）借款人个人或家庭拥有的财产证明文件，如银行存折、股票、债券等有价证券或未作抵押的房产等。（六）借款人是个体户或私营企业主的，可提供其营业执照、银行对帐单、上年度和最近一期的财务报表及税单等证明。（七）境外人士申请住房贷款须提供纳税证明。受雇人士还需提供雇主签章的收入证明。（八）外藉人士还应提供投资项目的复印件。（九）境外借款人应提供可通过相关渠道核实的征信机构信用报告。（十）行政、事业、金融、电力、电信、上市公司正式员工、中行VIP客户、持中行金卡且年刷卡超过3万元的客户，提供相应的工作证明或文件。五、借款人（购房者）与住房出售人签订的住房买卖合同或购房意向书。六、拟购二手住房的房产评估报告，以所购商品房之外的其他财产或第三方担保的，还应提供相应的财产证明或担保能力证明文件。七、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。第 条 交易住房应具备的条件和售房人应提供的资料： 一、所售房屋必须符合上市出售条件；二、拟出售房屋的有关证件及复印件：（一）已办产权证的二手住房须提供房地产证；（二）房改房必须提供房地产证，并具备上市交易条件的证明；（三）安居房必须提供房地产证，并经市房改办核准上市的证明；（四）拍卖房应提供法院的判决文书及有关权属证明。三、售房人（含共有人）及其配偶身份证明及复印件；四、售房人在中国银行开立的用于划入售房款的储蓄存折及复印件，并在买方划付款授权书上签名确认；五、房屋产权共有人签字同意出售房产的书面文件。若当地房管部门不要求提供配偶同意出售房产书面文件的，经本行资产保全部门同意，可免予提供配偶同意出让的书面文件；六、如售房人为法人或事业单位，须提供企业法人营业执照，法人代表证明书、授权书，国有资产管理局或董事会同意房屋转让文件等；七、已出租（指经房管登记部门登记的租赁行为）的房屋，须提供租户同意房屋交易和一旦借款人断供，租约权益在接到银行通知后即转让给银行的证明资料。八、委托第三方办理的，委托人应出具委托书，并需经公证部门公证；九、贷款人要求提供的其他文件或资料。第五章 贷前调查与审批第 条 贷款调查。贷款人在收到借款申请后，由业务经办机构负责对借款人资信状况、偿债能力及所提供文件资料进行调查核实。一、调查核实方式：包括实地（借款人现住址、工作单位）调查、面谈、外部调查（如向公安机关、工商登记部门、税务部门查询借款人身份、工商、税务登记资料）、电话（家庭、单位）询问、身份证识别仪器辨认等。经办人员应根据要求对贷款进行调查核实，对调查核实方式和结果应进行记录，并签名确认，作为贷款审批表的附件归档。二、调查的重点包括但不限于：（一）借款人和售房人的身份和资格是否真实有效；（二）借款人和售房人所提供资料是否真实合法；（三）贷款用途是否符合规定；（四）签订房地产住房买卖合同或购房意向书的真实性、合规性和合法性；（五）借款人的还款能力证明是否真实，是否具有按期偿还能力。原则上，借款人每月还本付息额支出与月收入之比控制在50以下（含50），借款人每月所有债务支出与收入之比控制在55以下（55）；（六）评估报告是否规范、公平、合理；（七）经办人员应通过对抵押物进行现场勘察，进一步核实产权及楼龄、楼况，并填写物业状况调查表；（八）对境外借款人，应采取电话核实和逐个面谈的方式，深入调查了解借款人资信情况和贷款动机，内容包括：借款人在境内外的居住状况（地址、是否按揭、自有产权或租住等）、职业情况、收入情况、投资情况、物业情况、负债情况、直系亲属（配偶及子女）情况、主要社会关系（父母、兄弟姐妹）情况，并将调查情况形成书面记录归档。（九）在本行信贷系统及人行征信系统上查询申请人的贷款记录。第 条 贷款审批。个人二手住房贷款须由业务经办机构按照有关贷款规定对借款人提供的资料进行调查核实，并对借款人的还款能力和所提供的担保能力进行评估，写出书面审查意见后报消费信贷中心按相关流程进行审批。第 条 个人二手住房贷款按照消费类贷款审批流程进行审批，前台初审流程为：一、 二级行（二级分行、广州地区直属支行，下同）本部发起业务。（一）超过该行审批权限的由零售贷款业务部门客户经理发起业务，负责业务发展的组长作为业务主管复核，零售贷款业务部门经理作为核准人审核后，报省行零售贷款中心进行中台审批。（二）该行审批权限内的由零售贷款业务部门客户经理发起业务，负责业务发展的组长作为业务主管复核，零售贷款业务部门经理作为核准人审核后，报本行零售贷款中心有权审批人进行中台审批。二、 辖内支行发起业务。（一）超过二级行审批权限的由辖内支行零售贷款业务部门客户经理发起业务，辖内支行行长作为业务主管复核，二级行零售贷款业务部门经理作为核准人审核后，报省行零售贷款中心进行中台审批。（二）二级行审批权限内的由辖内支行零售贷款业务部门客户经理发起业务，辖内支行零售贷款业务部门经理作为业务主管复核，辖内支行行长作为核准人审核后，报二级行零售贷款中心或有权审批人进行中台审批。流程如下图：客户经理业务主管核准人贷款中心。三、上述担任初审岗位的组长、经理、行长均含一把手、主管副职AB角。第六章贷款的担保与保险第 条 借款人应在签订借款合同之前提供本行认可的抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证担保。第 条 以财产抵/质押方式担保的，借贷双方必须签订书面抵/质押合同。借款人提供的抵/质押物，应当符合中华人民共和国担保法的规定，并能按担保法的规定办理抵押登记(或备案)手续。第 条 抵押物价值的确定。一、购置时间不到2年的商品房、抵押物价值明显两倍于贷款额的房产及本行在按楼宇的价值可以由本行进行内部评估，与借款人协议作价确定，房产协议价应以该抵押物购买价、周边同类型楼盘的市场租售价格，及该抵押物的新旧情况、楼市的未来趋势等为依据确定，原则上商品房的协议价不得超过该房产的购买价。其余情况必须委托本行认可的有资质的资产评估机构对抵押进行评估确定。二、以安居房、福利房等得到政府补助的房产作抵押的，可以按抵押物价值扣除处置抵押物时应该缴交的税费及土地出让金确定其价值。三、拍卖房的价值一般以拍卖成交价确定，若拍卖成交价高于评估价的10以上，应参照评估价的110计算。 第 条 评估公司的选定和评估的有关要求。一、 评估公司应根据省行有关评估机构准入的规定选定，并定期或不定期对评估公司进行后评价，根据后评价情况进行调整。二、 评估报告应根据评估对象采取适当的评估办法。一般来说，住房采取市场比较法进行评估。三、 应按照房地产评估的规范要求对抵押物进行评估。评估报告中要求提供标的物彩照，包括外立面、厅、厨卫。 四、我行制订的其他相关评估要求。第 条 贷款最高抵/质押率。一般情况下，抵押率应尽量控制在住房70以内；对部分交付使用五年内的可办妥房地产证和他项权证的房产以及拍卖商品房的抵押率可适当放宽至80%。第 条 抵押物保险。在抵押期间，应为抵押物办理保险。一、保险期限一般不得短于贷款期限；鉴于保险公司出保单的步骤未能与银行保持一致，一次性缴付保险费的，若出现保险有效期不能完全履盖贷款到期日的情况（应尽量要求保险公司在借款人投保期的基础上加送三个月的保险期），视同符合规定。对按年度缴付保费的贷款，应登记台帐，及时督促借款人续保。二、投保额不得低于贷款额，分期购买的，可以贷款余额确定投保额。三、保险的第一受益人须为中国银行，保险单不得含任何有损本行权益的限制条款。四、在贷款未偿清期间，保险单正本由本行作为一级档案保管。第七章 贷款的发放第 条 落实放款前提条件。贷款申请经最终审批人批准后，经办员应即向借款人和担保人发出通知，并落实放款前提条件。 一、签署购房抵押贷款合同等法律文件。合同的格式由本行提供，对合同的修改必须先征求法律事务部门或资产保全部门的意见。一般情况下，合同应选择办理强制执行公证或律师见证，经本行法律事务部门/资产保全部门同意，可免公证或律师见证，但必须注意对格式合同的生效条款进行修订。 （一）经办人员应当面见证借款人签署有关法律文件，包括：购房抵押贷款合同、房地产他项权利登记申请书等，如转按揭贷款还应签署三方协议。 （二）签署法律文件前，经办人员应认真核对借款人身份证原件。如委托他人代理，应提交经公证的委托书、受委托人身份证原件及复印件。（三）经办人员认真核对有关合同金额、期限、利率、还款方式、担保、放款、结算帐号等合同要素与上级批复意见是否一致。 （四）经办人员认真核对借款人在申请表、合同等法律文件的签名是否一致。 （五）借款人当面签署有关法律文件后，经办人员凭有关贷款批复文件办理银行内部有权人签署手续。二、落实担保手续。抵押登记/备案手续必须由我行的经办人员亲自到房管登记部门办理。（一）办理交易手续，递交资料包括产权证明材料、身份证明材料等；（二）办理抵押登记手续，递交资料包括产权证明材料、价值证明文件、身份证明材料、借款人和抵押人身份证件及复印件、申报登记材料等。（三）转按揭贷款在办妥交易过户手续，并取得交易监证证明书后，银行出具证明，经办人员持借贷双方已签署的购房抵押贷款合同和证明办理原抵押权的涂销抵押及新抵押权的抵押登记等手续。（四）我行经办人员在办理抵押登记手续时，应特别注意核对借款人在房地产他项权利登记申请书上的签名的真实性。如委托他人代理，应提交经公证的委托书、受委托人身份证原件及复印件。 三、为抵押物办理以我行为第一受益人的财产保险。（一）应要求借款人为抵押物办理一次性保险；（二）保险期限应不低于贷款期限；（三）投保额不得低于贷款额；（四）保险单正本由本行作为一级档案保管。四、 交纳合同印花税。合同印花税按贷款额的万分之一缴纳，由借款人及贷款人各承担一半。五、借款人当面签署借款借据。签署借据时，经办人员应首先核对借款人身份证原件；核对借据填列贷款金额、期限、利率、收款账号、日期等要素是否正确；六、转按揭贷款借款人签署借款借据，收款帐户列明贷款优先用于偿还卖方偿欠本行的贷款本息及相关费用，格式可参照如下：贷款用于偿还贷款帐号为：*（帐户名：*）的贷款本息及相关费用，余款划入帐号为：*（帐户名：*），七、 其他设定的贷款前提条件。第 条 签署借据。在风险可控前提下，二级分行转受权人可再转授权本行零售信贷部门经理或县级支行行长签署相关法律文件。业务经办人员（客户经理）对借款借据有关要素与贷款批复文件进行认真核对无误后进行第一级签批；复核人员（或业务主管）完成贷款前提条件审核后在借款借据进行第二级签批；有权签署人在借款借据进行第三级签批。第 条 审核贷款放款前提条件.个人二手住房贷款放款前提条件由二级行贷款中心授信管理部门负责审核。在审核贷款放款前提条件时，注意核对以下方面：一、核对抵押贷款合同的各合同要素是否与最终批准条件相符；二、已办理交易过户（或监证）和抵押登记（或备案）手续，并取得房地产证、房地产他项权证或经转名监证的预售契约和抵押备案证明；三、核对产权属人、抵押人、抵押房产地址等登记要素；四、已对抵押房产进行投保并提供保险单正本，且投保金额及期限符合要求；五、办理提前放款的，已落实相关担保手续；六、核对借款人在借款借据上签名与借款申请表、借款合同等文件上借款人的签名是否一致；七、核对收款单位及帐号与卖方的授权是否一致；八、贷款人要求的其他条件均已落实。第 条 CCAS资料录入与审批。一、个人二手住房贷款均应纳入CCAS系统进行处理，为方便统计和管理，应分类建立项目号进行输机。 二、由业务部门负责CCAS资料的录入，并根据CCAS各级柜员的权限执行有关交易。三、CCAS经办人员在CCAS上按照相关贷款的产品码，根据借款人申请资料和贷款批复文件进行贷款资料录入。四、二级分行审批人员根据贷款前提条件审核情况分别在CCAS执行审批交易。五、二级行零售贷款中心放款审批人员应认真核对有关贷款要素，各项放款前提的落实情况，执行是否同意出帐的相关交易。第 条 贷款出帐。一、由营业部门负责贷款的出帐和会计帐务处理，在CCS上执行7700放款交易。（一）业务部门打印出帐通知书，连同加盖业务部门公章的借款借据，一并交营业部门出帐。 （二）营业部门审核借款借据、出帐通知书要素上有关贷款金额、期限、利率、贷款帐号、还款帐号等要素是否相符。 （三）营业部门在CCS执行7700交易。 （四）将贷款按合同规定划至借款借据指定卖方帐户，并在借据上加盖现金转讫章。 （五）如首期款冻结在买方帐户尚未划拨给卖方，则出具解冻及划款通知书，由营业部协助一并划至卖方帐户。 （六）转按揭贷款在划帐前，尽可能要求买卖双方一起到银行将有关帐务结算清晰，并签名确认转按业务办结确认书。 二、贷款发放后，业务部门应在规定期限内将贷款档案移交档案管理部门。第 条 为满足部分客户的特殊需求，可在落实以下条件的前提下，凭房地产抵押登记收件回执放款。一、已履行有关查册手续，交易房产产权清晰，并已全部满足交易及抵押登记的条件。二、已将抵押登记资料送达房产登记部门，并取得房地产抵押登记收件回执。三、由中介机构提供阶段性的担保，并满足以下条件：（一）中介机构在银行存入不少于100万元的保证金，且保证金金额大于单笔贷款金额。（二）提前放款的金额不得超过中介机构保证金金额的5倍。（三）保证在提前放款后三十个工作日内办妥抵押登记手续，否则贷款人有权从其保证金帐户内扣划等于提前放款的金额。第 条 贷款发放：借款人与贷款人签订借款合同后，贷款人应将合同中所约定的贷款金额，按合同所约定的用款计划，将贷款划至借款人（买方）与卖方约定的帐户。如属于转按揭贷款的直接用于偿还卖方尚欠本行的贷款本息及相关费用，余款划入卖方的存款帐户（另有约定的，可划入买方帐户）。第 条 贷款使用：借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止发放贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。第八章 贷款的回收第 条 贷款发放后，业务经办人员应填写发放贷款通知书（贷10）和在CCS打印剩余贷款还款计划，及时通知借款人按期供款。第 条 贷款的偿还。一、偿还方式。贷款自发放之日起开始计息，借款人应按月偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法。借款人可根据需要选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。借款人需要变更还款方式，必须提前30天书面提出申请，经贷款人同意后，方可按新的还款方式归还，书面申请材料必须归档保存。二、提前还款：借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提出提前部分或全部还款申请。贷款人可视已贷实际期限或其它情况，按提前还款金额收取一定比例的违约金。三、借款人因各种原因不能按原计划支付贷款本息，可提前30个工作日向贷款人提出贷款重整申请，即调整贷款期限和月均还款额。贷款的重整原则上不能超一次，重整前后的年限之和不超过30年。贷款重整后的贷款总额应小于借款人的原贷款金额。贷款重整申请经审批之后，借款人按照新的还款计划还本付息。第 条 逾期贷款一、对出现逾期的贷款，由二级行零售业务部门（或贷款中心）负责在扣款日后5天内批量发送催收函及催收短信。二、对出现逾期的贷款，业务经办人员应按照零售贷款清收管理制度及时通过电话、上门等方式进行催收，并对催收方式、催收结果进行记录备查。三、对拖欠二期或逾期达60天的零售贷款及第三十条所列重点监控帐户出现的逾期贷款，业务经办人员必须加大催收频率，并落实上门进行催收。四、对拖欠达45天的逾期贷款，专职清收人员负责向借款人和担保人发送律师函，要求借款人在15天内清偿拖欠本息。五、对逾期达61天的不良贷款应采取法律手段及时进行清收。第 条 呆滞、呆帐贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定期限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆帐贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆帐贷款，贷款人依法保留追索权利，继续做好向借款人或保证人的催收工作。第九章 合同的变更和终止第 条 合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。第 条 借款人在还款期间死亡，经人民法院宣告死亡或失踪，或宣告为无民事行为能力或限制行为能力人或借款人丧失民事行为能力，借款人财产的合法继承人或受遗赠人应继续履行借款人签订的借款合同。借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人，或其合法继承人、受遗赠人、财产代管人或监护人拒绝履行借款合同项下未履行的义务，贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物或质物。第 条 担保人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更担保人并重新办理担保手续。 第 条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单。第十章 债权保护第 条 借款人必须严格履行借款合同所规定的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：（一）借款人未能或拒绝按借款合同的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；（二）借款人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按借款合同规定的用途使用贷款；（三）借款人在有关合同中的陈述发生重大失实或提供虚假文件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；（五）抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物或质物的；(六)继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；(七)借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；(八)借款人在贷款期间的其他违约行为。 第 条 借款人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：(一)要求限期纠正违约行为；(二)要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证人；(三)停止发放未使用的贷款；(四)在原贷款利率基础上计收罚金；(五)提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人帐户中扣收）；(六)依据有关法律及规定处分抵押物；(七)向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。第 条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。(一)借款人死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；(二)借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；(三)借款人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现。第十一章 贷款管理与考核第 条 贷款人要加强对个人二手住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。第 条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，了解贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况。第 条 个人二手住房贷款均应纳入CCAS系统进行处理，为方便统计和管理，可按不同的中介机构建立楼盘进行输机，对业务量小的中介可合并成一个。第 条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。第 条 贷款人要加强对高风险个人二手住房贷款的授后管理。一、对以下类型的个人二手住房贷款，应列入授后重点监控类贷款进行管理：（一）涉嫌假按揭贷款；（二）一人购买多套房屋的贷款；（三）超本行权限的贷款；（四）曾经起诉后撤诉的贷款；（五）曾经展期、重组（延长期限）的贷款；（六）曾经拖欠超过90天，进入次级类的贷款。二、对上述贷款应建立专门的管理台帐和加强台帐管理。台帐的内容包括：借款人全称、楼盘名称、贷款帐号、还款帐号、借款金额、期限、利率、还款方式、放款日、到期日、押品地址、他项权证号、经办人，以方便查阅和管理。三、应严密监控重点监控类贷款的还款情况和抵押物状况及价值变动情况。对于超权限贷款，一旦出现影响我行授信资金安全的情况，应及时向上级行报告。第 条 贷款人要加强对不良贷款的清收。一、贷款人应根据个人住房贷款业务量大小设立专职的不良贷款清收保全岗位，负责对通过法律途径对不良贷款进行清收和资产保全。二、应建立严格的逾期贷款催收机制，按照规定程序对逾期贷款进行催收；同时，还应结合不同时期的工作重点，制订强化的清收措施加强对不良贷款的清收，确保授信资产质量。三、落实严格的催收责任制。（一）业务经办人员在发放贷款后，应负责督促经办贷款借款人按期还本付息，并做好催收记录，催收记录包括借款人姓名、身份证号、楼盘名称、贷款帐号、还款帐号、借款金额、期限、利率、还款方式、放款日、到期日、押品地址、他项权证号、最早拖欠日期、拖欠期数、最大拖欠天数、正常本金、拖欠本金、拖欠利息、拖欠罚息、催收方式、催收结果。可定期从光盘报表打印CCRLD021报表作为催收文件，催收情况在旁边作记录，并将催收记录定期装订成册归档。（二）清收保全人员应按照规定及时通过法律途径清收不良贷款，并做好不良贷款清收管理台帐登记。台帐内容包括借款人姓名、身份证号、楼盘名称、贷款帐号、还款帐号、借款金额、期限、利率、还款方式、放款日、到期日、押品地址、他项权证号、最早拖欠日期、拖欠期数、最大拖欠天数、正常本金、拖欠本金、拖欠利息、拖欠罚息、清收措施、清收进度等。（三）对未按规定催收程序催收逾期贷款并做好台帐登记的责任人应按照有关清收制度规定进行处罚。第 条 对假按揭贷款、一经发放即产生不良和当年发放当年产生不良的贷款，应严格追究相关人员的责任。第 条 贷款发放以后，贷款人应做好客户授后跟踪管理，及时处理客户授后需求。授后需求分为一般类授后需求、受控类授后需求和合同变更类。一、一般类授后需求是指由借款人提