物业管理公司装修管理案例分析.doc

物业管理公司装修管理案例分析 【案例】某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，物业管理公司装修协调和管理的工作量很大，但物业管理公司并没有放松装修管理，而是把工作做在实处。 有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。管理处当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，管理处发现业主依然我行我素，并有个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处特意请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。第二天，工程师发函至管理处，证实小区阳台为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆除会造成危险。接到函后，管理处马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后，业主纷纷找到管理处，一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题，不会影响结构，并表示愿意写保证书，保证出了问题与管理处无关，一切由业主负责。有的指责管理处在他们进行装修申请时没有说明不可以拆，没有出示有关文件，责任在管理处。对于业主提出的问题，管理处一一进行了解释和答复首先说明此墙体虽然不是承重墙，但对阳台起着配重作用，拆除会造成严重后果，这个后果不是一份保证书就可以解决的，出了事故谁也承担不起。其次，在办理装修手续时管理处已一再说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。经过管理处反复做工作，晓之以理，动之以情，最后终于说服各装修业主同意将墙体恢复。管理处及时跟踪、督促，认真按照原来的墙体标准进行检查。 【案例分析】本案例为物业管理公司如何加强装修管理的案例。 房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。为保证物业的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，物业管理企业应努力做好对物业装修的管理。 业主和使用人在入伙后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行。 房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。 承担装修工程的施工企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全，不得侵占公共空间损害公共部位和设施。 物业管理公司加强装修管理，应主要抓好以下几个方面的工作：1)要制定合法合理的装修管理规定 要根据国家的地方的法律、法规、规定，并结合所管物业的具体情况，制定合法合理的装修管理规定。以下是某小区制自修管理规定样本。 小区装修管理规定 为指导业主住户的装修工作，规范装修行为，保证物业的完好和安全，维护全体业主的合法权益，特制定本规定。 一、装修申报与开工 1业主住户(装修人，下同)的室内装修，须于装修施工队伍入日向物业管理处书面申请，填写“装修申请表”，并提交装修方案。非业主住户进行房屋室内装修，应当取得业主的书面同意。 2装修人的室内装修，应聘请具有一定资质的专业队伍进行施工 3需改动消防设施的必须报消防部门审批。 4装修施工队伍进场前，要将施工人员名单、负责人及联系方式管理处。施工人员办理临时出入证，凭临时出人证出入。5装修人的室内装修经物业管理处审批同意后方可施工。 二、装修施工要求 1不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变配套设施的使用功能。 2不得改变进户门窗设计。 3小区严禁对阳台进行封闭，严禁在屋顶平台上搭设违建。4大件装修工具及装修材料不得进入电梯，从楼梯上下。容易跑冒滴漏的装修材料和垃圾进人电梯前必须包装好。使用电梯运送装修材料和垃圾的时间为上午9：0011：O0、下午14：0016：O0、晚上19：0021：O0。 5装修施工不得影响他人的正常工作和生活。不得擅自关闭和他人共同使用的水电总开关。发出噪声的装修施工机械在晚上21：00早上7：00和中午12：0014：O0禁止使用。 6装修施工工期原则上不得超过90天，如因特殊情况需要延长工期的，装修人要向物业管理处申报。 三、装修施工管理 1装修要严格按批准后的装修方案实施，并自觉接受物业管理处的检查和监督。 2装修要注意人身安全和防火安全，加强易燃易爆物品的管理，施工现场严禁吸烟。施工如需用动火(电焊、氧焊)要向物业管理处提出申请，并采取有效的防范措施。 3装修材料堆放必须听从管理处统一安排(砂、水泥必须袋装存放)。不得乱堆乱放、不得占用楼梯、过道。 4装修垃圾必须袋装堆放于管理处指定的位置。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。5装修施工用电、用水不得私自在户外接驳。 四、装修保证金 为保证装修按规定进行，装修人和装修施工单位必须向物业管理处交纳装修保证金。装修保证金按元户收取。 五、装修工程竣工验收 装修工程完工后，装修人应书面通知管理处进行验收，管理处检查装修工程是否符合装修方案的要求，施工中有没有违反装修规定等。经验收通过，退回装修保证金。 六、违规装修责任 1在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节轻重给予扣罚部分乃至全部装修保证金的处罚。 2装修施工中如施工单位违规操作，物业管理处有权责令其停止装修行为。3因装修人的室内装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装修施工单位装修人向装修施工企业追偿。 4因装修施工不慎引发火灾事故的，由装修施工单位承担责任。 5因装修施工不慎造成自身或他人人身伤害的，由装修施工单位承诺全部赔偿责任。2)做好装修申报登记和审批工作 建设部住宅室内装饰装修管理办法第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。” 物业管理公司接受业主的装修申报工作，指导业主填写“装修申请表”，“装修申请表”格式如表61所示。在装修申报登记时，物业管理公司要对业主的资格进行确认，并提供装修规定及有关资料。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。 表61房屋室内装修申请表申请日期： 年装修申请人姓名或单位名称装修地址联系电话施工单位名称施工单位地址施工负责人联系电话申请装修期限年 月 日至 年 月 日装修项目(附装修方案)12装修保证本装修人和施工单位保证遵守装修管理规定和有关规定，保证按期完成装修，若有违约，愿意接受管理处的处罚。装修申请人签字(章)：年 月 日业主签字(章)：(如装修申请人非业主，则业主须在此签字或盖章)年 月 日施工单位(章)负责人签字：年 月 日物业管理处的审批意见： 签字(章)： 年 月 日 业主认真如实填写装修申请表，并附装修方案，报物业管理处审批。业主及施工单位应在申请书上签字盖章。 物业管理公司应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定的时间内予以答复。对应报有关部门审批的，应督促业主或施工单位及时向有关部门申报。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意。对不符合有关规定的，要求业主进行修改，重新提交审批。 物业管理公司在批准同意装修施工之前，应与装修人签订装修协议书。装修协议书一般包括下列内容：装修工程的实施内容；装修工程的实施期限；允许施工的时问；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；装修保证金、垃圾费、水电费等费用的约定；违约责任；其他需要约定的事项。以下是某小区的装修协议书样本。小区装修协议书甲方：物业管理有限公司乙方(装修人)： 为了维护楼宇建筑结构的安全，保证小区建筑风格的统一和美观，使装修操作规范化，双方同意签订如下协议：1装修地点：小区幢单元室。 2装修工期：从年月日起至年月日止。因特殊情况。要延长装修工期的，乙方另行向甲方申请。 3乙方装修应聘请有一定资质的装修施工单位进行。4乙方装修中应严格遵守业主公约、装修管理规定及其他管理规定。 5装修施工时间为7：00至12：00，l4：00至21：00。 6乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体结构；不擅自改动水、管线走向；不违章搭建。7装修垃圾必须袋装集中堆放于指定的位置；不得将垃圾倒人下永内。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。8空调室外机安装在指定的统一位置。 9大件装修工具及超长超宽装修材料不得进入电梯，从楼梯上下。 10乙方聘请的施工单位的施工人员必须办理临时出人证。需要留宿的，应到管理处办理登记手续。11乙方装修过程中，必须接受甲方的检查与监督。乙方聘请的施工单位违反有关规定，不听劝阻和安排，甲方有权责令其停止装修。12乙方装修结束，应及时通知甲方验收。双方办理竣工验收手续。 13乙方向甲方交纳装修保证金X元(按照物价局规定执行)。乙方装修符合装修方案的要求，施工中没有违规现象，经验收通过，甲方及时退回装修保证金。14乙方应向甲方交纳装修垃圾清运费元(按照物价局规定执行)。15甲方负责清运乙方在指定地点堆放的装修垃圾。 16甲方应帮助协调处理乙方在装修过程中出现的问题。 17因乙方装修造成房屋开裂、管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财产物品的，因乙方装修施工不慎造成安全事故及人身伤害的，均由乙方负责赔偿。属于装修施工单位责任的，由乙方向装修施工单位追偿。18本协议一式两份，双方各执一份，未尽事宜，由双方协商解决。19本协议经双方签字或盖章后生效。甲方(盖章) 乙方(签字)日期：年月日 日期：年月日3)做好装修施工管理 装修施工管理包括以下内容： (1)签订“装修施工责任承诺书“ 为维护物业安全，强化装修施工管理，应要求施工单位在进场施工前，与物业管理企业签订“装修施工责任承诺书”。签订“装修施工责任承诺书”的目的是使施工单位明确自己的责任，确保施工安全，并保证不影响小区或大厦环境和他人的正常工作与生活。“装修施工责任承诺书”样本如下：小区装修施工责任承诺书物业管理公司： 本公司受聘承担小区(大厦)幢(层)室的室内装修施工，已收到物业管理公司发给的装修管理规定、装修补充规定、防火手册及电梯使用规定等文件。我公司声明已经详细阅读以上文件，并承诺遵守以上文件之所有规定，若有违反，愿意接受相应的处罚。本公司在施工中一定加强对施工人员的教育和管理，服从物业管理公司的安排和调度，接受物业管理公司的检查与监督。因本公司装修施工造成的人身伤害、物品损坏等，由我公司负完全责任。 特此承诺。承诺人(单位盖章)： 负责人(签字)： 年月X日 (2)施工人员管理 装修施工单位的施工人员要到管理处进行登记，填写装修人员登记表，装修人员登记表格式如表62所示。物业管理处给装修施工人员发临时出入证，装修施工人员凭临时出入证出入小区或大厦。要规定装修施工人员的活动范围，只允许在指定的区域内活动，防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜，以免影响他人的工作和生活。装修人装修地址电话装修单位负责人电话施工人员姓名性别籍贯身份证号工种备注j (3)施工时间管理 装修施工不得干扰左邻右舍，不得影响其他单位或个人的工作和休息，因此要加强装修时间的管理。一般允许的施工时间为早上7：O0以后，晚上21：O0以前。要控制噪音施工的时间。噪音施工的内容包括砸墙、钻孔、墙面楼板开槽、钻切锤打金属、电锯改料等。对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如中午12：O0至14：00、晚上21：O0以后至早上7：O0以前，不允许噪音施工；但对办公楼来说，因白天大家都在上班，不允许装修噪音施工，一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装修施工，发生噪音的装修施工可安排在下午17：O0至晚上21：O0。对电梯使用时间做出限制。高层建筑内的业主或使用人的室内装修必须允许其使用电梯运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间。通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间，这个高峰时间根据大楼的用途和对象不同而不同。如果白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料和垃圾。 (4)施工现场管理 在装修过程中，物业管理处要派专人对装修情况进行检查，通过加强施工现场管理，确保装修的规范运作和安全。 施工现场管理的内容和方法有：核实申报范围，对超出申报范围或未按原定装修方案装修的，要及时要求补办手续；督促施工人员按章操作；发现装修施工有违反装修管理规定的行为，立即进行处理或处罚；装修检查要做详细记录，并存档备查。4)做好装修验收工作 房屋室内装修工程竣工后，装修人应当通知物业管理公司，并会同装修施工单位按照原装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物业管理公司在房屋室内装修验收书上签字。表63房屋室内装修验收书装修地址开工时间竣工时间装修项目及验收结论123验收意见装修人意见签字： 年 月 日装修施