谈谈我国的不动产登记制度.doc

谈谈我国的不动产登记制度发表时间:2007年09月24日 关键词:不动产 阅读次数: 1170摘要 不动产登记制度是物权法中重要的法律制度，关乎我国民生大众的切身利益，因此如何完善我国的物权登记制度就成为学者和司法工作者的研究对象。作为律师撰写该文章，就是为了如何完善该制度作一点工作。2007年3月16日，十届全国人大五次会议审议通过中华人民共和国物权法我国的物权法。这部前后共八次审议的法律，仕我国民事法律的基本法之一。该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，必将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，也必将使国家、集体和公民个人的不动产得到了较好的保护，但是笔者仔细的研究了我国的物权法中的不动产登记制度，发现有许多值得完善的地方。一、 我国的物权法没有规定不动产登记的审查形式我国的物权法的第二章第一节第12条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验当事人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关事项询问当事人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律法规规定的其他事项。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。在目前国际上，国外关于不动产登记机构的职责有两种，一种是形式审查主义，例如德国规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务，登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产关系进行变更。我国的台湾地区也是采用这种形式；另一种就是实质审查形式，如日本规定，登记官在有土地建筑物标示登记申请时，或依职权进行登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标示事项。从我国物权法的这一条规定来看，似乎没有完全采取以上的某种方式，当然从条文的中心来看，偏重于形式审查主义。我认为，这样模糊的规定对物权登记的审查不利。特别在我国现行的行政体制下，许多的实际登记人根本不会“在必要时可以实地查看”，他们一般都是根据申请人提供的资料进行登记而不会去调查。但是如果由此而发生错误登记，就会给当事人以没有履行职责而被起诉，从而承担法律责任，这对登记机关不利，同时人们对资料的公信力也会产生怀疑。因此我认为物权法的模糊规定有待完善，应该明确规定登记机关只对申请材料进行形式审查，对于实质内容不作为登记机关的审查范围，这样就将登记机关的权限囿于只审查资料，而不调查，不仅丢掉了行政消极作为的责任，而且提高了登记效率，应该是一件很好的事情。但是接下来如何保证登记资料的真实性就成为一个极其重要的问题。笔者认为，完全可以建立中介代理审查制度。其基本的核心是把登记的大量的实质审查内容交给具有相应资质的中介来完成，通过中介机构的行业规范和行业自律，对资料进行实质审查，保证登记资料的真实性，而登记机关只对中介机构的资质进行审查就可以。笔者进一步建议，可以参照德国、瑞士、法国的经验规定，在“申请不动产物权转让登记时，应当提供经公证的或律师认证的有关引发不动产物权变动的法律行为或有关程序行为的文书。不经公证或认证的行为，登记机构不予受理”。由公证机关或者律师来承担这样的审查工作，是因为他们是法律专业人士，能够深深理解其中的重要，同时也为律师取得一个新的业务。通过以上的规定，我国的不动产登记的审查形式就能够得到更好的完善。二、 目前我国没有建立不动产物权的统一登记机关所谓不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权（使用权）和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的薄册上，其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。1建立不动产物权（以下简称不动产）统一登记制度，最重要的是统一不动产登记机构。从现代各国和地区的立法例上看，不动产基本上是由统一的机构登记，但各国登记的主办机关并不相同。德国的不动产登记是由地方法院的土地登记局统一管辖；而依瑞士民法典及洲法的规定，不动产的登记机构为各洲的地方法院；按日本的不动产登记法第8条规定，日本的不动产登记是由司法行政性质的法务局、地方法务局及其派出所负责；在英国，是政府的土地登记局负责城市土地权属登记，统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证和过户换证工作；而在澳大利亚不动产登记是由地权登记局负责；我国台湾地区是由市、县政府设置的地政事务所主办不动产登记；根据土地注册条例规定，我国香港特别行政区的不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。由此可见，现代各国和地区的不动产登记机关或为司法机关，或由政府设立的专门机构统一登记，从而避免了因分散管理而出现的混乱和效率问题。目前，我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定”。在我国，不动产登记机关有国土资源、建设、林业、农业、水、渔政等行政管理机关，分别负责对基于土地、矿产、房屋、水和森林资源等发生的物权进行登记管理，存在着登记机关极不统一和登记根据各不相同的情况，必然出现重复登记，登记资料分散，登记信息不能全面公开，增加交易成本，浪费资源的现象，不利于不动产物权公示的目的。所以我认为应当统一不动产登记机构。目前，国内学术界和实务界就不动产登记机构的设置问题主要有如下三种主张：一是认为应当由基层人民法院负责不动产登记，这主要是借鉴德国、瑞士等国家的做法。二是认为应当由专门的行政机关负责不动产登记，这主要是借鉴澳大利亚、我国的台湾地区、香港特别行政区的做法。三是认为应当由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记，以排除行政干预，确保登记的独立性和效率。针对上述不动产登记机构的设置主张，也有三种反对的意见。 一是认为由人民法院负责不动产登记不适宜。其主要理由为人民法院是物权争议的最终裁决者又是登记者，不利于保护当事人的权益；如果发生登记争议，受害人直接向上级法院上诉，实际上剥夺了其二审权利，减少了司法救济途径，也不利于维护司法权威。二是认为由行政机关负责不动产登记不适宜。其主要理由为行政机关难以消除政出多门、分散林立之弊端，难以确保登记机构的统一性，容易造成登记效率低下与登记错误的弊端。三是认为由事业单位负责不动产登记不适宜。其主要理由为不动产登记具有行政监督作用，行政机关为管理需要，事业单位的独立性难以保证。从国际经验上看，国家机关为不动产登记机关的公信力远远高于事业单位。笔者认为，不动产在一个国家的经济生活中具有特别重要的地位，甚至涉及统治的基础。所以各国和地区都对不动产设立专门的法律制度和统一的登记机构加以合理的规制，从而成为物权法的重点。从我国实行社会主义土地公有制的基本国情和公平、公信原则出发，我赞成不宜由司法机关和事业单位负责不动产登记的意见和理由，而认为在我国由行政机关负责不动产统一登记工作是适当的。特别在目前情况下，我赞成一个律师的观点，由国土部门作为不动产登记地的唯一机关。我国是实行自然资源公有制国家，国土资源机关是土地、矿产、海洋资源的行政主管机关，负责城乡的土地登记。自1989年我国开展土地登记工作以来，已建立了一套比较完整的土地登记制度、登记资料和土地利用信息，在范围上能够满足物权公示的要求，而其它行政机关对其管理的不动产的登记覆盖面则相应较窄。从不动产属性上看，土地及其地上定着物在物理属性上的不可分性，决定了不动产登记机关统一的客观必然性。“不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必须是以土地物权为基础，以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产物权登记制度的市场经济国家或地区的共同做法”。因此，我国可在现有不动产物权登记机关精兵简政的基础上，通过物权法，修改部门的规章，在国土资源管理部门设立统一的不动产登记机关，并依法对原有的土地登记范围、登记办法和登记规则进行修订，建立不动产的统一登记制度，既能满足不动产登记的要求，又能排除其它行政机关的干预，达到维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人物权的立法目的。三、我国的现行的不动产登记带有很强的行政色彩，不利于动产交易。我国目前的有关不动产登记的相关法律法规规章有城市房地产管理法、城市房屋权属登记管理办法、土地登记规则，对其他专门的不动产如海洋、草原、林业等由相关的专门法律规定。因此我国现行的不动产登记制度，并非是根据物权公示原则建立的，而是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。尽管我国的不动产登记制度的法律日趋完善，但是我国对不动产登记真正起决定作用的是部门规章。众所周知，我国的部门规章从自己部门的利益出发，带有较强的行政色彩，他们进行登记的目的是为了国家的行政管理的需要，对于物权的确认只是为了更好的行政管理，因此行政机关会设置一些烦琐的登记程序，由此就会在一定程度上阻碍不动产的交易速度。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的影响。从国外来看，登记机关对不动产的登记行为就是一个简单的不动产确权行为，就是通过国家公权利的介入使不动产登记产生公信力。不错，登记是国家公权干预私权的因素，但是不动产登记是对不动产产权的确认和公开，本质上是为了在市场经济下如何便捷和安全地促进不动产的交易，从而更好地发挥不动产的功能。因此不动产登记应当定位于私权保护，而不是国家干预或行政管制。从我国目前的情况来看，物权法却没有具体规定这样的内容，因此我们的不动产登记