住宅楼共有建筑面积分摊示例.doc

住宅楼共有建筑面积分摊示例如下图所示，全幢共6层，每层两个单元，每单元有两套住宅，各层套型相同，图中所标尺寸均为中线尺寸：本幢外墙厚30cm，详细计算过程如下：l 户1、户4建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；阳台面积=(3.70*1.35）/2=2.50；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.50=61.10；l 户2、户3建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；阳台面积=(3.55*1.35）/2=2.40；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.40=61.00；l 共有分摊面积计算：本幢梯间面积=2.40*4.5*2 =21.60m；共有外墙面积（一半外墙，其他共有墙已自动分摊）=25.90*10.3-25.60*10.00=10.77m；本层应分摊面积=21.60+10.77=32.37m；全幢应分摊面积=32.37*6=194.22m；本层套面积=61.10*2+61.00*2=244.20m；全幢套面积=244.20*6=1465.20 m；本幢共有建筑面积分摊系数K=194.22/1465.20=0.1325552；l 检核：本层应有建筑面积=25.90*10.30+阳台建筑面积（一半）=266.77+2.5*2+2.4*2=276.57 m；本层四套产权面积=69.20*2+69.09*2=276.58 m；l 共有分摊面积计算户1、户4分摊面积=61.10*0.1325552=8.10；户2、户3分摊面积=61.00*0.1325552=8.09；l 产权面积（套内建筑面积+共有分摊面积）计算户1、户4产权面积=61.10+8.10=69.20；户2、户3产权面积=61.00+8.09=69.09。1.1.1. 商住楼共有建筑面积分摊示例图 1 多功能综合楼面积的计算与分摊方法原则：按比例分摊，由上而下，先分摊幢，再分摊功能区，最后分摊层，即：l 多功能综合楼采用由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；l 功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至各功能区内各个层；l 然后再把功能区分别的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，分摊至各套或各户；l 最后，套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，12层为商场，1、2层户型相同，每层8户；36层是住宅，每层两个单元，共4户，每层户型相同。根据建房协议，门口警卫收发室，作为商业区和住宅区的管理用房，属两区共有，由整幢分摊。住宅区和商业区各自备楼梯，分别使用，各自所有，各自分摊。下图为建筑草图，图中标注的尺寸除阳台尺寸和门卫用房尺寸为外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。墙体厚度为30cm。阳台均为不封闭的阳台。图 2 一至二层各户平面图图 3 三层至六层各户平面图（与住宅楼示例的尺寸相同）1)、 房屋各边长尺寸的检核l 墙北边：2.40+2.80+2.40+5.20=25.60l 墙南边：6.40*4=25.60l 墙西边：4.00+1.50+=10.00l 墙中间：5.20+2.40+=25.60如闭合差在限差规定范围之内时，应进行平差配赋处理。以下S表示面积；表示共有；表示整幢2)、 成套房屋套内建筑面积的计算l 商场部分：S商1=17.64S商2、3、4=23.40两层16套共计套内面积S商=380.48l 住宅部分S户1、4=61.10S户2、3=61.00四层16套共计S宅=976.803)、 共有建筑面积的确定与计算l 幢共有建筑面积计算 全幢各层外墙墙体面积的二分之一S幢1=（25.60+10.00）*2*0.15+0.15*0.15*4 *6=64.62 或=（25.60+0.30）*(10.00+0.30) 25.60*10.00 *6=64.62上式中：（25.60+10.00）*2*0.15：外墙中线之和*墙体一半厚度（0.15*0.15）*4：墙体四个小角 整幢共用的门卫收发用房S幢2=5.00*3.00=15.00 整幢的共有建筑面积S幢=S幢1+S幢2=79.62l 功能区的共有建筑面积 商场共用的梯间S商1=2.40*2.40*2=11.52 商场共用的过道S商2=1.50*25.60*2=76.80 商场共有建筑面积的计算S商=S商1+S商2=88.32 住宅共有建筑面积住宅区的共有建筑面积为两个梯间共6层的面积：S宅=2.40*4.50*2*6=129.60l 层的共有建筑面积本幢的共有建筑面积没有单独某一楼层独有的，故无需再按层分摊。4)、 各部分面积的计算l 功能区面积计算 商场区S商=（2.80*2.40+2.10*5.20）*2+（5.20*4.50）*6+（6.40*4.00）*8+88.32（商场共有）=468.80 住宅区S宅=（61.10*2*4+61.00*2*4+129.60（住宅共有）=1106.40 功能区总面积S功=468.80+1106.40=1575.20l 幢面积计算全幢建筑面积应为：商场面积+住宅面积+整幢共有的建筑面积S幢= S商+ S宅+S幢=1575.20+79.62=1654.82l 面积计算的检核S幢=外墙尺寸25.90*10.3*6+（层阳台面积/2）*4+门卫房面积=1654.82与上面的计算结果相同，则计算无误。5)、 共有建筑面积的分摊l 幢共有建筑面积的分摊 幢的分摊系数K幢=整幢共有建筑面积/功能区总面积=S幢/S功=79.62/1575.20=0.050546得到整幢分摊系数之后，将整幢共有建筑面积分摊到各功能区： 各功能区得到的分摊面积S商=K幢*S商=0.050546*468.80=23.70S宅=K幢*S宅=0.050546*1106.40=55.92 幢共有建筑面积分摊后，各功能区的共有建筑面积S商=原有商场共有建筑面积S商+整幢分摊面积S商=88.32+23.70=112.02S宅=原有住宅共有建筑面积S宅+整幢分摊面积S宅=129.60+55.92=185.52l 功能区共有建筑面积的分摊将整幢分摊后的各功能区总的共有建筑面积，再分摊到各功能区： 商场部分共有建筑面积分摊系数K商=S商/S商=112.02/380.48=0.294418 住宅部分共有建筑面积分摊系数K宅=S宅/S宅=185.52/976.80=0.189926本例没有分层分摊系数，故直接分摊到各户/各套：商场部分各套的分摊面积=K商*S商i，例如：套1分摊面积=0.294418*17.64=5.19住宅部分各户的分摊面积=K宅*S宅i，例如：户1分摊面积=0.189926*61.10=11.60l 套（户）建筑面积与套（户）产权面积的计算与检核商场部分