关于汕头物业管理建设之我见.doc

汕头物业管理建设之我见就像买电器一定关心保修一样，物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视，物业管理成为了社会新的关注点，国务院于2003年6月8日颁发了我国第一部行业法规-中国物业管理条例，这标志着我国物业行业进入了规范化、法制化的新时期。条例的颁发为行业带来了新的动力、新的方向。在条例颁发实施一周年之际，笔者就汕头物业管理的建设提出个人的一点想法。汕头地区,具有一种较强的民族文化,也就是潮人文化。潮人文化，这在整个世界民族文化都具有一定的影响。而这一文化对整个粤东地区的物业管理行业的发展也具有十分重要的影响。这几年来，不少开发商不断的重视物业管理，人们对物业管理的要求意识的增强，物企更是不断的提高自身的管理能力和服务质量，从而打造出一些较好的精品小区。这其中可以说主要体现在引进和对外吸收先进的物业理念和人才，如聘请深圳一些著名的物业管理企业作为物业管理顾问，吸收深圳、广州等地优秀的物管人才或派出员工到深圳等我国物业管理发达城市进行专业学习，不断的将外面先进的理念带进来，结合本地实际情况，开拓适应汕头地区的具有特色的物业管理模式。对于汕头物业管理现状我想可以从这几方面总结：（一）体制不健全、执法力较差由于物业管理市场体系运作还不规范，各种制度还不是很健全，这样在实际操作上就容易出现各种各样的纠纷和矛盾。物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有利配合。这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。（二）政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够汕头物业管理的覆盖率还是相对较低，实施物业管理的物业基本都是近几年新建的物业为主。根据有关部门统计全市物业管理企业家，物业管理面积约万平方米。由此可以政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这在很大的程度上阻碍了物业管理发展的步伐。另一方面很多人都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥。使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？有一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人们宣传改革开放20年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。而在深圳，这一方面却做得很好，全市物业管理覆盖率高达95%，物业管理为深圳国际大都市的建设起到了积极的作用。因此希望汕头政府能用正确的理论引导人们看到物业产业的迅速发展改变了过去一年建、二年旧、三年破的现实。使大家对物业管理企业给予正面的认识和应有的尊重。正是由于物业产业的发展使人们的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业的发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，应引导人们善意的理解和面对这些问题舆论， （三）、业主自律机制不完善，法制建设及实践滞后协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘了物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。从物业管理市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。物业管理不仅也提高了人们居住的生活质素，同时也促进了经济的增长，增加了社会就业，为维护社区稳定及社会文明程度的提高起了重要的作用。其次，物业管理在对小区自然环境和人文环境的营造上，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区环境和城市人文环境的空白。同时，作为城市管理的一个重要组成部分和社区建设的一支生力军，物业管理在自然、人文环境建设中扮演着充满个性的角色，具有重要的社会地位。改善汕头物业管理行业市场环境、健全市机制迫不紧待。新一届政府站在历史的高度，扬起打造汕头文化大市的旗帜，大快人心，因为这符合时代的发展，更符合国家的建设。那么如何推动物业管理在我市的发展，为我市经济增长及城市化发展做出贡献？首先就是需要政府的高度重视及政策的大力支持。规范行业的运作，建议政府组织相关主管部门联合办公，实行会议制度。其次就是不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手： 1成立自律性中介组织物业管理行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。从长远的角度上思考，专业协会可以更专业、更规范化的发挥行业指导的职能作用，引导汕头物业管理行业的规范化运作，推进行业的发展，扶持优秀企业向外发展，打造汕头物管品牌。 2成立为交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。3成立规范服务监督的中介组织，例如价格审批机关和仲裁机构。物业管理服务费的价格是物业管理的一个敏感问题。如果物业管理服务费的价格不是由供需双方协商同意，并经政府价格部门审核认定，那么，由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。物业管理公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚，或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，设立仲裁机构，除了规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系外，还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。 4不断扩大市场容量，积极引导消费升级。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前，我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活（包括文化、娱乐）方面的服务，这还远远不够，还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说，当人们购买了商品房后，消费目标已转向潜在的购买需求，这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此，全面刺激社区消费经济增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。城市要有品位不仅仅说城市要有高楼大厦，众多的人造景观，它还要有舒适、安全的生活和工作环境，有序、高效的办事环境，以及较高的文明程度和文化品位，只有这些城市的灵魂存在，才能提高城市生活的档次，提升城市的生活品质。从历史上看，城市的发展过程始终伴随着一个生态环境的问题，这往往是大家都能认识却又难以落实到行动中的事情。城市发展了，社会却产生了越来越多的“环境病”，几年过去，由于没有很好的维护、保养，就变得破烂不堪，而这些破烂的大厦、小区必然会严重影响一个城市的生命力和可持续发展。物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的，在城市里建筑面积和规模最大的区域规范地管理起来，有效地杜绝以上的混乱局面，使城市内各个区域规范运作，极大地提升了城市品位，减轻了政府的管理难度。众所周知，我国物业管理的现行体制本身就是学习香港和国外一些国际化城市的结果。23年前，深圳开创了中国大陆物业管理的先河，因为住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，住房制度改革的逐步深化、体制改革的推动、人民生活水平的不断提高等诸多因素促成了物业管理水到渠成的发展。23年来，物业管理在深圳发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立，物业管理覆盖面已扩充到住宅、写字楼、厂房、车站、码头、机场、医院、学校、军队以及会展物业等。伴随着房地产日益成为国民经济的重