物权法定与建筑面积.doc

物权法定与建筑面积（一）t2d5w8 发表于 2007-1-2 11:33:00原文标题：世界人居日，试解“建筑面积”之困惑2006年10月2日是星期一，是国际社会所称的“世界人居日”，这是第几个“世界人居日”，新华网上说是第21个，而根据有的资料推算是第17个，这是一个困惑却也无关紧要，暂且按下不提。以前在网上看到一个帖子，说在中国，一个人把年过错了，将是十分可笑或可悲的事情，一群人把世纪过错了却也是正常的，没有人敢笑话他们。二十一世纪是从2000年元旦开始的，还是从2001年元旦开始的，当然不是由中华世纪坛的开坛时间决定的。日月如梭，光阴似箭，二十一世纪的前六年即将一去不返，不过有些困惑仍是困惑，建筑面积就是一例。作为一名有志于成为建筑与房地产专业律师的法律服务生，从1987年涉足基本建设工作后无数次地在工作中涉及建筑面积数量或计算，还从来不曾为建筑面积一词挠头，真正挠头却是从今年的四月份接待一个当事人开始的。为建筑面积挠头的原因不是没有统一的标准，而是有两个国家标准在适用问题上难以一致，难以一致的原因是有权部门发布的文件都难以一致。带着这个问题到互联网上一查，才知道这些困惑由来已久，早在2002年房地产界的大腕任志强先生就发表过一篇文章叫对建筑面积的理解和疑问（见本文附件1），读来很有启发。应当说到了2006年该篇文章所涉及的问题该是过去时了，但事情只要在中国就不会那么简单，到了2006年比任志强先生所提问题的2002年更为复杂。2005年4月15日，建设部和国家质检总局联合发布了中华人民共和国国家标准建筑工程建筑面积计算规范，编号为GB/T50353-2005，该规范自2005年7月1日起实施（见本文附件2）。任先生所提问题应随着该规范的出台当迎刃而解了，其实不然，该规范的出台，只是乱上又乱，正如任先生在文章中所提到的：建筑面积的名称概念应在所有涉及使用建筑面积这一用词的各个方面都是统一的，否则就“天下大乱”了。在此不得不佩服任先生的先见之明，2002年就能预计到2005年出台的国家规范之症结所在，2002年就能预测到2006年关于建筑面积的“天下大乱”。一、一起诉讼话分几头，各表一枝，暂且按下任志强先生的问题，说一说今年四月份因接待一个当事人是如何开始挠头的。打开律师工作日历查看，我是2006年4月26日下午第一次见到本案当事人的，因在外办事，与当事人在电话上约定的就近见面地点是位于永定路的长峰假日酒店。使我印象最深的是，当事人来见律师时带着一本前文所提到的国家标准建筑工程建筑面积计算规范，并且当事人已就该规范咨询了许多部门，其中包括编制该规范的部门以及主要起草人员。难以忘怀的是当事人问律师的第一个问题是：你知不知道这个规范？最令律师难以回答的问题是：为什么测量部门的人说不知道这个规范？当事人在咨询过律师后，经过一个多月的努力无法解决问题，于2006年6月1日委托律师以非诉讼方式解决问题，律师在接受委托后经过月余努力不得不建议委托人以起诉方式寻求解决。北京市丰台区人民法院7月10日受理此案，8月2日就通知了开庭日期，8月16日在第八法庭开庭审理了此案。庭后律师面对事实如此简单、但所依据的规章却如此杂乱的案件，不得不整理了长达十六页、多达八千字的代理意见，力图从基本知识说起，来详尽地说明原告所主张的观点。 2006年9月4日，我的当事人在呈送代理意见时带回了主审法官对原告证据的意见，有趣或意外的是，对原告所提交的已经庭审质证的十多份证据，主审法官只对所提交的建筑工程建筑面积计算规范这个正规印刷的文本提出意见。对于当事人于9月5日到律师所所转达的主审法官意见，让律师一脸茫然，为防止当事人转达有误，律师与主审法官在电话上进行了沟通，在确定当事人的转达无误后，突然意识到另一种可能，那就是可能法官怀疑律师所提交的规范文本被人抽换页面，不然法官不可能提出那样的问题，不管法官“怀疑”的“可能”是否存在，消除这种“怀疑”才是最重要的，律师立即指示当事人到中国建筑书店购买几本该规范，并特意嘱咐当事人不要直接取货，而是委托书店直接寄送给主审法官，以消除这种不知是否存在的“合理怀疑”；谁让我是不受信任的律师呢？在遗憾的同时，也由衷地钦佩赞赏主审法官的谨慎。该案就是一个典型的因建筑面积计算引发的房地产交易利益冲突的纠纷案例，关于此案的详细情况，因篇幅所限在此不再详述，可参见本文附件中的交房面积起争端，飘窗平米卖九千（见本文附件3）、律师函（见本文附件4）、民事诉状（见本文附件5）、原告证据目录（见本文附件6）、代理词（见本文附件7）等文本。物权法定与建筑面积（二）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:45:00二、 与诉讼案件同步的社会事件人在江湖、身不由已，我当事人的案件绝非孤立事件，与案件同步发生的社会事件，印证了我当事人的困惑是许多人的困惑，我当事人的无奈将是更多人的无奈，笔者在为受托事务挠头的同时也特别关注与案件相关的社会事件。 6月下旬新浪网上出现一篇文章，名为“欢迎进入楼市混乱时代”概括得十分精彩（见本文附件8）文中说到： 今年年初开始，有关楼市的信息陆续多了起来，到5月底“国六条”颁布前后，更开始了日夜不息的信息“大轰炸”。不知道楼市的重要性是否真的到了如此重要的地位，几乎所有的纸媒，对楼市的版面极其慷慨；而几乎所有的网站，更用显眼再显眼的颜色、位置来展示。公众楼市知识的普及更达到史无前例的境地，一日，听闻楼下小卖部老板娘谈论：“买不买楼，我看还是观望吧。”诧异间更感佩服万分。无可置疑，楼市开始重量级登场，并开启一个全民皆可谈楼论市的年代。信息太多，关注度太大。楼市的混乱时代开始了政府乱了套，数据混乱让人摸不着头脑；专家经常开口论道，却理解有别混乱一片；文件本来字字斟酌，却概念模糊让人费解；楼市活跃兴奋异常，无奈观点太多，公说公理、婆说婆道。市场上更是乱了套、今天你降价、明天我升价；今天我捂盘、明天我促销。一边人流稀少，销售人员变身“走鬼”，车流里截客；一边暗地里联盟、秘密开会，又是一场“项庄舞剑”？角色过多，口水横飞。楼市这场大戏，生旦净末丑皆可登场，是人物不是人物都可发表看法。是看法不是看法都给楼市留下一堆垃圾，更是无法处理、无从处理，楼市不成垃圾桶才是奇怪。角色各异，各怀心事。楼市角色，无过于市场两级：开发商、消费者。于此两级间，则是管理者：政府。游离此两者间，则是专家、媒体等等。无奈，此中角色，个个动机不纯、别有心事，说话观点含糊、眼光闪烁、表情暧昧，鬼知道他说真的还是假的？ 楼市是大战场：诸侯分治、合纵连横；说客策士、游走奔忙；势力均衡、战机敏感；博弈双方、心战实战。好一个楼市大混乱时代！ 只是，分久必合，乱极则治。盼望早一日，结束这个楼市混乱的时代。与案件相关度较高、社会关注度也较高的事件是，6月13日在中国房地产协会主办的2006年房地产市场和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠对“国六条”细则的“七成以上住宅要建套型建筑面积90平方米户型”做出解释，称“套型建筑面积90平方米相当于建筑面积100-105平方米”第二天新华社播发消息，建设部有关负责人6月14日表示，近期部分媒体报道“90平方米的套型建筑面积大约相当于100到105平方米建筑面积”的说法不正确。 一时引起舆论大哗，几乎快到了全民讨论“套型建筑面积”这个概念的地步，6月16日的“网易”的第34期“房价听震会”则将矛头直指建设部，标题就是“建设部忽悠老百姓很专业”。就“套型建筑面积”的讨论一直持续到了7月14日建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（见本文附件9）出台才有定论，此前大家一直理解的“套型建筑面积”无论按住宅设计规范还是各方的解释，都是大于“建筑面积”的，到了该意见出台时，“套型建筑面积”成了“等于”“建筑面积”；这个定论对吗？这是定论吗？套型建筑面积这个一时被称为“达芬奇密码”的概念会因为“等于建筑面积”而破译吗？ 不，这个“等于”就是等于“建筑面积”这一概念成了“达芬奇密码”，这才是本文重点要陈述的，后边再详细论述。 无独有偶，你方唱罢他登场，7月22日中新网电，标题是北京规划委规定：住宅层高超4.9米，面积双倍计，使“建筑面积”这一则等于“套型建筑面积”的概念更加上了一层迷雾，笔者因为刚刚给当事人办完立案，看到此条消息，心中不由一惊，急忙找来北京规划委的文件一看方知是虚惊一场，首规委在文件中已明确说明“该规则限于设计单位计算容积率指标时使用，建筑面积的计算仍按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。” （见本文附件10）媒体是有意还是无意忽略这个说明则不得而知，这个说明未出现在文件正文之中，是媒体发布消息前都有的，还是媒体发布消息后才加的，也是不得而知，附上文本由读者甄别. 上述两个事件之中，还有一个插曲值得一提，那就是2006年6月25日深圳市质量技术监督局发布实施的深圳经济特区技术规范SZJG/T22-2006房屋建筑面积测绘技术规范（见本文附件11），据新华网6月30日题为深圳市日前颁布新规范叫停买楼送阳台的报道，该规范的出台是为了叫停买楼送阳台。打开该规范文本一看，该规范综合了国标房屋测量规范和建筑工程建筑面积计算规范的相关规定，仅阳台露台面积计算6.23一段，长达三页（P1215）插图为图3图8，规定了多达19种情形的阳台面积计算方法。不谓不细致入微。该规范解决了两个国家标准房屋测量规范和建筑工程建筑计算规范中对阳台建筑面积计算不一致的规定冲突问题，但仅适用于深圳市，其它地方怎么办，该规范综合了这两个国家标准的相关规定，也同时违背了这两个国家标准的相关规定，其效力就是在深圳市辖区内是有效还是无效，也值得斟酌。物权法定与建筑面积（三）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:48:00三、 我们所需要的建筑面积概念著名哲学家黑格尔有过这样一句名言“凡是存在的都是合理的”，说的是任何事物或现象的出现都有其历史原因和环境成因，我当事人的案件和同步发生的三个公共事件绝非孤立存在的几个现象，而是有着内在的必然的某种联系，也有着深刻的历史根源。这几个现象都与一个名词紧密相关，那就本文所讨论的“建筑面积”。建筑面积是什么概念，目前在法律法规的层面上尚无定论，笔者也不敢斗胆妄言，再对比一下“套内建筑面积”“套型建筑面积”与“建筑面积”的关系，发现其中还夹有一个“使用面积”的概念，使“套型建筑面积”和“套内建筑面积”产生一种白马非马的韵味。虽然法律法规没有明文规定，根据相关部门规章以及自然科学的原理，我们可以顾名思义地不难理解，“建筑面积”是“建筑物”的某种面积，建筑物一旦形成，一般不会变化，是死的，但人是活的，“面积”一词在数学概念上是一个二维空间中两个变量的乘积，有乘的计算过程存在，也有两个变量的测量和确定，均是人为的结果，于是“建筑面积”就成了因人而活的概念了，再从另一角度看，三维空间中的建筑物可以有无数个用二维空间描述的“面积”，哪些面积成为构成建筑面积的要素，哪些面积不成为构成建筑面积的要素，也是由人来做取舍的，因此可以说“建筑面积”是建筑物自然属性的一种人为表达，是一种人的主观概念。于是，相同的建筑物，因人之不同，测量数据的因人而异，计算取舍的方法各人不同，形成了同一建筑物可能有“无数个”建筑面积数值。至少在理论上这是成立的，并且在实际的生活中也是现实存在的。而人们使用“建筑面积”这一概念做什么，这才是最重要的，它以什么形式出现才能满足人们的需要这才是更重要的。从建筑物的形成过程来看，设计单位要用建筑面积这个概念来衡量工作成果的工作量以及客户的要求，施工企业要用建筑面积这个概念来衡量工程量以及工料消耗指标，开发商要用建筑面积来衡量工作业绩或商品房的数量，大大小小的政府部门要用建筑面积这个概念对一些社会资源和社会财富进行计划、统计、控制、分配以及征集税收等具体管理的作为。从民间来说，各种不动产的交易交换行为也依赖“建筑面积”这一概念的使用，买房、租房、建房、要参照建筑面积和数值计算价格价款，采暖费、物业费、以及申报税款也要参照建筑面积的数量进行等等不胜枚举。因而，“建筑面积”一词成为一种因社会分工和交换广泛存在而广泛应用的有计量属性的概念，许多数据用它作“计量单位”，“建筑面积”这个概念的外延和内涵界限如果不清将导致许多数据因失去存在的准确性基础而失去准确性价值。而从人们应用的需求出发，需要“建筑面积”这一概念有相对确定的外延和内涵，需要“建筑面积”这一计量概念有一个相对固定的、比较客观且是唯一的标准，并且需要这个标准应当统一应用于使用“建筑面积”概念的各个方面，否则混乱将不可避免，就像不用相同的尺度来衡量，仅凭人的主观印象会得出鼠比牛大的结论一样。物权法定与建筑面积（四）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:53:00四、 建筑面积计量概念的变迁在今年4月26日我接触本案当事人之前，我从来不曾怀疑过建筑面积这一概念，也一直认为这一计量概念具有相对固定的、比较客观的、是唯一标准的属性，更认为这一计量概念应统一用于使用“建筑面积”概念的各个方面，为什么呢？八十年代以前的计划经济时代，我国曾经出现过国家标准、部颁标准、省颁标准、地市标准、企业标准等各种标准并行的时代，八十年代在当时的国务院总理赵紫阳先生的直接指示下，所有的标准进行整顿，只一个国家标准，我国从此结束了各种标准并行的时代，省优部优从此渐渐绝迹。标准的统一性在中国成为现实。自从接了这个案子后，先是听当事人说有关部门的解释，说法是建筑工程建筑面积计算规范只用于工程造价计算时使用，而房屋测量规范才用于房屋销售和房屋产权登记，成了两种标准并行，本人听后甚不以为然。 然而随着案件的深入，不但案件的对方当事人是这样说的，相关部门也这样解释，包括建筑工程建筑面积计算规范的编制单位主要起草人员也是这种说法，不由让律师的信念动摇了起来，不得不亲自进行求证。经过大量的询问，除证实上述说法在业界广泛存在外，更令人瞠目结舌的是，我所认识的一个在建设部工作的并参与过房屋测量规范编制的朋友给出的答案更绝，说建筑面积的计算就是造价一个算法，房屋测量一个算法，还有规划设计部门也有自己的算法。于是律师才不得不翻阅大量资料求证这些不合理现象是如何形成和如何发生的。经过认真的整理求证，得出一个重要结论，至少在2000年前，即二十世纪结束前，中国内地的建筑面积概念和标准还是统一的，至于什么时候变以了双重标准和多种标准，其原因和成因的推测性结论后文再叙，这个重要结论有以下仍在生效的部门规章为证：国家质量技术监督局1998年12月22日发布实施中华人民共和国国家计量技术规范商品房销售面积测量与计算（见本文附件12），该计量技术规范在引用文献一段特别说明“引用本规范时应注意使用上述引用文献的有效版本”。该计量技术规范所引用的三个文献中包含了建设部建房（1995）517号文商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（见本文附件13），该规则的第三条规定“商品房销售以建筑面积为面积计算单位，建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算”。从单一标准变成多重标准也不是一夜之间形成的，出现转折或分歧的时间应当是从房屋测量规范（见本文附件14）这个国家标准的颁布实施开始的，为什么这么说呢，有文件为证。2000年7月25日，建设部发布建住房（2000）166文件关于认真贯彻执行房屋测量规范加强房产测绘管理的通知（见本文附件15），其中第四条第二款规定“规范实施后，原有关房屋面积测算的规定与规范相矛盾的，以规范为准”，将这个文件的发布时间定性为出现转折或分歧的时间，是因为该规范关于建筑面积计算取舍方面的规定仍照搬的是建筑面积计算规则（见本文附件16），除套内建筑面积的概念与建筑面积计算规则出入较大以外，建筑面积的计算取舍方法与建筑面积计算规则并无大的分歧。这个规范是从2000年8月1日实施的，距二十世纪的结束只剩五个月时间，仅仅五个月时间，作为一种技术标准，从推行到广泛应用时间尚不够，出现或发现矛盾则可能性会更小，这就是前边断言二十世纪结束前中国内地的建筑面积概念和计算标准还是统一的依据。作为一种技术标准，出现分歧或错误则是在所难免的，但由此发展成双重标准或多重标准则是不能容忍的。建筑面积计算标准是何时失去其唯一性属性的，有书面证据证明是从2001年12月24日建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函开始的。之所以说“有书面证据证明”是从这个复函开始的，是因为没有其他证据证明在此之前存在建筑面积计算标准失去其唯一性而变成多种标准的现象，该复函所针对的事实也没有证据证明是普遍存在的事实。该复函之前的有权部门颁布的规定没有明显的损害标准唯一性陈述，而只有该复函以有权部门的身份、以规范性文件的形式将本属同一性的标准以用途为对象划分为两种或三种标准。该复函的标题是“建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函”发文字号是建办标函2001403号，发布日期是2001年12月24日发布（见本文附件17）。该复函称“江苏省建设厅：你厅12月3日关于建筑面积计算标准问题的请示收悉，经研究，现复函如下：”复函中所称的江苏省建设厅12月3日关于建筑面积计算标准问题的请示的具体内容，因没有随文公布，其内容不得而知，但是复函所明确的内容显然与此前建设部的相关文件相悖。复函实质性内容的第一条就是“我部1995年12月颁布的建筑面积计算规则与全国统一建筑工程基础定额相配套执行，适用于工业与民用建筑的新建、扩建、改建工程，是编制工程预算，确定工程造价的依据”。明确否定建设部建房（1995）517号文商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的第三条规定“建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算”，对建筑面积计算规则的适用范围第一次以规范性文件形式划定为仅“是编制工程预算确定工程造价的依据”。 第二项实质内容是“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986.1-2000房产测量规范，该规范适用于房产测量，主要为房地产产权，产籍管理服务。”第一次将房产测量规范与建筑面积计算规则割裂开来，让其分别属于不用的应用领域。至于第三项实质内容就更为离奇，“关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定”。有了这个“特此函复”，在中国“建筑面积”就成了一个任意性概念，在工程建设时，为“编制工程预算，确定工程造价”适用建筑面积计算规则计算出来一个建筑面积数额，到了房屋产权登记时，再换一把尺子重量，依据房屋测量规范再确定一个数额，“主要为房地产产权，产籍管理服务”言外之意，就不是为管理对象服务。而在规划设计阶段的建筑面积计算标准，该函则明确“应由各地规划主管部门负责确定”。于是，依照该复函，“建筑面积计算标准”就成了行政割据的对象，在不同规划主管部门管辖地域，同一设计图纸的房屋建筑面积可以因“确定”的主体不同而不同，同一建筑物在规划设计阶段是一个计算建筑面积的标准，在施工阶段是另一个计算建筑面积的标准，而到建成后测量时再是一个建筑面积的计算标准。也就是说，同一建筑物的建筑面积可以因时因地的不同而长大缩小。此复函不久后的2002年3月27日，建设部发布函住房（2002）74号文件建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（见本文附件18）在该通知中明确“房产权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，房产测量规范未作规定或规定不明确的暂按下列规定执行，其中规定了十一种情形，随着该文的颁布实施，建筑面积计算标准才从形式上的不统一走向实质性的不统一，于是便有了任志强先生的在同一年所产生的对建筑面积的理解和疑问”。任志强作为房地产界知名人士所提出的问题并没有引起有关方面的重视，所以他所预言的“天下大乱”的出现也并非偶然。物权法定与建筑面积（五）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:55:00五、 新标准出台不治乱反致乱从2002年74号文以后，有关建筑面积的新政策直到2005年4月才出现，其间全国各地因为建筑面积发生的纠纷有多少，则是无法统计，最有名最有影响的是北京国际友谊家园建筑面积缩水案（见本文附件19），此案从2003年央视315晚会引起媒体广泛关注，到2006年3月初步解决历时三年多。其间最高人民法院出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（见本文附件17），其间还出现过各地所主张的“按套计价”和“按套内面积计价”等回避“建筑面积”或“共摊建筑面积”问题的商品房买卖计价方式。2005年4月，建设部以第326号公告发布国家标准建筑工程建筑面积计算规范，公告称“现批准建筑工程建筑面积计算规范为国家标准，编号为GB/T50353-2005，自2005年7月1日起实施”。公告还称“本规范由建设部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行”。公告的落款日期是2005年4月15日，四月份看到公告的社会公众却难以看到规范内容，直到2005年8月份在规范实施一个月后才能看到这个规范所印刷的只有五千余字的书籍，根据网上资料显示，该书出版时间是2005年6月1日，印刷日期是2005年7月3日，印刷书籍上架日期则是到了2005年8月3日（网页图片见本文附件20），一个技术规范文本也成了垄断的对象，5000余字的小册子售价达到5元人民币。就连建设部属下的中国建筑业协会主办网站上也称“根据建设部规定，目前标准规范只提供目录查询，不提供全文下载” （网页图片见本文附件21），这就是前文所提到的当事人咨询律师时，律师难以忘怀和难以回答的两个问题的由来。从该规范的内容来看，总则第1.0.1条规定“为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范”，总则第1.0.3条规定“建筑面积计算应遵循科学、合理的原则”。“统一计算方法”的目的令人振奋，也说明了该规范出台以前的建筑面积计算方法不统一或统一不够，否则就没有必要出台该规范，“科学、合理的原则”，更属正确，不容置疑。该规范的出台应当说该结束“建筑面积计算”的混乱局面了，从该规范实施的2005年7月1日起，就有了权威的建筑面积统一计算方法了。现实却不然，该规范的出台成了乱上加乱，不治乱反致乱，随着该规范出版的发行，社会公众知晓虽晚，但到了2006年各种问题便自然地显现出来。2006年4月28日重庆市国土房管局发布渝国地房管发2006152号文件，内容是：建设部于2005年4月25日发布了编号为GB/T50353-2005的建筑工程建筑面积计算规范的国家标准，其中部分内容与房产测量规范的相关规定不一致，导致不少开发企业与房屋买受人到我局咨询甚至强行我局在进行房屋产权面积测算时按建筑工程建筑面积计算规范的规定执行。为此，我局请示建设部住宅与房地产业司该如何处理两个国家标准不一致的问题，建设部的回答十分明确。一、建筑工程建筑面积计算规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程预算工程量及工程造价核算的建筑面积计算。二、房屋预售及房屋设定登记时的房屋面积测算，仍遵照房产测量规范及各省级房管部门根据房产测量规范编发的房屋面积测算实施细则或技术规则等的规定执行。 根据建设部的答复内容，本市在房屋预售及房屋设定登记时的房屋面积测算，仍执行房产测量规范和重庆市房屋面积测算实施细则。笔者在北京，当然看不到重庆的文件，这是从ABBC建筑论坛上8月25日一个网友提供的材料中得知的（网页图片见本文附件22），这是第一次以文字形式看到来自建设部的解释，同时也说明社会公众对建筑建筑工程建筑面积计算规范的理解与建设部的解释大相径庭。这个文字形式的来自建设部的解释与2001年12月24日建办标函（2001）403号文同出一辙。不仅在建筑面积概念上，就是在套型建筑面积和套内建筑面积这两个也属“建筑面积”衍生的概念上也在2006年的6月、7月发生了混乱，前文已有叙述在此不再重复。这种混乱不仅反映在舆论层面上，也反映到了实际生活之中，前文所述的诉讼案件也受到了实质性影响，该案的主审法官在向建设部有关部门咨询时所制作的调查笔录中就又一次以文字形式反映了来自建设部的解释，这种解释直接导致了我的当事人的一审败诉，关于此案十月份以后的进展情况及阶段性结论，可参见本文附件中的调查笔录（见本文附件23）、电话联系笔录（见本文附件24）、北京丰台区人民法院民事判决书2006年民事初字第15341号（见本文附件25）、民事上诉状（见本文附件26）等文本。按照重庆市文件所反映的建设部解释，一幢住宅楼有100套住宅，每套住宅都有一两个封闭阳台，假设有300平方米水平投影的阳台面积，在计算工程造价，这300平方米的封闭阳台按照建筑工程建筑面积计算规范则折算为150平方米建筑面积，到了销售时按房屋测量规范折算的销售建筑面积则为300平方米，开发商付给建筑工人时的价款为150平方米建筑面积的价款，收购房人房价款时，则成了300平方米建筑面积的价款，这就是“建筑面积计算应遵循科学、合理的原则”吗？在这里开发商成了大称进小称出的奸商，而建设部的解释则给这种奸商行为披上了一层“合法”的外衣。除了前边所讲深圳重庆以外，南京市规划局也于2006年7月1日发布了关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知（见本文附件27），明文“现结合本市实际就执行建筑面积计算规范的有关问题进一步明确如下”其内容达16条之多，其中第7条、第11条、第13条、第16条内容明显与建筑面积计算规范的国家标准内容相悖，看到这个通知，联想到2001年建设部复函，不难理解民间俗语中的“买家没有卖家精”的前一句为何是“从南京到北京”，而不是“从北京到南京”了。深圳的地方标准更是新鲜，从上个世纪八十年代地方标准逐渐消失后，在新世纪的第六年，在中国全面履行入世承诺的背景下出台的地方标准，媒体称“这是全国房地产测绘领域第一个由政府批准发布的地方性标准”，媒体的报道有偏，在上世纪八十年代改革开放初期各种地方标准被统一为国家标准后，新世纪深圳的这个地方标准恐怕不止是“房产测绘领域”，而是所有技术领域里的第一个地方标准，是行政割据演变为地方割据的一个范本。此例如果继续演化下去，阎锡山时代的山西铁路将会重现，各地都根据各地的情况制定建筑面积计算标准，那么国家标准就是废纸一张，在中国建筑面积一词将成为因时、因地、因人不同的任意性概念了，从秦始皇统一中国时的度量衡统一在建筑面积领域内在新世纪被中国的大大小小政府管理部门分化瓦解了，可见前面媒体所称的“楼市混乱时代”绝不是危言耸听，混乱的根源在什么地方呢？未完待续物权法定与建筑面积（六）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:56:00六、 乱像源于乱政冰冻三尺非一日之寒，关于建筑面积以及衍生概念的套内建筑面积和套型建筑面积等规范性文件，除1982年11月12日国家经委基本建设办公室印发的建筑面积计算规则（见本文附件28）和1998年国家质量技术监督局颁发的商品房销售面积测量与计算计量技术规范外，其余均由建设部单独发布或联合其它部门发布，或由建设部授权地方主管部门发布。最重要的两个国家标准级的规范文件，一个是由建设部和国家测绘局提出和归口管理的房产测量规范，一个是由建设部批准和管理的建筑工程建筑面积计算规范，两个国家标准都是由国家质检总局（前身是国家质量技术监督局）发布或联合发布的。但可以看出，两个国家标准都没有国家质检总局这个中央人民政府国务院组成机构代表中央政府“负责规范和监督商品量的计量行为”（见本文附件29）的实质性意见。而两个国家标准都只有建设部自相矛盾，让社会公众无所适从的相关规定，对于两个规范不一致的地方，建设部也不做任何书面解释，任由官员们信口雌黄：一方面是一司长对套型建筑面积做出推测性解释，尔后是不具名的负责人澄清，再其后以文件形式将套型建筑面积等同于建筑面积；另一方面是将两个不一致的国家标准适用范围做出前后矛盾的解释，从1995年的517号文到2001年的403号复函，随后是重庆文件的建设部意见，再次就是规范起草人给法院签名的口头答复；难以弄清楚哪些说法能准确地代表建设部的真实意见，难以弄清楚哪些精神能作为中央人民政府组成部门所依法行使的中央人民政府职责。综合前文所述，不难看出，建筑面积概念的混乱的根源一方面应归咎于作为中央人民政府组成部门代表中央政府“负责规范和监督商品量”的国家质检总局在1998年以后的不作为或消极作为，另一方面则应归咎于建设部官员从2001年12月403号复函开始的一系列自相矛盾的胡作非为。消除这种乱像的根本在于消除这种乱政，让行使权力的人负起责任，对中央政府的管理职责负责，对社会公众负责，否则，这种不负责的权力行使不仅有损于政府的权威和形象，而且有损于社会公众利益和社会进步。从一九八二年十一月十二日到现在，已经二十四年，从八二年国家经委文件中的“为了正确计算建筑面积，统一建筑面积的计算方法”到现在，建筑面积的计算方法仍是因时因地因人而异，确实不能不令人遗憾，难怪房地产市场的宏观调控收效甚微，楼市说楼，没有稳固基础的楼房何以不坍塌，作为衡量楼市价格的基础单位尚且是一个不确定或确定不够的概念，调控又是在什么基础上进行呢？物权法的立法正在紧锣密鼓进行中，不动产登记法也早已列入十届人大的立法规划之中，随着这两部法律的即将出台，预示者物权官定时代的结束和物权法定时代的到来，为了迎接这个时代的到来，建筑面积这个计量概念也应早日结束任意性概念的混乱局面，社会公众需要一个法定的、科学的、具有明确内涵和外延的、具有唯一性的建筑物计量标准，即在任何地方任何阶段统一适用的建筑面积。未完待续物权法定与建筑面积（七）t2d5w8 发表于 2007-1-4 11:58:00七、科学合理的建筑面积概念前文谈到，我们需要建筑面积概念有相对确定的外延和内涵，我们需要建筑面积成为一种有法定计量属性的概念，我们需要这一法定计量单位有一个相对稳定和客观且具有唯一性的标准，并且我们需要这个标准统一应用于使用建筑面积面积概念作为法定计量单位的社会生活的各个方面，以避免混乱现象和减少不必要纠纷的发生，这是建设和谐社会的需要，也是落实科学发展观的具体必要措施之一。从衡量建筑物的大小、功能、价值的计量角度看，建筑面积作为较为通行的计量概念尚无其它可替代的更好的计量概念。从建筑物的实物、区位因素来看，我们找不出两个在实物和区位完全相同的建筑物，建筑物是特定物而非种类物，建筑物对人类来说体现的是使用价值，在使用时满足使用功能是第一性的，特定物之间便有了可替代性和可比较性，体现可替代性和可比较性的方式就是计量，这一套80平方米的房屋与另一套80平方米的房屋是可以替代使用的，在满足使用功能方面来说是可行的，计量