2013年深圳房地产统计分析报告.docx

第一部分：土地市场近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情况总体好于2012年。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。从居住用地的分布来看：宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。点评：2013年深圳住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。附一：2013年成交地块分布情况附二：2013年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析2013年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。2013年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。福田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是福田区住宅预售量较大的几个楼盘。南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。宝安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园(一期)住宅预售量124530.17平方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城润园住宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米/1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。龙岗区42个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方米，同比增加14.8%，龙岗区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米/1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅预售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是龙岗区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。附：2013年住宅预售项目汇总2、2013年新房成交分析2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高。2.1成交均价分析2013年深圳的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3。2013年深圳新房成交均价的上涨一方面由于市场向好，开发商提价；另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨城等，单价都在4万以上且成交量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。其中：罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；南山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；宝安区2013年主力片区如龙华、观澜、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888元/平方米，同比上涨15.8%；龙岗区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、龙岗大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2013年深圳热门个盘的价格走势分化明显。高端项目方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧桐、天御香山、京基滨河时代等。普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发君域，万科翡丽郡，远洋新干线，万科金域缇香，TheTown乐城，金地名峰，万科公园里等。2.2成交量分析在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市累计销售商品住宅441.75万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0，成交套数48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1。罗湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；由于成交主力价格都较高，使得全区的成交金额同比暴增86.5%，为30.42亿元。合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。福田区2013年新增天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现，全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以上的成交量。南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比减少41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右，恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。宝安区2013年新房市场继续保持高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额382.71亿元，同比增加18.3%。中航天逸、中信领航、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水均有超过8万平方米的成交，上述七盘累计贡献全区4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成交量位居宝安区冠军。龙岗区2013年新盘、大盘频出，成交火爆，全区全年的新房成交面积逼近200万平方米，同比增加51.5%，成交套数22456套，同比增加65.9%，成交金额341.56亿元，同比增加83.5%。佳兆业城市广场成交井喷，超过20万平方米，贡献全区约10%的成交量，信义御城、信义嘉御山的成交量都超过10万平方米，上述三盘累计贡献全区两成多的成交量，其中，佳兆业城市广场以202347.98平方米/2126套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。2.3热点片区分析根据深圳房地产信息网的监测，2013年以下十个片区表现活跃，分别为：香蜜湖农科、蛇口、龙华、西乡、观澜、新安、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如香蜜湖农科片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。2.3.1香蜜湖农科片区香蜜湖农科和蛇口是2013年深圳最重要的两大豪宅片区，量价大涨。香蜜湖农科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山语清晖三大单价4万以上的豪盘，其中，天御香山、合正香蜜原著短时内被抢完，山语清晖由于在岁末才入市，成交未有良好的体现，另外，兰江山第和万泽云顶香蜜湖也有出色的表现。片区内的五大豪盘共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金额72.62亿元，同比暴增6倍多，成交均价强势突破4万大关，为41809元/平方米，同比上涨13.3%。2.3.2蛇口片区2013年蛇口片区比较活跃，共有鲸山觐海、栖游记、山海津三大新项目入市，其中，鲸山觐海和栖游记成交巨大，山海津由于岁末才开盘，未进入销售高峰，成交量相对较小，三大新盘连同在售的伍兹公寓，片区内的四个项目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套数1259套，同比增加31.1%，成交金额62.67亿元，同比增加130.1%，成交均价也突破4万大关，达44493元/平方米，同比大涨36.5%。2.3.3龙华片区2013年龙华片区继续保持频密的推盘态势，14个项目中有一半为新盘，分别为：中航天逸2期、水榭春天6期、特发和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御商住楼，另外，公馆1866、星河盛世等也有较大体量的加推，整体保持供求两旺的态势，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金额超过180.63亿元，同比增加46.7%，成交均价突破2万大关，为22240元/平方米，同比上涨近20%。2.3.4西乡片区2013年西乡片区同样新盘云集，10个项目中有一半为新盘，分别为中信领航2期、中熙香缤山、润恒尚园、广兴源圣拿威克拉公寓、富通V都会，成交活跃，共成交351894.87平方米/4128套，同比减少8%左右，成交金额71.69亿元，同比增加12%，成交均价突破2万大关，为20373元/平方米，同比上涨22.1%。2.3.5观澜片区观澜片区2013年楼市主要集中在鹭湖国际居住区，仁山智水和懿花园成为观澜楼市的支撑，其推售的别墅、洋房等品质住宅叫好叫卖，片区内4个项目共成交177306.77平方米，同比增加26.7%，成交套数1488套，同比略微减少0.6%，成交金额超过35亿元，同比增加66.8%，成交均价19769元/平方米，同比上涨31.7%。2.3.6光明片区光明新区楼市继续发展壮大，2013年再添一匹黑马光明大第，与深房传麒山一起成为光明楼市的支柱，量价齐升，片区内的3个项目共成交139165.2平方米，同比增加52.1%，成交套数1615套，同比增加近70%，成交金额24.52亿元，同比增加91.1%，成交均价17622元/平方米，同比上涨25.6%。2.3.7龙岗中心城龙岗中心城的新房成交量连续两年大幅下滑，2013年虽然也有六个新盘入市，分别为：阅山公馆、宝能悦澜山、鸿威de森林、颐安都会中央、深房传麒尚林、东都中央王座，但由于体量不大，未能阻挡片区成交量持续萎缩之势。2013年片区内的20个项目共成交307885.64平方米/3361套，同比减少28%左右，成交金额49.47亿元，同比减少近20%，成交均价16068元/平方米，同比上涨12.9%。2.3.8布吉片区布吉片区2013年再现推盘高潮，新增了万科公园里2期、万科麓城、万科红悦、半山道1号、大卫华庭5个项目，同时，去年入市的龙岗大道1号、一半山等进入销售高峰，使得片区的成交量剧增，片区内8个项目共成交256637.94平方米，同比增加54.5%，成交套数3161套，同比增加65.3%，成交金额56.42亿元，同比增加91.4%，成交均价21984元/平方米，同比上涨23.8%。2.3.9坪山新区坪山新区2013年楼市行情持续高涨，招商、金地等品牌开发商的新作招商花园城、金地朗悦陆续入市助推片区量价齐升，片区内8个项目共成交267377.29平方米/3111套，同比增加一成左右，成交金额32.23亿元，同比增加近30%，成交均价12054元/平方米，同比上涨17.8%。2.3.10坂田片区坂田片区2013年在佳兆业城市广场和信义嘉御山两大名盘的支持下，成交量呈爆炸性增长，成为龙岗区新房成交量最大的片区。片区内6个项目共成交418113.18平方米，同比暴增3.5倍，成交套数4322套，同比暴增7.8倍，成交金额89.76亿元，同比暴增2.9倍，由于2012年的成交主要集中在价格较高的万科璞悦山，使得片区在2012年的成交均价较高，导致2013年片区的成交均价同比大幅下跌近14%，为21467元/平方米。2.42013年深圳新房供求比根据深圳房地产信息网的监测，深圳新房市场连续四年供大于求，2013年深圳批准预售的住宅面积为549.91万平方米，销售面积为441.75万平方米，即供应过剩100万平方米略多，供求比为1：0.80，供给大于需求，市场存量继续增加。自调控以来深圳楼市连续4年供大于求：2010年供求比为：1：0.822011年供求比为：1：0.692013年供求比为：1：0.752014年供求比为：1：0.80各行政区方面，2013年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最为严重的是南山区和盐田区，新增预售面积只消化掉不到一半，南山区的供求比为1：0.48，供应过剩约28万平方米，盐田区的供求比为1：0.44，罗湖区、福田区、龙岗区的供求比在1：0.7左右，其中，龙岗区供应过剩约63万平方米，宝安区大致供求平衡，供求比为1：1。2.52013年深圳房价收入比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在36倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2013年深圳房价收入比。根据深圳统计局数据，2012年深圳年人均可支配收入40742元，比上年增长11.6%，按照同样的增长比率，预计2013年的年人均可支配收入为：40742（1+11.6%）45468元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：45468290936元。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房的成交均价为21601元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70216011512070元。根据上述数据，可估算出2013年深圳的房价收入比15120709093617倍！与去年的房价收入比（16倍）相比略有上升，由于2013年房价上涨较快，导致深圳的房价收入比经过两年下跌后再度回升（2010年为21.7倍，2011年18.5倍，2012年16倍），远高于国际上限（6倍），即按2013年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约17年才能负担得起购房款！2.62013年深圳租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅的租赁均价为55元/平方米/月，新房成交均价为21601元/平方米，即2013年深圳的租售比为55216011393，租售比较2012年（1386）明显偏离，深圳的租售比经过两年（2010年为1518，2011年1422，2012年1386）回归调整后再度偏离合理底线（1300）。对应55元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为5530016500元/平方米，即目前21601元/平方米的房价有近24%的水分。2.72013年112月深圳新房量价走势分析2013年深圳楼市形势大好，虽然调控加码，但未能浇灭楼市的热情，交出了一份“量价齐升”的亮丽成绩单。新房成交均价第一季度在2万上下盘整，第二季度在一众豪宅轮番登场的推动下，成交均价一路上涨，6月份更是逼近24000元/平方米，为年内单月最高，之后一方面随着豪宅的成交量减少以及深圳政府的重拳打压，成交均价一路回落，整个下半年均呈跌势。成交量方面，1月份新盘扎堆入市，成交井喷，以6324套的阶段性新高开启2013年热火朝天的行情，2月份受农历新年影响，成交量直行回落，仅1642套，为年内单月最低，之后月成交量随着推盘的增减而上下震荡，但都在3000套之上。2.820002013年深圳住宅供求及价格走势回顾根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2013年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年和2011年创历史最低，不到400万平方米，2012-2013年随着市场向好，供应逐年回升，2013年增加至550万平方米，为2009年以来最多。需求方面，2000-2013年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，创历史最高；2005年开始的一系列宏观调控导致新房供求量都呈下滑之势，一直下滑至2011年的273万平方米的历史低位，期间在2009年由于救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量呈脉冲之势反弹了一下便继续探底，2012-2013年市场反转，供求两旺，销售量触底反弹。供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.6，为历史最低；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.4，为历史最高，2010年开始一系列严厉的调控政策陆续出台且不断加码，成交量大幅缩水，导致市场出现持续的供过于求局面。房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4，年均涨幅仅3.4；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年新房成交均价首次突破2万大关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，具有讽刺意义的是，在调控依旧严厉且加码的2013年，新房成交均价出现惊天大逆转，大涨14.3%至21601元/平方米，创历史新高。3、2013年深圳楼市龙虎榜3.12013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交121.23万平方米/12900套，占全市总成交量约27%。位于坂田的180万超大型城市综合体佳兆业城市广场雄踞华为科技新城核心地段，自2012年岁末入市以来受到市场的高度关注，畅销不断，每逢加推必热销，成为2013年深圳楼市最闪耀的明星楼盘，全年累计销售202347.98平方米/2126套，以压倒性的业绩优势荣登2013年深圳楼盘成交龙虎榜冠军宝座，成交均价20572元/平方米；位于横岗的信义御城产品丰富质优、价格富有竞争力且优惠给力，以高性价比俘虏了大量市场选票，数次加推应市均快速售罄，全年累计销售146141.94平方米/1665套，位居亚军，成交均价17162元/平方米；位于龙华的中航天逸入市盛况空前，抢购再现，自带7万平米的九方购物中心更为其增色不少，入市后销售没有压力，一期、二期均量价丰收，全年累计销售142428.96平方米/1537套，位居季军，成交均价22411元/平方米；位于坂田的另一百万大盘、信义地产的另一力作信义嘉御山名噪鹏城，其引进的天虹商场、外国语学校等高含金量配套极大提高物业的价值和市场竞争力，获得市场的丰厚回报，全年累计销售121926.59平方米/1319套，位居第四，成交均价21004元/平方米；位于西乡的中信领航推售的二期产品依旧以高性价比赢得可观的市场份额，全年累计销售120601.46平方米/1478套，位居第五，成交均价16289元/平方米；位于龙华的水榭春天6期入市再创辉煌，成交火爆，短时即告售罄，全年累计销售118757.6平方米/1211套，位居第六，成交均价23262元/平方米；位于龙华的地铁物业特发和平里以其独特的“港铁连体”和相对实惠的价格大受市场青睐，交投两旺，全年累计销售98324.91平方米/1019套，位居第七，成交均价20455元/平方米；位于龙华的公馆1866年度主推的南区产品以高品质、高性价比占据了可观的市场份额，成交量节节上升，全年累计销售88844.69平方米/1088套，位居第八，成交均价22166元/平方米；位于龙华的幸福城一鸣惊人，推售的一期、二期单位佳绩频传，全年累计销售87097.48平方米/898套，位居第九，成交均价21890元/平方米；位于观澜的仁山智水推售的联排、叠加、洋房、高层等高端产品性价比突出，得到市场的认可，成为鹭湖国际居住区的佼佼者，全年累计销售85830.24平方米/559套，位居第十，成交均价19988元/平方米。3.22013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约2919768万元，占全市总成交金额近30%。位于坂田的佳兆业城市广场以416268万元取得了全市成交金额年度冠军；位于蛇口的鲸山觐海以405241万元位居亚军；位于农科片区的天御香山以347948万元位居季军；中航天逸以319192万元位居第四；水榭春天以276251万元位居第五；信义嘉御山以256100万元位居第六；信义御城以250808万元位居第七；纯水岸以247345万元位居第八；特发和平里以201124万元位居第九；合正香蜜原著以199492万元位居第十。3.32013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳十大开发商共销售新房164.34万平方米/17147套，占全市总成交量的3成多。佳兆业地产傲视群商，旗下的佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四大项目大获丰收，以294482.13平方米/3358套的成交量勇夺2013年开发商销售面积冠军；信义地产位居亚军，旗下的信义御城、信义嘉御山两个项目共销售268068.53平方米/2984套；万科地产位居季军，旗下的万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科麓城、万科红悦、万科璞悦山、万科天誉、万科清林径八个项目共销售257419.64平方米/2697套；中信地产位居第四，旗下的中信领航、中信龙盛广场两个项目共销售149121.01平方米/1799套；中航地产位居第五，旗下的中航天逸共销售142428.96平方米/1537套；招商地产位居第六，旗下的鲸山觐海、招商花园城、伍兹公寓、招商果岭四个共销售125173.6平方米/808套；水榭花都地产位居第七，旗下的水榭春天共销售118757.6平方米/1211套；特发集团位居第八，旗下的特发和平里共销售98324.91平方米/1019套；合正地产位居第九，旗下的合正荣悦、合正香蜜原著两个项目共销售97795.61平方米/863套；和黄地产位居第十，旗下的懿花园、御峰园两个项目共销售91798.55平方米/871套。3.42013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳十大开发商共成交3979269万元，占全市总成交金额近一半。佳兆业地产取得2013年成交面积、成交金额年度双冠军，旗下的佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四个项目共销售623549万元；万科地产位居亚军，旗下的万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科麓城、万科红悦、万科璞悦山、万科天誉、万科清林径八个项目共销售523904万元；招商地产位居季军，旗下的鲸山觐海、招商花园城、伍兹公寓、招商果岭四个项目共销售511299万元；信义地产位居第四，旗下的信义御城、信义嘉御山两个项目共销售506908万元；合正地产位居第五，旗下的合正荣悦、合正香蜜原著两个项目共销售375776万元；农科地产位居第六，旗下的天御香山共销售347948万元；中航地产位居第七，旗下的中航天逸共销售319192万元；水榭花都地产位居第八，旗下的水榭春天共销售276251万元；华侨城地产位居第九，旗下的纯水岸共销售247345万元；京基地产位居第十，旗下的京基滨河时代广场、京基云景梧桐两个项目共销售247098万元。二、二手房市场1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，2013年深圳二手住宅的挂牌均价同比大涨30%，达26395元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线大涨，宝安区以35.7%的年涨幅领涨全市，成交均价突破23000元/平方米，龙岗区同比上涨27.2%至16725元/平方米；福田区同比上涨25.5%至32822元/平方米，为六区最高；南山区和盐田区同比上涨23%左右，其中，南山区的二手住宅挂牌均价为31438元/平方米，盐田区为24904元/平方米；罗湖区同比上涨近两成逼近24000元/平方米。附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2013年深圳各行政区二手房成交分析深圳是一个土地资源十分紧缺的城市，在市区新房房价越来越高、郊区新房供应越来越边缘化的市场环境下，越来越多的刚需置业者转向二手房市场，二手房成交量节节攀升。2013年2月，国务院出台新版“国五条”，其中二手房转让按差价20%缴纳个税的调控细则，引发了市场对二手房的过户潮和抢购潮，3月份二手房成交量大幅彪升，突破18000套，为18375套，3月份之后，市场进入楼市的旺季，二手房成交量持续高位运行，4-12月份，二手房成交量持续在6000-8500套之间波动，除了农历传统春节的2月份成交量较低外，其他月份二手房成交量均十分可观，全年二手楼市成绩斐然。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳二手房成交面积8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套数95132套，同比增加44.6%。2013年二手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的区域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅区，由于存在价格优势，备受市场刚需的青睐，成交活跃。二手住宅成交多以1-3房的中小户型为主，适合工薪家庭置业。特区内、外二手房成交量之比为1.15：1，特区内二手房成交面积4566702平方米，同比增加33.1%，成交套数54392套，同比增加44.2%，特区外二手房成交面积3956669平方米，同比增加五成，成交套数40740套，同比增加45.1%。罗湖区二手房成交面积1271311平方米，同比增加23.5%，成交套数16783套，同比增加38.0%。福田区二手房成交面积1727293平方米，同比增加42.0%，成交套数19567套，同比增加53.4%。南山区二手房成交面积1388072平方米，同比增加33.3%，成交套数15747套，同比增加38.8%。盐田区二手房成交面积180026平方米，同比增加25.7%，成交套数2295套，同比增加58.1%。宝安区二手房成交面积1679442平方米，同比增加34.5%，成交套数18207套，同比增加38.6%。龙岗区二手房成交面积2277227平方米，同比增加65.5%，成交套数22533套，同比增加五成。3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳二手房的挂牌均价步步高升,连涨12个月创历史新高且意犹未尽，至12月份，挂牌均价已涨至28775元/平方米的高位。事实上，这波持久上涨的行情始于2012年5月，累计已经连续上涨达20个月之久，历史罕见。2013年深圳二手房的成交量保持在一个较高的体量上运行，1月份延续去年的活跃交易氛围，以8530套的巨量成交拉开2013年的序幕，2月份受农历新年的影响，成交量季节性回落至3840套，为年内单月最低，3月份在按过户价征税的政策影响下，市场上演一波与时间赛跑的疯狂行情，成交量井喷，高达18375套，为年内单月最高，第二季度成交相对平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。4、2013年深圳住宅租金根据szhome二手房栏目的监测，2013年深圳的住宅租金继续保持较快的上涨速度，为55元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2012年上涨6元/平方米/月，同比涨幅为12.2%，虽然年涨幅达两位数，但仍小于房价的涨幅，导致租售比再次失衡。各行政区方面，六区的住宅租金继续保持较快的上涨速度，其中，南山区涨势迅猛，同比上涨17%达62元/平方米/月；盐田区同比上涨14.6%至47元/平方米/月；宝安区和龙岗区同比也上涨一成多，其中，宝安区的住宅租金为40元/平方米/月，龙岗区为34元/平方米/月；罗湖区和福田区的住宅租金年涨幅略显温和，涨幅在9%左右，其中，罗湖区为58元/平方米/月，福田区为64元/平方米/月，为六区最高。附：2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2013年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市二手住宅的挂牌均价比新房成交均价高两成多。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区由于有大量的豪宅入市，大力支撑着新房的成交均价，使得新房的成交均价要远高于二手房的成交均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出34%，福田区和南山区也高出两成以上，龙岗区的新房成交均价略微高于二手住宅挂牌均价，盐田区和宝安区的新房成交均价则都低于二手住宅的挂牌均价，其中，盐田区低近30%，宝安区低约10%。2、新房二手房成交量比较比较可见，2013年二手楼市成交量大幅增加，新房市场成交量亦大幅上扬，不过二手房交易仍然是深圳楼市的主力，成交量是新房的1.9倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的7.8倍，特区外二手房成交量与新房成交量持平。各行政区方面，罗湖、福田、盐田、南山四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的15.3倍，福田区二手房成交量是新房的8.0倍，盐田区二手房成交量是新房的5.6倍，南山区二手房成交量是新房的5.5倍，龙岗区二手房成交量略多于新房，是新房的1.1倍，宝安区以新房成交为主，二手房成交量是新房的0.9倍。第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析深圳楼市在长期的限购政策下，一部分资金充裕却因为限制无法购买住宅的购房者，往往会转向商务公寓，这也是2013年深圳都市综合体开发增多，商务公寓供应量增多，商务公寓入市频获热销的重要原因，商务公寓的热销是市场在限购政策下博弈的结果，商务公寓供应量的增加，带动2013年深圳商业市场预售量的攀升。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳商业预售面积1197999平方米，同比增加三成，预售套数11070套，同比增加28.9%。特区内、外商业预售量之比为1：1.5，其中特区内商业预售面积478536平方米，同比增加6.2%，预售套数3844套，同比减少4.9%。特区外商业预售面积719463平方米，同比增加52.7%，预售套数7226套，同比增加六成。罗湖区3个楼盘取得商业预售许可证，商业预售量33907平方米/633套，其中翡翠公寓商业预售量23397.47平方米/537套，是罗湖区商业预售量最大的楼盘。福田区4个楼盘取得商业预售许可证，商业预售面积278309平方米，同比增加1.3%，商业预售套数2086套，同比增加0.9%。深业上城（北区）商业预售量168581.72平方米/639套，新天世纪商务中心商业预售量60696.15平方米/509套，京基滨河时代广场北区（一期）商业预售量46526.9平方米/902套，是福田区商业预售量较大的几个楼盘。南山区鹏瑞深圳湾壹号广场1个楼盘取得商业预售许可证，商业预售面积36402平方米，同比减少48.5%，商业预售套数85套，同比减少九成。盐田区壹海城、君临海域2个楼盘取得商业预售许可证，商业预售面积129918平方米，同比增加23.7%，商业预售套数1040套，同比减少2.3%。其中壹海城商业预售量87336.1平方米/543套，君临海域商业预售量42582.18平方米/497套。宝安区17