2013年7月杭州土地市场研究报告.docx

2013年7月杭州土地市场研究报告来源： 透明售房市场研究院 摘要 杭州市区（含余杭、萧山）2013年7月共成交土地12宗，总面积43.4公顷，总可建面积123.8万方，总成交额36.3亿元，创2013年单月成交额新低，同比上涨23.9%，环比下降62.1%。核心提要：1、杭州市区7月卖地36.3亿 创2013年单月成交额最低2、余杭区7月成交面积、金额双双反超主城区3、宅地平均溢价率31.6% 各区域成交冷热不均4、热点分析：三联浦沿地块、雅居乐闲林地块、中天转塘地块5、外地开发商反客为主 雅居乐溢价82%强势入杭重要结论：7月， 杭州土地市场“冷”与“热”并存。成交额创2013年单月新低，而宅地成交热度依然不低，平均溢价率高达31.6%。余杭区7月土地成交面积、金额双双反 超主城区。外地开发商反客为主，雅居乐以总价13亿、溢价82%拿下闲林原诺贝尔瓷砖厂42万方宅地，强势入杭。7月30日政治局会议对房地产政策的首次 表态，对土地市场观望情绪将产生积极影响，未来成交量有望进一步扩大。7月，杭州土地市场“冷”与“热”并存。土地成交量明显下行，与传统的楼市淡季保持一致。不过不应忽视的是，推地量的减少同时伴随着高溢价、高竞价轮次的出现，以及外地开发商的激情涌入，宅地的成交热度依然维持在高位。2013年1-7月，杭州市区（含余杭区、萧山区）共成交土地124宗，总面积461.3公顷，总可建面积1196.0万方，成交总额632.0亿元，这一数字已超过杭州市区2012年全年卖地额611.3亿元。7月30日召开的中央正式局会议为下半年的房地产政策定下“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”的基调，对已持续3年“史上最严调控”的楼市可视为利好，对土地市场的观望、迷茫情绪将产生积极影响，下半年土地成交量有望进一步放大。杭州市区7月卖地36.3亿 创2013年单月成交额最低据透明售房市场研究院统计，杭州市区（含余杭、萧山）2013年7月共成交土地12宗，总面积43.4公顷，总可建面积123.8万方，总成交额36.3亿元，创2013年单月成交额新低，同比上涨23.9%，环比下降62.1%。2013年1-7月杭州市区土地成交情况表 其中，宅地共成交6宗，总成交面积29.6公顷，总可建面积83.8万方，总成交额30.6亿元，在总量中占比84%，依然占据土地市场的主要份额。余杭区7月成交面积、金额双双反超主城区2013年7月，余杭区土地成交面积和金额在本年度首次双双反超主城区，在主城区地价日益高企的趋势下，余杭区土地以其量大价低的特点，在杭州土地市场所占据的份额快速扩大。2013年7月杭州市区土地分城区成交情况表7月，杭州主城区共成交土地3宗，总成交面积11.6公顷（折合174.0亩），总可建面积25.5万方，总成交额16.0亿元，同比上涨33.3%，环比大降76.1%。今年1-7月，杭州主城区共卖地57宗，总出让面积183.9公顷（折合2759.0亩），总可建面积487.2万方，总成交额429.9亿元，已超过2012年主城区全年卖地额424.8亿元。宅地平均溢价率31.6% 各区域成交冷热不均2013年7月，杭州市区宅地平均溢价率高达31.6%，这是在6月该数据下滑至10.45%之后，再一次回到30%以上的高位，体现出宅地的成交热度依然不低。本月杭州市区共成交6宗宅地，其中，主城区2宗，分别位于转塘和浦沿；余杭区4宗，分别位于星桥、未来科技城和闲林。六地块成交冷热不均情况显著。成交较 热区域为浦沿和闲林，溢价率分别高达41.3%和82.3%；另外4宗地块仅衢化地块有竞争，其余3地块均以底价直接成交。热点分析：三联浦沿地块、雅居乐闲林地块、中天转塘地块1、江南单元BJ01-R21-20(1)地块。浙江三联浦沿地块卫星图该地块总出让面积19385平米（29.1亩），容积率2.2，总可建面积4.3万方，至少需配建保障房面积4265平米。地块总起价29998万元，折合楼面价7034元/平米。最终，该地块经26轮竞价，由来自金华的浙江三联集团有限公司以总价4.24亿元、楼面价9942元/平米竞得，溢价率41.3%。经计算，该地块可售部分的实际楼面成本约为11436元/平米，创浦沿地区楼面价新高（可售部分实际楼面成本=（拿 地价+保障房建安成本）/可售面积，保障房建安成本按3500元/平米计算）。2012年10月万科璞悦湾的成交楼面价为8178元/平米，可售部分的实 际楼面成本约为9475元/平米（计算方法同上），浙江三联地块与之相比，地价上涨了20.7%。注：上图中万科璞悦湾和浙江三联地块楼面价为可售部分实际楼面成本。浙江三联地块周边已出让宅地情况表钱江一桥以南的房产开发较早，有贺田尚城、逸天广场、风尚蓝湾等楼盘。不过在这些建成区以南的房产开发在近几年时间内发展较为缓慢，目前仅有万科璞悦湾、 绿城巧园、东和云第、积家等几个新盘。随着地铁6号线获批、之江大桥建成、彩虹快速路建设等重大利好，这一区域的开发潜能正在被进一步激活。积家在售平层 价格2.25万/平米，loft价格2.5-2.6万/平米；东和云第公寓成交均价约为1.35万/平米，绿城巧园即将于下半年开盘，售楼人员透露，预计 均价将在1.8万/平米左右。浦沿区域此前的价格标杆由绿城巧园地块创造，其成交楼面价为9589元/平米。2、闲林街道杨桥路北侧地块（原诺贝尔瓷砖厂地块）雅居乐闲林地块卫星图该地块总出让面积132446平米（199亩），容积率2.0-3.2，总可建面积42.4万方，总起价71521万元，折合楼面价1688元/平米。经过67轮竞价，最终雅居乐以总价13.04亿元强势竞得该宗超大体量宅地，成交楼面价3077元/平米，溢价率82.32%。尽管竞价轮次多、溢价率高，该地块与周边近期已出让公寓宅地相比价格却并不算高。这主要有三方面原因：1、容积率3.2，较其它公寓地块高出不少，建设成本高；2、地块总体量达42.4万方，拿地总成本较高；3、诺贝尔瓷砖厂暂未搬迁，影响部分开发商拿地积极性。闲林雅居乐地块周边近期已出让宅地情况表该地块北侧紧邻02省道，一路之隔就是赞成乐山红叶项目，周边还有东海闲湖城、江南春城、西溪海等新盘，由于许多楼盘已交付入住，这一区域的生活氛围已逐步成熟。区域内公寓的在售均价约为9000-11000元/平米。过去，地块所在地诺贝尔瓷砖厂曾被周边楼盘业主诟病其污染问题，现在，通过用地性质的置换，这一区域又将实现新的价值。不过，诺贝尔瓷砖厂的运营并未停摆，仍有货车进出运送瓷砖，据悉其将于2013年底正式搬迁。从拿地到进场施工，开发商或仍将需要一段时间和过程。3、转塘镇区单元G-R21-16-02地块中天转塘地块卫星图该地块总出让面积64053平米（96.1亩），容积率2.0，总可建面积12.8万方，至少需配建保障房面积12810平米。地块总起价83474万元，折合楼面价6516元/平米。该地块位于320国道沿线，靠近绕城高速出口及之江路延伸段，距离规划中的地铁6号线距离在1公里以内，交通并不是其软肋。地块地处之江板块，周边有中国美院象山校区和杭州市第七中学，风景优美，艺术气息浓厚。美中不足是现阶段商业配套稍显薄弱。该地块周边新盘云集，有融科瑷骊山、佳兆业玖珑山、定山府等，目前公寓在售均价在16000-18000元/平米水平。最终，中天以底价加价100万元直接摘得该地块，成交总价83574万元，成交楼面价6524元/平米。据计算，该地块可售部分的实际楼面成本约为7638元/平米（计算方法同上）。注：上图中中天地块楼面价为可售部分实际楼面成本。中天转塘项目周边近期宅地成交情况表同区域内土地出让集中在2007-2009年，价格波动不大，基本维持在6000-8000元/平米水平，最高地价由佳兆业玖珑山项目在2009年12月 8日创造，为8042元/平米。尽管底价成交，但可以看出，该地块的实际价格水平也并不低，仅次于玖珑山项目。与其他区块相比，经历了近4年时间，转塘区 域的地价水平并没有显著上涨。外地开发商反客为主 雅居乐溢价82%强势入杭不论是首次入杭的雅居乐，还是金华房企浙江三联、衢化，以及参与竞争但没有竞得的景瑞，都是外来客，本地房企只有诺贝尔旗下的宏程房产以及三江国际参与了闲林地块的竞买，发力明显不足。本月，“华南五虎”之一的雅居乐溢价82%强势拿下闲林宅地、首次入杭最为引人关注。雅居乐地产控股有限公司是崛起于华南地区的一家香港上市企业，以房地 产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、装修服务等多个领域