关于集体土地使用权取得方式的疑问.docx

关于集体土地使用权取得方式的疑问一、基本情况依据九洲电气律师工作报告显示，九洲电气(下称“发行人”)与跃进乡政府集体资产管理委员会（“管理委员会”）于 2009年3月25日签署的集体资产转让合同，我们走访了管理委员会有关人员进行了访谈核查，依据前述核查及公司的说明，发行人以预付1,031,467.50元土地补偿费的方式向管理委员会受让2，292.15平方米的土地使用权。经我们该次走访核查以及依据管理委员会有关人员证明，前述土地为归跃进乡政府所有的集体土地，该土地规划用途为工业。另，依据公司提供的付款发票及经我们核查，公司已付清上述款项。依据公司提供的哈尔滨市国土资源局2009年11月24日出具的关于哈尔滨九洲电气股份有限公司申请用地指标的说明及律师核查，国家有关部门已审批该用地计划，目前尚待进行实际测量及转为国有土地。管理委员会是依据哈尔滨市南岗区机构编制委员会2000年6月2日哈南编发2000第6号关于成立跃进乡集体资产管理委员会的批复而设立，其有权处臵上述土地。综合上述，律师认为发行人目前可以依照上述合同约定合法使用前述土地，且其取得国有土地使用权证不存在法律障碍。二、相关规定(1)土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第六十五条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权： 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 不按照批准的用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。(2) 国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知(国土资发200778号 2007年4月4日实施) 政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范规定的程序和方法。 国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照协议出让国有土地使用权规范的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。三、疑惑发行人律师认为发行人目前可以依照上述合同约定合法使用前述土地，且其取得国有土地使用权证不存在法律障碍。但个人就该幅土地使用权取得的疑惑如下：(1) 一般情形下，除非有地方性规定(如广东、湖北等)及土地管理法第四十三条、第六十三条规定的特定情形外，集体土地使用权不得流转给其他方进行非农业用途之用。而本案例所述该种情形并不属于土地管理法规定的情形，亦没有地方性规定和试点城市作为依据，则该等集体建设用地使用权的转让行为是否有效？(2) 如该幅土地征收为国有并进行出让，则应履行招拍挂程序进行，除非“所涉及的土地已于2007年6月30日前办理完农用地转用和土地征