关于对土地出让金融资项目进行创新试点的指导意见.docx

华融发201466号关于对土地出让金融资项目进行创新试点的指导意见各分公司、营业部：2013年8月,公司印发了关于提前介入部分优质房地产项目的指导意见（华融发2013349号），在有效控制风险的前提下，有选择地介入开发商土地出让金融资类业务。在本指导意见规定试点期间，暂仅由投资拓展部牵头先行试点，不由分公司、营业部独立运作。现就提前介入土地出让金融资项目的基本原则、准入标准等提出如下指导意见：一、土地出让金融资项目选择基本原则鉴于此类项目的出发点是提高公司在一、二线城市房地产开发融资业务中的差异化竞争优势，所以项目原则上限于一、二线城市。位于二线以下省会城市，优势特别突出的项目，可以入选。考虑到差异化竞争的需要和公司在成本敏感的低收益率客户方面难有竞争优势，公司将客户定位于二级资质，或开发业务量达到二级资质申请条件的客户。鉴于此类项目不可能在投放时做到以拟取得的土地提供抵押，必须考虑其他的抵押担保措施或控股权等项目控制措施，所以要求客户一般为集团客户，如非集团客户，则需要客户提供其他资产抵押或通过股权直接控制项目公司。二、具体要求（一）对客户的要求1、融资企业或其控股股东应为实力较强的集团类客户，集团有较强的资金调配能力，项目还款来源不单独依赖于融资项目本身，集团内部有其他房地产项目或其他业务板块可产生足够现金流入；非为集团客户，但融资人除融资项目之外有其他充足的资金来源，并可在我方管理之下的，可以视为集团客户。客户补充还款来源为第三人的，需要通过连带共同债务人等形式进行有效监管。2、项目融资企业或其控股股东或实际控制人控制的企业应具备房地产开发二级（含）以上资质，具有多年的房地产开发经验、良好的品牌和市场影响力。未取得二级及以上资质的，应当具备与二级（含）以上资质相当的开发业务纪录和经验。3、对于项目融资企业（连带共同债务人）或保证人为优质上市公司或工商银行、建设银行AA级（含）以上、其他大型商业银行AAA级以上（含）信用评级的，可以采用债权或增信方式融资。对于项目融资企业（连带共同债务人）或保证人达不到上述标准的必须采用股权形式融资，我方持股比例不得低于项目公司的51%，融资企业的原股东或指定的第三方应承诺在一定期限内收购我方股权，且我方必须对所有公章和证照进行实际管理，修改公司章程，派驻财务总监并控制董事会多数，对企业融资、对外担保、股权变更、分拆、合并等重大事项具有一票否决权；对于项目融资企业或其控股股东或实际控制人控制的企业缺乏同类物业形态开发经验的，原则上需会同华融置业联合投资管理。在华融置业自主判断并认可接盘可行性后，共同进行管理，并由华融置业派驻工程副总经理，交易条款中要明示，若融资资金方发生重大违约，我方有权利接盘。4、以债权或增信方式融资的，融资企业对项目自有资金出资比例不低于30%，不足部分应在我方介入前补足；以股权形式融资的，融资企业对项目自有资金出资比例不低于20%。对于单纯用于缴纳土地出让金的项目，融资企业对于缴纳出让金的出资比例不得低于50%，但位于房地产开发百强之列或者符合可以采用债权或增信方式融资的融资企业对于缴纳出让金的出资比例不得低于30%；对于通过并购项目公司股权取得土地的项目，融资企业对于含缴纳出让金在内的并购资金出资比例不得低于30%。对于我方资金进入后，项目建设资金存在缺口的，融资企业应有明确的资金来源且我方对此须制定严格的控制手段。（二）对融资项目的要求1、融资项目应为位于一线城市城区、二线城市主副核心区及其他省会城市有特别优势的项目，项目经论证要“建的成、管得住、卖得出、还得了”，盈利能力较强，还款来源充足。2、融资项目涉及的拆迁、安置等工作已完成，或拆迁未完成但实质性障碍已经消除且不存在影响社会稳定等事项。3、项目期限原则上不超过3年，商业地产不超过4年。4、项目资金用途实行“专户归集、账户质押、专款专用、封闭监管”，以融资企业与当地国土部门签订的土地出让合同及收到国土部门的国有土地使用权出让缴款通知书为我方支付土地出让金前提。5、对于并购项目，股权关系、债权债务关系须进行充分的尽职调查，对未见披露的债务应当约定由出让人承担，并且出让人应当具备承担能力。6、融资项目须安排我方可监管的除融资项目自身之外的其它还款来源，以保证在融资项目自身未产生现金流时偿还我方相应本息，其它还款来源为第三人的需要通过连带共同债务人等形式进行有效监管。（三）对抵（质）押、连带责任保证担保措施的要求1、融资项目在初始投放时应安排抵（质）押物保证担保，或者融资企业承担连带责任保证担保企业为工商银行、建设银行信用评级为AA以上（含）或农业银行、中国银行、交通银行信用评级为AAA的且当前在国有大型商业银行（工、农、中、建、交）有信用贷款余额，且原则上该余额不低于其总贷款余额的10%。对于符合以上标准或者以股权形式融资的融资项目在初始投放前可不安排抵（质）押物保证担保，但在融资期内土地证取得后须安排可用于抵押的土地使用权、在建工程或其他有效资产进行抵押保证担保，本金抵押率以及本金动态抵押率原则上不超过50%；对于以股权形式融资且我方持股70%（含）以上或者符合可以采用债权或增信方式融资的融资项目，本金抵押率以及本金动态抵押率不超过70%。2、非我方持有的项目公司股权除特殊原因外原则上必须提供质押担保，控股股东及实际控制人个人及配偶应提供连带责任保证担保。三、其它要求1、土地出让金融资项目试点期一年。2、试点期间，公司将根据实际情况，出台土地出让金融资项目的准入标准，或者停止此类项目试点。3、对于公