基于REITS模式的公共租赁住房融资问题研究.docx

基于REITS模式的公共租赁住房融资问题研究 最近，公共租赁住房的试点模式成为我国一大亮点，对公共租赁住房供给的发展起到关键作用的就是公共租赁住房的融资机制，为此，积极探索和创新性地尝试建立适当的融资机制就成为地方政府关注的焦点，这是一种全新的发展公共租赁住房建设的新方向和新选择。我国正处于公共租赁住房发展模式的早期阶段，发展还不成熟，很多问题和不足在建设融资过程中显现，本文将在分析REITS的模式上对我国公共住房问题进行分析和探究。 下载 一、公共租赁住房信托投资基金（REITS）模式概述 （一）REITS的相关理论 REITS基本理念实际上最早起源于美国19世纪中叶，美国房产业受到经济危机的影响，房地产产业不景气，到20世纪80年代末90年代初，美国国会从两个方面对REITS进行了改革：一是允许REITS不仅可以拥有其投资的房地产，还可以对其直接进行经营管理；二是制定了REITS的税收优惠政策，将REITS高效集聚资本优势得到更好地发挥。之后在近十几年的时间里，REITS得到了空前发展，其市值也增加了近几倍。 （二）REITS的特征 REITS的特点可以概括为：一是税收方面可以享受国家政策倾斜。例如美国相关的政策就明确说明，为了避免企业缴纳重复的税收，已经将每年大部分的盈利都发放给股东等相关投资者的REITS公司不需要缴纳公司所得税。二是分红具有威慑性和执行性。REITS每年需要将大部分的收入都进行分配，这是一种必须执行的规定，这从相关的REITS真实案例可以看出，而且比例都相当高，基本上可以达到大部分90%的份额。三是对投资的范围进行了规制。房地产领域一般是REITS的主要投资方向，REITS的投资方可以通过各种与房地产相关的行业和产权来获得营业收入，取得一些物业、租金等相关的管理收入。这些都是大部分REITS收入的来源之一，还有一些证券形式的收入。四是流通性很高。REITS是一种证券化的产品，一般是采用在公众范围内筹集得来的，所以是有很多股票和证券形式的流通存在，这些股票和证券具有很高的流动性和变现能力，可以很快、在很短的时间内转换成所需要的货币资产，有利于吸引很多的中小投资者积极参与投资。 二、公共租赁住房融资模式存在的问题 （一）缺乏明确的公共租赁住房资金融资渠道 在当前的实际操作中，国家在政策中提出了一些解决公共租赁住房资金融资渠道问题的建议，如利用政府财政进行支援、廉租房保障金从一些增值的财政收益中提取、建立专门用于向公共租赁住房融资的资金账户，但是，这些导向性的政策并没有具体说明财政以及政府需要对公共租赁住房项目提供多少资金额度，也没有明确地指出作为社会资本的一方如何参与公共租赁住房项目的投资中来。我国目前还在探索相关的、具有灵活性与可行性的对地方公共租赁住房进行有效管理的措施和手段，并且在对如何分配公共租赁住房资金额度方面缺乏有效、合理的规划来迎合保障性住房政策的大潮流，因此，政府需要对这一点进行密切的关注。 （二）缺乏宽裕的公共租赁住房资金 在我国建设保障性住房的过程中，亟待解决的问题是资金短缺，缺乏宽裕的公共租赁住房资金阻碍了保障性住房项目能够实现后续的运营和发展的保障性机制的建立和实施，就现在的情况来看，尽全力保证维护城市中低收入家庭住房困难问题的解决，加强对发展保障性住房项目投资建设已经成为地方政府的解决住房难问题的重要举措。然而，由于需要得到保障的人群人口基数大、涉及的范围广泛，需要建设的住房很多、投资的周期以及回收的周期都很长，这与政府能够提供的资金和住房的实际的数量是不相匹配的，政府对相关的公共租赁住房项目也缺乏足够的热心，相关的管理经验也很缺乏，这就直接造成许多省市的公共租赁住房建设出现了严重的资金缺口。 三、公共租赁房融资中REITS模式的优势与意义 （一）公共租赁房融资中REITS模式的优势 主要表现在： （1）以一般公司股票作为对比基准。将REITS和一般公司普通股进行对比分析，可以发现公共租赁房融资中REITS模式有两个方面的特点：一是可以节省在经营收益方面的税收支出，投资者能够在这种投资模式下取得更大的投资回报。二是REITS被强制性地规定必须把应税收入的90%以上都作为投资回报分配给投资者，这是法律的强制规定，具有不可抗拒性。 （2）以债券作为对比基准。债券要比REITS更具有投资的安全性，但是在相对平稳的利率和市场状况波动情形下， REITS的收益水平相对比较低，基本收益率没有债券的息票利率高，主要的收益弥补来源于资本增长所带来分红增长，从这个角度综合来计算的话，REITS的总收益水平又要比普通债券的收益水平略高一些，而且REITS相对于普通债券来说，具有较好的抵御通货膨胀的能力。 （3）与房地产直接投资比较。房地产直接投资面临的风险也将高于REITS。房地产直接投资变现能力较差，获得现金的主要途径是出售所拥有的物业，这会使得相关的交易成本不断地增加，从这个角度来对比，REITS就具有很大的相对优势，高度流动的REITS可以直接在金融市场进行买卖。 （二）公共租赁房融资中REITS模式的意义 综上所述，在分析我国经济和公共租赁住房发展的实际情况之后，引入并借鉴国外REITS融资模式，必须对相关融资手段进行创新。其意义在于： （1）引入REITS是拓宽民间资本的重要手段与枢纽。良好的资金保障需求可以通过REITS模式吸引民间资本手段获得，这也为民间资本找到了比较好的投资渠道，有利于这些限制的民间资金实现保值、增值，民间资本可以通过REITS模式的运用获得投资方向和手段的拓宽和盘活。 （2）引入REITS是推动公共租赁房建设的重要融资通道。资金筹集问题如何得到解决一直困扰着公共租赁住房的建设和推动发展。从各地制定的公共租赁住房的相关政策手段的实施现状而言，政府的资金支持是公共租赁住房建设资金可贵的源头，但是这显然不够，公共租赁住房的资金链面临将要断裂的局面，要想挽回这一局面，将REITS引入到公共租赁住房建设中来、充分利用民间的闲置社会资金是一条必行之路。 （3）引入REITS是住房产业可持续性发展的重要支柱。我国的住房产业发展极为复杂，存量市场规模与与市场的需求完全处于一种极端的不平衡状态，这样出现了价格存在很大的扭曲状态，要形成多层次的住宅市场就必须引入公共租赁房信托基金，只有这样才有利于促进住宅市场的健康可持续性向前发展。 四、基于REITS模式的公共租赁房融资研究 （一）微观设计：基于REITS模式的公共租赁房融资方案安排 结合我国公共租赁住房实际发展中体现出来的特点，公共租赁住房REITS融资模式的运用要进行适当创新： （1）选择合适的资本投向。权益型模式的公共租赁住房REITS比较适合我国的实际国情，规避利率风险、吸引稳健投资者的积极投入是权益型的REITS的主要优点和特点，而且权益型的REITS也比较不受市场利率波动的束缚。 （2）选择合适的组织形式。所有权和收益权相分离是信托型REITS所特有的主要特点，而且独立性也体现在了信托财产的运作中，这样有利于保障基金收益，也可以使得公司可以比较简易地设立这种信托资金，但是我国的公司型REITS没有专门针对这一目的进行规范和控制的相关法律体系，而且公司型REITS比信托型REITS所依据的法律的强度也相对较弱，所以难免存在一些管理和执行上的冲突和矛盾。因此从我国目前的法律和金融环境角度来考虑，REITS发展初期应选择信托型组织形式较为适宜运作方式的选择。因此，本文设计了将REITS引入到公共租赁住房项目进行融资的模式运作流程。具体运作流程是：成立基金管理公司；公共租赁房的房源包括新建，收购或改造；满足条件的租户才能够获得房地产管理团队出让的新建或收购、改造的公共租赁房；基金托管机构保管租户租金和政府补贴，机构必须按照要求按期支付投资者相应的投资分红，然后可以获得一定比例的相关的保管费用；由于REITs的流动性存在，投资者可任意地将相关的证券凭证发送到证券市场进行交易。公共租赁房REITS不同于其他的商业性REITS模式。国家政策可以对公共租赁房REITS的发展和运作提供相应的信用保障，市场的良好预期和发展势头都可以有政府的优惠政策为之铺路，这样可以躺大量趋向稳健投资回报的投资者安心地进行公共租赁房REITS模式的投资和关注；同时，公共租赁房REITS模式可以改变以往的公共租赁房的租金标准混乱、市场经济秩序严重瘫痪的状态，保护租户、投资者的权益，从而达到维持基金管理公司的长期运营的目的。不合理的租金制度将会逐渐减少，商业经营将会成为主要的市场存在。 （3）明确基金管理公司的职能。政府性的非盈利性机构应该成为公共租赁房的信托基金管理机构的发展方向，公共租赁房的信托基金管理机构应该成为一个专门用于改善住房现状的保障性住房产业基金机构，资本运作应该积极地接受政府相关政策的支持，力争让多元化、多渠道、灵活性成为公共租赁住房的主要发展特点和目标，公共租赁住房可以鼓励私人资本等相关力量强大的民间资参与到相关的运作中来，它具有良好政策信用和保障功能。具体有：一是融资功用。企业、社会资本及民间资本可以通过公共租赁房的建设渠道进行聚拢和运作，国家要加强融资渠道的开拓和创新，提高融资效率，使得公共租赁住房融资模式不断得到推广和完善发展；二是投资功用。接受政府相关法律政策的支持和帮助，积极地计划好公共租赁住房发展路径和步骤并作出有利于公共租赁住房发展的决策，以充足的资金保证公共租赁住房项目建设的顺利进行；三是运营管理功用。对公共租赁住房及配套设施的建设过程进行良好的控制，保障管理的优良性和运作的安全性。同时，成本核算、财务规划和控制也是公共租赁住房及配套设施的建设过程中的一个必要的环节。 （二）宏观安排：发展公共租赁房REITS融资模式宏观政策支持 我国要解决住房这个国计民生的大问题，就必须发展公共租房项目，必须要求宏观政策和融资模式创新与完善，主要表现在： （1）相关政策及法制法规亟待得到完善与发展。我国还没有发展可以与上文提到的公共租赁房REITS封闭式产业基金相保障的法律规范，在我国，证券投资基金法针对的仅仅是证券类的投资基金，没有相关的规定是有利于产业投资类的基金的发展。税收优惠政策是REITS的发展机遇之一，我国相关部门应健全相关的税收体系。 （2）监管需要得到贯彻与落实，信息披露制度需要更加公开化与透明化。REITS的顺利实施和运行必须要得到相关的监管才能得以完善发挥在那，同时信息披露制度需要更加公开化和透明化，这是国外REITS发展的相关的经验给予我们的启示。 （3）REITS组织机构建设与配套管理措施必须尽快得到落实与发展。严密组织机构的存在有利于房地产投资信托基金的发展。特殊规范公共租赁住房为主体的REITS融资模式是很有必要的，也是必须尽快建立和落实的事情，应加快建立起配套管理措施。 （4）REITS专业人才的培养势在必行。REITS专业人才是REITS得以发展的重要一环，REITS具有多元化的交互领域，例如，房地产、基金、金融证券、法律审计和资产评估等专业性的领域。因此，建立一个了解房地产市场、熟悉各项业务运行的专业性管理人才团队对REITS的发展显得尤为迫切。