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政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究1政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究1 摘要：当前中国房地产金融已经远远跟不上房地产市场发展的速度，目前各地保障性住房的融资瓶颈问题凸显，各地正在积极探索解决途径。中国房地产市场发展到今天，房地产金融改革的思路必须明晰起来，基于虚拟经济分析框架的房地产虚实二重性研究为确定今后房地产金融改革提供理论支撑。房地产金融的发展必须同时兼顾房地产的虚实二重性，使政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展。唯如此，中国房地产市场才能稳定、健康、和谐、可持续发展。 论文联盟编辑。 中国房地产市场的发展历程伴随着政府对房地产市场的调控历程。2006-2010年政府对房地产的宏观调控力度逐年加强，但政府平抑房价、遏制房价过快增长等为保持房地产市场稳定健康发展的初衷并未取得相应的效果，一时间中国房地产市场似乎陷入无解的状态，但是，2011年政府出台的宏观调控政策及其执行效果说明房地产市场最终会走向有解。这里面有政府对房地产实体经济和虚拟经济二重性认识的提高，有政府被动抑或主动调控房地产经济以实现经济稳定的因素。政府只有充分认识到房地产在当代经济中的虚实二重性才能使宏观调控到位，真正起到打击房地产虚拟经济领域易引发经济泡沫乃至泡沫经济的投机性购房的目的。被动调控是源于房地产关系国计民生，房价过高如得不到调控则会危及经济稳定；主动调控则源于中国作为正在不断崛起的经济大国，其社会主义性质的体现从最基本的居者有其屋体现出来。 虚拟经济认为：房地产具有虚实二重性。从房地产的虚拟性来看，房地产价格调控的目标不是其价格应该在何处，而是防止过度投机。从房地产的实体性来看，低收入阶层买不起房的根源不是房价高而是收入上的贫富差距过大所致。为此，今后我国房地产金融的发展一方面要继续发展商业性房地产金融，继续大力发展房地产市场，让中高收入群体住房问题得以顺利解决；另一方面要发展政策性房地产金融，着力解决中低收入群体的住房问题。这种研究的最终目的旨在重构一种新的基于虚拟经济视角的房地产金融改革思路政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展。 一、理论基础：房地产经济的虚实二重性研究 对虚拟经济及房地产经济虚拟性的研究要从探究财富的性质人手。虚拟经济认为财富不是物质的而是价值的，并把整个经济系统划分为实体经济和虚拟经济两个运行方式不同的子系统，虚拟经济研究将帮助我们看清按传统实体经济观点所看不到的那些运行规律和特征(尤其是在中国)，实体经济运行的微观行为基础是成本支撑的，而虚拟经济运行的微观行为基础是心理支撑的。对于房地产，我们需要从虚拟经济的角度考虑房地产到底在经济中扮演什么角色。房地产作为一种实物资产，它为消费者提供的效用是按面积计算的，当价格暴涨的时候，只要面积不变，其对人们居住的意义就不变。但是对卖者来说就完全不同了，价格越高，卖者获得的收入就越高。房地产价格之所以能够高企不下，直接原因一定是有买者支付了购房的款项。而购房者并不是唯一的房款支付者，其中最大的支付者是银行。当大量资金进入房地产市场的时候，房地产价格就逐渐上涨，这时有两个现象值得注意：一是建筑面积增加小于房地产销售额增加，二是所有的房地产持有者，特别是此前早就购买了房地产的居民和其他所有者都会按新的价格来估算自己的名义财富。于是在房地产面积增加有限的情况下，社会财富的价值将会大幅度上升。这就是房地产的虚拟性所在。中国近年来房地产业创造出的众多亿万富翁使人们彻底认识到由房地产的虚拟性创造出的巨额虚拟财富是实实在在的财富，近年来我国居民资产结构中房地产虚拟资产所占的比重达到65左右。 在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资和投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产(在发达的市场经济中银行抵押资产的90是房地产)。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后二者则是市场经济发展过程所赋予它的特殊功能，没有市场经济就没有这后两个功能。正是市场经济中房地产特有的功能导致它一方面可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，促进地区经济进一步发展(在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入)；另一方面它也产生了泡沫经济的风险。日本自20世纪90年代持续了二十多年的经济不景气便是房地产和金融资产泡沫破灭所致。如果房地产价格上升已经从正常经济增长转为投机所致，其价格就一定会跌下来，而且随着价格下跌将会引发经济衰退甚至危机。这就是说，房地产价格调控的目标不是其价格应该在何处，而是防止过度投机。 二、现实考验：中国房地产金融发展的迫切性 在虚拟经济的背景下，各国经济实力的较量是包括实体经济子系统和虚拟经济子系统的整个经济的较量。并且，当前随着虚拟经济全球化的发展，虚拟经济以第一序的资格配置资源，在当前国际经济关系中国家之间的竞争重点也逐渐从实体领域转向虚拟经济领域。作为正在崛起的国家，我国与实体经济发展相匹配的虚拟经济还很不发达，需要进一步着力发展。作为虚拟经济重要组成部分的房地产中国房地产金融的发展应提到历史进程。 虽然中国房地产业仅仅是在1998年房地产按揭贷款全面开展之后才真正得以发展的，但是速度却异常惊人。如今，房地产已成为中国经济高速发展中具有支柱性地位的产业了，迅猛发展的房地产热使得国内若干大城市的房地产价格迅速赶上世界。它给地方政府带来了意想不到的好处，也给整个经济带来巨大的推动力。房地产创造着一个又一个亿万富翁，但是它也使得本来就困难重重的低收入阶层和青年人的经济负担和心理压力越来越大。它一方面推动着地方经济的迅速增长，另一方面又随时将泡沫经济的瘟疫迅速传播给整个经济。由于中国土地制度的特殊性，使得房地产在中国对地方政府具有特殊重要的意义。 在看到房地产的虚拟性应该得到大力发展这个大的格局的背景下，我们必须仔细研究房地产本身的特点兼具实体经济和虚拟经济的双重属性，这就决定了它是联系实体经济和虚拟经济的重要纽带(一般以房地产价格、货币资金流和信贷资金流作为房地产与实体经济的传递指标)。房地产价格波动既有实体经济的因素，又与虚拟经济密切相关，其中虚拟经济因素发挥着关键作用。承认房地产市场的相对独立性和特殊性，正确认识房地产价格波动的外生性和内生性，对于促进房地产市场和实体经济协调互动发展，进而实现虚拟经济和实体经济之间健康、协调发展具有重要意义。并且，表面上我们看到房地产价格的波动其背后的深刻原因在于资金流的波动，包括货币资金流和信贷资金流的流动。整个经济作为一个价值系统， 资金的流量与流向决定行业的兴衰。在当代房地产有两个新的功能需要强调：第一个功能是它与其他虚拟经济活动一起形成的。虚拟经济是当代的流动性储备池，它在全球范围内配置资金从而以第一序的资格配置资源。房地产的另一个功能是从最近几年中国房地产业的迅猛发展中总结出来的，这就是聚集资金从而推动区域经济发展的功能。房地产与其他投资不同的是它不仅有一般投资的收入乘数效应，作为银行信用的抵押资产，它还有贷款乘数效应。正是这种双重作用使得房地产成为最具拉动力的行业。 编辑。 当前我国房地产虚拟经济必须大力发展，房地产金融必须发挥双重职能：提供政策性房地产金融与商业性房地产金融并举，这是我们迫切需要解决的一个现实问题。目前我国在这两个方面的发展都遇到了瓶颈，目前上至住房和城乡建设部下至各个省份的住房和城乡建设厅都在积极探索如何解决房地产融资困境问题。在房地产金融发展方面，我们不能因噎废食地不去发展，而应大力发展。2008年虽说我国没有发生像美国那样由房地产次贷危机引发的金融危机，但那是由于我国金融市场还不甚发达，资本市场还未完全开放使然。今后随着经济全球化，尤其是虚拟经济全球化的发展，中国经济必然要融入全球经济中去发展，怎样融人世界经济?我们需要知彼知己，方能百战不殆。鉴于国外房地产金融已经有了比较成功的适合各自国情的模式，在此，我们有必要先仔细梳理一下国外房地产虚拟面的房地产金融是怎么具体运作的。 三、经验借鉴：国外房地产金融的主要模式及经验借鉴 融资方式的差别是房地产金融制度的本质差别，依此标准，国际上大致有四种房地产金融模式。各种模式都是各国在具体的房地产运作经验的总结，其中有很多可供我们借鉴。下面对这些模式简单做一介绍： (一)美国模式 具有地多人少的国家如美国、加拿大、丹麦等国的房地产金融模式主要是资本市场融资模式。这种模式由政府指定的住房金融机构通过在资本市场上发行住房抵押债券来筹集住房资金。它的特点是可在短时间内迅速筹集住房资金，而且住房抵押债券期限较长。政府对房地产市场属于弱干预型调控，主要靠市场进行调节。即政府在二级市场引导，保证一级市场在竞争的市场氛围中，实现住房保障目标。这种模式的形成与这些国家本身具备的一些条件有关，包括：发达的资本市场；住房抵押贷款工具标准化、规范化；政府对社会保障基金、保险公司、商业银行等机构的投资范围有限制等。 (二)英国模式 欧洲一些国家如德国、英国、奥地利等房地产金融模式是合同储蓄融资模式。这种模式下，借贷双方通过合同契约来筹措住房资金。特点是存贷结合、封闭运行，通过高进低出(实际存款利率高于贷款利率)的方式实现。这种模式的实施需要一些条件，如必须得到国家优惠政策支持，且应该具备严密、规范、有效的金融体系。如德国的合同储蓄模式下，政府出面构建多模式的综合性住房金融体系以满足不同阶层居民的需要；构建完备的住房互助储备体系；为中低收入阶层提供住房支持等。 (三)新加坡模式 新加坡创造的强制储蓄融资模式使房地产改革取得举世瞩目的成就。在这种模式下，政府发挥着主导作用，通过一系列的措施，如政府成立专门机构直接参与住房的规划、设计、施工、销售、经营等；通过立法强制贯彻政府住房政策；强有力的住房保障等强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员住房消费支出。这种模式的特点是资金稳定性强、资金存款期限长、筹资金额巨大、筹资成本低。但这种模式的实用性具有苛刻的条件：经济必须持续稳定发展且整个系统内居民收入差距不宜太大。 (四)日本模式 日本房地产融资方式的特点是住宅信贷资金来源多元化，是混合型融资。它利用基金的形式筹集住房信贷资金，同时，私人金融机构运用金融手段广泛融资。为扶持民间金融市场，政府需要发挥投资引导作用并提供财政投融资强有力支持。 四、发展思路：中国政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展 从以上发达市场经济国家的政策实践来看，政府通过各种政策对住宅市场的干预大致可以分为两种方式：数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以较低的价格和低廉的租金提供给中低收入户和困难户使用。采用数量干预还是价格干预取决于国家自身的条件和经济社会发展的条件以及当时住宅市场的供求关系。例如在英、美、澳大利亚以及欧洲，人均占有的土地面积较大，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住宅制度只作为社会保障的一部分存在；但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，政府兴建大量公共住房，公共住房制度成为保障与提高居民生活、调节住宅价格的重要内容。中国属于人多地少的国家，土地受到严格控制，政府干预市场的意义就更为重要。通过建设限价房或者政策支持的纯商业运作的低价房不仅可以起到价格干预的作用而且还能起到数量干预的作用，而建设经济适用房、廉租住房和公共租赁住房，是保障民生的重要内容和措施。 中国房地产市场发展具有自己的鲜明特色当前中国房地产发挥着聚集资金从而推动区域经济发展的功能。房地产的资金聚集功能主要表现在房地产价格持续上涨的过程中，资金会汇聚到这个城市中来。房地产对地方经济推动作用首先在于其资金的聚集效应，其次才是它对地方财政的贡献，这在一定程度上与中国的土地制度有关。由于土地不允许私有，土地的转让不过是使用权的转让，随着土地价格的一路飚升，公有土地的使用权转让越来越成为地方政府财政收入的重要来源。 从长远看来，房地产问题的解决关系国计民生。鉴于目前房价问题所产生的影响已经不再单纯局限于房地产行业。在当前经济发展战略逐渐转向以扩大内需为主的增长模式时，地方利益、行业利益必须无条件服从于国家利益和整个国民经济健康发展的需要。因此在当前的中国，一方面政策性房地产金融发展在更具有紧迫性。十二五规划纲要明确提出，要加大保障性住房供给。2011年