土地定级估价报告童翔宇018.doc

土地定级估价报告编 制 人：童翔宇 学 号：12111511018指导老师：刘洪洁 标志日期：2015年7月 目录第1章 海南省社会经济主要情况3 1.海南省位置、地理和气候等自然条件3 2.海南省行政规划和人口情况4 第二章 海南土地市场现状4第三章 海南土地市场政策4第四章 土地利用现状不符合海南经经济发展趋势6第五章 海南建设国际旅游岛目标下的未来土地和房地产发展趋势9第六章 相关公司分析10 第一章、海南省社会经济主要情况1.海南省位置、地理和气候等自然条件简介：海南省，简称琼，位于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南是中国唯一的热带海岛省份，包括海南岛和西沙群岛、中沙群岛和南沙群岛的岛礁及其海域，是中国国土面积最大（含海洋）的省份，同时也是中国海洋面积最大、陆地面积最小的省。全省陆地面积约3.54万平方公里，海域面积约210万平方公里，常住人口867.15万人，省会为海口市。 海南省总面积35354平方千米，森林面积2041333公顷，森林覆盖率达60.2%。热带天然林约占全省森林面积一半的比例。海南岛与美国夏威夷处在相近纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，四季鸟语花香，矿物、动植物资源丰富，尤其石油与天然气蕴藏量可观。所孕育的热带雨林和红树林为中国少有的森林类型，是开展科研、旅游和教学最理想的选择之地。地理位置海南省位于中国最南端，北以琼州海峡与广东省划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南省的行政区域包括海南岛和西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。海南岛形似一个呈东北至西南向的椭圆形大雪梨，总面积（不包括卫星岛）3.39万平方公里，是中国仅次于台湾岛的第二大岛。海南岛与广东省的雷州半岛相隔的琼州海峡宽约18海里，南沙群岛的曾母暗沙是中国最南端的领土。是中国跨纬度最大的省级行政区。3 自然气候海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温2226，大于或等于10的积温为8200，最冷的一、二月份温度仍达1021，年光照为17502650小时，光照率为50%60%，光温充足，光合潜力高。海南岛入春早，升温快，日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，稻可三熟，菜满四季，是中国南繁育种的理想基地。海南省雨量充沛，年平均降雨量为1639毫米，有明显的多雨季和少雨季。每年的510月份是多雨季，总降雨量达1500毫米左右，占全年总降雨量的7090%，雨源主要有锋面雨、热雷雨和台风雨，每年11月至翌年4月为少雨季节，仅占全年降雨量的1030%，少雨季节干旱常常发生。已发现的植物有4200种，占全国植物种类的15%,有近600种为海南特有。在4200种植物中，乔灌木1400多种，占全国乔灌木种类的28.6%，其中800多种是经济价值较高的用材树种；药用植物2500多种，占中国药用植物的30%左右，其中有抗癌作用的植物137种；果树142种；油料植物89种；其它经济植物近200种。野生动物中爬行类104种，占全国的29.5%；兽类76种，占全国的18.6%。海南丰富的生物在中国占有十分显著的地位，保护生物多样性是海南林业的重点工作之一。现被列入国家保护的植物有58种，其中一级1种，二级19种,三级38种；保护的动物133种，其中国家一级14种，二级87种，省级32种。2.海南省行政规划和人口情况2015年，海南省设有4个地级市（下辖8个市辖区）、5个县级市、4个县、6个自治县，8 1个国家级经济技术开发区9 ，基层183个镇、21个乡、21个街道。地级市：海口市（市辖区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区）、三亚市（市辖区：吉阳区、崖州区、天涯区、海棠区）5 、三沙市、儋州市10 县级市：五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、东方市县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县自治县：琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县国家级经济技术开发区：洋浦经济开发区11 第三章.海南省经济发展现状总述2014年全省地区生产总值（GDP）3500.7亿元，比上年增长8.5%。按常住人口计算，全省人均地区生产总值38924元，按现行平均汇率计算为6337美元,。全省一般公共预算收入919.5亿元；地方一般公共预算支出1094.4亿元。城镇常住居民人均可支配收入24487元；农村常住居民人均可支配收入9913元。农业2014年全省农林牧渔业完成增加值832.8亿元。农业完成增加值375.3亿元。蔬菜种植面积25.33万公顷，蔬菜产量561.12万吨。水果种植面积17.49万公顷，水果产量420.26万吨。渔业完成增加值231.2亿元，水产品总产量197.23万吨。林业完成增加值68.1亿元，干胶产量39.37万吨。畜牧业完成增加值135.1亿元，肉类总产量79.47万吨。农林牧渔服务业完成增加值23.1亿元。工业2014年全省工业完成增加值514.4亿元。在产值超100亿元的工业支柱行业中，石油加工业产值551.1亿元；化学原料及化学制品制造业产值298.0亿元；电力、热力的生产和供应业产值203.4亿元；非金属矿制品业产值151.7亿元；农副食品加工业产值131.7亿元；医药制造业产值122.4亿元；造纸及纸制品业产值108.5亿元。全年列入统计监测的371家规模以上工业企业综合效益指数364.4%；实现主营业务收入1580.4亿元；实现利润总额100.6亿元。旅游业2014年旅游业增加值完成258.1亿元。全年全省接待国内外游客总人数4789.1万人次。其中接待旅游过夜人数4060.2万人次；接待一日游游客728.9万人次。旅游总收入506.5亿元。年末全省共有挂牌星级宾馆156家，其中五星级宾馆26家，四星级宾馆41家，三星级宾馆72家。金融业2014年末，全省金融机构本外币存款余额6427.9亿元；年末金融机构本外币贷款余额5391.5亿元。银行业金融机构资产总额9430.6亿元；利润总额123.6亿元；不良贷款率1.0%。年末境内上市公司27家，股票市价总值2758.7亿元；证券和期货交易总额79440.3亿元。海南股权交易中心成立。全年原保险保费收入85.1亿元；全年各项赔款和给付金额36.9亿元。第四章、海南土地市场政策随着楼市调控政策出台，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产交易在新年里迅速降温。像北京市一月份二手住宅总成交量下降67%，期房成交量下降四成。正当全国楼市集体转冷的时候，海南的房地产却异军突起，特别是旅游胜地三亚，房价一天涨3000很普遍，几天翻一倍也不罕见。尤其在1月4日国务院公布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。遏制趋势政策鲜明由海南国际旅游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，引起了海南省高层的警觉。为遏制国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省近日决定，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。这是一个适时的决定，用意十分明显，给近来不断升温的房产资本进军海南的热潮泼了一盆冷水。海南国际旅游岛的建设绝非一日之功，但房产泡沫的往事历历如在眼前。如果不汲取教训，则国际旅游岛的建设，势必因此大打折扣，甚至可能会出现失败的结果。海南国际旅游岛的建设，既是一个国家层面的战略，也是一个可以投机的题材。从战略角度来说，这是中央政府针对海南新一轮发展的部署，亦是为海南未来获得新突破设计的重要路径。应该说，海南国际旅游岛建设算是刚刚起步，世人便以“中国夏威夷”及“中国巴厘岛”等称谓赠予海南，殷切期盼之心不言而喻土地利用现状不符合海南经经济发展趋势经济泡沫？海南楼市是不是出现了泡沫？这既是眼下人们的担忧，也是一种争论。在最近，由中新网评选的全国房价泡沫化严重城市排行榜中，三亚以“五颗星”，位居首位。而在海南房价的泡沫有无的争论中，有一个比喻很有意思：这就好比是喝啤酒，有点泡沫是正常的，但是我们要分开来看，是一杯啤酒当中薄薄的一层，还是因为倒酒的技术不好，然而泡沫已经占了大半杯，这两种情况喝下去感受可是不一样的。从短期看应该说形成了一定的泡沫，因为大量的热钱进入了，把房地产的价格迅速拉上去。但是从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，所以不会形成1993年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发生变化了，1993年80%左右是写字楼，现在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房，这在当时是很少的一部分人，现在中高收入群体到海南买第二套房，这个需求量加大了，所以结构和需求的变化，决定了海南恐怕不会发生1993年那种状态。但是需要警惕的是，不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，这样对海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。还有很多人将三亚与迪拜作比较，其实这是不客观的。迪拜之所以发生危机，在于其发展过度依赖外来金融资本，并对金融风险缺乏有效的防护，房地产的繁荣是以巨额的负债为背景，同样，迪拜本身没有实体经济的支撑，其经济结构甚为单一，并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反，三亚作为旅游城市，其本身在改革开放中获得了一定的发展，具备一定的循环发展基础，国际旅游岛的概念，只会使海南如虎添翼，发展步伐加快。同样，在中国巨大的经济实力支撑下，三亚不再是一个孤立的个体，它获得的资金、政策等优势结合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。房产上涨推助器海南掀起购房热，房价也一天一涨，对此，到底谁是海南购房热和房价上涨的助推器？难道真是受海南国际旅游岛建设上升为国家战略的“利好消息”刺激？还是海南房地产市场快速升温的标志？依笔者浅见，其实不然，房地产商是海南购房热及其房价疯涨的推手，也是助推器。其一，购房热信息由房地产商对外发布。尽管海南出现了争抢购房现象，楼盘销售人员提供的购房表显示一位外地老板一次性买下60套房子，并将房款一次性付清。这其实是虚火，并没有多少房子是这样买的，即便是到菜市场上买白菜还要挑选一下，怎么买房连选都不选，一买就是几套。正如有人说，“这实在太夸张了”。而从房管部门的统计来看，房源并不紧张，诸如表现出的房市“火爆”，开始收取高额“定金”、“诚意金”，还有“准楼盘”、“排号”、“房源已经所剩无几”等等是由房产商发布出来的，而并非是官方数字，可见这是由房地产商向外界发而的虚假信息。其二，一些开发商存在捂盘惜售现象。购房者有购房需求，一时没有购买到房子，其实是一些房地产捂盘惜售。或许目前房价并不低，在房地产商心中也并不高。但偏偏此时国家支持海南建设国际旅游岛的“利好消息”出台，对房地产也是利好，于是其借机囤积房子，等待时机成熟房价上涨时销售，从而让房子看上去很紧张，结果误导了市场，也给市场传递出了虚假信息。这其实主要是开发商借机捂盘惜售，过度哄抬房价。其三，借国际旅游节进行炒作。房地产商希望房价涨，房子销售快，似乎房子还在娘胎里就要出嫁的样子，让其赚钱赢利，其通过一定的方式和方法进行炒作或者营销的方式去掀起购房的热潮。其借海南岛即将成为国际旅游岛的信息，大肆渲染，制造新闻，进行炒作，从而让市场上呈现房源很紧张的现象，出现海南商品房销售很“火”的局面，利用炒作的手段，达到房产商营销目的。从中看出，房地产商就是海南房价上涨和购房热的背后推手，因此出现海南岛房价的“异动”，因而也引起海南省领导和相关部门的重视，将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展，让房地产商不能成为海南房价上涨的助推器，而应是刹车器，让海南房价回归理性，购房不是热而是稳。从中看出，房地产商就是海南房价上涨和购房热的背后推手，因此出现海南岛房价的“异动”，因而也引起海南省领导和相关部门的重视，将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展，让房地产商不能成为海南房价上涨的助推器，而应是刹车器，让海南房价回归理性，购房不是热而是稳。第5章 、海南建设国际旅游岛目标下的未来土地和房地产发展趋势发展趋势 尽管现在海南房价已经上涨到一个新的平台，正如海口市住房和城乡建设局调研员所言，但是不断稳步攀升还是现在的一个主流。无论是外省资金的涌入，还是海南自身地位的不断提高，无论是优秀的自然气候，还是日渐稀少的土地供给，都给海南房价以一个更高的发展空间。但是较之原本那种近乎直线的趋势，势必将不断平缓下去。这种趋势总令人担忧。没有人能确切地去肯定或是否定其中是否有空洞的经济泡沫，更没有人能预测其到底能上涨到什么高度。虽然很多专家都对此纷纷议论，就如股票一样。但这一切都是难以预计的。虽然卫留成一直在不断地强调两个遏制是对海南房价控制的权宜之计。但是，其效果不得不让人大跌眼镜。相较之前的涨幅，似乎之后的增长更令人叹为观止。物以稀为贵便是我们所见。难道在国际旅游岛正式批下后，在海南房产的上涨后，还减少动土开工是一个控制海南房价上涨的方式吗？这其中引来不少争端。很多人认为这个是政府在为自己赚钱牟利。至于实际状况，我们也难以知晓。面对不断上涨的海南房价，政府更应该采取直接的手段去遏制，而不是起到一个负面助推器的作用。海南的发展才正式开始，不能因为一个国际旅游岛而肆意提高房价物价。这并非初始的