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土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：石家庄华莹玻璃制品有限公司拟办理国有土地使用权抵押贷款手续所涉及位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途土地使用权价格评估（平山县）受托估价单位：土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：二一年八月三日关键词：河北省平山县抵押贷款2010年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称石家庄华莹玻璃制品有限公司拟办理国有土地使用权抵押贷款手续所涉及位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途土地使用权价格评估（平山县）二、委托估价方委托单位：石家庄华莹玻璃制品有限公司单位地址：河北省平山县东回舍镇北望楼村东法人代表：杨明华石家庄华莹玻璃制品有限公司成立于1996年，是专业从事玻璃工艺制品生产与销售的企业，注册资金2855万元，总资产2.78亿元。公司是全国玻璃行业的龙头，综合实力在中国玻璃行业排名第三位，压制规模位居中国玻璃行业榜首，多年来企业出口在全国同行业中名列前茅。三、受托估价方四、估价目的石家庄华莹玻璃制品有限公司拟将其使用的位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途国有土地使用权进行抵押贷款，特委托河北新世纪房地产评估经纪有限公司对所涉及的土地使用权进行评估，为其进行土地资产抵押提供土地使用权价格依据。五、估价依据（一）有关法律、法规及相关政策文件1中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）3.中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）4. 中华人民共和国担保法（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，1990年5月19日）6国土资源部关于国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）7国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）8国土资源部关于发布实施的通知(国土资发2006 307号,2006年12月23日)9国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）10国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（1992价费字597号）11.土地登记办法（国土资源部令第40号）12河北省政府文件“关于发布河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知的通知”（冀政函200891号）13河北省土地管理条例（2005年5月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正）14河北省财政厅、物价局、国土资源厅关于严格执行征地管理费征收和土地出让业务费使用规定的通知（冀财综200263号）15河北省人民政府关于实行征地区片价的通知（冀政2008132号）16. 河北省国有土地使用权抵押管理暂行规定的通知（冀土偿字199452号）（二）有关技术规程1中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）2中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)3中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）（三）委托方提供的资料1委托方提供的土地权属及利用状况的有关资料2委托方提供的其他资料（四）其他资料1.平山县城区土地定级估价更新报告（2007）2.平山县土地利用总体规划3估价人员现场勘察、调查、收集的其他资料六、估价基准日二一年七月三十日七、估价日期二一年七月三十日至二一年八月三日八、地价定义1、根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象位于平山县回舍镇北望楼村南，登记用途为工业，实际用途为工业，根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）规定，设定用途为工业用地；2、估价对象评估基准日时为国有出让土地，土地使用权终止时间为2053年7月7日，于估价基准日土地剩余使用年期为42.9年，此次评估土地使用权年限设定为42.9年；3、估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、排水、通讯）、红线内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、排水），红线内“场地平整”。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。4、土地利用条件说明：待估宗地现状容积率为0.48，此次评估设定容积率为0.48。综上，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、土地使用年限、开发程度及现状利用条件下，于评估基准日的正常市场条件下出让土地使用权价格。九、估价结果本着公正、公平、公开的原则，经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择相应估价方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，评估基准日为2010年7月30日正常市场条件下的国有土地使用权价格为：土地面积：24100平方米土地单价：206元/平方米土地总价：496.46万元总地价大写：肆佰玖拾陆万肆仟陆佰元整货币种类：人民币估价结果详见附表土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1本次估价遵循中华人民共和国土地管理法等法律、法规、政策文件及城镇土地估价规程等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。2本次评估的地价内涵及设定详见报告中的“地价定义”。3本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：（1）具有一个公开、公平、公正的土地市场；（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的；（5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。（6）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。（二）估价结果和估价报告的使用1估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。2本报告估价结果是在满足“估价的前提条件和假设条件”情况下的土地使用权价格。3本报告的估价结果自提交报告日期起一年内有效，但有效期内如土地自身条件、地产市场或其他影响待估宗地地价的因素发生重大变化，则该结果必须做相应调整。4本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。5本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。6本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。7本报告如有文字性错误，请联系我公司及时修改。（三）资料来源说明1土地利用状况等资料由委托方提供。2土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理（1）土地利用状况等资料由委托方提供，委托方提供资料属实，营业执照、企业财务经营等方面的资料未经核实。估价对象区域位置图、估价对象照片、基准地价、土地证等由现场估价人员核对确认。（2）报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。（3）关于土地用途的设定：按土地使用证登记用途，根据土地利用现状分类GB/T 210102007的规定设定。（4）土地使用权年限设定：估价对象评估基准日时为国有出让土地，于估价基准日土地剩余使用年期为42.9年，此次评估土地使用权年限设定为42.9年。（5）土地开发程度设定：估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、排水、通讯）、红线内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、排水），红线内“场地平整”。（6）根据土地资产和其它资产评估互相衔接、不重不漏的原则，宗地内土地开发费由资产评估机构评估，此次土地评估的地价中只包含宗地外土地开发和宗地内场地平整费。（7）本次评估中土地还原利率的确定采用采用安全利率加风险调整值法。即：土地还原利率=安全利率+风险调整值安全利率选用估价基准日同一时期的银行一年期定期存款年利率2.25%；风险调整值根据当地的社会经济发展和土地市场等状，考虑一定的通货膨胀率，综合分析确定风险调整值为3.25%，进而确定土地还原利率为5.5%。（8）由于待估宗地位于基准地价覆盖范围外，经分析其地价水平与城区工业三级水平相当，经咨询当地国土资源管理部门可参照工业三级地基准地价及修正体系进行评估。（9）估价对象登记土地使用权类型为转让，依据土地管理法土地登记办法，该土地使用权为出让土地使用权。（五）需要特殊说明的事项1委托方对所提供资料的真实性负责，土地面积、建筑面积等虽然经实地勘察，但未经测量而直接引用。2法院强行处置抵押物属急卖情形，实际成交价可能低于正常市场价。3.于评估基准日估价对象证载存在抵押权，期限为2010.4.16至2011.4.15止，委托方表示已偿还贷款，尚未办理注销登记。如果委托方未偿还该贷款，则此贷款属于优先受偿款项。根据委托方的要求，本报告评估过程中未考虑抵押权对地价的影响，评估结果也未扣除该项款项，特提请报告使用方注及利益相关方注意该事项。十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签名李振禄 94030003武路军 2004130137十二、土地估价机构估价机构负责人签字： 河北新世纪房地产评估经纪有限公司二一年八月三日33附表土地估价结果一览表估价机构：河北新世纪房地产评估经纪有限公司 估价报告编号：冀新（2010）(估)字第008号估价期日：2010年7月30日 估价期日的土地使用权类型：出让 估价基准日时的土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置估价基准日的实际用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度设定土地使用权年限/年土地面积（m2）单位面积地价(元/m2)总地价(万元)备注石家庄华莹玻璃制品有限公司轴承公司平国用（2003）字第35-1537号平山县回舍镇北望楼村南工业工业0.48宗地红线外“四通”红线内“五通一平”宗地红线外“四通”红线内场地平整42.924100206496.46“四通”（通路、通电、通讯、排水）；“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整）一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：无抵押等他项权利限制。2.基础设施条件：见估价对象基础设施条件表估价对象设定基础设施条件表序号宗地名称周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件场地平整状况1轴承公司临主干道，石闫公路平山县电力公司统一供电，保证正常的生产、生活用电，供电保证率98%区域内无市政供水，供水主要由各村、各企业单位自备深水井，保证率99%市政排水设施，排水较通畅无市政供暖设施无供气设施市政通讯，固定电话接入，移动信号覆盖，保证率100%平整3.规划限制条件：依据现状规划条件不变。4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1.估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2.本评估结果仅为石家庄华莹玻璃制品有限公司依法进行抵押贷款，确定土地使用权价格的参考依据。用于其它目的，本报告及估价结果无效。3.其它需要说明事项请详细阅读本报告第一部分第十项。估价机构：（盖章） 二一年八月三日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况本次评估估价对象为石家庄华莹玻璃制品有限公司所使用的一宗国有出让土地使用权。土地来源及历史沿革：估价对象土地使用权于2003年7月由原河北卫星轴承有限公司转让给石家庄华莹玻璃制品有限公司，于2003年7月办理户变更登记，重新办理新证，国有土地使用证号：平国用（2003）字第35-1537号，此后沿用至今未发生变化。估价对象的土地登记状况具体如下： 国有土地使用证号：平国用（2003）字第35-1537号估价期日土地使用者：石家庄华莹玻璃制品有限公司宗地位置：平山县回舍镇北望楼村南地号：无图号：无登记用途：工业土地使用权类型：转让土地使用权终止日期：2053年7月7日土地面积：24100平方米四至：东至北望楼村土地，南至北望楼村土地，西至进入旧厂区的马路，北至石闫公路记事栏：2003年11月19日，此证面积24100平方米在平山支行抵押，期限为2003年11月19日至2006年11月19日；延期壹年（2006.12.29至2007.12.30止）2006.12.29；（注）延期壹年（2007.12.25至2008.12.24止）2007.12.25；（注）延期壹年（2009.1.15至2010.1.14止）2009.1.15；（注）延期壹年（2010.4.16至2011.4.15止）2010.4.16。土地级别：平山县基准地价级别外2.土地权利状况（1）估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。（2）估价对象的土地使用权状况：根据编号为平国用（2003）字第35-1537号国有土地使用证，登记待估宗地的土地使用者为石家庄华莹玻璃制品有限公司，登记土地使用权类型为转让，依据土地管理法土地登记办法，该土地使用权为出让土地使用权。土地使用权终止时间为2053年7月7日，于评估基准日剩余使用年期为42.9年。（3）土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象存在抵押权，期限为2010.4.16至2011.4.15止。（4）相临关系权利：无3.土地利用状况估价基准日时该宗地的登记用途为工业、土地面积为24100平方米、总建筑面积11457.53平方米、容积率为0.48，主要建筑物结构、建筑年代、装修状况、等情况详见表2-1估价对象土地利用状况一览表。表2-1 估价对象土地利用状况一览表编号名称面积用途结构层数建筑年代装修状况1综合楼5788.09综合楼砖混52002砖混结构，装修一般，基础设施完备度一般2-3车间5049.46车间砖混12002砖混结构，装修较差，基础设施完备度一般4-6配套设施用房256.82配套设施用房砖混12002砖混结构，装修较差，基础设施完备度一般7-9仓库、门卫室363.16仓库、门卫室砖混12002砖混结构，装修较差，基础设施完备度一般二、地价影响因素分析（一）一般因素1.城市资源状况（1）地理位置平山县是一个有着光荣历史传统的革命老区。地处河北省西部，太行山东麓。东与鹿泉市接壤，南于井陉县相连，西与西北靠山西省盂县、五台县，北与灵寿县毗邻。地理坐标为东经113o31-114o31.，北纬38o9-38o45.。平山县东距省会石家庄市40公里，距京深、石太高速公路25公里，距首都北京300公里，距石家庄机场50公里。（2）自然环境地势、地貌平山县城区地貌属山地类，西北高、东南低。海拔高程111米到2281米之间。相对高差1170m，分亚高山、中山、低山、丘陵、谷地五个亚类。西部山区山峦起伏，最高山峰南坨，海拔2281m，中部丘陵区沟川纵横，海拔500m以下，东部为山麓冲积扇平原，地势低平，海拔200m以下。气候、水文平山县属暖温带半干旱半湿润季风型大陆性气候，受小地形影响，可分为暖温半干旱区，暖温半湿润区，温凉湿润区三个小气候类型，其特点是四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多暴雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。平均气温12.71.4，七月份平均气温28.5-13，一月份平均气温-3.6-17.7；极端最高气温41.8，极端最低气温-17.9；年最热月份7月的平均气温为26.3，最冷月1月的平均气温为-8.2，年平均太阳辐射总量131-136千卡/cm2，年日照时数2600-2750小时，日照百分率60左右。多年平均降水量609mm，多年平均汛期降水量430mm，占全球降水量的70.6。多年平均水面蒸发量1815.4mm，平均干燥度1.38。平山县境内河流均为海河流域子牙河水系。滹沱河支流水势具有季节性，平均基流很少，汛期洪水暴发，河谷横溢，雨季过后河水干枯、断流。全县5km2以上河流有79条，其中二级河流1条，三级河流19条，四级49条，五级10条。河流总长度1315.6km，汇水面积2199.7km2，河道纵坡比10-50。支流有营里河、卸甲河、柳里河等，水流急，含沙量大，雨季易泛滥成灾。解放后在滹沱河上兴建了岗南、黄壁庄两大型水库。其中有名的冶河河床宽阔，冬日不冻，为常年河，南北纵贯平山县城2.房地产市场状况平山县为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，对用地实行供给的程序化、制度化、公开化，促进了房地产市场的健康稳定发展。平山县根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）精神，进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）和协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该区土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。利用开发银行和社会资金，以土地经营为核心，切实加大城市经营力度。科学制定土地储备计划，进一步扩大储备范围，由政府垄断土地一级市场，提高土地出让收益。进一步整合城市资源，引入市场竞争机制，拓宽融资渠道，加快公用事业和基础设施建设社会化改革步伐，不断提高经营城市水平。2007年10月1日起正式实施的物权法，第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护；国务院发布的关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号），明确规定了工业用地必须实施招、拍、挂且制定出让最低价格，并由国土资源部发布了配套的关于发布实施全国工业用地出让最低价标准通知；2007年10月9日，国土地资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），直指土地开发市场的囤积土地行为；2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，完善土地储备制度，规范土地市场运行；国家发改委和商务部2007年11月联合颁布外商投资产业指导目录（2007年修订），对外商投资房地产限制范围有所扩大，对金融业限制有所放宽。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场和供地方式的改革，尤其是经营性用地严格实行市场化方式（招、拍、挂）供地，对用地供给的程序化、制度化和规范化起到了积极作用。估价人员翻阅相关资料，经综合分析相关的数据，得出与2007年6月底相比，2007下半年地价增长速度较缓；受房地产市场在前期各项宏观调控及金融危机的影响，2008年上半年地价水平保持平稳，2008年下半年增长比较慢；2009年上半年随着经济形势的好转，地产市场开始活跃，地价保持上涨势头；2010年初到2010年7月底地价继续保持上涨势头。3.产业政策平山县农业生产形势平稳。一是制定了农业特色产业发展五年规划，扶持特色产业发展，改善农村基础设施，选择条件较好的村因势利导，率先突破。二是城乡建设加速推进。城镇建设，投资900多万元，完成西柏坡市概念性总体规划、县城总体规划及刘鹗小城镇规划。三是节能减排工作力度加大。预计全县规模以上工业万元增加值能耗降低4.9，二氧化硫、COD分别削减4381吨、455吨，完成年度削减任务。大力发展特色现代农业，加快推进新农村建设，按照中央一号文件精神，把“三农”工作放在重中之重的位置，以发展特色现代农业为中心任务，努力开创我县农业农村发展新局面。在国家现行税收体系中，涉及到土地税收的课税项目主要有：城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税；与土地相关的税种有：房产税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税和印花税等。土地税收是财政收入的重要来源，更重要的是巩固和发展社会制度和土地制度。对于城市用地的征税，主要可以抑制土地投机买卖和地价暴涨，同时增进社会福利。如从2006年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的销售时按其取得的售房全部收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。这些对住房销售、转让将产生影响，进而对土地市场产生影响。土地优惠政策：对固定资产投资超亿元的工业生产性项目，根据投资者实际需要，可在工业区内供给适量综合用地，在县城规划区内批量购置职工住宅时，给予减免城市配套费等照顾。对较大规模的商业、服务业、娱乐业等经营性用地和社会公益事业用地，优惠政策实行“一事一议”。项目用地的投资强度应符合相关规定。项目投资额的认定，以实际投入到位资金为准。加强农业基础设施建设。用足用好国家和省市支持“三农”的政策措施，加大“三农”投入，大力改善农业生产条件。重点实施10大工程：1.投资1050万元，实施优质粮食产业标准良田建设工程。2.投资1400万元，实施核桃基地水利配套工程。3.投资2900万元，完成土地整理和综合开发1.2万亩。4.投资1200万元，启动县级粮食储备工程。5.投资660万元，改善灌溉面积4万亩，新增节水灌溉2万亩。6.投资810万元，实施石圈等3座水库除险加固工程。7.投资340万元，完成31个村1.3万人的安全饮水工程。8.投资300万元，建设农产品检测站。9.投资120万元，创建农业机械服务组织、农机示范基地，完善乡镇农机推广站。10.投资220万元，建设区域性畜牧兽医站，加强动物防疫基础设施建设。多渠道促进农民增收。把增加农民收入作为解决“三农”问题的根本，坚持内外联动，多措并举，努力实现农民收入较快增长。一是靠政策增收。认真落实好国家农业补贴和粮食最低收购价等各项支农惠农政策，努力扩大政策性增收。争取良种补贴、综合补贴、粮食直补、农机具补贴资金3000万元以上。二是靠科技增收。完善县、乡农业科技推广体系，实施测土配方施肥工程，引进推广农业新技术、新品种30项，提高农业综合效益。三是靠转移增收。继续实施农村劳动力转移培训阳光工程，力争完成农民技术培训3.5万人次，转移农村劳动力2万人次，扩大工资性收入。四是靠帮扶增收。加大扶贫开发力度，继续实施“扶贫开发细胞工程”，落实好移民后期扶持政策，确保6000贫困人口稳定脱贫。五是靠流转增收。按照自愿、依法、有偿的原则，通过出租转让、大户承包、以地入股、合作经营等多种形式，积极推进土地流转，发展适度规模经营，使农民在土地流转中增加收入。做大做强特色产业。按照我县农业特色产业发展五年规划和加快发展核桃产业的意见，不遗余力地抓好以核桃为主的八大特色产业。一是在规模上求突破。继续安排2000万元扶持资金，以岗坡次地为主，按照集中规划、连片开发的思路，新栽植核桃6万亩，建成一批千亩、万亩基地和专业村、专业乡，力争到2011年实现人均1亩核桃园目标。利用丰富的水面资源，大力发展甲鱼、银鱼、冷水鱼、河蟹等特色水产养殖。同时，按照因地制宜的原则，继续扩大花椒、玫瑰、寿桃、食用菌、错季蔬菜、中药材、油葵等特色基地规模。二是在管理上下功夫。坚持发展与管护并重，尤其是把新栽核桃管理作为一项重点工作，加强技术培训，落实管护机制，采取大户承包、股份经营、自主管理等多种模式，搞好配肥、浇水、嫁接等日常管理，保证成活率，提高收益率，真正把核桃产业建成富民工程。三是在产业化上做文章。围绕核桃、花椒、寿桃等特色优势产品，抓好基地建设、龙头培育、产品开发、品牌认证、市场营销等方面工作，着力扶持发展5家专业合作组织、10家龙头加工企业和23个精品高效示范园，力争新增认证无公害产品5个、绿色食品2个，把以“西柏坡”为品牌的特色产品推向全国市场。加快推进新农村建设。按照新农村建设“二十字方针”，突出新农村规划、基础设施建设、农民素质提高和村容村貌改善四个重点，继续推进试点村建设，为全县新农村建设树立样板。重点抓好6项工作：1.投资125万元，完成250个新农村建设规划。2.投资2100万元，完成3800口沼气池建设。3.投资150万元，建设75个新农村书屋。4.积极探索农村环境卫生管理办法，逐步实现农村环卫管理常态化。5.深化农村财富积累机制，实施“一事一议”财政奖补政策，加快公益事业发展，争取奖补资金500万元以上。6.完善村务公开、民主管理和民主决策机制，加强农村民主政治建设。今年，每个乡镇要建成1-2个新农村建设示范村。积极支持民营企业发展。全面落实促进民营经济发展的各乡政策措施，按照“引特、扶强、促小、整弱”的思路，大力实施中小企业成长工程，培育一批“小巨人”企业。要建立健全创业辅导、信用担保、人才培训三大服务体系，抓紧组建中小企业信用担保公司和民间小额信贷公司，农业产业化经营、旅游要素配套，鼓励发展一批规模大。实力强、档次高的物流配送、加工销售、餐饮娱乐企业，逐步在运输、农产品加工、宾馆饭店等行业，形成几个整体效益高、税收贡献大的规模群体。大力开展全民创业活动，在全县掀起百姓创家业、能人创企业、干部创事业的新高潮。4.城市规划与发展目标大力度推进旧城改造。依托冶河独特优势，进一步完善冶河两岸综合整治规划，结合旧城改造，建设冶河精品景观带，力争“十一”前完工。加快南贾壁、西街、北街等在建工程建设步伐，力争早日完工入住；抓住当前群众认可度高、发展环境好的有利时机，按照“政府主导、市场运作、综合开发”的原则，适时启动南贾壁二期、中贾壁、行政服务中心等区域拆迁改造，改善城市环境，进一步提高城市品位。大手笔构筑路网体系。加快县城北环路建设步伐，力争“五一”竣工通车。投资5.5亿元，实施建设大街拓宽延伸工程，力争年内完成拆迁工作。投资6600万元，实施冶河西路西延、柏坡东路东延工程，完善城市路网，拓展城市框架。投资1300万元，实施富民北街、蒲胜大街绿化亮化、冶河桥包装亮化工程，营造城市亮点。大投入完善城市配套。投资2890万元，新建桥西水厂一座，改造提升县城供水管网，缓解供水紧张局面；投资2500万元，实施西电供暖二期工程，力争达到县城桥东全覆盖，提高供暖质量；投资1.5亿元，建设冶河生态休闲公园、森林公园、商代遗址公园，为群众提供更多的休闲健身场所；投资2100万元，建设北贾壁橡胶坝，扩大冶河水面；投资2000万元，实施汽车站搬迁工程；投资200万元，建设6个公厕、8个垃圾中转站、10座市政消防栓，完善城市配套设施。大幅度提高管理水平。借鉴外地成功经验，探索建立长效管理模式，加强综合执法，实现管理全天候、无缝隙。在县城重点区域规划建设停车场，解决车辆乱停乱放问题。大力开展“五乱”治理，全面提升县城形象。加强规划宣传和管理，严格规划执法，真正做到一张蓝图绘到底。规范经营性土地使用权出让行为，筹建土地储备中心，垄断一级市场，为城市建设积累资金。加强在建项目的质量和安全监管，确保把每一项工程建成精品工程、优质工程、人民满意工程。大范围改善基础设施。西柏坡高速路“五一”开工建设，西柏坡高速县城连接线项目年内启动；谋划实施宝平线平山段、207线长桑段大中修、36公里农村道路改造, 以及13座危桥改造等工程。新建苏家庄110千伏变电站、三汲35千伏变电站，实施苏家庄35千伏变电站增容工程，提高电力保障能力。不断优化移动通信网络，扩大宽带与3G网的覆盖面，加快农村信息化步伐。在抓好县城、温塘镇建设的同时，把古月、西柏坡作为小城镇建设试点，在政策、资金、项目等方面给,予大力支持，改善镇区环境，增强区域竞争能力。5.城市经济发展状况2009年全部财政收入完成12.6亿元，提前两个月完成年初确定任务；其中地方一般预算收入完成5.27亿元，占财政收入的比重达到41.8%，收入质量明显提高。全社会固定资产投资完成76.8亿元，比上年增长38.5%；其中，城镇固定资产投资完成56.5亿元，比上年增长43.6%，绝对值和增速均居全市前列。城镇居民人均可支配收入14240元，农民人均纯收入3312元，分别比上年增长12.1%和12.5%。综上，由于平山县社会经济发展方向的持续发展，随着政府对市政基础设施的改造和人民生活水平的提高、经济发展的快速前进，城市用地需求将进一步增强，城市规划的各职能区土地的地价水平在未来几年会有不同程度的提高。（二）区域因素1区域概况估价对象位于平山县东回舍镇，位于县境东南部，东与平山镇接壤，北靠大吾乡，西与岗南镇温塘镇相连，南与井陉县交界。属丘陵地带，境内有马中河、引岗渠、南跃渠。面积74.47平方千米，人口3.2万人，区域经济发展状况良好，分为农业、工业两大主产业，农业以种植小麦为主，工业以生产陶瓷及其材料为主，国内外均有销售，该区域发展前景良好。2交通条件区域内有主干道石闫公路，多路长途公共汽车通过，与主次干道通达度高。3基础设施条件石闫公路和省道202贯穿该区域。区域内基础设施条件如下：A、供电：平山县电力公司统一供电，保证正常的生产、生活用电，供电保证率98%；B、供水：区域内无市政供水，供水主要由各村、各企业单位自备深水井，保证率99%；C、排水：市政排水设施，排水较通畅；D、通讯：市政通讯，固定电话接入，移动信号覆盖，保证率100%；E、配套设施：区域配套设施内完善程度较差，有小学、中学，村民就医、储蓄、邮寄一般前往平山县城。4环境条件A、人文环境区域内居民职业以工业、农业为主，教育程度较差，收入水平一般，区域内有小学、中学。B、自然环境区域绿化水平一般、环境轻度污染。5产业集聚状况区域内多与估价对象用地类型相似的企业，产业集聚状况较好。6规划限制条件无规划限制条件。7、小区域因素待估宗地位于平山县回舍镇北望楼村南，紧邻交通型主干道石闫公路，通达度高，交通条件优对地价水平有一定提高；距平山县长途汽车站约7500米，距离汽车站远对地价有一定的负面影响；环境质量轻度污染，对地价影响不明显；地质条件良好，相关企业配套好，原料销售配合方便，周围土地规划用途为工业对地价水平有一定提高；基础设施水平为四通一平，对地价有一定的负面影响。（三）个别因素1企业简介石家庄华莹玻璃制品有限公司成立于1996年，是专业从事玻璃工艺制品生产与销售的企业，注册资金2855万元，总资产2.78亿元。公司是全国玻璃行业的龙头，综合实力在中国玻璃行业排名第三位，压制规模位居中国玻璃行业榜首，多年来企业出口在全国同行业中名列前茅。2宗地状况估价对象位于平山县回舍镇北望楼村南，宗地面积为24100平方米，总建筑面积11457.53平方米，容积率为0.48，待估宗地实际用途为工业，登记用途为工业，设定用途为工业。宗地紧邻石闫公路，道路通达方向数2，临路类型交通型主干道，宗地形状较规则，宗地面积不影响土地的利用，规划用途工业，规划限制无限制。宗地内开发程度：“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整）。通路：紧邻交通型主干道石闫公路；供电：市政供电，供电保证率98%；供水：宗地自备深水井供水，供水保证率99%；排水：宗地自建排水系统，雨污合流，排水较通畅；通讯：市政通讯，固定电话接入，移动信号覆盖，保证率100%；场地平整状况：平整。第三部分 土地估价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：（1）合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。（2）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（3）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（4）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（5）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（6）报酬递增、递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（7）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程方法选择根据城镇土地估价规程，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。工业用地通常采用市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，对拟选用的方法进行分析：由于估价对象位于城区外，在同一供需圈类似交易不多，没有充足的具有可替代性的土地交易案例，故不宜采取市场比较法进行评估。由于待估宗地位于基准地价覆盖范围外，经分析其地价水平与城区工业三级级水平相当，经咨询当地国土资源管理部门可参照工业三级地基准地价及修正体系进行评估，当地基准地价有一定的现势性，能够反映当地的地价水平，有完整符合规程的修正体系，估价对象所在区域城市改造变动不大，因此选用基准地价系数修正法进行评估。由于待估宗地所在区域内近年来征地案例较多，征地资料丰富,且已实行了征地区片价，各种征地费用容易确定，故适合采用成本逼近法进行评估。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。估价过程（一）基准地价系数修正法具体测算思路是：1、明确基准地价的相关内容：包括基准地价简介、基准地价内涵、基准地价基本原理及测算公式；2、确定各项修正系数并测算地价：确定估价对象地价标准、确定影响估价对象价格的修正系数（开发程度、容积率、区域及个别因素、年期、期日等）、根据基准地价内涵规定的公式，计算基准地价系数修正法测算结果。详细计算过程如下：1、基准地价简介：1)基准地价成果介绍平山县城区土地定级估价更新报告于2007年完成，该成果评估出城区各类用地的基准地价，并建立了完整的地价修正体系，河北省国土资源厅于2008年1月21日通过验收，新的土地级别与基准地价已经实施。2)基准地价内涵基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；基准地价评估基准日为2007年6月30日；开发程度为市政五通一平（通路、通电、供水、排水、通讯）、土地平整；土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年）；平山县工业用地基准地价见表3-1-1。表3-1-1 工业用地基准地价标准表土地级别级级级地价标准(元/平方米)368249169平山县工业用地地价影响因素说明表3-1-2（级）表3-1-2 工业用地修正因素指标说明表（级）因素因子优较优一般较劣劣因素指标+%因素指标+%因素指标%因素指标-%因素指标-%交通条件交通便捷度与主次干道通达度高2.32与主次干道通达1.16仅与次干道通达0与次干道通达困难1.26通达严重困难2.52距汽车站距离10002.021000-14001.011400-180001800-22001.1022002.20道路类型交通型主干道2.78混合型主干道1.39混合型次干道0支路1.52其它3.04环境条件环境质量无污染1.54极轻污染0.77轻度污染0较重污染0.85严重污染1.70地质条件良好1.68较好0.84一般0需处理0.93不宜建筑1.86宗地条件宗地形状矩形1.68规则0.84较规则0不规则0.93极不规则1.86宗地面积不影响1.86略有影响0.93有影响0影响较重1.02严重影响2.04基础设施基础设施水平七通一平2.16六通一平1.08五通一平0四通一平1.18三通一平2.36集聚规模相关企业配套好2.02较好1.01一般0较次1.10困难2.20原料销售配合方便2.48较方便1.24一般0不方便1.35困难2.70规划条件周围土地用途工业1.68办公0.84商业0文化娱乐0.93居住1.863)基本原理及计算公式基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。根据城镇土地估价规程及基准地价修正体系，本次评估运用的计算公式为:V（Vb+a） (1K) K1K2K3式中:V 待估宗地地价Vb 某一土地级别上的基准地价a 开发程度修正值K影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和K1 期日修正系数K2年期修正系数K3 容积率修正系数2、估价过程1)确定估价对象地价标准待估宗地平山县回舍镇北望楼村南，该区域位于平山县基准地价级别外，其地价水平与城区工业三级水平相当，故本次评估参照工业三级地基准地价进行修正，工业三级基准地价标准为169元/平方米。2)确定影响估价对象价格的修正系数确定影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和（K）根据表3-1-2工业用地修正因素指标说明表，编制估价对象地价影响因素说明表及修正系数表（表3-1-3），确定影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和K为11.44%。表3-1-3 地价影响因素说明表及修正系数表影响因素因素说明优劣程