物业管理成本控制的有效途径研究.docx

物业管理成本控制的有效途径研究 摘要：物业管理成本的高低对物业管理企业的战略定位有着至关重要的影响，直接决定了企业的可持续发展。本文探讨了物业管理成本控制的有效途径。 关键词：物业管理；成本控制；有效途径 决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低管理成本实现投资效益最大化。将成本管理与企业实际情况相结合，找出最优的成本管理路子，使得物业管理企业得到良好的发展，更好为小区或园区全体业主服务，达到双赢的局面。 一、物业管理企业成本的特征 1、物业管理企业成本存在于多项工作之中 物业管理企业首先作为一个服务性质的行业，在服务方面形成的成本占有最大的比例，例如在维护治安、配备消防设备及安全检查、区域环境建设及养护等工作中对费用的需求量很大。另外在其他工作上还能够形成多方面的的成本，对小区或园区房屋和配套设施进行维护管理会形成管理成本，还有经营成本，即在经营小区或园区中的商业店铺等小区或园区经济中形成的经营成本。因此，物业管理企业在各个部门环节都有其必要的成本形成点。 2、物业管理企业成本监控线长 物业管理企业的工作范围大，但是分类很细，对于所管地区都要延伸到，并且从时间上来说具有连续性，导致物业管理企业的成本监控线需要有很大的覆盖范围，相应的费用需求也会增加很多。 3、物业管理企业成本监控困难较多 物业管理企业的地区涉及范围广，不同的物业在不同的市场环境中有其独特的发展特点，因此难以用统一的标准去监管，也不能全部使用相同的管理模式，因此物业管理企业的成本监管难度很大。 二、物业管理成本控制的有效途径 1、加强人力资源成本的控制 物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理企业主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区或园区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业项目管理人员集中精力为业主服务。这样物业管理企业就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理企业职能部门，科学地降低人力资源成本是降低物业管理企业成本切实有效的手段和方法。 2、加强维修费用控制 物业管理企业成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理企业应要求各个物业项目管理部门认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的日常维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修则进行竞标的方式，通过多家维修单位提供的价格及服务进行综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修企业可以签订长期服务合同，这样不仅可以保证服务的质量，而且可以得到最优慧的服务价格。 3、合理减少各种能源消耗 能源消耗也是物业企业的重要成本支出之一， 如许多物业企业存在日常办公材料浪费， 水管泄露、漏电、漏气等问题， 这些不仅会给企业带来更多无谓的能源消耗和浪费， 同时也埋下了许多安全隐患。所以必须从小处着手， 加强对员工节约意识的教育与培养， 在员工群体中树立开源节流的成本控制思想， 同时可通过增加智能电器的使用比例， 起到有效节约能源的目的， 如安装声控灯、感应水龙头等， 不仅能够提升小区或园区的总体服务质量， 也能够有效降低能源消耗。此外还应该加大对公共设施及管道等的维护保养力度， 防患于未然。 4、加强物业企业组织合理化程度 控制物业企业组织成本主要从两方面的入手，首先是控制静态组织成本。完善企业的组织架构设置，确保企业职权集中和组织决策的有效性，保障企业领导决策的准确性、可靠性、科学性及合理性；同时企业管理阶层应该通过减少行政管理层次，裁减冗余人员，从而建立一种紧凑、干练的扁平化组织结构，这样既减少管理垂直层次，又加快了信息的快速传播，发挥了物业企业员工的主观能动性，进而促进了企业的发展进程。其次从动态组织成本出发，物业企业要对员工进行定期培训，提高员工的素质，并且巩固了员工遵守企业提出的要求，提高胜任工作能力，加强对企业决策的贯彻执行力。从降低组织成本的角度，完善和改进了管理水平，有效的控制了物业企业的成本。 5、促进物业企业管理的现代化发展 物业企业的管理要不断的进行创新，以实现向现代化企业管理模式的转变，从而实现自身的可持续发展。在对社区的服务过程中，物业企业要不断的引进新技术，实现管理服务手段的智能化发展，提高管理的科技含量，尽量减少人工操作，在最大程度上实现智能化操作，以降低对人力成本的消耗，通过不断的应用新技术，新的经营管理方法，必然可以有效促进物业企业管理效率的提高，从而降低物业企业的管理成本。 6、 实现管理的科学化 一是配备高效节能的管理设施设备，与政府相关单位协作加强管理项目节能改造工作的推进； 二是运用先进的方法进行现代化管理，综合运用全面预算管理、三标一体化的质量管理体系、办公的信息化管理、物流集中配送管理等现代化管理方法； 三是提高员工综合素质，注重对业务、职能等全方位复合型人才的打造与培养。 7、建立配套的绩效考核及约束机制 在成本控制目标的基础之上， 合理制定配套的绩效考核机制及激励约束机制有助于激发员工及管理人员自觉节约的意识， 提升成本控制主动性。如针对各部门的日常工作情况， 对各项成本进行预算管理， 对积极完成成本控制的部门及人员给予相应奖励， 对超出成本控制目标的部门及人员， 依据规章制度进行相应的惩罚与处理。在人员晋升及薪酬分配上面， 也要积极的与成本控制目标的执行情况挂钩， 让员工将企业成本控制目标的完成情况与自身经济利益统一起来， 促使部门及人员更加自觉的遵守成本管理制度， 进而激发员工及管理人员的创新才智， 为企业成本控制的提升与改善贡献自己的智慧， 更好的促进企业总体的成本控制目标达成。 综上所述，成本管理是一项全员参与经济管理的系统化工程，需要每一位员工动脑筋、想办法，全员关注成本管理中的每一个细节，克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，群策群力