省城小户型投资价值分析.doc

省城小户型投资价值分析 在房价日渐攀升的今天，一些普通购房者对于房屋的面积要求开始降低，前段时间开始出现的“胶囊宾馆”、“火柴盒公寓”等超小户型和与之相对应的“蚁族”等名词，无论是炒作还是现实，都在一定程度上反映了人们对于“麻雀虽小，五脏俱全”的小户型的需求。 目前省城市场上主流小户型的面积在3060平米左右，因这种小户型即可自住又可出租，转手又相对容易，所以也颇受投资者喜爱，省城小户型目前的投资价值如何？小户型投资该注意哪些事项？省城小户型市场存在哪些特点？这些都是众多投资者关注的问题。 小户型功能三分目前统称的“小户型”其实包含三种类型的楼盘，一是单身公寓（或称白领公寓）；二是酒店式公寓，三是酒店式办公楼（又称“商务酒店”）。三种楼盘尽管形式上都属于“小户型”，但却是截然不同的三种产品，有着各自不同的投资特点。单身公寓受到大量的“年轻白领”的喜爱，租住一个独立的居住空间能使他们摆脱“民工式”的居住环境，市场需求量是非常大的。记者了解到，目前省城市中心位置一套60平米的一室一厅普通住房月租金已经超过1500元，在如山师东路附近一套45平米不带任何家具家电的老房子月租金也高达1500元，中心位置精装修之后的一室一厅小户型月租金普遍超过2000元。投资这种单身公寓主要应该考虑购买价格和未来出租的价格，因此地段和地段升值潜力是非常重要的。酒店式公寓的投资必须注意两个前提，一是地段要位于4、5星级宾馆区域；二是需要有一家国际级酒店管理公司统一经营，此类投资更接近于信托金融产品，开发商后期为业主提供系列包租等服务。投资者根据自己经济能力和需求进行核算，由此作出是否有投资价值的决定。“小户型”酒店式办公楼是目前市场上较稀缺的产品，近年来大批创业型公司、外商代表处、律师事务所、中小型咨询公司乃至袖珍式诊所等人员都急需此类物业产品。他们为了提升企业品质和自身身价，又急需高档地段的酒店式办公楼，这就使一批地处高级地段的“小户型”投资价值提高。 宜租宜售为共性 小户型的最大优点在于总价低。总价低则首付相对较低，每月还款压力也低。选择先置业，等升值后再转手，是不错的选择。如果纯粹出于投资的目的，小户型有可租可售的优点。从租的方面来说，求租市场上小户型需求很旺，且中心城区可租房源稀缺。从售的方面来说，小户型在市场上换手率高，转手时容易卖出去，目前股票市场持续震荡，股指态势敏感，相比之下，小户型房产投资风险小收益稳定。 “同样是40万元，出于投资考虑，如果均价在8000元左右，购买一套100平米的房子交上首付后还需要负担40万元的贷款，每月还款在2000元以上，而购买一套50平米的房子基本不用贷款。从济南的租房市场来看，同一个位置100平米的房子和50平米的房子出租价格不会相差一倍的，购买大户型就要担负贷款产生的利息，相比而言还是小户型的投资价值高一些。”手中持有几套房子的战女士告诉记者，自己做二手房销售有几年的时间了，从销售上来看，小户型出手率更高一些，因为没有贷款利息，出租几年的租金是纯收益，同时转手之后的差价也是纯收益，所以作为中小投资者更稳妥一些。 市中心小户型受热捧房产投资价值，地段分析必然首当其冲。如业内公认的那样，房产的升值潜力很大程度上取决于它的地段价值。距离市中心近、便利的交通与完善的生活配套，无疑会对追求时尚便捷生活的人们，产生极大的诱惑。经济学基本原理指出，需求的存在是价值实现的基础，当需求扩大时，价格则会相应提升。 业内人士表示，确保小户型住宅能够在较长时间里实现保值和增值的关键因素就是地理位置和周边配套。“一般选择单身公寓的人群以年轻人居多，这部分人群对出行的交通和小区周边的商业配套要求很高，在成熟的居住中心做小户型投资时比较保险的做法。”此外，不能忽略的一点就是小区的物业管理，“单身青年特别是单身女青年比较注重小区的安全问题，物业要时时做好进出闲杂人员的登记，对小区各个角落进行监控。从这一点可以直接影响物业的升值空间。”好的物业管理既可以使消费者拥有一个整洁、舒适、安全、幽雅的居住环境，又能使物业增值，一举两得，这也是投资人士比较看重的一个方面。 SOHO、LOFT点亮省城小户型市场一直以来，由于市中心小户型住宅更多地显示出投资价值，因此开发商大多把项目包装成精装修酒店式公寓，在户型设计上存在诸多不足，如采光差、通风不好等，导致居住的舒适性降低，此外，不少小户型产品的风格相近，在业内人士看来，严重的同质化可能导致其投资价值大打折扣。近几年省城市场上新出现的以5米以上层高为特色，买一层用两层的SOHO、LOFT从户型设计和使用功能上与传统小户型有着较高的提升。万豪国际、银座中心、名士豪庭MINI公馆等品质楼盘相继推出此种类型的房源，为省城小户型市场注入新鲜血液，颇受投资者喜爱。 “同样是购买单层35平米的小户型，这种5米多高的户型可以装修成六七十平米的两层，可以装修的非常时尚美观，同时上下两层功能分区更加人性化，而普通的单层小户型就是一个简单的盒子，无论怎么装修都不能达到两层的居住效果。但是价格相差并不是太多。”市民陈先生比较看好这种挑高户型，他告诉记者，自己做夹层的装修成本并不高，以单层面积35平米为例，做一个夹层的成本不到2万元，“花不到两平米的钱换取30多平米的使用面积肯定合适。”可以预见的是，随着当今社会的发展、住宅环境的提升、消费观念的改变，小户型已渐渐成为人们关注的热点。业内人士认为，市中心小户型的转型、升级时代已经来临，很快将有更多定位、功能不同的小户型面市。*倒头条 挑选小户型产品要“四看” 2010年的省城楼市在新政影响之下并未出现过大波澜，而小户型作为总价少投资回报率较高的产品依然颇受投资者青睐，如何在众多小户型产品中挑选出适合自己的房源，是众多购房者关注内容，本报记者为此专门采访了一些专业人士，为购买小户型的购房者提供参考和借鉴。 一看：小户型投资价值首看“租售比” “租售比”即为市场售价和市场租价的比值，在市场机制作用下，租售比体现了投资价值，租售比值越小，投资价值则越大。据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”比值约为100。 同样是一套60平米的小户型，在不同的位置售价和租金自然不同，如果楼盘甲一套60平米的房源售价为70万元，其所在位置月租金约为2000元，则投资价值比为350。同样是60平米，楼盘乙的售价为48万元，所在位置月租金约为1000元，则投资比约为480。从目前反映的租售比来看，楼盘甲的投资价值显然要高于楼盘乙。但如果要看长期投资价值，还需要比较一下两个楼盘的未来升值空间。 二看：购房贷款和房龄要搞清购买小户型，购房者首先要搞清楚该楼盘的土地使用年限，是40年还是70年权。一般来说，40年产权的项目土地用途多为商业性质，后期居住成本相对70年产权的住宅性质要昂贵一些。同时，在选择小户型房屋时，关注总价是必要的。要了解银行对贷款的最低总价和房屋面积有无要求，避免后期无法向银行贷款的情况发生。 三看：交通便利、配套完善不能缺少小户型投资不管是自住还是出租，便利的交通以及周边完善的配套都是拥有“蓝筹股”的必备条件。租住小户型的客户大多是收入较高的年轻白领、高级商务人员等。这一人群通常都追求品质精致的生活，讲究工作的便利、方便地购物和娱乐。另外，选择有信誉的开发商，也是购房者的一个保障。由于小户型项目一般都不大，很多会出现车位不够的情况，有时后期物业管理也无法与品质楼盘媲美，另外小户型人员混杂，如果有高品质物管公司的介入，才能安全有序地为业主提供最好的服务。 四看：户型设计要舒适对于小户型购买注意事项，使用功能也要特别强调。房子住着不舒服，就不能吸引求租的客户。面积不能太小，30平方