山东省泰安市商业综合开发项目.doc

京沪高速铁路泰安站新区商业综合开发项目 一、项目概况1、项目名称：商业综合开发项目（集商业服务、酒店商务办公、文化娱乐、居住等多元化群体效应相结合的综合体）2、建设地点：京沪高速铁路泰安站新区3、项目总投资：20亿元二、项目背景1、京沪高速铁路泰安站新区简介京沪高速铁路，通常简称京沪高铁，是一条连接北京市与上海市的高速铁路，也是新中国成立以来建设里程最长、投资最大、标准最高的高速铁路。线路由北京南站至上海虹桥站，全长1318公里，设24个车站，全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。京沪高速铁路于2008年4月18日正式开工，于2011年6月30日通车。京沪高铁泰安站新区是以京沪高铁泰安车站为中心规划建设的城市新区，面积约为4平方公里，东起大河路，西至京沪高速铁路，南起泰东路，北至泰山大街。东西宽0.91.9公里，南北长约3.1公里，片区内现有6个村庄（马湾村、曹家庄村、南黄村、李家庄村、房家庄村、六郎坟村部分），2000多户、7000余人。区内有两条自然河流（开元河与马湾河），一座学校（泰安市英雄山中学）。根据新区控制性详细规划，该区是以公建和居住为主的城市综合组团，规划采用组团式布局，能够形成“一心、二轴、三个街面、八个组团”的布局结构。根据规划，沿灵山大街、泮河大街为重点大型金融商业公建组团，大河路、泮河大街和泰山大街这三条外围主干道为城市快速路，学院路、开元路、新站路和新站南路为城市次干道，其余为支路。泰安站作为泰城西部区域性交通枢纽，是展现西区新城形象的重要标志，规划建设成为集高速铁路、长途客运、公共交通三位一体的新型客站。计划用三年时间把新区打造成生态宜居、环境优美、富有现代气息、配套服务完善的现代化新城区。2、项目投资环境岱岳区紧紧围绕“强区富民、振兴岱岳”目标，大力实施“工业立区、服务业兴区”战略，抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，促进了社会全面进步。2011年实现本区生产总值250.3亿元，实现地方财政收入7.5亿元，完成社会消费品零售总额100.7亿元。农民人均纯收入、在岗职工平均工资分别达到8321元、29830元，三次产业结构比例调整为17.2:45.4:37.4，规模工业企业实现主营业务收入240.2亿元、利税23.98亿元、利润18.2亿元；主营业务收入过亿元的企业达到52家，高新技术产业产值比重明显提高。园区规模不断发展壮大，成为全区跨越发展的重要载体和财税增长的重要支撑。以旅游文化产业为龙头的服务业发展迅速，被评为全省重点服务业城区先进单位。服务业税收占总税收的比重达到48%，2011年旅游接待人数590万人次、旅游收入3.8亿元。全区纳税过千万元企业达到18家。2009年被评为山东省最佳投资城市，经济发展优势非常明显。岱岳区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与人缘优势，使这块热土为外来投资者所垂青。尤其是近几年来，岱岳区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设完善了基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。岱岳区良好的投资环境为服务业培养了稳定优质的消费客户群，其工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店、宾馆等服务业经营提供了有力的保证。三、 市场分析（一）、市场宏观背景1、泰安市2011年经济分析2011年，全市经济继续沿着良好的势头平稳健康发展，经济运行质量稳步提高，实现了“十二五”规划的良好开局。全年经济运行总体概况：增长平稳、内需活跃、调控有效、效益提高、民生改善。2011年，全市完成生产总值2304.3亿元，比上年增长11.5%。其中第一产业增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值1202.8亿元，增长10.8%；第三产业增加值886.5亿元，增长14.5%。人均生产总值41850元，增长11.1%。（1）生产平稳增长工业生产稳定增长。全市规模以上工业企业完成增加值比上年增长14.0%，轻、重工业完成增加值分别增长13.2%和14.3%。“十一五”以来，泰安着力培育煤炭、化工、非金属、钢铁、服装、食品、输变电设备、汽车及零部件八大支柱产业，八大支柱产业得到了长足发展。煤炭产业：以新矿集团和肥矿集团为依托化工产业：以瑞星、阿斯德等大企业为龙头非金属新材料产业：以泰山玻纤、泰山石膏等企业为龙头 钢铁产业：以石横特钢为依托 纺织服装产业：以山东岱银集团、康平纳集团、新泰平阳纺织、山东傲饰集团、泰安华兴纺织等骨干企业为依托食品产业：以蒙牛乳业、汇源集团肥城公司、肥城银宝公司、生力源集团等企业为龙头输变电设备产业：以特变电工、泰开电气、鲁能电力设备等企业为龙头汽车及零部件产业：以五岳重汽、航天特车、青年汽车等骨干企业为依托全市主要工业产品产量增长较快，在国家重点调度的产品中，八成以上产品保持增长势头，近三成产品增幅超过30%。 服务业得到较快发展。服务业增加值同比增长14.5%，高于GDP增速3.0个百分点。服务业增加值在GDP中的份额逐渐扩大，比重达到38.5%，对经济增长的贡献率达到46.5%。近年来，全市不断加大旅游资源的开发利用，优化城市环境，对外吸引力不断提升，已初步实现由单纯的泰山旅游向依靠泰山多点联动的泰安大旅游转变，由单一的观光旅游向观光体验休闲度假全方位旅游转变，由传统旅游向现代旅游产业和文化产业大融合大发展转变。全年共接待海内外游客3727.9万人次，旅游总收入318.7亿元。其中：国内游客3692.6万人次，旅游收入304.6亿元；境外游客35.3万人次，旅游外汇收入21852.4万美元。（2）内需持续活跃消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售额806.7亿元，增长17.4%。城镇市场明显快于乡村，城镇和乡村实现零售额677.4亿元和129.3亿元，分别增长19.1%和9.1%。热点商品需求旺盛。固定资产投资较快增长。全市完成固定资产投资1473.7亿元，增长22.9%，比上年提高0.2个百分点。城镇投资快于农村投资，城镇投资完成1224.7亿元，增长25.9%；农村投资完成249.0亿元，增长10.1%。新建投资增速较快。（3）调控政策成效显现。结构进一步优化，三次产业结构由上年的9.5:53.6:36.9调整为9.3:52.2:38.5。投资结构进一步优化，服务业投资得到加强。物价水平企稳回落，房地产开发投资增速高位回落，贷款增速回落。（4）质量效益持续提高。财税收支稳定增长，工业效益持续攀升。（5）民生状况得到明显改善。居民生活水平进一步提高，就业形势总体平稳，社会保障体系进一步健全，城乡低保水平稳步提高。2、泰安市服务业发展状况市委市政府把加快发展服务业作为经济工作的重中之重，全市服务业发展取得了明显成效，发展速度不断加快，质量效益进一步提升，发展后劲持续增强。但是，还存在很大差距，主要表现在：一是服务业增加值占全市GDP的比重较低；二是服务业发展增幅较快，但总量全省位次排名靠后；三是传统服务业仍占主导地位；四是企业核心竞争力不强，缺少服务业大企业、大集团。针对这种现状，市委、市政府把服务业作为“十二五”期间经济发展的战略重点，着力打造旅游文化产业高地，大力发展生产性服务业，改造提升生活性服务业，着力培育新兴服务业，努力推动服务业实现跨越发展。目前泰安市二星级以上酒店有50多家，五星级酒店一家（华美达酒店），星级酒店主要分布在火车站、岱庙附近以及泰山脚下，西部城区除虹桥宾馆、泰山石化饭店、泰山国际饭店外，有名的酒店基本没有。 （二）、区域市场分析项目坐落在美丽的泰安市岱岳区，岱岳区是泰安市融合新城区，北依泰山，南瞻孔孟，襟怀汶水，位于山东省“一山一水一圣人”黄金旅游热线的中点，区位优越，交通便利。全区总面积1750平方公里，辖17个乡镇、办事处，97万人。岱岳区历史悠久，古迹众多。是古代华夏文明大汶口文化、国家级非物质文化遗产泰山石敢当的发祥地，境内有大汶口遗址、齐长城、泰山西御道、上泉古泉群、徂徕山国家森林公园等名胜古迹。同时资源丰富，物产富饶。1、交通状况距山东省政府驻地济南半小时车程，风景秀丽，宜商宜居，是济南后花园。京福、京沪、青银高速公路，104国道，京沪铁路、京沪高速铁路纵横交错、四通八达， 7个高速公路出入口遍布全境，是华东地区重要的交通枢纽。乘高铁一个半小时可达北京，两个半小时可达上海，经高速公路五小时内到达北京、南京、石家庄、郑州等国内重要城市，三小时内可到达天津、青岛、日照等重要港口，50分钟可到达济南国际机场。500公里经济圈内包含3个直辖市、10个省、65个地级市，共4.5亿人，几乎涵盖了中国最发达富裕的地区。2、服务设施岱岳区文化娱乐、酒店服务、度假旅游等方面的建设已日益完善，相继铺开了京沪高铁泰安站服务业组团、天平湖旅游经济开发区、长城路综合开发等十大“创城”工程。万力电子信息、金华电脑城、银座城市广场、明珠商务大厦、富豪假日酒店、天龙国际大厦、玉都国际商务中心、茂源物流、泰安烟草物流配送中心等一大批现代城市服务业项目相继建成运营或开工建设，成为泰城最具生机和竞争力的新商圈。商贸服务业扎堆而生，泰安银座商城、泰安光彩大市场、泰山钢材大市场、北宋蔬菜批发市场、泰山国际汽车城“五足”鼎力，成为岱岳区商贸服务业的骨干。由安徽南翔集团等商界巨头共同投资30亿元兴建的泰安光彩大市场，经营形势日渐火爆，满负荷运营后可年实现交易额150亿元、税收1亿元以上，可吸纳从业人员3万人以上。泰山钢材大市场吸引首钢、宝钢、鞍钢、邯钢等40多家全国知名钢铁企业在此设立了直销中心，经营业户达到500余家，2011年交易量突破400万吨，成为山东十大专业商品交易市场之一和江北最大的钢材集散港。岱岳区历史悠久，文化底蕴深厚。整合区内文化资源，强力推进特色文化产业发展，初步形成了以大汶口文化、泰山封禅文化、泰山石敢当文化、徂徕山革命红色文化等为代表的特色文化产业体系。突出“泰山观光、岱岳休闲”功能，岱岳区发挥环围泰山，境内自然、文化、民俗景观丰富多彩的旅游资源优势，精心策划，打造亮点，确立以泰山为核心，以泰山东部山区、南部徂徕山、西南部金牛山、泰山西麓凤凰山等为辐射点的五大休闲景区，重点开发建设了天颐湖旅游度假区、泰山盐海神汤国际会议中心、徂徕山滑雪场和温泉城、大泰山生命颐养度假区、太阳部落原始文化村、天下第一宴世界奇石博物馆、泰山刘老根大舞台、荣宝斋文化产业园、庞大汽车文化广场等特色休闲项目。3、投资导向2012年区委区政府工作的重点和措施：围绕“强区富民、振兴岱岳”的奋斗目标，统筹发展“一区两园五片”区域特色经济，加快“工业立区、服务业兴区”进程，促进经济社会科学发展、跨越发展，全力建设富裕文明和谐新岱岳。全面构建特色鲜明、优势突出、产业集聚、错位互补的区域经济统筹发展格局，立足现有的产业基础和发展优势，提升经济发展质量。优先发展服务业，把服务业作为产业结构调整的战略重点和主要增长点。一是打造服务业发展平台，充分发挥区位优势，建设泰山大街沿线、长城路沿线、时代发展线“三条产业带”，打造京沪高铁新区、泰山青春创业园、大汶口工业园“三大集聚中心”。二是突出发展文化旅游产业。以大项目建设为依托，推动文化与旅游等相关产业融合，加快现代文化产业、特色文化旅游、生态休闲健身、历史遗址保护四大文化旅游项目聚集区建设。4、经济发展成就城乡环境面貌显著提升。城区园区基础设施累计投入14亿元，累计完成拆迁427万平方米，被评为全省城乡环境综合整治先进单位。已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全区，在经济生活中发挥着重要作用。2011年底，全区金融机构存、贷款余额达127.5亿元、81.7亿元。工商、税务、保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业的发展注入了活力，保持了全区良好的经济秩序。四、项目分析及评价1、地块解析项目地块位于京沪高速铁路泰安站新区内，原李家庄项目聚集区。具体位置：泰东路以北，学院路以南，开元路以东，小河流以西，面积约130亩。地上有一建筑面积约6000平方米的六层综合楼，土地性质目前为集体建设用地。2、合作方式：拥有土地使用权者以土地入股与投资者合作开发。3、项目评价商业综合区域是城市形态发展到一定程度的必然产物，它基本具备了现代城市中的居住、休闲、娱乐、百货、酒店、办公等综合功能。高铁新区作为未来城市副中心，区位优势明显，交通、水、电、气、暖等基础配套设施已经辐射布置到新区周边，将形成一个多功能、高效率的建筑综合体。该区域频临岱岳行政中心、京沪高铁广场商业中心、泮河景观带、泰安光彩大市场，距离泰安市委、市政府办公大楼7公里，时代发展轴仅3.5公里，两