联盛广场调研报告.doc

芜湖联盛广场经营萧条的地理原因与分析 -调研报告调研时间：2012/11/122012/11/18调研地址：芜湖市联盛购物广场及其周边地区调研人员：马玉娴 方秋娟 水洁 田波波 刘璐 吕俊瑶 张雯悦 张蕾 李星 朱传捷联盛广场简介：芜湖联盛国际商业广场地处赭山中路和文化路的交叉口，是由香港联盛集团投资开发的地产项目，占地面积约4万平方米，总建筑面积约19万平方米，可容纳2300家商户。商场与火车站和汽车站之间的距离仅500米左右，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流和资金流，构筑车站商圈。联盛国际商业广场，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、文化和SOHO公寓等业态于一体的大型城市综合商业项目体，以国际顶级体验式商业消费理念，联手世界500强企业、国内知名连锁企业，汇集大型生活超市、真冰溜冰场、五星级电影城、特色餐饮、数码电器城、恒温游泳馆、健身中心、羽毛球俱乐部、大型时尚流行前线等城市最需要的业态，努力打造芜湖乃至整个安徽省规模较大的国际时尚消费体验中心。建筑整体布局：联盛国际商业广场由双塔写字楼、南北广场、立体中庭及环抱贯通5层的恢弘中央步行街组成，内场两大中央挑空广场，南广场为大型演艺广场，北广场为休闲广场。中庭圆形餐厅分别引进台湾斗牛士牛排馆、禾味日本料理、小南国大酒店、金隆兴等知名餐饮品牌；环绕整个中央步行街区，屈臣氏、圣海云天商务会所、悠仙美地、儿童乐园等名品店分别坐落在A、B、C区域；室外步行街分布的各类品牌服饰、餐饮会所、珠宝眼镜、饰品箱包等千余家百货店铺，近万种琳琅物品，满足不同人士的购物需求。内部结构分布：-2F:停车场（共2000个）-1F：电脑数码城/游泳馆/停车场1F：中央步行街/淘宝购物中心/电器城/超市/休闲餐饮2F：中央步行街/超市/电器城/淘宝购物中心/休闲餐饮3F：中央步行街/休闲餐饮/淘宝购物中心/休闲餐饮/超市4F：中央步行街/电玩城/羽毛球馆/电影城/滑冰场/健身中心/休闲会所5F：餐饮针对此次课题，调研期间我们小组多次到达联盛广场进行蹲点观察，与商场一些工作人员进行咨询,与顾客进行简短的交流以及对周边环境的了解，我们发现联盛广场的整体经营环境的确是不容乐观的的，经营状况表现不佳；例如：1：客源不足：星期五上午，通过统计半小时内一共250人，其中男女比例为8：11，大多数为老人和中年妇女。车流量为450/每十分钟，其中机动与非机动车辆为3：2.周日下午情况好转一些，500人/半小时，男女比例为4：5，大多数为年轻与中年人，车流量是590/十分钟，机动与非机动为1：1，出租车与私家车相当 2：地下停车数量多少：，非周末时负一层A区80多辆，负二层A、B区平时仅有20至30辆；周末时负一层A区100辆左右，负二层A、B区仅有50至60辆，自行车电动车230辆左右。那是什么导致联盛广场出现上述情况的出现呢？为此，我们小组开展了进一步的调研活动。最终分析情况如下：客源：包括最低人口门槛由于时间的原因和客观情况的限制，我们不容易对来自商场客源的阶层，具体群体和购买能力进行很好的统计评估，在此仅从客源范围方面进行考虑和分析，通过实地走进居民区，查阅百度地图,谷歌地图，以及考虑到经过商场的交通线和交通站台的分布和周边其他商场的存在因素，我们可以发现，联盛广场的客源方面还是存在很多问题的，通过下面的图我们就可以更容易明白为什么了。如图：（蓝点为联盛广场，大小红点为居民点）通过分布图我们可以看出，虽然联盛广场周围有许多大大小小的居民区，但是由于位于西南方向的大润发购物中心和地处神山口万达广场的存在，大大的分散了到联盛广场消费的顾客，使得客源数量减少；在学习中心地理论发展时，讲述贝利和加里森中心地模式时，门槛人口这一概念，主要讲在中心地布局能够获得正常利润所需要的最低限度人口。所以对于联盛广场，随着上述情况的存在和不断恶化，对于联盛广场的门槛人口是否达到商场需要，我认为需要打个问号。周边整体消费能力：对于联盛广场而言，虽然地处文化路和赭山路交叉口，靠近车站，人流量大；但是从联盛往东一线，某种程度上是处于城郊的结合地带；同时周边的芜湖纺织站小区，三山里小区，财兴小区等居民区整体消费力也不是很高，尽管随着芜湖市城东新区建设，交通道路等基础设施逐步完善，但是消费能力的提升还是需要时日。交通：涉及交通线经过的地方 在联盛广场东东公交站有7、20、21、38、42、88、107等七路公交车，而在联盛广场西这个车站有着11、15、19、21、31、42等六路公交车经过; 同时又临近火车站与汽车站，本应是很好的交通优势潜力；但是，由于周边道路人性化建设滞后，交通过于密集在带来充足客流量的同时，也为广场周围的路段造成了很大的拥堵状况，使得一些消费者不愿意过马路到对面联盛广场消费。另外，根据国际贸易地理知识可知，公交车站点越多，交通越便利，人流越大；但通过仔细观察我们可以知道，虽然有很多经过的联盛广场的公交车，可在方向上还是有待思考的，主要表现在：联盛广场仅只是一个过路站，很多公交车终点站是通向步行街或经过其他的购物商场，最终结果就是导致客源分散，经营状况恶化。周边其他市场影响： 包括导致客源的分散 市场的分割 竞争对手的优势谈及到周边市场，我们可以联盛广场为中心，作出其一公里的商圈覆盖范围，如图：（红色为公交站点，蓝色为居民点）从图中可以看出，在一公里商圈范围内，东边到神山口万达广场，西边到九华山路和五一广场，北边到芜湖火车站，南边到左岸小区和北京中路；那么我们这里主要谈及万达广场和大润发的存在，对于万达广场的存在，由于它和联盛广场同处于赭山东路上，且两者之间存在着很大的交叉重合的部分，包括客源，服务功能上，交通线路上等都存在着；那么对于消费者而言，当其周围有两个功能重叠的市场时，他们就会选择最便利的一方，这个过程包括权衡出行时间，出行距离，便捷程度甚至是商场的吸引力等等因素。那么对于这两个商场而言，客源分散客源分散是必然的，形成市场的分割状态也是必然；加上，若某一方竞争对手的实力和品牌上较另一方更强大，那么产生的影响可能就会更大。同样，西南方向的大润发所在的华亿商业广场，与联盛广场则同处在文化路一条线上，一个面朝南，一个面朝北，较万达广场服务功能，华亿商业圈与联盛广场在功能重合上比例更高，这从他们的定位就可以知道，例如：联盛是购物休闲娱乐餐饮，万达是购物餐饮娱乐办公，华亿则是购物休闲娱乐餐饮；那么利用上面的理论，功能服务范围重叠，属于两个商场服务圈重叠的消费者就会选择其最便利地点作为其目标商场。综上所述就是，相邻商场之间的同质化，必然会带来客源等的争夺。自身缺陷：主要是吸引力 常言说，看待问题要从辩证的角度，内外因相结合。所以对于联盛广场来说，提高自身吸引力非常重要，因为无论是提高商场服务，产品质量，美观的商场设计等等，归结到消费者这里，就是商场的吸引里怎么样。所以联盛广场出现经营不佳，一定是对于消费者的吸引力没做好。改良措施：1. 为了充分发挥万达广场和联盛广场的区位优势，避免重叠造成的浪费，同时配合芜湖城市建设，将两个中心地之间的建筑