中国房地产上市公司土地储备分析研究.doc

存档日期：存档日期： 存档编号：存档编号： 徐徐 州州 师师 范范 大大 学学 科科 文文 学学 院院 本科生毕业论文 论论 文文 题题 目：目：中国房地产上市公司土地储备分析研究 姓姓 名：名： 学学 号：号： 专专 业业 ： 年年 级级： 指指 导导 教教 师：师： 科文学院教务部印制科文学院教务部印制 中国房地产上市公司土地储备分析研究中国房地产上市公司土地储备分析研究 摘要摘要：本文选取了重点上市房地产公司为研究对象，本文采用空间分析和数据分析相结 合。整体分析和局部分析相结合的分析方法。空间分析通过 ArcGIS 分析房企 2008- 2010 年在中国土地储备地域分布。数据分析其 2008-2010 年土地储备量和开发速度。 最后选取万科、碧桂园和绿地三个房地产公司逐个分析。结果表明：房地产公司近年土 地储备地域主要集中在长三角、珠三角和环渤海地区，内地城市储备量开始增多，二三 线城市是今后开发的重点。2008-2010 年土地储备量逐年增加，但是开发速度却跟不上 土地储备的速度。因此，本文的研究为房地产和政府提供决策支持。 关键字关键字：ArcGIS 土地储备 空间分析和数据分析 AbstractAbstract：This paper selects the object of focus listed real estate company, using spatial analysis and data analysis. Overall analysis and local analysis, a combination of analytical methods. The spatial analysis analysis of the 2008- 2010 housing prices in Chinas land reserve geographical distribution through ArcGIS. Data analysis of the 2008-2010 land reserve and development speed. Finally select the Vanke, Country Garden and green three real estate companies one by one analysis. The results showed that: the real estate company in recent years, the land reserve geographical mainly concentrated in the Yangtze River Delta, Pearl River Delta and the Bohai Sea region, the mainland city reserves began to increase, the second and third tier cities are the focus for future development. 2008-2010 land reserves increased year by year, but the development speed to keep up with the speed of the land reserve. Therefore, this study provides decision support for real estate and government. KeyKey WordsWords： ArcGIS land bank reserve space analysis and data analysis 目目 录录 摘要.1 ABSTRACT.1 1 引言 .4 1.1 土地储备概论 4 1.2 我国土地储备制度 .4 1.3 研究背景 .5 1.4 研究目标及意义 .6 1.5 研究方法及数据来源 .6 1.51 研究方法 6 1.52 评价指标及数据来源 7 2 中国概貌和土地储备范围 7 2.1 中国概貌 .7 2.2 土地储备范围 .8 3 重点房企近年来土地储备空间分布及特征 8 4 中国房地产上市公司 2008-2010 年土地储备量分析 9 5 具有典型性代表房企的重点分析 .11 5.1 万科 12 5.2 碧桂园 14 5.3 上海绿地集团 14 5.4 小结 .15 6 基于开发速度的土地储备 .16 7 结论 .16 1 1 引言引言 1.1 土地储备概论 土地储备最早起源于 1896 年荷兰的阿姆斯特丹，1904 年，瑞典也开始实施土地储备， 随后欧洲许多国家都相继开展了该项工作。我国大陆地区第一家土地储备机构-1996 年 上海土地发展中心，两年后很多城市都纷纷开始实施土地储备制度。由于各国土地所有 制、土地管理制度、历史和文化的差异性，各国学者对土地储备的定义也不相同。这里 我们从狭义和广义的两个方面来对土地储备进行定义。英国的 Harold B. Dunkerley（1983）认为，土地储备是政府在没有需要前，预先取得想当面积的土地，最 后将其释放，进行与计划目的相一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展 的管理措施。美国的 Sylvan kamm(1975)认为，土地储备是一种大规模的土地获取、管 理及供应计划，对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。而我国的定义是，指各 级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或前期开发整理， 并向社会提供各类建设用地的行为【1】。土地作为一种自然资源，具有稀缺性，这种稀缺 性是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生。随着我国社会的发展，城市 化进程的加快。土地需求日益提高，土地资源自身的稀缺性和人类日益增长的经济需求 之间就存在不可避免的矛盾。如何在市场经济条件下，科学、有效地搞好土地储备，提 高土地储备管理的效率、质量和水平，充分合理、科学的使用好有限的土地资源，已经 成为我国城市化进程中不可回避的问题。 土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。土地储备策略是房地产企业 战略的重要组成部分，形式多样，不同的企业根据自身的情况有不同的土地储备策略。 之所以选取中国上市房地产公司是有两个原因的：一，上市公司在业界是领头羊，具有 典型性；二，上市公司数据易于获取，便于分析【2】。 1.21.2 我国土地储备制度我国土地储备制度 城市土地储备制度，是政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划 和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理， 并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的 一种管理机制。它是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期回收、土 地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或由政府委托的机 构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后， 再根据城市土地年度计划，有计划地将土地投入市场的制度【3】。 经过 10 几年的发展，我国城市土地储备有以下特点： （1）土地储备的行政性及公益性； （2）土地储备的统一性与行政性； （3）土地储备的增值性； （4）土地储备的地域差异性； （5）土地储备资金占用量大； 目前我国城市土地储备制度的运行模式主要有三个：市场主导型以上海为代表； 政府主导型以杭州为代表；行政指导与市场相结合型以武汉为代表；这些典型 土地储备制度的建立是我国政府在土地储备制度建立的摸索，在这期间，我国土地储备 市场缺乏完整地土地储备法律依据，直至 2007 年，国土资源部、财政部、中国人民银行 联合下发了关于印发土地储备管理办法的通知，对今后的土地储备管理作了规定。 只是我国第一部全国性的土地储备管理办法。 管理办法的出台，改变了我国土地储备 没有全国性的相关法律法规可依的局面。 随着土地储备制度的建立和完善，将进一步完善土地储备制度，加强土地调控，规 范土地市场运行，促进不动产市场的发展，为我国城市化进程的发展提供资金保障，促 进土地集约利用， 避免了土地闲置的问题【4】。 1.3 研究背景 过去由于长期实行土地无偿、无限期划拨使用土地产权不清晰，大多数土地掌握在 原使用者手里，政府未能实现垄断城市土地一级市场的供应。致使大量土地收益流失到 有关单位和个人手中，还导致城市建设的无规划。除了总量失控，资金流失，更严重的 问题是土地闲置化，中央出台了一系列文件来解决土地闲置化的问题。详细文件可以看 下面这个表格 时间文件规定 2007.10 关于加大闲置土地处置力度的 通知 要求严格执行闲置土 地处置有关规定，加 大处置力度 2007.12 新城市房地产管理法满一年未动工开发征 收土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费： 满两年未动工开发的， 无偿收回土地使用权 2008.1 关于促进节约用地的通知闲置土地增值地价将 按 20%补交 2008.6 新版土地出让合同不按期开工竣工要交 违约金 2009.4 关于进一步加强土地出让收支 管理的通知 首次缴纳比例不得低 于全部土地出让价款 的 50% 2010.9 关于进一步加强房地产用地和 建设管理调控的通知 土地闲置姨奶奶以上， 不得参与土地竞拍 表 1 为解决上述问题，适应经济发展趋势，土地储备制度的建立正好可以解决这些问题。 随着城市化进程的加快，人口的增加，经济的发展，商业用地和住宅用地急剧增加。土 地利用与人民群众日益增长的需求产生矛盾，这引起了社会的关注和专家学者们研究的 课题。另一方面，随着房价的快速飙升，各大房企在中国大陆开始大量储备土地，甚至 出现“地王” ，导致土地市场信号失真。土地是房地产开发的命脉，稀缺的土地资源迫使 房地产企业大量储备土地。随着国家对房地产市场的宏观调控，大量土地被闲置。截止 到 2008 年年底，去全国土地购置面积达到 31.3 亿平方米，而全国土地开发量为 19.4 亿 平方米，也就是说还有近 40%的土地闲置在开发商手里。这不利于我国经济的健康发展， 阻碍了我国土地集约利用原则，因此调整土地利用，解决土地闲置的问题刻不容缓。 1.4 研究目标及意义 （1）理论意义 首先，针对房地产开发企业土地储备，目前我国对土地储备研究尚处于起步阶段， 因此，本文利用多种分析方法，大量分析数据的基础上，运用我们所学的 GIS 专业技术 应用到土地储备当中，分析土地利用的多样性，为土地合理利用提供依据。 （2)实践意义 房地产开发企业储存多少土地才是合理的？分析土地储备跟各种因素的关系(储备区 域，储备量，开发速度等） ，分析它们之间的关系，减少土地投机，缓解政府调控压力， 实现土地开发的高利用率和可持续化发展。 1.5 研究方法及数据来源 1.51 研究方法 数据分析和空间分析 整体和局部分析相结合 1.52 评价指标及数据来源 （1）采用的评价指标 土地储备衡量指标 土地储备地域变化 （2）数据来源 本文搜集了 2008-2010 年中国十大房地产上市公司土地储备数据，数据具有真实性 和可靠性 2 中国概貌和土地储备范围 2.1 中国概貌 中国地图： 注：图片来源于妮图网 图 1 2.2 土地储备范围 下列土地可纳入土地储备范围 （1）依法收回的国有土地 （2）收购的土地 （3）行使优先购买权的土地 （4）已办理农用地专用、土地征用批准手续的土地 （5）其他依法取得的土地【4】 3 重点房企近年来土地储备空间分布及特征 2008 年重点上市房企土地储备空间分布： 图 2 2008 年土地储备主要分布在长三角地区、珠三角以及环渤海地区。其他的主要集中 在武汉，重庆等地区。房企土地储备地域选择还是以一线城市为主，二线城市土地储备 较少。 2009 年重点上市房企土地空间分布及特征： 图 3 2009 年土地分布区域虽然在长三角、珠三角和环渤海地区还有大量土地储备，但是 其他地区土地储备量开始增加，房企土地储备地域已经悄悄从一线转向二三线城市。长 三角、珠三角和环渤海土地储备量大是上一年剩余的。新增的土地储备都在内陆的城市。 4 中国房地产上市公司 2008-2010 年土地储备量分析 这里我们挑选了十家上市公司（恒大地产，上海绿地集团，碧桂园，雅居乐地产， 华润置地，保利地产，万科地产，富力地产，金地集团，招商地产）并搜集了从 2008 年 -2010 年十大房企土地储备数据： 2008 年：受到世界金融危机和国复杂环境的影响，房地产土地储备出现负增长，各 大房企在 2008 年都放缓了拿地的步伐和开发的速度。其中，恒大、碧桂园处于第一阶队， 储存量都在 4000 万平方米以上，第二阶队是华润置地、保利地产、绿城地产、万科地产 以及富力地产，都在 2000 万平方米以上，第三届阶队是金地地产、招商地产，储存量都 在 1000 万平方米以上，详细数据见下图： 重点房地产开发企业 2008 年土地储备量 图 4 2009 年上半年在房地产市场逐步回暖、销售好转和融资情况较好的情况下，企业拿 地信心逐步增加，土地交易市场火爆。连续出现“地王” 。加上土地消耗快，房地产企业 需要补充新的土地储备来为以后的项目开发做好准备。详细的数据可以见下表： 重点房地产开发企业 2009 年上半年土地储备量 图 5 09 年上半年土地储备量=截止 2008 年土地储备量+09 年上半年新增土地量-09 年上半年 消耗土地量 2010 年，各大房企处于拿地停滞状态，基本消耗的是前几年留下的库存，但是恒大 地产却反其道而行，大量出手拿地，致使其土地储备量达到 9600 万平方米，成为全国最 大的“地主” ，在国家出台宏观调控政策打击“囤地”和全球经济不景气的环境下，大量 的土地储备成了房企严重的“包袱” ，资金回笼困难在一定程度上不利于房企的发展详细 数据见下图： 重点房地产企业 2010 年土地储备量 OA（办公自动化） GIS（空间资源信息) GDS 技术、空间 数据库引擎 图 6 5 具有典型性代表房企的重点分析 分析完重点房企 2008-2010 年土地储备量之后，再让我们重点分析这些上市公司中 具有典型代表性企业,它们在业内是“领头羊” ，具有典型代表性，重点分析这些房企， 有利于我们整体和局部相结合，试分析更加合理和科学。下面我们选取了三个典型房地 产企业（万科地产，碧桂园，上海绿地集团） ，分析 2008、2009 年各自土地储备地域、 具体地块的分析。 5.1 万科 万科地产 2008 年土地储备面积达到 2280.68 万平方米，建筑面积达到 1793 万平方 米。其土地储备地域主要分布在长三角、珠三角和环渤海地区，比例分别为 38.3%、26.0%和 23.3%，中西部其他地区比例为 12.4%，这说明万科的战略重点分布在长 三角、珠三角和环渤海地区。长三角和环渤海地区是我国经济最发达地区，人均可制备 收入高，随着我国改革开放以来，经济的发展，这三个区域率先在我国发展起来，外来 人口急剧增加，住房需求大。因此这三个地区一直是房企争夺的热地。具体分布情况我 们可以见下图： 万科 2008 年土地储备区域分析 图 2 万科 2009 年上半年共拿下 15 块地块，投资 74.7 亿元，总面积达到 146.89 万平方 米，建筑面积达到 405.21 万平方米。具体的见下表： 万科 2009 年上班年拿地地块 城市宗地名称用途成交时间占地面积 （万 m2） 3.81 规划建筑 面积（万 m2） 成交总 价（亿 元） 广州广州大坦山沙 项目 住宅 1-098.3213.574.54 沈阳五里河地块商用 5-092.729.123.85 沈阳铁西胶管厂地 块 商用 5-0922.1111.22 佛山佛南 2009-051 地块 住宅 5-0910.257.57.62 无锡叙丰里地块综合 5-096.630.73.06 青岛双山南山地块住宅 5-0915.4620.443.58 青岛308 国道以北地 块 住宅 5-099.539.583.81 厦门厦门湖心岛项 目 住宅 6-091.62018.3 福州福州纸箱厂项 目 住宅 6-093.93.61.39 佛山佛山顺德陈村住宅 6-093.913.51.35 锦龙工业园区 地块 鞍山鞍山东山项目住宅 6-0930.453.74.56 重庆重庆高新园 1 分区项目 住宅 6-0913.837.76.6 重庆重庆高新园 H 分区项目 住宅 6-094.114.52.92 重庆重庆那个河运 校地块 住宅 6-0910.553.311.12 上海上海七宝 35 号 北配套商品房 项目 住宅 6-093.970.7 合计 146.89405.2174.71 表 3 从上述表格我们可以看出，虽然 2009 房市有所回暖，但是万科的土地储备策略表现 比较谨慎，万科在 09 年年初只拿了一块地，知道 5 月份之后万科才有所行动，但是纵观 全国土地市场情况来看，5-6 月份土地市场回暖，价格已经抬高，万科在此轮市场中未 能掌握先机。从 09 年上半年万科土地储备情况来看，万科储备地域主要之总在长三角， 珠三角和环渤海地区。根据上述表格数据显示，万科在重庆一月内拿了三块地，克建筑 面积达到 105.5 万平方米，需支付地价款 20.46 亿元，说明万科在其第一个重庆项目 渝园和朗润园获得成功之后，万科更加看重在重庆的发展潜力，今后会加大对重庆开 发力度。从土地利用用途来看，万科土地利用用途还是以住宅为主，09 年上半年万科的 15 快地除了沈阳和无锡的地块不是用于住宅外，其他的都是用于住宅用地。说明我国目 前土地利用用途还是以住宅用地为主，但是一线城市拿地的面积远不如二三线城市的多， 万科的策略逐渐往二三线城市转移【5】。 5.2 碧桂园 2009 年上半年，碧桂园合计新增地块 4 块，土地投资金额 8.99 亿元，土地面积约 389.48 万平方米，规划克建筑面积 126.34 万平方米，详细数据见下表： 碧桂园 2009 年上半年拿地地块 城市宗地名称用途成交时 间 占地面积 （万 m2） 规划建筑面 （万 m2) 成交总价 （亿元） 增城曾江街吓西山村 83002205A7024 号 地块 商住 2009-49.309.800.68 广州增城市荔枝街三联居住 2009-57.477.470.81 村社公社、菜园中 屋山、长龙山 沈阳荷兰村地块商住 2009-6300.0/ 25 亿美元 广州2009 挂-0508商住 2009-672.71109.077.50 合计 389.48126.348.99 表 4 注：荷兰村由于协议收购，具体信息不详。预计总投资为 25 亿美元 从上述表格数据可以看出，碧桂园土地储备地域在一线城市郊区和二线城市。2009 年上半年碧桂园在一线城市拿地价格低廉，且面积较大，还储备了二线城市地块，为下 半年项目的开发提供了土地保障。这也可以看书一线城市基本处于饱和状态，房企纷纷 向二三线城市转移，这将是我国房地产行业发展趋势。 5.3 上海绿地集团 上海绿地集团在 2009 年上半年拿地 8 宗，土地投资亿元，土地面积，规划建筑面积， 具体数据详见下表： 上海绿地集团 2009 年上半年拿地地块 城 市 宗地名称用途成交时间占地面积 （万 m2） 规划建筑 面积（万 m2） 成交总 价 天 津 盘龙谷文化二期项目综合 2009-267.5046.272.92 上 海 松江区辰花路 15 号 B 地块 住宅 2009-418.6526.119.57 上 海 白鹤镇 5 号地块住宅 2009-52.202.200.33 上 海 徐汇区斜土街道 107 街坊 综合 2009-53.4010.2012.00 上 海 奉贤区南桥镇新建西 路北侧、化工小区地 块 商住 2009-55.2012.403.37 南 昌 2009 年第 8 号红角洲 E-06、07 部分 C 地块 JDGD903 地块 酒店 2009-515.7112.571.60 南2009 年第 8 号红角洲住宅 2009-510.3520.711.76 昌E-06、07 部分 C 地块 JDGD904 地块 上 海 新天地地荻泾花园住宅 2009-616.8825.008.90 合 计 139.89155.4540.45 表 5 绿地拿地地块已经从本土上海逐渐转移到京津冀甚至全国范围内，其土地用途多样 化，住房，综合和酒店等相结合，这是绿地集团的优势，绿地土地储备在以后几年项目 的开发中占据优势。 5.4 小结 根据上述三大房企（万科地产、碧桂园及上海绿地集团）土地储备量和储备所在地 域的重点分析，我认为万科会在下半年进一步扩大土地储备规模，拿地区域逐渐向二三 线城市转移，逐渐加大对二三线城市土地储备的增加，万科已经完成全国性的的“3+X” 区域分布。而绿地逐步从上海本土开发逐渐向京津冀转移以及全国转移。其次省会城市 也是绿地选择的目标。碧桂园自从进入 09 年以来，已经回归广东省内，下半年也不会大 量拿地，它会随着市场而动。三大房企不同情况基本上代表我国房企状况，他们土地储 备也是业界风向标。我认为一线城市的饱和给了二三线城市发展空间，房企从一线城市 转向二三线城市是今后趋势，集团土地多样化经营也值得房地产开发企业借鉴。 6 基于开发速度的土地储备 上市房企在土地储备中，会走融资-圈地-融资-圈地这样的模式，这样带来的后果是 资金周转率不高，这不利于企业的持续发展也减少了企业的竞争优势。在我国，房地产 开发成本=土地成本+建筑成本，土地资源自身的稀缺性导致苏子和时间的变化，土地资 源会日已紧张，土地成本比重会增加。因此，土地储备的时间周期很大程度上影响房地 产企业的资金周转率。所以，加快土地开发速度，缩短土地储备周期，加快资本周转率 成为房企们提高竞争优势，