中原北京房地产市场回顾及市场展望.doc

20082008 年北京房地产市场回顾年北京房地产市场回顾 及及 20092009 年市场展望年市场展望 中原地产投资顾问部中原地产投资顾问部 2009.12009.1 序序 上帝和中国房地产市场开了个超级玩笑，07 年的天堂，08 年的地狱，09 年的人间。让所有参与其中的人快乐得峰巅，痛苦得寻死，短短 1 年，曾经的 浮华早已不再，往日的车水马龙已经门庭冷落。超牛的卖方市场早已经被观望 的买方市场取代，牛年虽然即将到来，但风水估计短期内绝不能再转回去了。 只一声叹息终结了 08 年的市场行情。 不是没有市场，而是价格不到位。这是当前买家最典型的心态，凡是价格 调整到位的项目，热销自不必说。因此凡是价格与 07 年初相比还差一大截的项 目要务必要好好思量。 当生存成为当下大家面临的最核心课题时，及时调整心态，调整项目开发 策略，跟随市场进行转型才能立于不败，才能有日后的发展和辉煌，如果还用 “不是我不明白，而是这世界变化快”来唏嘘调侃，恐怕永远跟不上市场经济 的脚步了。最终淘汰也不必说。 大浪淘尽英雄，09 年的市场将更加清楚地让每个人认识到市场的力量。 满眼浮华终散去，留得平常在人间！ 内容提要内容提要 宏观经济：宏观经济：全球先进经济体经济增长减速；同时直接影响商品出口国及存 在严重的外部融资和流动性问题国家的经济增长；先进经济体经济复苏最快将 在 2009 年后期开始。 中国 GDP 增速减缓，2009 年经济处于低位运行，保 8 成为首要目标，消 费者信心指数降低，大幅启动消费困难重重。地产成为支持经济发展的重要支 柱产业。在此形式下，政府投入 4 万亿资金力撬内需。 货币财政政策：货币财政政策：货币政策在宽松中保持谨慎；各项财政政策陆续出台 刺激消费，以求保持经济增长，09 年这一趋势仍将继续。 20082008 年房地产市场回顾：年房地产市场回顾：政策市场乾坤挪移，价量齐跌，极端的 买方市场，整个行业经受前所未有的调整和洗礼。 其中其中，土地：土地：市场供应量与去年基本持平；住宅供应仅完成计划的五 成多；首次推配建政策性租赁房地块；土地价格继续上扬。 住宅：住宅：2008 年住宅市场供应继续下降；2008 年住宅市场成交量大幅下 挫；2008 年住宅市场开始出现下降趋势势。影响房地产交投的主导原因由政策 性因素转向外部条件的不确定性；购房意愿仍旧强烈，价格偏高仍是影响成交 的主要问题，降价促销有明显效果；需求结构中外来投资比重较高是成交量缩 水的主要原因之一。 写字楼：写字楼：2008 年写字楼供应 150 万平米，继续回落；写字楼需求走低， 全年销售 100 万平方米，写字楼供大于求；写字楼均价 18879 元/平方米，成 交价格继续回升；北京甲级写字楼租金指数及入住率皆出现下滑；写字楼产品 供应转型，50 年产权商住公寓、SOHO 公寓频现。 商业：商业：总体供应 140.15 万平方米，较上年降幅明显；期房成交占总体 供应的 63%，较上年略有下降。年度均价 20995 元/平米，涨幅高达 6.9%；小 面积商铺仍是投资主流。 20092009 年房地产市场展望：年房地产市场展望：地产市场将先于经济复苏，预计最早于 09 年三季度开始回暖。价格企稳，成交回升，地产发挥支柱产业的作用带动经 济发展。07 年的风光称为过眼云烟。 其中土地：其中土地：供应总量将继续增加；仍将大力推出保障性住房；09 年土 地价格或小幅下调。 住宅住宅: :供应量继续缩水，并伴随供应结构调整；需求量将较 08 年基础保 持平稳，客户信心将逐渐恢复，但难以回复至 07 年水平；价格下降的趋势将继 续持续。 写字楼：写字楼：需求回落速度快于供应回落速度；新建写字楼供应继续回落； 写字楼销售价格保持平稳；甲级写字楼租金呈小幅下滑趋势。 商业：商业：供应量小幅回落，后期招商及经营竞争激烈；商业成交量减少； 商业整体销售价格下降，租金呈下滑趋势；产品呈多样化趋势，部分商业物业 以其他物业形式入市；商业热点从奥运区域转向其他区域。 以下为正文。以下为正文。 目目 录录 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 7 7 1、国际经济形势严峻，最快 09 年底回暖.7 2、国内经济-内外交困，保 8 成为首要目标，启动内需成为重点 .10 二、金融财政政策分析二、金融财政政策分析1313 1、适度宽松的货币政策为经济保驾护航.13 2、财政政策力度加大，刺激经济发展.14 三、三、20082008 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 1515 1、行业政策分析二元结构的重大转折，影响深远.15 1.1 历年政策回顾-一元结构到二元市场的重大调整15 1.2 当前政策重点为促进房地产市场稳定发展，引领经济发展重任17 2、土地市场供给减少，土地流标现象增多.19 3、住宅、写字楼、商业市场分析.24 3.1 住宅市场-价量齐跌，观望氛围浓厚.24 3.2 写字楼市场-供大于求。朝阳区表现突出。30 3.3 商业市场-价格上涨，成交下降.36 四、四、20092009 年房地产市场展望年房地产市场展望 4343 1、房地产市场将先于宏观经济复苏.43 2、宽松的政策环境.44 3、土地市场价格将下调.45 4、住宅、写字楼、商业市场预测.45 4.1 住宅市场-价格继续下行，刚性需求成为主力.45 4.2 写字楼-供需同时回落，租金下滑48 4.3 商业-竞争激烈，租金下滑，新的热点区域呈现 .49 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 1 1、国际经济形势严峻，最快、国际经济形势严峻，最快 0909 年底回暖年底回暖 美国金融危机正在席卷全球，金融市场动荡加剧。美国金融危机引发的金 融灾难，正在向全球性经济危机演化。其实早在 2007 年 4 月，美国已经有了 金融危机先兆，从 2007 年 12 月，美国的经济已经陷入衰退。 美国房贷两大巨头房利美和房地美股价暴跌，持 有“两房”债券的金融机构大面积亏损 以经济适用房为主 2007.4 8.7.3 美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产 2007.8 美联储向金融体系注入流动性以增加市场信心，美 国股市也得以在高位维持，形势似乎不是很坏 2008.9 拥有 158 年历史的美国第四大投资银行雷曼兄弟控 股公司（Lehman Brothers Holdings）宣布申请破产 2008.9 8.7.3 美国银行正式宣布以 500 亿美元收购美林集团 2008.12 美国全国经济研究局 12 月 1 日宣布,美国经济自 去年 12 月开始已陷入衰退 全球先进经济体经济增长减速，全球先进经济体经济增长减速， 预计预计 20092009 年经济增长略高于年经济增长略高于 2%2% 在美国，随着住户对实际和金融资产贬值和金融状况收紧做出回应，经济 将遭受打击。欧元区的增长将因金融状况收紧和信心下降而深受打击。在日本， 净出口对经济增长的支持将下降。世界范围内，先进经济体经济处于下滑趋势。 在先进经济体经济下滑的带动下，预计世界增长将从 2007 年的 5%下降到 2008 年的 3.75%，2009 年将降至略高于 2%（表 1）。 表 1：GDP 增长趋势 数据来源：国际货币基金组织网站 先进经济体先进经济体 GDPGDP 增长幅度下调，直接影响商品出口国及存在严重的外增长幅度下调，直接影响商品出口国及存在严重的外 部融资和流动性问题国家的经济增长部融资和流动性问题国家的经济增长 图 2：GDP 趋势增长率 数据来源：国际货币基金组织网站 对于新兴和发展中经济体，2009 年实际 GDP 增长预测的下调幅度在一定 程度上对于新兴和发展中经济体，2009 年实际 GDP 增长预测的下调幅度在一 定程度上更大，平均为 1%（表 2）。下调后增 长率为 5%，高于先前经济周期 波谷（如 1990 年、1998 年和 2001 年）的水平。然而，就相对于其（较高的） 趋势增长率的比例而言，新兴经济体的周期性下滑与先进经济体的周期性下滑 在程度上类似，这与过去的周期一致。不同地区的下调幅度有很大差异。受影 响最大的是商品出口国（因为对商品价格预测做了大幅下调）以及存在严重的 外部融资和流动性问题的国家。东亚国家（包括中国）总体下调幅度受影响较 小，因为它们的金融状况往往更为强健，商品价格下跌使它们市场形势开始对 这些政策举措做出反应。即使这样，也影响到了中国的经济增长，同时波及到 居民的购买力。 先进经济体经济复苏最快将在先进经济体经济复苏最快将在 20092009 年后期开始年后期开始 预计 2009 年先进经济体的经济活动在年度基础上将收缩 0.25%，这将是 战后的首次年度收缩，预计经济复苏最快将在 2009 年后期开始。 2 2、国内经济、国内经济-内外交困，保内外交困，保 8 8 成为首要目标，启动内需成为重点成为首要目标，启动内需成为重点 全球经济衰退，直接影响中国商品的出口全球经济衰退，直接影响中国商品的出口 中国 出口依存度 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 数据来源：北京统计信息网 目前中国经济出口的依存度已接近 40%，其中，美国、日本、和欧盟三个 地区占中国出口的近 50%，但今年它们的经济都已出现负增长，而且预计 09 年这三个地区的经济都将继续萎缩，09 年主要贸易伙伴陷入经济困境，因此中 国的出口增长前景暗淡。 中国中国 GDPGDP 增速减缓，增速减缓，20092009 年经济仍将处于低位运行年经济仍将处于低位运行 GDP增幅 5.00% 7.00% 9.00% 11.00% 13.00% 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 中国GDP增长率 拉动经济的三架马车是投资、消费、出口（按照 2007 年 GDP 增长 11.5%计 算，其中，投资占 17%，需求占 16%，出口占 40%） 。中国的出口增长前景暗 淡，数据显示，目前东莞已有 1/4 的出口型企业倒闭，中国经济面临着结构性 调整和外围环境极度恶化的困境。 因此，在当前出口严重受阻的情况下，投资和消费成为启动内需的重要筹 码，中央政府的 4 万亿投资已经明确，刺激消费的政策也在逐渐快速推出，但 消费者信心指数却没有持续明显增长，股市、房市即是最明显的例证。 “观望、 捂紧钱袋子、真正的冬天还没有到”等心态成为中国消费市场最大的拦路虎。 因此，温总理说的“信心比黄金还重要”是当前市场的真实写照，经济回暖之 路还需要一段时间的调整，保 8 之路任重道远。 居民收入减少，消费预期减弱，储蓄成为居民首选居民收入减少，消费预期减弱，储蓄成为居民首选 国内经济的不景气，影响了国民经济各行业的发展，企业盈利能力明显下 降，消费增长也趋于缓慢，同时也影响居民的收入和收入预期。 2008 年 8 月中下旬，中国人民银行在全国 50 个大、中、小城市进行了城 镇储户问卷调查，回收有效问卷 20000 份。调查结果显示：08 年 3 季度城镇 居民当期收入满意指数为 15.3%，分别比上季和去年同期下降 2 和 5.7 个百分 点，未来收入信心指数为 19.3%，分别比上季和去年同期下降 1 和 4.5 个百分 点，双双降至 2006 年以来的最低水平。储蓄存款无风险和稳定的特点再次受 到居民的青睐。调查显示，自 2007 年 2 季度始，认为存款利率“适度”的居 民人数占比逐季攀升，并屡创历史新高，本季有 55.3%的居民认为存款利率 “适度” ，再次刷新历史记录。银行储蓄再次成为居民的首选。 诸此种种现象显示，居民可支配的财产性收入大幅缩水，消费者信心很难 树立。 股市大幅缩水，股市大幅缩水， 居民财产性收入降幅严重居民财产性收入降幅严重 中国 A 股市场上证综指从 07 年 10 月的 6124 点一路下跌，最低点探至 1664 点，收于 12 月 31 的 1820 点，08 年全年大跌 65.39%，最高点到最低点 累计跌幅超过 70%，创出中国股市史上最大年跌幅。 “问君能有几多愁，恰似 满仓中石油”成为大江南北传唱的笑谈。股市的持续低位运行，极大地挫伤了 市场和股民的信心，以及对未来的消费预期。 中国人民银行三季度调查数据同样显示显示：在当前物价和利率水平下， 认为投资股票或基金最合算的居民人数占比为 8.2%，较上季大幅下跌 8.6 个百 分点，连跌 4 个季度，且跌幅均在 8 个百分点以上，与 2007 年 3 季度的最高 点 44.3%相比，本季有投资股票或基金意愿的人数仅占它的 1/5。 居民购房意向谨慎，房市未来不容乐观居民购房意向谨慎，房市未来不容乐观 中国人民银行三季度调查数据显示：未来三个月打算买房的居民人数占比 为 13.3%，分别比上季和去年同期下降 1.8 和 2.8 个百分点，并创 1999 年调查 开始以来最低水平。 在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月 打算买房的居民人数占比均不足 10%，低于全国平均水平。 中央政府投入中央政府投入 4 4 万亿资金力撬内需万亿资金力撬内需 由于国内经济尚有足够的上升空间，因此，在目前出口形势暗淡的情况下， 通过投资拉动内需，是政府采取的一种主要手段，认为这对明年拉动内需将起 到一定的作用。 从总体上看，中国对于基础建设投资拉动可谓驾轻就熟，并且投资基础建 设还可以带动就业，同时拉动内需。从国务院常务会议精神了解，此次投入主 要包括政府保障性廉租房建设投资、农村基础设施建设投资、公共交通、环境 等。 二、金融财政政策分析二、金融财政政策分析 1 1、适度宽松的货币政策为经济保驾护航、适度宽松的货币政策为经济保驾护航 货币政策在宽松中保持谨慎货币政策在宽松中保持谨慎 从今年下半年开始，5 次调整存贷款利率。目的在于拉动内需，鼓励居民 消费，放弃固定存款。从经济学角度考虑，如果一味的降低利率，会增加进口 的机率，从而影响本国经济的增长。 同时，从中国人民银行研究局局长张健华第三届国家风险管理论坛中的讲 话， “明年要分析货币政策的效果，降息的目的是恢复消费者信心，但仅降息一 种手段是不够的。 ”我们也不难推策， 明年的货币政策将在宽松的环境中保持 谨慎。 2 2、财政政策力度加大，刺激经济发展、财政政策力度加大，刺激经济发展 财政政策刺激，保持经济增长，但细节需谨慎财政政策刺激，保持经济增长，但细节需谨慎 目前通过减免首次置业的契税等，刺激居民购房；通过政府补贴，支持企 业正常运行，从而保持经济的增长。由于经济危机，目前补贴数额较高，其目 的是保持经济增长，但现在仍在刺激政策的前期，并且这些刺激措施会以最有 效和最公正的方式展开。因此，认为中国在财政政策刺激措施的细节上将保持 谨慎态度。 三、三、20082008 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 1 1、行业政策分析、行业政策分析二元结构的重大转折，影响深远二元结构的重大转折，影响深远 1.11.1 历年政策回顾历年政策回顾-一元结构到二元市场的重大调整一元结构到二元市场的重大调整 19981998 年年-2007-2007 年政策回首年政策回首 2007 年 1998 年-2006 年 23 号文：启动内需、开启房改、取消福利分房、以经 济适用房为主 98.7.3 18 号文：第一次明确房地产是国民经济支柱产业、 以商品房为主 03.8.12 04.3.31 71 号文：831 大限，住宅土地用地价格由此一路猛涨 国八条（25 号文） ：国家层面控制房价行动就此启 幕 05.4.30 国十五条（37 号文） ：首次提出“90/70”政策(套型在 90 平 方米以下的住宅比率必须达到开发面积的 70%以上) 06.5.24 国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土 地储备管理办法规定，涉及银行贷款的，土地储 备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷 款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证。 07.12.3 中国人民银行、银监会联合发布关于加强商业性房地产 信贷管理的补充通知 ，明确了以借款人家庭为单位认定 房贷次数。 07.12.11 央行吹起了加息的号角，接下来 5 月 19 日、7 月 21 日、 8 月 22 日、9 月 15 日、12 月 21 日，2007 年央行已连续 进行 6 次加息。在经过了 6 次加息后，房贷消费者开始 面临巨大的成本累积风险。此外还连续 10 次上调存款准 备金率。 07.3.18 国税总局下发 房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知 作为年内针对房地产行业的第 一道政策， 预示着房地产行业的调控再度升温： 国 家层面控制房价行动就此启幕。 07.1.16 国务院公布国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见 （国发 2007 24 号） 的出台， 使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务 职能，政府住宅调控思路在 2007 年发生了标志性 的转变。 07.8.13 央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管 理的通知(359 号文)，政策要求：对于贷款购买第二套 房，首付不低于四成，利率为基准利率的 1.1 倍。提高第 二套房首付比例，并对二套房执行上浮利率，直接导致 第二轮大调整开始。 07.9.27 08年前，政策有几个重大节点，即98年房改开始，房地产市场启动，04年3 月， “8.31大限”标志着土地市场运作的逐步规范化，但也拉开了土地价格飞速 上涨的序幕。随着05、06两年“国八条”及“70/90”政策的严格执行，国家 对商品房开始了严格的宏观调控，但调控范围仍集中于商品房市场上。 07年，政策调整相对密集，一方面在金融信贷政策方面进一步紧缩，另一 方面针对二套房的收付、利率，均进行了有针对性地增加，开始明确控制房地 产投资、投机行为的政策方向，对市场影响较大。 1.21.2 当前政策重点为促进房地产市场稳定发展，引领经济发展重任当前政策重点为促进房地产市场稳定发展，引领经济发展重任 20082008 年国家及北京政府政策回顾年国家及北京政府政策回顾 2008年下半年度 北京市建委密集出台了一系列有关廉租房、两限 房、经适房政策，使得 07 年经适房廉租房指导政 策更加明确， 保障型住房准入机制进一步量化， 措 施进一步细化。 08.4.8 国务院公布土地调查条例 ，将土地调查工作提升到法 律层面，实现土地调查制度建设的重大突破，将对我国土 地调查事业产生积极而深远的影响. 08.2.7 央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0.5 个百分点，并在 3 月 18 日、4 月 16 日、5 月 12 日、6 月 7 日数次上调存款准备金率，央行 继续严格贯彻稳健的财政政策和从紧的货币政 策。 08.1.16 北京市规划委、 国土局发布 北京市城市建设节约用地标 准(试行) ，针对北京市部分需求量大、矛盾集中的用地， 或建设用地标准过高的情况， 提出节地指标及建议， 今后 住宅市场的供应结构将得到调整。 08.5.30 国务院公布关于促进节约集约用地的通知 ，明确土地 闲置满两年，依法应当无偿收回，严格执行闲置土地处置 政策，从而规范房地产市场土地出让的秩序。 08.1.7 住房和城乡建设部颁布关于加强廉租住房质量管理通 知 ，要求各地建设主管部门要从设计、施工、监理等多 方面提高廉租住房质量， 房源方面应采取配套建设与集中 建设相结合的办法进行。 08.3.21 北京市政府公布 08 年住房建设计划，加强房地产市场宏 观调控，加快解决本市低收入家庭住房困难，并统筹考虑 其他群体住房需求。 08.1.31 建设部制定并发布房屋登记办法，确定房屋登 记簿是房屋权利归属和内容的根据， 从而赋予了房 屋登记簿的决定性效力， 意味着房屋登记簿将取代 房产证，成为房屋归属的最终证明。 08.2.1 财政部、国税总局发布关于廉租住房经济适用 住房和住房租赁有关税收政策的通知 ，规定廉租 房经营管理单位、开发商、个人等主体可获得营 业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花 税、契税以及所得税等方面的优惠。 08.3.1 北京市国土局等四部委出台北京 08 年度土地储备 开发计划，按照计划 08 年度新增土地储备开发面 积 2800 公顷， 到年末结存土地储备开发面积 9000 公顷。这意味着北京将加大土地储备的力度。 08.6.3 住房和城乡建设部等三部委发布2008 年廉租住房工作 计划切实关注中低收入家庭改善住房条件的需求，采取 切实措施，加速廉租房建设。 08.7.9 央行银监会颁布 关于金融促进节约集约用地的通 知 ，对于闲置 2 年以上的房地产项目禁止发放贷 款的条款， 将是对开发商囤地行为最严厉的打击措 施。 08.7.29 银监会发布 关于加强个人住房贷款风险管理的紧 急通知 ，将关注点放在银行风险的控制上，重申 了“二套房”政策规定，将“是否首次利用贷款购买 自住房”作为银行放贷的关键标准。 08.10.28 财政部、税务总局下发关于调整房地产交易环节税收 政策的通知 ，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住 房的，契税税率暂统一下调到 1%，免征收印花税及土 地增值税；对居民首次购买住房，贷款利率下限可扩大 为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款 20%。此次的政 府“救市”方案对近期持币观望的购房者刺激较大，有 利于恢复市场的交易量。 08.10.22 央行宣布下调中小金融机构人民币存款准备金 率，随即 10 月 8 日央行宣布再次下调存款类金融 机构准备金率。此率下调，有助于向银行释放更 多流动性，有利于更好地解决国家已经出现的信 贷紧张和生产紧缩问题。 08.9.14 北京住房公积金管理委员会颁布关于调整住房公积金管 理政策的通知， 将住房公积金贷款最高额度调至80万元， 并降低公积金提取门槛。此举加大了政府对住房公积金 贷款的支持力度，并鼓励引导市民对普通住房的消费需 求。 08.11.6 央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分 点，并于 10 月 8 日、10 月 29 日、11 月 26 日和 12 月 23 日连续四次降息，标志着我国持续长达 5 年之久的加息 周期结束，预示着今后一段时期内我国的货币政策将更 加宽松。 住房和城乡建设部根据央行下调存贷款基准利率 的通知，分别在 9 月 15 日、10 月 9 日、10 月 26 日以及 12 月 23 调整个人住房公积金存贷款利率。 08.9.15 北京市建委发布关于公布北京市享受优惠政策 住房平均交易价格的通知 ， 针对北京市普通住宅 价格界限做出了调整，以各条环路为界限，针对 不同区域给出每套房的总价。从而更清晰的界定 了普通住房，让更多购买普通住房的购房人，可 以切实享受到缴纳契税 1.5%的优惠。 08.11.24 国务院关于当前金融促进经济发展的若干意见发布， 要求落实适度宽松的货币政策， 加强改进金融机构信贷服 务，对 2009 年中国的货币政策、资本市场、房地产市场 等各方关注焦点，给予了明确表态。 国务院发表 关于促进房地产市场健康发展的若干 意见 ，明确了确定保障性住房建设时间表并政策 上加强对自住型和改善型住房消费的信贷支持力 度。 08年，政策分为两个阶段，一至三季度，政策仍延续了07年的思路，一 方面进一步控制信贷，另一方面严格规范土地市场，打击地产商屯地行为， 在解决住房问题的思路上，有07年集中于商品房市场转向保障房、商品房双 管齐下，形成了新的思路。 为应对经济危机，08 年下半年政策思路发生了转变，一方面信贷开始放开， 另一方面在保证保障房供应的前提下，对房地产投资逐步放开，9 月 14 日下调 准备金率及 10 月 22 日下调房产交易契税税率是其标志。 2 2、土地市场、土地市场供给减少，土地流标现象增多供给减少，土地流标现象增多 供应量与去年基本持平供应量与去年基本持平 2008 年各类商品房用地成交 974 公顷（不含工业仓储用地） ，比 07 年增 长 8%，与 07 年 12%的增幅相比，08 年土地供应量没有出现大幅增加的情况， 反而增加量减少。各类商品房用地形成供应面积 1256 万平方米，与 07 年供应 量基本持平。 2005-2008年土地成交量变化 353 799 898 974 432 885 12331256 47 74 8586 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2005200620072008 0 20 40 60 80 100 成交土地面积（公顷）规划建筑面积（万平方米） 成交土地宗数（宗） 招拍挂市场增加工业仓储用地招拍挂市场增加工业仓储用地 2008 年土地成交按用途基本分成 3 类，比以往增加了工业仓储用地。其中 住宅成交 910 公顷，占成交总量的 66%，工业仓储用地首度挂牌出让，成交 67 宗超过 404 公顷，占到成交总量的 29%，商业办公等综合类用地成交仅占 5%。 20082008 年各类用地成交列表年各类用地成交列表 成交土地数量成交土地面积规划建筑面积 （宗）（平方米） （平方米 ） 住宅 589101483 11637965 商业金融 16632671 910113 工业仓储 674042593 2908934 合计15457012 2 20 00 08 8年年各各类类用用地地成成交交情情况况 住宅 66% 商业金融 5% 工业仓储 29% 住宅供应仅完成计划的五成多住宅供应仅完成计划的五成多 2008 年土地市场成交住宅及住宅项目用地 910.15 公顷（含两限房用地） ， 比 07 年增加供应 78 公顷，然而仅完成 08 年供地计划的 53.54%，土地流拍现 象多于往年，更甚者，顺义站前西街地块流拍 3 次调整规划后才得以成交，说 明 08 年土地市场交易整体比较冷淡，一方面受政策影响开发商资金瓶颈突出， 另一方面开发商面对经济危机大势下的市场信心不足，从而拿地更加谨慎理性。 中心城区土地稀缺中心城区土地稀缺 2008 年土地市场成交从区域分布来看，东城、西城、崇文、宣武四个中心 城区没有住宅用地供应，其他用途土地也只有东城区成交一块不足万平方米的 商业用地，由此分析中心城区的土地已极度稀缺。而住宅用地六成以上分布在 远郊区县，供应前两位是顺义和昌平，郊区化特征日益显著。 2 20 00 08 8年年各各区区县县住住宅宅用用地地供供应应量量 17921721658024 1439877 10741731037954 872925 498751 373499 270805 51780 31523 0 500000 1000000 1500000 2000000 顺义 昌平 朝阳 通州 丰台 大兴 海淀 石景山 房山 平谷 延庆 平方米 首次推配建政策性租赁房地块首次推配建政策性租赁房地块 2008 年 8 月 7 日北京市首幅配建政策性租赁房的朝阳区北苑南区居住项目 用地成交，北京城建兴华地产有限公司以 12.01 亿元中标，高于招标底价 2000 万元。北苑南区地块位于朝阳区立水桥，总建筑面积 21 万平方米，主体为商品 房地块。其中，配建廉租房 1.6 万平方米，配建政策性租赁房 3 万平方米左右， 户型全部在 90 平方米以内。而同时推出的另一块配建政策性租赁房的顺义站前 西街地块主体为限价房，因投标单位不足 3 家而流标，该地块后取消配建政策 性租赁房以限价房项目挂牌成交。 实际上北京政策性租赁房的首次试水情况不容乐观。两幅试点地块中，一 幅流标，一幅则近乎底价成交。投资回收期长、利润低，使得政策性租赁房项 目对于房企而言并无太大吸引力。市国土局表示“政策性租赁房在今年尚处于 试点阶段，近期的建设方式以在普通商品房和限价房项目中配建为主” 。 限价房地块普遍遇冷限价房地块普遍遇冷 2008 年北京土地市场共推出 11 块限价房用地，目前成交 9 块，大兴康庄 三期、四期两块至今流标。而 9 块限价房用地的成交并非十分顺利，只有纪家 庙、东沙河、大兴康庄（二期）等少数限价房地块一次顺利成交，其余地块均 曾出现流标，有的做出规划或者价格调整重新上市交易成功。 11 月 5 日，北京市土地整理储备中心延长了大兴区康庄限价商品住房项目 用地挂牌申请与截止时间。此前的 10 月 31 日，修改了卢沟桥乡郭庄子村限价 房用地等 3 块土地的交易条件。其中，规划建筑面积 16.1 万平方米的郭庄子村 限价房地块，由全部建设限价房和廉租房的规划改成建设 10 万平方米限价房、 1.2 万平方米廉租房，其余建为普通商品房；回龙观地块原本 20 万平方米限价 房的建设规划缩减了 5 万平方米，改作普通商品房，同时价格由每平米 6500 元提高至 6600 元；规划建筑面积 20.3 万平方米的顺义区站前西街地块已由独 立建设限价房改成配建 10 万平方米限价房，价格由每平米 4980 元提高至 5500 元，其余为普通商品房，还取消了配建政策性租赁房。 土地价格继续上扬土地价格继续上扬 2008 年土地价格保持了继续上涨的局面，商品房（含两限房）整体楼面地 价 3762 元/平方米，比 07 年增长 17%。08 年海淀区商品房楼面地价最高，为 8071 元/平方米，顺义楼面地价涨幅最大，楼面地价 4280 元/平方米，增长 147%。 2 20 00 08 8年年各各区区县县住住宅宅土土地地价价格格 8017 5650 43514280 312231203015 19171827 1075 794 0 2000 4000 6000 8000 10000 海淀朝阳石景山顺义丰台昌平通州大兴房山平谷 延庆 元/平方米 20082008 年各区县住宅用地地价列表年各区县住宅用地地价列表 08 年楼面地价 （元/平方米） 07 年楼面地价 （元/平方米） 同比增长 海淀 80173838109% 朝阳 5650438529% 石景山 4351292549% 顺义 42801733147% 丰台 31224377-29% 昌平 3120208949% 通州 3015265014% 大兴 19173660-48% 房山 1827125945% 平谷 10751087-1% 延庆 7941151-31% 总体水平总体水平 376237623208320817%17% “地王地王”创新高创新高 2008 年度土地成交两个最高：最高土地总价最高土地总价 3030 亿亿，由北京懋源投标竞得 的芍药居东区住宅及配套、公建项目用地 2 组团，土地面积 23.3 公顷，规划总 建筑面积 31.7 万平方米；最高楼面地价最高楼面地价 1475114751 元元/ /平方米平方米，由中铁置业摘牌的 六道口居住项目，总建面 4.3 万平方米。 最高土地总价备注最高楼面地价备注 08 年地王30 亿 芍药居东区住 宅及配套、公 建项目用地 2 组团，总建面 31.7 万平方米， 由北京懋源投 标竞得。 14751 元/平方 米 六道口居住项目， 总建面 4.3 万平 方米，由中铁置 业摘牌。 07 年地王17 亿 西大望路 27 号 地，总建面 15 万平方米，由 北京万科中标 13788 元/平方 米 大屯路 224 号地， 总建面 6 万平方 米，由金融街控 股中标。 3 3、住宅、写字楼、商业市场分析、住宅、写字楼、商业市场分析 3.13.1 住宅市场住宅市场-价量齐跌，观望氛围浓厚价量齐跌，观望氛围浓厚 统计口径：根据北京中原投资顾问部的监测，以有预售许可证并在网上进 行公示的普通住宅、公寓、别墅物业的供应量为统计标准。 本次年度回顾统计期间为 2008 年 1 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日。其中， 2008 年 1 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日为网上公示数据，12 月 1 日至 12 月 31 日数据为北京中原投资顾问部根据市场水平进行的预估。 3.1.13.1.1 供应供应 20082008 年住宅市场供应继续下降年住宅市场供应继续下降 08 年全年，北京住宅市场上市面积约 1155.5 万平米，上市套数 9.8 万套， 延续了自 04 年的下降势头，较 07 年供应面积减少 11.6%，供应套数减少 18.6%。 从供应势头看，08 年的供应增加呈现出“双高峰”的分布，46 月即 911 月是新增供应的两个高峰。从总供应量的分布看，08 年下半年市场新增供应量 较上半年下降了 12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供 应端传导。 2008年年1-12月月北北京京新新增增住住宅宅供供应应图图 0 5000 10000 15000 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 供应套数76751468601712742137701091878953832112964040105688200 供应面积 867712.9 161944.1 695921.1 1334935.7 1722148.7 1387087.0 1086678.9 473223.4 1241828.4 500503.9 1119851.8 963000.0 2008年1 月 2008年2 月 2008年3 月 2008年4 月 2008年5 月 2008年6 月 2008年7 月 2008年8 月 2008年9 月 2008年10 月 2008年11 月 2008年12 月 数据来源：北京中原投资顾问部 3.1.23.1.2 需求需求 20082008 年住宅市场成交量年住宅市场成交量大幅下挫大幅下挫 2008 年住宅市场成交量仅有 665.3 万平方米，成交套数仅为 5.8 万套，较 07 年巨幅下挫。与 07 年相比，成交面积下降了 60%，成交套数下降了 59%。 2008年年112月月北北京京住住宅宅市市场场成成交交图图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 成交套数550921945404466185707521451327102774343754315300 成交面积 6E+05 2E+05 7E+05 6E+05 9E+05 8E+05 5E+05 3E+05 3E+05 4E+05 6E+05 6E+05 2008 年1月 2008 年2月 2008 年3月 2008 年4月 2008 年5月 2008 年6月 2008 年7月 2008 年8月 2008 年9月 2008 年10 2008 年11 2008 年12 数据来源：北京中原投资顾问部 全年走势上，虽然各月成交量同比均有下降，但下半年后成交量下滑更为 明显。下半年成交套数较上半年下降 28.6%，成交面积下降 26.5%。月份上， 2 月是全年的最低点，成交仅 2194 套，24.7 万平米，本应相对旺销的 8、9 两 月成交仅为 2700 套左右，是成交下降最严重的月份。自 11 月后，成交量有所 回升，但仍与 07 年水平有较大差距。 3.1.33.1.3 价格价格 20082008 年住宅市场开始出现下降趋势势年住宅市场开始出现下降趋势势 08 年，北京普通住宅价格开始呈现出下降趋势，单价较 07 年下降了 7.53%。 从月度走势看，8、9 两月是全年的价格高点，自 10 月份以后，价格出现明显 的下降趋势。 20032007年年价价格格走走势势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 价格(元/平方米)63086433708180581137710520 价格增幅2.00%10.10%13.80%41.20%-7.53% 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 数据来源：北京中原投资顾问部 3.1.43.1.4 综述综述 08 年北京市住宅市场的最大特征即为明显的供过于求，成交量的急速萎缩 是全年市场最明显的表象。虽然供应量有所缩小，但相比需求的迅速萎缩，仍 无法达到平衡。并且，在传统的旺销期二、三季度这一趋势尤其严重。 月月度度同同比比降降幅幅 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 降幅 41.2%56.2%38.0%58.2%20.0%38.7%64.3%74.7%74.3%62.9%46.6%31.9% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 从 08 年全年走势看，住宅市场呈现如下主要特征： 影响房地产交投的主导原因由政策性因素转向外部条件的不确定性影响房地产交投的主导原因由政策性因素转向外部条件的不确定性 影响购房者消费预期的因素主要集中于股市暴跌引发的财富性收入缩水、 宏观调控带来的降价信心、经济速度放缓引发的对未来收入预期降低三个方面， 其中后两者占据更大因素。从三方面因素的时点看： 金融政策自 9 月 15 日开始明显转型，08 年 1 月至 6 月，共计 5 次调高存款准备金率，连续施行紧缩的货币政策，反映在房地产方 面，即紧缩房地产信贷，至 9 月 15 日，调降存款主备金率，并连 续数次降低基准利率、公积金利率，对购房及房地产信贷开始放松。 房地产税收政策自 10 月 22 日开始转向， 关于调整房地产交易环 节税收政策的通知的颁布标致着对房地产市场由“防止过热”向 “保证平稳健康发展”这一方向的实质落实。 沪指在 10 月 28 日跌至 1664 点，形成历史新低，此后两月内持续 震荡调整。 07 年上半年，美国次级贷危机已逐步显露，08 年 7 月 13 日，美 国财政部、美联储联手推出拯救两房计划，9 月 15 日，雷曼兄弟 银行申请破产，影响直接波及中国，中国国内经济预期迅速降低， 相继调低 gdp 等经济指标预期。 政府为保证经济发展，对房地产行业的政策已发生了明显变化，从 9 月 15 日10 月 28 日是一系列政策落实的转折点，但同样自这段时间，金融危机、 股市下跌等影响未来收入预期的直接因素影响被放至最大，并且至今仍对经济 好转时间缺乏明确预期，影响成交的主要因素已由预期房价下跌的政策风险向 预期未来购买力不足的经济环境风险发生转变。 购房意愿仍旧强烈，价格偏高仍是影响成交的主要问题，降价促销有购房意愿仍旧强烈，价格偏高仍是影响成交的主要问题，降价促销有 明显效果明显效果 从月度走势变动看，北京仍存在一定有购买需求的客群，当价格下降、政 策回暖的开始后，成交开始有所放量，但上涨平缓，较历史高点差距甚远。自 9 月11 月，市场呈现出明显的单价下降、成交上升的趋势。一方面，政策方 向的转变已开始发挥作用，另一方面，价格的下降带动了市场成交的上升。但 是，在整体经济背景走弱的情况下，成交的上升明显更为平缓。 价价格格与与成成交交的的关关系系 0 5000 10000 15000 20000 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 成交均价 12277 13731 13904 13944 13256 12949 14432 14932 14600 12884 12965 13000 成交面积 6E+05 2E+05 7E+05 6E+05 9E+05 8E+05 5E+05 3E+05 3E+05 4E+05 6E+05 6E+05 2008 年1月 2008 年2月 2008 年3月 2008 年4月 2008 年5月 2008 年6月 2008 年7月 2008 年8月 2008 年9月 2008 年10 2008 年11 2008 年12 从市场个案看，突出价格优势的项目，如悦溪、沁山水等，在四季度开盘 后，取得较好的成交业绩，也证明这一趋势。 需求结构中外来投资比重较高是成交量缩水的主要原因之一需求结构中外来投资比重较高是成交量缩水的主要原因之一 北京住宅市场在范围上长期向外扩张，投资人群在需求中占据比重较高， 这部分需求弹性较大，出于投资回报的考虑，支持投资型增长要求经济保持高 速增长，在经济增长率下降的整体环境下，这一模式受到了较大冲击。 3.23.2 写字楼市场写字楼市场-供大于求。朝阳区表现突出。供大于求。朝阳区表现突出。 3.2.13.2.1 供应供应 20082008 年写字楼供应年写字楼供应 150150 万平米，继续回落万平米，继续回落 2 20 00 03 3- -2 20 00 08 8年年北北京京写写字字楼楼年年度度供供应应图图 0 100 200 300 400 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 供应（万平米） 数据来源：北京中原投资顾问部 截止到 2008 年 11 月底，北京写字楼供应达 138 万平方米，预计 12 月份 仍有 10 万平米供应，2008 年全年供应接近 150 万平方米。相较于 2006 年和 2007 年写字楼供应量，2008 年大幅减少。 朝阳区新增供应占全部供应的朝阳区新增供应占全部供应的 4848 2 20 00 08 8年年北北京京各各区区域域写写字字楼楼供供应应分分布布图图 0 20 40 60 80 100 朝阳区 海淀区 西城区 石景山区 丰台区 房山区 东城区 昌平区 顺义区 开发区 供应（万平方米） 数据来源：北京中原投资顾问部 从 2008 年各区域的供应量来看，仅朝阳区新增供应就占到了全年新增供 应量的 48，而一些远郊区县，像平谷、怀柔、密云、门头沟等皆没有新增写 字楼供应。 3.2.23.2.2 需求需求 写字楼需求走低，全年销售写字楼需求走低，全年销售 100100 万平方米，写字楼供大于求万平方米，写字楼供大于求 奥运会的结束，全球金融危机的影响，国内宏观经济进入下降周期，皆使 得写字楼投资需求受到影响。2008 年，北京写字楼成交 100 万平方米，较 2007 年 200 多万的需求急剧走低，且低于全年 150 万的供给，全年供需存在 较大缺口。 2 20 00 03 3- -2 20 00 08 8年年北北京京写写字字楼楼年年度度销销售售面面积积图图 0 50 100 150 200 250 300 200320042005200620072008 销售量（万平米） 数据来源：北京中原投资顾问部 朝阳区成交逾朝阳区成交逾 5050 万平