北京清税业务操作指南定稿.doc

土地增值税清算业务指南（内部资料）编印说明土地增值税的征收是国家为了合理调节土地增值收益的分配，规范房地产市场的交易秩序，促进房地产产业的健康发展，维护国家权益，合理调节土地增值收益分配而制定的一种税种。 为了适应税务机关征收土地增值税管理工作的需要，特别是方便税务人员掌握土地增值税清算业务，解决土地增值税审核工作实际困难，增强工作的实效性，我们编辑了土地增值税清税业务指南一书（供内部使用）。书中对房地产开发企业出售商品房取得的收入、扣除项目金额、土地增值税清算工作流程等规定进行了详细介绍，同时还编入了土地增值税清算案例供大家参考。为方便读者了解土地增值税政策的连续性和文件的完整性，我们按时间顺序将土地增值税开征以来的所有文件编入此书，书中对有些已改变或废止的政策规定文件和条款未做删除，但对已废止的文件（仅限于北京市地方税务局发文或转发国家税务总局文件的补充条款）或条款我们已进行了涂黑技术处理。由于编者的水平有限，难免有不妥之处，希望读者指正。如编辑内容与正式文件有出入，以正式文件为准。 北京市地方税务局 地方税管理处 2007年3月份编制第一章 土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。三、土地增值税清算流程土地增值税的清算程序主要由四部分组成，一是符合清算条件时，纳税人首先应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；二是纳税人向税务机关提交清算项目资料，税务机关受理查验清算资料；三是税务机关审核清算资料；四是税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。土地增值税清算具体流程见下面流程图：土地增值税清算流程图税务机关要求清算纳税人提出申请 填写申请表资料不齐重新补正 税务机关受理 资料齐全转入审核税务机关审核进行核定征收补正资料重审转入评估稽查补、退税款审核无问题审核有问题四、纳税人申请清算时限（一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写土地增值税清算申请表，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由在土地增值税清算申请表中注明并退回纳税人。（二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送土地增值税清算通知书，纳税人在接到土地增值税清算通知书之日起30日内，到地方税务机关据实填报土地增值税清算申请表，经主管地方税务机关审核核准后，在90日内办理清算税款手续。第二章 土地增值税清算的受理一、纳税人应提供的清算资料纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下： （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 （七）清算项目的工程竣工验收报告。 （八）清算项目的销售许可证。（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 （十）土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告） （十一）土地增值税纳税申报表（一）（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。二、税务机关受理审查要点（一）查验清算项目资料是否齐全税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。(二) 查验清算项目是否与初始项目登记表一致土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。（三）查看各项申报表格的填写是否符合要求 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在鉴证报告中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。税务机关应认真查看各类表格是否按明细类别归类汇总后填写，例如：“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”，应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分类填写。（四）查看鉴证报告内容是否规范鉴证报告需要向税务机关详细披露清算项目的内容,具体有：1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括：开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。2、全部收入项目的组成情况介绍，包括：货币收入、实物收入及其他经济收益。3、扣除项目金额的情况介绍，包括：取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清税面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况。4、税款详细计算过程，必须包含扣除项目计算分摊配比公式。5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。（五）对清算项目内容情况进行分析判断税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和鉴证报告后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，每平方米建安成本的扣除额，是否明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额等，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。（六）清算受理时对不同情况的处理主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和鉴证报告时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照鉴证报告标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具土地增值税清算受理通知书交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、鉴证报告内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，应退回纳税人重新修改鉴证报告或补充资料的，并向纳税人开具土地增值税清算补充材料通知书交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。第三章 土地增值税清算的审核一、清算项目资料的审核主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核鉴证报告的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。二、鉴证报告工作底稿的审核主管地方税务机关有权对鉴证报告的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对，从而判断其真实性。三、房地产转让收入情况的审核（一）房地产转让收入的范围房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。（二）房地产转让价格的确定1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。2、对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。3、对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。（三）房地产转让收入审核的重点1、对房地产销售合同的审核在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。2、对相关经济利益的审核房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意纳税人相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”等科目，防止企业以房抵押、以房屋进行交换其他资源等。3、对代收费用的审核应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，（如：计入“其他应付款”科目的）可以不作为转让房地产的收入。四、扣除项目金额情况的审核 对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。具体扣除项目金额为：（一）取得土地使用权所支付的金额1、取得土地使用权所支付金额的构成包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中地价款包括：一是按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。2、取得土地使用权所支付金额的确认对取得土地使用权时支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，凡不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。对取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让的凭证、支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税票等。3、审核的重点查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。 （1）土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。（2）前期工程费是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自来水或称通上下水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。这里强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”。即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。（3）建筑安装工程费是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。（4）基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费公共配套设施费的扣除范围确认，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。（6）开发间接费用是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。2、房地产开发成本审核的重点：（1）要关注“开发间接费用以及管理费用”科目，因为有时企业对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。（2）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。（3）对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。（4）根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：a.如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；b.如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。c.如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。d.对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。（5）开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时可采取按分类房产单位面积建安造价表核定扣除额的方法。 （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。3、分类房产单位面积建安造价表核定扣除额的核算方法：（1）首先先将清税项目的房屋类型与分类房产单位面积建安造价表中的房屋分类进行对照，确定适用的核定建安造价。其次，用核定建安造价乘以房屋清税面积，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除金额。（2）将核定后所确定的四项费用扣除项目总金额与鉴证报告中披露的四项扣除项目总金额进行对比，如发现四项费用扣除项目总金额明显高于税务机关核定的金额时，则必须要求纳税人提供鉴证报告工作底稿，再根据费用发生的情况，对金额较大的成本费用，调取财务明细账目进行核对，必要时可要求纳税人提供有效凭证与项目的关联程度，从而判断其真实性。（3）纳税人无法按照税务机关要求进一步提供相关举证资料的，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除项目金额，须按照税务机关制定的分类房产单位面积建安造价表中，对应适用的金额乘以本次清算的建筑面积，确定本次允许扣除的四项费用金额。（4）对于清税项目中包含多种用途房产时，应按分类房产单位面积建安造价表中分别对应相应的建安造价，以合计数确定本次允许扣除的四项费用金额。（三）房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用扣除的确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行计算扣除。利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。（四）与转让房地产有关的税金这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。对于印花税扣除，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在这里不再允许重复扣除。 （五）加计扣除对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20进行计算扣除。在确定加计20的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20的扣除的基数。五、在清算审核时应注意的其他问题（一）取得土地使用权后直接转让的扣除项目对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。（二）取得房地产产权后直接转让的扣除项目对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房地产时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。也不能价计20%的扣除。（三）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目对取得了土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用、与转让土地使用权环节缴纳的有关税金。对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20的扣除。（四）成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。例如：取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。具体分摊公式：取得土地使用权所支付金额总建筑面积*清税面积（五）综合开发项目增值额确定方法根据实施细则第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策。对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。（六）未清税面积的分摊开发土地的成本、费用及配套设施的成本、费用、凡未100%全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，必须按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清税时予以核销，对此类项目，在中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。第四章 清算审核工作中有关情况的处理一、需要补正资料的处理程序各区县地方税务局在审核清算企业报送的鉴证报告内容及相关资料过程中，如发现鉴证报告事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具土地增值税清算中止核准通知书，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。二、需要转纳税评估的处理程序（一）在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作的范围： （1）纳税人办理清税时，报送的鉴证报告内容不规范，退回重报后，鉴证报告仍不符合要求的； （2）纳税人办理清税时，提供的鉴证报告中需要办理退税手续的；（3）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。（二）对于清算项目经主管地方税务机关审核后，对需要经过纳税评估进行进一步确定的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，如经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，由稽查部门按照检查程序进行清算工作。三、需要核定征收的处理程序（一）地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值税。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；（2）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；（4）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。（二）主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税清算终止核准通知书和土地增值税核定征收通知书送达纳税人。（三）地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查，需要进行核定征收的，应向纳税人开具土地增值税核定征收通知书送达纳税人。四、清算审核完成的处理程序凡经地方主管税务机关对纳税人申请的清算相关资料审核完成后，未发现有关或其他问题的，税务机关需要为其办理土地增值税多退少补手续。对主管税务机关需办理退还土地增值税手续的，应依照北京市地方税务局退税管理暂行办法（京地税征2003686号）规定的程序办理退税手续。五、税务机关受理审核清算时限主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内应完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正时间。第五章 鉴证报告的数据口径与逻辑关系土地增值税清算鉴证报告完整范本填写共分三个方面内容，前3页 为清算项目鉴证的主报告，主要是清算项目有关鉴证情况的全面介绍；其余页为清算项目鉴证后各数据的相关汇总表和各数据鉴证过程的相关附件。其中：土地增值税纳税鉴证表（附件一）中各数据填写全部依据后面有关鉴证后相应附表确定的数据。例如：附件一土地增值税纳税鉴证表 一“取得转让房地产收入”栏，是指依照房地产转让收入鉴证表中所列的各项明细收入，经鉴证后确定的收入总金额。本栏目设置与表内逻辑关系：“转让房地产收入总额”栏=转让土地收入+转让地上建筑物及其附着物收入栏数额。本栏目设置与附列表对应关系：与附件3房地产转让收入鉴证表中“确定收入数”的合计数据相同；二、“扣除项目金额合计”栏，是指依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及细则规定，在鉴证后所确定增值额时允许扣除的开发成本项目的总金额。本栏目设置与表内逻辑关系：“扣除项目总金额” 栏=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+从事房地产开发的纳税人加计20%扣除数的合计数据填写。本表栏目设置与附列资料表对应关系：与附件4扣除项目汇总表中“本次扣除金额”的合计数相同。其中：1、“取得土地使用权所支付的金额”栏，与附件4扣除项目汇总表中“取得土地使用权所支付的金额”项目中“本次扣除金额”的数值相同。该数值来源于附件5取得土地使用权所支付的金额鉴证表中“本次扣除金额”的合计数。2、房地产开发成本”栏、设置与表内逻辑关系：“房地产开发成本” 栏=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费=开发间接费用的之和填写。本表栏目设置与附列资料表对应关系：与附件4扣除项目汇总表中“.房地产开发成本”项目中“本次扣除金额”的数值相同。3、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用各栏，与附件4扣除项目汇总表中相应项目中“本次扣除金额”的数值相同。该数值分别来源于土地征用及拆迁补偿费鉴证表附件6、前期工程费鉴证表附件7、建筑安装工程费鉴证表附件8、基础设施费鉴证表附件9、开发间接费用鉴证表附件10，各相应表中“本次扣除金额” 的合计数及公共配套设施费鉴证表附件11，“本次分配扣除金额”的合计数。三、根据以上土地增值税纳税鉴证表与各表之间的逻辑关系及与附件有关系的口径应一致的原则，对其他以下项目栏审核的方法依此类推。在此明确“财政部规定的其他扣除项目金额”栏，目前，国家没有出台关于允许其他扣除项目金额的有关政策规定，因此，此栏是无须填写的。四、对各附件表中审计报告各表中的“有效凭证金额”栏，是指企业财务实际发生的数据，应如实填写。对于“本次扣除金额”是指在清税时允许扣除的项目金额。对于“本次未扣除金额”栏，是指销售商品房面积未达到100%或按政策规定不允许扣除的项目金额。应注意两点：一是已销售面积与总开发建筑面积进行对比，未销售面积是否属于公建面积允许分摊；二是对除公建面积允许分摊成本外，对于其他不允许扣除的留用面积，包括自用面积，销售面积达85%以外的面积等等。第六章 土地增值税清算案例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目鉴证报告中披露的具体情况如下：一、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司（外商投资企业）建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80%。二、取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋, 截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米, 取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米, 取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200,000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。三、扣除项目情况说明(一) 取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“号土地出让合同”及京房地低字号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元,缴纳契税13，200，000元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；2、453,200,000*80%=362,560,000元。（二）开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394，880，000元。其中： (1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费：290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27,942,700元。(6)开发间接费：19,300,600元。（开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。）分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；465,657,300*80%=372,525,840元2、公共配套设施费：27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22，354，160元。27,942,700/200,000*160,000=22，354，160元（三）房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：（362,560,000+394，880，000）*10%=75,744，000元（四）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。（五）房地产开发企业加计扣除为（362,560,000+394，880，000）*20%=151，488，000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为：362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063，322，000元四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。（一）普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120，000/160，000=75%扣除项目金额=1,063，322，000*75%=797,491,500元增值额= 900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500/ 797,491,500=12.85 %该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20%，应免征土地增值税。（二）其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元 已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25%扣除项目金额=1,063，322，000*25%=265，830，500元 增值额= 530,000,000-265，830，500=264，169，500元 增值额与扣除项目金额之比（增值率）为264，169，500/ 265，830，500=99.38 %适用税率为40%应纳土地增值税为:(264，169，500*40%)-(265，830，500*5%)=92,376,275元已纳土地增值税为：5,000,000元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元五、税务机关审核情况 （一）对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及鉴证报告中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：（二）确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米, 取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米, 取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。（三）确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200，000平方米的比例进行分配后,确定本次清算允许扣除项目总金额为 1，052，922，000，其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。2、房地产开发成本的金额为：386,880,000元。（1）经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。（2）首先通过对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：（前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290，000，000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19，300，600元=425,957,300元 *80%=340,765,840元）另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于分类房产单位面积建安造价表中公布的2006年 “居住”（高层普通住宅-毛坯房）及“商业”类每平方米建安造价金额。（3）公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的鉴证报告“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354，160