金碧商城项目建议书.doc

金 碧 商 城 项 目 建 议 书致：昆明富亨房地产开发公司经过同贵公司的初步接触，在了解了贵公司对“金碧商城”项目的相关要求和期望后，我公司对“昆百大东寺街螺蛳湾”片区商圈进行了初步调查，对“金碧商城”项目的代理运作提出以下分析和建议。1. SWOT分析1.1 S项目优势1.1.1位于市中心地段的东寺街，交通极为方便且它是一个传统商业街拓宽改造后成为连接昆百大、金碧广场与螺蛳湾的重要通道；1.1.2片区建设渐成效果，金马碧鸡广场仿古建筑群、娱乐区、酒吧区、东方广场建设逐渐出形，逐步形成具有特色的商业区。已经有局部开始经营。1.2 W项目劣势1.2.1东寺街扩宽改造后，繁华的商业氛围已被彻底破坏，现在逐步恢复；1.2.2建筑风格显得呆板，内部结构不尽合理，有局限性；1.2.3虽然位于市中心最繁华的区域，但以金碧路为界划分为零售商业区（核心：昆百大、百盛、诺玛特）与文化、娱乐广场，因此金碧路两侧的人流在消费上互补性不强。1.3 O项目威胁1.3.1东寺街的商业氛围恢复期难以预测；1.3.2现状的商业基础情况下，金马碧鸡广场与东方广场的竞争来势强劲，给项目增加了难度；1.4 T项目机会1.4.1东寺街现已从文化、休闲、娱乐方向具备了一定的商业基础条件和特色，未来发展趋势也是这个方向；1.4.2东寺街的商业氛围能够在自成体系的基础上逐步恢复；1.5 综合分析东寺街作为老昆明传统的商业街区，在昆明人心目中有一定的商业形象价值基础。城市在发展，历史在变迁，东寺街在经过扩宽改选以后，原商业氛围已不复存在了，现在地处昆百大金马碧鸡广场商圈和螺蛳湾商圈之间，但两大商圈的人气和商气都各自成体系，对东寺街的支持能力极小，目前，东寺街在其间所起到的是交通连接功能，而且主要是车辆交通，所以，虽然位置较好，东寺街的零售商业氛围无法顺利恢复。商业热度只有在自成体系的基础上吸引人气，逐步升温。现状与发展趋势如何呢？金马碧鸡文化广场商业旅游购物势微，酒吧、餐饮、娱乐逐渐升温，多个商家集中，夜晚热闹；东方广场以步行街餐饮文化娱乐工艺品购物商业为主要定位方向，逐渐建成并且局部开始营业；东寺街北段以餐饮娱乐文化为主的格局现在已基本成型，金碧商城地处其间，在经营方向上的定位也就不言而喻：以文化、娱乐、餐饮为发展定位是较为明确的选择。2. 项目定位21经营方向：文化、休闲、娱乐、饮食、综合性场所；22发展定位：超前化、品位化、专业化、大众化发展；23经营方式：出租、产权式经营、合作股份制经营；3 操作（合作）方案31志浩顾问（乙方）负责独家代理营销、定位、策划、推广、招商等事宜；32富亨地产（甲方）安排项目组成员，负责协调配合乙方的系统工作； 33由乙方提出招商方案，双方项目组共同协商确定招商操作方案、价格系统、物业改造方案；34由甲方负责广告费用支出；35乙方根据项目情况负责提供经营管理方案，由甲方负责物业管理招标工作，确定物业管理公司；36代理采取佣金制，销售产权物业部分按销售额的约定比例提取佣金；出租物业部分按总租金额的约定比例提取佣金。昆明志浩企业管理顾问有限公司2002年12月6日附：公 司 简 介昆明志成&浩远营销传播机构成立1998年12月1日，由：云南志成文化传播广告有限公司、昆明浩远广告有限公司、昆明志浩企业管理顾问有限公司组成，以媒介代理；营销推广、平面设计；销售代理、营销策划、房地产项目全程策划推广等业务是专业营销传播机构，公司在营销策划、平面设计、代理执行三大业务层面由具备丰富经验的专业人员主持工作，保证服务的专业化和策划执行水平。公司一贯的服务理念“专业、创值、诚信”。 昆明志浩企业管理顾问有限公司在房地産领域内爲客户提供全面、专业和高素质的房地産顾问服务， 公司的专业服务范围从住宅到写字楼、商铺，各种功能不同的物业代理，无论是营销或是招租或是售后等，都以卓越的专业知识和务实的专业作风为广大发展商和置业者提供优质高效的服务。 公司业绩：广州振东花园项目全程策划及销售执行开封中亨花园项目全程策划及销售执行南京鑫宏枫林绿岛项目策划攀枝花泰隆国际商务大厦项目策划及销售推广执行昆明新摩尔商务中心项目全程推广执行公司主要项目工作人员： 肖宏林：负责项目策划及代理的总体执行工作。曾担任房地产企业高层经理人，主持房地产项目全程运作工作，具有丰富的房地产项目的经营管理经验，在房地产项目的全程策划、代理等工作中能够系统地结合项目实际情况有效提高执行水平。参与项目：深圳华侨城项目、青岛天泰馥香谷项目、广州振东花园项目；主持项目：弥勒华园商住区、开封中亨花园项目、南京鑫宏枫林绿岛项目、昆明新摩尔商务中心项目。丁磊：负责项目全程营销策划及创意策划工作。曾担任房地产企业销售经理人，主持房地产项目全程营销策划工作，具有丰富的房地产项目的营销经验，在房地产项目的全程策划、代理等工作中具有较高的执行水平。参与项目：昆明鸿城广场项目、烟台绿色家园项目、青岛天泰馥香谷项目；主持项目：昆明金马源云南汇都项目、昆明阳光海岸项目、南京鑫宏枫林绿岛项目、昆明新摩尔商务中心项目。林艳：负责项目调查及策划助理工作曾担任房地产顾问企业专业负责人，主持房地产项目全程营销策划的调查工作，具有丰富的房地产项目策划经验，在房地产项目的全程策划、代理等工作中具有较高的执行水平。参与项目：昆明春苑花园项目、南京鑫宏枫林绿岛项目、昆明新摩尔商务中心项目。熊冰冰：房地产销售经理人，