中铁花溪渡全方位考察报告.doc

中铁花溪渡全方位考察报告目 录前言：1项目概况：1社区及四周景观：2花溪渡社区景观：2花溪渡园林景观分析：2周边景观：4精装修：7精装样板间：7邻近楼盘考察：9项目周边配套考查10【交通情况】10【银行与邮局】12【休闲场所】12【商业与医疗】12【餐饮】13【教育设施】15【物业管理】15项目SWOT分析15【优势strength】15【弱点weakness】16项目部分标准16前言：为进一步帮助刚需人群置业，一家专业房地产咨询机构中心于2012年10月20日对顺义新城区终极置业盘中铁花溪渡进行为了期一天的实地考察。此次考察过程中，不仅对中铁花溪渡总体户型、价格、样板间及园林景观等基本信息进行了考察，同时对周边交通配套、公园配套以及生活等配套进行了全方位实地勘察。现将有关情况报告如下：项目概况：中铁花溪渡总建筑面积23万平米，由24栋赖特风格板式小高层及墅质洋房高低错落排布而成，舒适开阔。楼间距离郎阔，确保每一户人家都能最大限度的享受阳光。中铁花溪渡在保持地块原生林的基础上，精诚造园，倾力打造具有绝佳景观优势的花园住区。项目名称：中铁花溪渡 坐落位置：顺义新城白马路与顺安北路交汇处向北1公里路西普通住宅规划面积：125864平米建筑类别：小高层、洋房建筑面积：231204平米装修情况：精装修规划户数：1310 户开盘时间：2011年底入住时间：一期2012年12月底入住物业管理附加信息:2.8元/平方米月开发商： 北京中铁丰润房地产开发有限公司 产权年限：70年投资商：中国中铁置业集团有限公司车位数：1310个（1:1）住宅容积率：1.60绿化率：33%社区及四周景观：花溪渡社区景观：中铁花溪渡打造15000中央园林区楼间美景。依托得天独厚的20年自然原生成树林优势，打造九重园林，层层紧扣，置身其中，既可享受原生成树林的枝影婆娑，又可感受花果繁茂的怡人景致；既可感受自然四季变换的曼妙，又可乐享叠水、小品的丝丝雅趣。园中精心栽培杜仲，释放出25%的负氧离子，有利于身心健康，堪称“治愈系植被”。花为友，溪为伴，享受人与自然的和谐共生。花溪渡园林景观分析：中铁花溪渡园林崇尚顺应自然，实地考察中也发现，虽为人工造景，但却仿若天成，整体设计讲究人与自然的和谐。在设计细节上，中铁花溪渡运用的是借景原理，运用假山、真水系、下沉式水系等处理方法，将自然景观与人工景观完美结合，讲究步移景异，身临其中。尤其原生态园林，用大树的粗壮展示着生命力，同时也表现着开发商实力不凡。图1：被绿色包围起来的入口标识，一进门就有一种走进自然的感觉。图2：长长的绿色通道，让回家的脚步开始变的轻盈；图3：越过长廊，可见一片随意草，无论多糟糕的心情也不会排斥有绿可赏，有香可闻的生活；图4：在中铁花溪渡社区，任意一个角落都可见到的绿叶；周边景观：中铁花溪渡位于顺义新城区（原马坡区），此地区自然资源非常丰富，低密浓荫、红叶成林。其中奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园、马坡公园、国家森林公园、卧龙公园等；（备注：由于时间关系，我方工作人员仅对部分公园进行了实地考察，对马坡公园以及国家森林公园并未考察，所以并没有相关图片。）图5：距离中铁花溪渡十分钟车程的奥林匹克水上公园，票价为20元/人图6：奥林匹克水上公园内景，临近晚秋，树叶开始泛黄。图7：距离中铁花溪渡二十分钟车程的汉石桥湿地公园，机构工作人员是自奥林匹克水上公园出发，到汉石桥驱车仅用七分钟车程。图8：汉石桥水上公园内景，比奥林匹克公园景色要美，适合拍照图9：卧龙公园，是环顺义新城的一个公园，自中铁花溪渡出发，向南驱车十分钟即可到达，卧龙公园由于位置靠近城区，所以人比较多，尤其是老人和孩子。精装修：精装样板间：中铁花溪渡精装标准为2800元/平方米，精装选用“乐嘉”洁具、“摩恩”水盆、“多乐士”乳胶漆、“阿里斯顿”烟机灶具众多国际知名品牌；清水样板间：中铁花溪渡为展示自己的精装品质，大胆展示出中铁花溪渡清水样板房，在中铁花溪渡清水样板房里，能使人领略到的是全然不同的建筑工艺工法的综合表现：包括石材干挂的施工工艺细节、石材和多彩印象石接缝处处理的严格打胶工序、外推窗限位器的人性使用、窗户（护栏）安装位置的特殊处理、窗台上沿石板的特色防水设计、吊顶空间的人性预留、卫生间地面的防水处理等。涉及空间、规划、功能、工艺、材质、材料、工序等二十多个住宅建筑的细部环节，带给人的是严谨、专业的感官体验。图10：中铁花溪渡129平方米大户型样板间客厅，公共空间较大，尤其是客厅宽度较同类大户型要宽。图11：中铁花溪渡86平两居室样板间餐厅及厨房，厨房采用整体白色厨柜，不仅规避了暗厨房的光线问题，还谐调了整体居室的色彩。图12：129平三居户型样板间厨房，在厨房的内侧，有向外延伸的一个小型生活阳台，可以用于储物，同时可用做洗衣房，非常方便。邻近楼盘考察：南面：视线稍有欠缺中铁花溪渡南边一条街之隔为“香悦四季”，此项目已经开始入住，但社区景观并不是特别多，自然景观一般。西面：购物天堂中铁花溪渡西侧是鲁能7号院商业街项目，目前商业街未启动，但零散商业已经开始陆续开业，与项目一街之隔就会是一个大型商业中心，入住后购物会非常方便。北面：未来发展可期 项目北边是未开发区域，自然景观比较丰富，绿树成荫。 东面：城铁、朝阳 风景这边独好中铁花溪渡东面仅一街之隔即为鲁能7号院的花园洋房，鲁能7号院与中铁花溪渡均是顺义新城区自然景观盘，目前在建中的鲁能7号院已可见绿化带规划，而且绿化面积绝不输中铁花溪渡。将来中铁花溪渡与鲁能7号院共用街道将会设立一个地铁站，界时对于两项目出行会方便许多。项目周边配套考查【交通情况】110-15分钟到达地铁顺义线项目东门有4条顺义公交线路，可直接通往顺义地铁站。顺义公交可刷卡，行程大概是10-15分钟。顺义地铁到望京西的时间大概是40分钟。2.870、850可直接到达东直门目前项目东门正在修地铁，所以仅有临时站牌。东门出来，向北步行100米，可以等到987长途公交线路，此趟公交车是经机场高速，终点站东直门，全程需50分钟。【银行与邮局】将来业主不必担心金融机构太少，现在项目附近有中国银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄；另外，5公里以内还有马坡邮局。【休闲场所】靠近奥运场所的最大好处是运动场所完全不用担心，项目南边，驱车十分钟就是大型高尔夫球场。另外，万亩国家森林公园、奥运水上公园、大自然森林公园、汉石桥湿地公园、乔波室内滑雪馆、北京国际高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、乡村赛马场距离项目驱车均不超过半个小时。【商业与医疗】小区西南方向即为顺义新城一条街，是集餐饮、超市、百货为一体的商业中心，另外，距离项目2-5公里范围内有国泰购物广场、顺义西单商场、隆华购物中心、国泰广场、大中、苏宁电器等。医疗机构比较多，有北京京顺医院、顺义区医院（二级甲等综合医院）、顺义中医院、妇幼保健医院等，其中，顺义医院距离中铁花溪渡路程最近，大概需15分钟车程。【餐饮】目前餐饮也集中在西南方向，有肯德基、永和大王、小肥羊、大鸭梨、羊蝎子、四川老友大酒店、东北菜、上岛咖啡等。目前中铁花溪渡距离最近的是距离南门步行十分钟的第一街。【教育设施】1、幼儿园望泉家园幼儿园、西辛幼儿园和仁和幼儿园。但距项目都不是特别近，了解得知，项目将会引进大型幼儿园进入社区，界时将非常方便。2.小学马坡小学、西辛小学、东风小学、光明小学和仁和小学等，其中马坡小学距项目最近。3、中学顺义一中、顺义二中、顺义三中和顺义五中、牛栏山一中。【物业管理】中铁花溪渡为提升物业服务质量，特别引进开元国际物业管理公司，此物业公司在全国各地共有20余个项目，且业主平均满意率96%以上，最高达99.6%。主要服服务标准是24小时保安服务、随时清洁服务（垃圾处理在地下，不影响环境）、绿化服务（以“春花、夏荫、秋果、冬青”的绿化）、维修服务（如下水堵塞、设施配件换修）等。其他特约服务目前正在考虑之中（准备增加的有偿服务项目待定）。项目SWOT分析【优势strength】A.位置好中铁花溪渡位于顺义新城CBD核心区，随着地铁顺义线的全线贯通，以及顺义新城的逐步发展，中铁花溪渡将会是顺义新城区出行最为方便的社区。B.面积及环境适合终极置业人群中铁花溪渡主力户型为86两居，93129三居。所有户型均是南北朝向，尤其是129平大户型，适合改善型置业人群终极置业。另外，中铁花溪渡所在区位，环境堪称北京之最。C. 未来发展可期中铁花溪渡位于顺义新城区，许多规划均在落实当中，随着顺义区大力扶持新城区的政策，顺义新城将会是顺义发展的主力军，同时借势周边几大纯生态公园的环抱，顺义新城区将会是养生宅基地首选。D中铁花溪渡东门正在地铁施工，据售楼人员介绍，地铁站极有可能直接设在中铁花溪渡东门，从出行的角度看是非常方便。【弱点weakness】A.医疗配套较弱作为终极置业盘，中铁花溪渡医疗配套是最弱的，项目2公里范围内没有大型医院，出现急诊只能去最近的顺义医院，此因素有可能影响意向客户的购买热情。B.出租车行业黑市畅行顺义新城与北京周边城区均有“养活不起正规出租车”的情况，在顺义街头很难见到打表出租车，但黑车却居多，起步价也被这个行业定为了15元，自顺义地铁站到中铁花溪渡程坐黑车需要25元。但据顺义本地居民透露，可以提前约“顺义出租”，大概起步价在10元左右，而且城区打车非常实惠。项目部分标准中铁花溪